廈門“高房價”原因解讀

張睿

摘 要：廈門，經(jīng)濟(jì)實力遠(yuǎn)未達(dá)到國內(nèi)一線水平，房價卻僅次于北上深，形成“一線的房價，二線的經(jīng)濟(jì)，三線的收入”的廈門樣本。它的房價水平、上漲速度與其經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展水平極不協(xié)調(diào)，為何依然維持著房價不跌的神話？本文將對此進(jìn)行解讀，在外來人口吸引力、政府土地財政思想兩方面進(jìn)行詳細(xì)闡釋。

關(guān)鍵詞：“一線”房價；人口吸附力；土地財政

1 研究背景

中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2016年中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》顯示：廈門采集樣本的平均房價達(dá)到27260元，僅次于北上深，比廣州高出9576多元，躋身房價“一線城市”。而根據(jù)胡潤研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，廈門在2016年獲得全球第二高的房價暴漲幅度，且有望繼續(xù)保持上漲態(tài)勢，穩(wěn)居房價 “北上深廈”陣營

事實上，廈門目前的房價水平與上漲速度與其經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展水平極不協(xié)調(diào)，主要表現(xiàn)在以下三個方面：

（1）高昂的房價與廈門實際經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平極不協(xié)調(diào)。以2016年為例，廈門擁有390萬人口，GDP3700億，城區(qū)建成面積320平方公里，人均可支配收入39000元；而深圳擁有1200萬人口，GDP19000億，城區(qū)建成面積為900平方公里，人均可支配收入46000元。顯而易見，在經(jīng)濟(jì)實力遠(yuǎn)沒有達(dá)到深圳水平的時候，廈門房價已經(jīng)逼近深圳，形成“一線的房價，二線的經(jīng)濟(jì)，三線的收入”的廈門樣本。

（2）廈門房價水平與其人均可支配收入極不協(xié)調(diào)。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，2015年廈門城鎮(zhèn)居民人均可支配收入42607元，在全國城市中排第17名，比排名第16位的常州少100元。以當(dāng)前的人均可支配收入和平均房價計算，在常州買一套100平方米的房子需要17年半，而在廈門則需要64年。這種巨大的落差無疑是極不合理的，已經(jīng)導(dǎo)致大批年輕人逃離廈門，在騰訊此前發(fā)布的qq大數(shù)據(jù)2016全國年輕指數(shù)中，廈門的年輕指數(shù)僅為73，年輕人口新增率僅為18.09%，而年輕人口流出率則高達(dá)37.26%。在未來，廈門很有可能成為第一座因為高房價、低工資而失去高素質(zhì)勞動力的城市，這對廈門的產(chǎn)業(yè)升級帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

（3）租金與房價極不協(xié)調(diào)。中國房價行情平臺發(fā)布的《中國城市租金排行榜》顯示，被統(tǒng)計的42個城市租金回報期都超過400個月以上，其中廈門回報周期最長，高達(dá)756個月，約63年才能收回購房的本錢，過于懸殊的租售比對城市經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行將產(chǎn)生不利。

總之，廈門并沒有一線城市的資源和優(yōu)勢，其高昂的房價與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均可支配收入、租金也呈現(xiàn)極不協(xié)調(diào)的態(tài)勢。那么它為何依然堅挺在“北上深廈”高房價陣營之中，在中國房價“老四”之位上盤踞了幾十個月？

本文將對此進(jìn)行解讀，在外來人口吸引力、政府土地財政思想兩方面進(jìn)行詳細(xì)闡釋。

2 原因解讀

2.1 對福建省內(nèi)人口吸附力強(qiáng)

廈門，全國知名城市，被譽(yù)為“海上花園”。其城市環(huán)境建設(shè)位居全國前列，教育、醫(yī)療等公共資源更是在福建省內(nèi)名列前茅，現(xiàn)已形成較完善的立體化交通網(wǎng)絡(luò)。這些優(yōu)勢都吸引著外部置業(yè)購買力的進(jìn)入，或投資，或養(yǎng)老，或移居。自2010年以來，廈門每年的人口凈流入數(shù)量占據(jù)常住人口的將近一半。根據(jù)廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)，2015年廈門市商品住宅的購房人群中，本地客群購房面積為117.17萬平方米，占比33.45%。而外地客群購房面積為233.14萬平方米，占比高達(dá)66.45%，接近七成。

而在廈門外來購房群體中，福建泉州、龍巖、三明、莆田、漳州等周邊地緣縣市占據(jù)絕對主力。廈門對福建省內(nèi)人口的吸附能力可見一斑，其原因有三：

（1）福建省人民對廈門的偏愛可以說是無奈，因為從就業(yè)機(jī)會、政府服務(wù)效率、氣候、宜居度、外地人包容度來說，廈門市是福建省最好也是唯一的選擇。它兼具副省級城市、計劃單列市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)三重身份，在福建省內(nèi)地位首屈一指。福州、泉州近年來雖然發(fā)展較快，但與廈門還是存在一定差距。

（2）福建尤其是閩南等地的經(jīng)商群體十分龐大，胡潤研究院發(fā)布的《2014中國高凈值人群養(yǎng)生白皮書》稱，福建省有4萬千萬富豪，2500位億萬富豪，占福建省人口的1.04‰。而閩南人鄉(xiāng)土情結(jié)較重，在外賺錢后都喜歡在家鄉(xiāng)置業(yè)。毫不夸張的說，“以在廈門買房為榮”已經(jīng)成了某種默契?！皬B門的房價與福建經(jīng)商群體的關(guān)聯(lián)度很高，在福建稍微‘有頭有臉的人，誰在廈門沒有一套房子？”廈門當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商人士表示。

因此，支撐廈門高房價的主要力量不是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長力，也不是高收入，而是持續(xù)不斷的人口凈流入。廈門房市的定價，不是由本土工資水平?jīng)Q定的，而是由周邊縣市乃至全國富人引導(dǎo)的，是外來群體的購買力支撐了廈門房價的增幅。

2.2 政府秉持土地財政思想，刻意壓低土地出讓面積

廈門和東莞是全國僅有的2個除北上廣深之外近5年平均供銷比小于1的城市，土地供應(yīng)嚴(yán)重短缺。最近5年（2011-2015）廈門住宅成交面積一共約1807萬平方米，而由土地出讓的存貨面積僅為800萬平米，這意味著最近5年廈門住宅用地供應(yīng)的缺口高達(dá)1000萬㎡。

從人口流入的角度來看，也印證了廈門惜地出讓的觀點(diǎn)。廈門從2000年到2016年共流入人口180萬人，按照戶均人口數(shù)量2.58人/戶，相當(dāng)于廈門16年間增加了70萬個家庭，與此同時，廈門新增住宅面積約為3000萬平米，以戶均100平米計算，僅可容納30萬個新增家庭。這多出來的40萬個家庭，便是推動廈門樓市上漲的剛需。

既然房地產(chǎn)市場需求旺盛，政府為何捂地惜售？坊間盛傳是因為廈門土地太少，所以供應(yīng)不足。其實這純屬輿論炒作，與真相不符。廈門島內(nèi)的城中村、荒地、棚戶區(qū)面積廣大，光島內(nèi)就還有很大的發(fā)展空間。而島外尚待開發(fā)的荒蕪之地更是比比皆是。廈門全部面積和深圳相當(dāng)，深圳屬于多山沿海的狹長區(qū)域，實際可用面積更少，但是容納了2500萬人。而廈門目前住了500萬人，絕大部分土地都沒有得到開發(fā)。

捂地惜售的做法，其實源于廈門政府一貫堅持的“土地財政思想”。廈門市規(guī)劃局原局長趙燕菁曾表示“過去二十年，中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展很大程度上就是建立在土地財政基礎(chǔ)上的。某種意義上講，土地財政乃是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的核心競爭力，放棄土地財政模式無異于自毀長城。”根據(jù)這種邏輯，建立在土地國有基礎(chǔ)上的“最大優(yōu)勢”是基于一級土地市場壟斷的土地財政制度，土地需要經(jīng)營，土地出讓也需謹(jǐn)慎。

因此，廈門政府限制土地供應(yīng)，制造饑餓效應(yīng)。僧多粥少，必然哄搶。房產(chǎn)缺口大，地價水漲船高，最終造就了一個房價畸高的廈門。

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