房地產開發(fā)項目前期工作中的管理措施

楊善撐

摘要：現如今，我國城市發(fā)展得十分迅速，隨著城市人口的增多，人們對住房需求也越來越高，房地產開發(fā)項目逐漸增多。房地產開發(fā)項目前期管理是房地產建設管理的核心部分，需要人們的高度重視。只有做好前期管理，才能保證后續(xù)工作的順利開展，企業(yè)可以實現經濟效益最大化。本文論述了房地產開發(fā)項目前期管理的主要流程，分析了房地產開發(fā)項目前期工作中的管理措施，希望能為房地產的前期管理打下良好的基礎。

關鍵詞：房地產開發(fā)項目;前期管理;風險控制

在社會經濟快速發(fā)展的今天，城鎮(zhèn)化的建設和商品房經濟的發(fā)展給房地產行業(yè)帶來了新的機遇也帶來了更為殘酷的市場競爭的環(huán)境。在新時期，為了全面提高房地產開發(fā)項目的前期管理水平，管理者需要加強管理和分析能力。在房地產開發(fā)項目管理中，對于項目的前期管理工作是提升房地產開發(fā)商企業(yè)的核心競爭力的關鍵性因素，利潤的不斷地增加是其長期發(fā)展的內在的動力。

1、房地產開發(fā)項目前期管理主要流程

房地產開發(fā)項目作為城市基礎設施建設項目，需要對項目前期工作進行全面規(guī)劃。工程前期管理的主要工作流程：一是確定項目資金來源，明確項目性質和項目建設單位。第二，項目啟動、選址和土地預審。項目經發(fā)改委批準后，出具選址意見;項目用地范圍初選后，需對項目用地范圍進行地形測繪分析，核實項目涉及的土地類型，并取得項目用地預審意見。經核實土地后，項目建設單位涉及未報批農用地的，根據項目占用農業(yè)用地的規(guī)模和土地類型，將農業(yè)用地轉為建設用地。第三，確定設計方案，分析項目可行性。項目建設單位在項目選址紅線內完成方案設計，經項目可行性分析研究后進行審批。四是辦理土地利用規(guī)劃許可，完成土地利用審批。項目通過土地利用規(guī)劃許可證審批后，獲得政府土地供應審批，批準項目用地。第五，進行初步設計和概算、施工圖設計和預算。政府投資建設項目一般需要完成初步設計和概算。六是辦理項目規(guī)劃許可證和施工許可證。

2房地產開發(fā)項目前期管理措施

2.1做好市場調研，找準定位

在房地產項目開發(fā)前，開發(fā)商應積極進行市場調研，了解市場情況，掌握目標消費者的消費心理和需求，充分掌握市場情況，防止房地產開發(fā)項目偏離實際市場;開發(fā)商開發(fā)后，應理性分析自身情況，把握自身行業(yè)狀況，長期確定自己的房地產類型，然后進行全面調查。要結合實際，最大限度地減少資源消耗，實現經濟效益最大化。例如，如果房地產開發(fā)項目開始在貧困地區(qū)發(fā)展，他們就必須抓住房屋類型建設經濟適用房，迅速占領當地房地產市場。

2.2制定項目開發(fā)建設前期計劃，做好各項工作的銜接

最大限度地加快開發(fā)進度不僅是指建設進度，還包括設計方案、項目申請、專業(yè)審查、招投標、取得各類證書（土地、規(guī)劃、建設許可證、預售許可證）等一系列前期工作，各類驗收（規(guī)劃、質量、專業(yè)驗收等）及開發(fā)資質登記。在施工階段，各分區(qū)工程由不同的專業(yè)工程單位實施，樁基礎和主體由總包建造，自來水由自來水公司建造，煤氣由煤氣公司建造。多個施工單位相互協調、交叉作業(yè)。項目部在一定意義上發(fā)揮了積極作用。因此，應以電影為單位，制定全區(qū)的總體開發(fā)建設規(guī)劃，并穿插組織各項業(yè)務。

2.3做好項目策劃與規(guī)劃設計

建筑主體結構的安全性和使用功能的綜合實用性是住宅建設初步規(guī)劃和工程設計的重要組成部分。因此，在房地產的初步規(guī)劃和開發(fā)階段，首先要根據房屋開發(fā)商的實際需要和房屋用地的實際使用情況，對房屋發(fā)展規(guī)劃方案進行總體規(guī)劃，對房屋建筑的平面結構進行合理規(guī)劃和布局，選擇合適的住宅建筑主體結構，對建筑整體功能進行不確定性分析。市場規(guī)劃完成后，結合市場實際需求及時進行詳細的市場規(guī)劃設計。合理布置主體建筑，使整體功能定位合理化。同時注意結合建筑的整體外觀設計，合理安排和搭配建筑色彩，使其與周圍環(huán)境的特點完美結合，最終滿足整個項目的整體功能定位和建筑規(guī)劃設計理念，從而提高項目業(yè)主的服務滿意度，提高項目的服務質量。

2.4加強項目前期工作的管理

需要明確責任，加強對房地產開發(fā)項目項目前期工作的管理，確保項目建設的進度和質量。房地產開發(fā)項目項目前期工作中的質量管理督是保證人們生命財產安全、促進住戶安居樂業(yè)政策有效落實的有效保證。為此，在房地產開發(fā)項目項目前期工作中需要進一步明確建設、對建設項目進行前期勘察，各個責任主體擔負起設計、施工、監(jiān)理等職責。嚴格把控項目的建設程序、防止房地產開發(fā)項目項目前期工作中的違法違規(guī)操作行為，進而強化項目的質量建設，規(guī)范房地產開發(fā)項目項目前期工作的執(zhí)法監(jiān)督和建設行為，從而為房地產開發(fā)項目項目前期工作提供制度上的保障。此外，對于在房地產開發(fā)項目項目前期工作中建設進度緩慢的問題，需要有關部門組織相關項目負責人進行約談，促進房地產開發(fā)項目的建設進程加快。對于違法建設程序，在房地產開發(fā)項目的建設過程中偷工減料，違規(guī)操作等影響質量安全的行為和相關的單位進行懲罰，如：采取掛牌督辦，限制期限整改和停工進行系統(tǒng)化整頓等措施。

2.5建立健全房地產企業(yè)內部控制制度，確保嚴格執(zhí)行

首先，要加強企業(yè)規(guī)章制度建設和內部管理者工作制度的“制度設計”。這不是一般傳統(tǒng)意義上的系統(tǒng)設計，而是一種系統(tǒng)升華優(yōu)化設計，具有提供相應系統(tǒng)管理優(yōu)化的功能。這里的設計是針對系統(tǒng)的，即相關部門的分析人員根據各個領域的具體情況進行討論，結合存在的問題得出問題的解決方案，再結合該領域的具體情況得出總體的制度和政策規(guī)劃。政策計劃的內容必須具有相關性、針對性，符合企業(yè)的實際管理環(huán)境，并根據具體管理問題的發(fā)展及時調整，“制度”當然是一個通用的管理制度。設計實施完成后，必須首先行動到相關企業(yè)的職能部門，密切關注和觀察各職能部門設計實施的實施情況，實施服務對象的實際響應情況，以及實施是否取得了一定的應用效果和實施效果。如果企業(yè)設計層能夠有效解決企業(yè)相應的內部管理成本問題，提高整個企業(yè)各職能部門的設計管理服務能力，并滿足相關法律法規(guī)的具體要求，通過建立的管理程序，企業(yè)設計水平可以不斷提升到管理體系的水平。同時，企業(yè)各級領導干部要高度重視，嚴格執(zhí)行，真正有效地提高整個企業(yè)的內部風險控制和管理效率。

2.6建立健全施工申請管理制度

施工申請人員在申請施工時，應結合市場環(huán)境，制定方便可行的施工項目申請制度，確保各項工作按部就班地進行。在完善施工申請制度時，要對施工申請單位人員進行教育，嚴格管理施工申請的市場環(huán)境，使施工申請工作順利進行。由于建設申請項目越來越多，個體私營單位越來越多，需要監(jiān)管的對象越來越多，監(jiān)管工作難度越來越大，這將導致市場監(jiān)管不到位的現象。只有抓住監(jiān)理工作的重點，明確監(jiān)理對象，才能大大提高施工申請的工作效率。設計清晰的系統(tǒng)可以清理管理流程。項目施工申請是開發(fā)商或施工單位取得施工許可證的前提，嚴格按照項目工藝設計流程圖規(guī)范施工作業(yè)。

3結論

綜上所述，隨著房地產項目的不斷增加，管理人員做好項目前期管理工作將極大降低后續(xù)項目開發(fā)過程中所產生的風險，要求房地產企業(yè)做好前期規(guī)劃，做好項目前期報規(guī)報建審核，房地產開發(fā)企業(yè)應積極利用先進的管理理念、手段方式，確保前期管理內容可以全面滲透于項目開發(fā)全周期過程當中。

參考文獻

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