武漢市政府購買公租房運營管理新模式研究

【摘要】隨著大量公租房的交付使用，專業(yè)規(guī)范的后期運營管理顯得尤為重要，在試點城市的背景下，武漢市多方調(diào)研，圍繞政府購買公租房運營管理的購買主體、承接主體、運營管理的內(nèi)容、服務(wù)費用和績效評價五個方面進行了深入研究，出臺了系列配套性文件，構(gòu)建了武漢市政府購買公租房運營管理新模式。

【關(guān)鍵詞】政府購買;公租房運營管理;武漢市

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

1、公租房運營管理的概念

目前，學(xué)術(shù)界對公租房運營管理沒有明確的定義。實踐中，公租房運營管理的界定有廣義和狹義兩種理解。兩者的起點不同，廣義理解是從公租房建成以后，后續(xù)的保障對象確定、租金標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置、入住分配、租金收繳等建成以后的全過程管理。狹義理解是從保障對象入住以后，后續(xù)的租金收繳、維修、安全巡查等系列動態(tài)過程管理。本文討論的是狹義的公租房運營管理。

2、公租房運營管理的模式

目前，公租房運營管理的模式主要有政府管理和市場運營兩種。政府管理模式的主體主要是政府業(yè)務(wù)部門或政府委托授權(quán)的下屬事業(yè)單位或公房所等進行管理，政府管理模式典型的城市有深圳、重慶等。深圳市公租房運營管理主體涵蓋住房制度改革辦公室、深圳市住宅租賃中心等政府部門或政府委托授權(quán)下的事業(yè)組織等，重慶市公租房運營管理由專設(shè)的公租房管理局負責(zé)。市場運營模式的主體主要是企業(yè)，代表城市有上海等。上海通過設(shè)置一批具有法人資格的公租房運營企業(yè)，在“全封閉”的模式下具體實施公租房市場化運作，其職能集中在房源供給、租賃管理、引導(dǎo)社會主體參與投資建設(shè)等。

兩種管理模式各有利弊，政府管理模式既是運動員，又是裁判員，缺乏外部監(jiān)督力量，容易引發(fā)不公平。市場運營模式下，企業(yè)是“經(jīng)濟人”，追求最大利潤，缺乏較強的社會責(zé)任感和擔(dān)當(dāng)精神。如何把兩種模式綜合化，最大程度地提高公租房運營管理質(zhì)效，更好地服務(wù)百姓，是未來公租房運營管理模式研究的重點和趨勢。武漢市目前正在積極探索，在被列為國家和湖北省首批政府購買公租房運營管理服務(wù)試點城市后，武漢市開啟了政府購買公租房運營管理新模式機制研究。

3、武漢市公租房運營管理模式的演變階段

3.1第一階段：以市為主

2002年武漢市正式啟動廉租住房保障工作，主要有資格管理、建設(shè)管理、后期管理等職能分工，后期運營管理主要是政府模式，以市級住房保障管理部門集中管理，管理內(nèi)容主要涉及租金收繳和維修管理等。對于一些比較集中的公租房項目，采取委托項目物業(yè)公司代收租金，給予物業(yè)公司一定報酬的方式。

3.2第二階段：市區(qū)聯(lián)動，以區(qū)為主

2014年按照國家要求，武漢市公租房和廉租房兩房并軌，武漢市人民政府出臺《市人民政府關(guān)于進一步加強公共租賃住房管理的通知》（武政規(guī)〔2014〕11 號），明確要求“公共租賃住房管理應(yīng)當(dāng)遵循”“以區(qū)為主、市區(qū)聯(lián)動、機構(gòu)運營、封閉運行”“的原則”，在公租房數(shù)量激增，現(xiàn)有管理人員嚴(yán)重短缺的背景下，后期運營管理面臨巨大挑戰(zhàn)，為更好地做好后期運營管理工作，武漢市住房保障管理部門又制發(fā)了《市房管局關(guān)于進一步規(guī)范和加強公共租賃住房運營管理的指導(dǎo)意見》（武房發(fā)〔2014〕143號），要求各區(qū)負責(zé)各行政區(qū)域的公租房運營管理工作，各區(qū)應(yīng)明確唯一一家保障性住房運營機構(gòu)，采取產(chǎn)權(quán)人委托的形式承擔(dān)本區(qū)的公租房運營管理職責(zé)，運營管理的內(nèi)容包括資產(chǎn)管理、租賃管理、修繕管理、社會綜合管理、物業(yè)服務(wù)監(jiān)督等5大類37項標(biāo)準(zhǔn)，同時明確運營管理費用指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)。

3.3第三階段：以區(qū)為主，政府購買服務(wù)

2018年9月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部財政部印發(fā)《關(guān)于印發(fā)推行政府購買公租房運營管理服務(wù)試點方案的通知》（建?！?018〕92號），確定在浙江、安徽、山東、湖北、廣西、四川、云南、陜西等8個省（區(qū)）開展政府購買公租房運營管理服務(wù)試點工作。10月武漢市被列為國家和湖北省首批政府購買公租房運營管理服務(wù)試點城市，至此拉開了政府購買公租房運營管理服務(wù)工作的序幕。

試點期間，武漢市積極探索，因地制宜，制發(fā)了《武漢市政府購買公租房運營管理服務(wù)試點工作方案》，選擇了8個房源產(chǎn)權(quán)屬性不同、入住對象各具特點的公租房項目，從購買程序、購買內(nèi)容、購買價格、規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、實施績效管理等方面開展全流程的政府購買試點工作，形成了系列政策文件，也形成了部分亮點成果，構(gòu)建了公租房政府購買運營管理的新模式，為提高公租房運營管理水平、提升人民群眾幸福感打下堅實的基礎(chǔ)。

政府購買公租房運營管理服務(wù)是指通過發(fā)揮市場機制作用，把屬于政府職責(zé)范圍、由財政支出安排的公租房運營管理公共服務(wù)事項，按照一定的方式和程序，交由具備條件的社會力量或事業(yè)單位承擔(dān)，政府根據(jù)合同約定向其支付費用的一種公共服務(wù)供給模式。

公租房運營管理購買服務(wù)，體現(xiàn)了公租房發(fā)展從“政府主體”到“政府主導(dǎo)”，從“建設(shè)為主”到“運維為主”的轉(zhuǎn)變。政府購買服務(wù)是提高公共服務(wù)供給水平和效率、加快轉(zhuǎn)變政府職能、建設(shè)服務(wù)型政府、提高國家治理能力的有效途徑和必然要求，未來公租房運營管理走政府購買服務(wù)是必然選擇，也是公租房運營管理工作的不斷完善和規(guī)范。

4、武漢市政府購買公租房運營管理新模式解析

4.1運營管理的購買主體

2019年6月，武漢市更新《武漢市政府購買服務(wù)指導(dǎo)目錄（試行）》，將“公租房運營管理（含資產(chǎn)、修繕、物業(yè)管理等）”納入政府購買服務(wù)目錄范圍。武漢市住房保障管理部門聯(lián)合財政局于2019年年底出臺《武漢市政府購買公租房運營管理服務(wù)暫行辦法》（武房規(guī)〔2019〕10號），對購買主體、承接主體、購買方式和購買程序等進行了規(guī)定。

實施政府購買公租房運營管理服務(wù)的主體，簡稱購買主體，是指市、區(qū)人民政府授權(quán)的行政機關(guān)以及承擔(dān)行政職能的事業(yè)單位。購買主體應(yīng)當(dāng)按照政府采購相關(guān)規(guī)定，采用公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、競爭性談判、單一來源采購和競爭性磋商等方式來確定承接主體。與2014年各區(qū)確定一家運營機構(gòu)的運營模式相比，采用政府購買服務(wù)方式確定運營管理承接主體，增加了透明度，引導(dǎo)和培育社會力量參與，能有效提高運營管理服務(wù)的質(zhì)量和效能。

4.2運營管理的承接主體

承接政府購買公租房運營管理服務(wù)的主體，簡稱承接主體，是指依法在民政部門登記成立的社會組織或經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)免予登記但不由財政撥款的社會組織;依法在工商管理或行業(yè)主管部門登記成立的企業(yè)、機構(gòu)等社會力量;按照事業(yè)單位分類改革劃入公益二類的事業(yè)單位或從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的事業(yè)單位;以及具備提供服務(wù)條件和能力的個體工商戶或自然人。事業(yè)單位承接政府購買公租房運營管理服務(wù)的，應(yīng)按照“費隨事轉(zhuǎn)、以錢養(yǎng)事”原則，相應(yīng)調(diào)整財政預(yù)算保障方式，防止既通過財政撥款養(yǎng)人辦事，又花錢購買服務(wù)的行為。

4.3運營管理的內(nèi)容

公租房運營管理的內(nèi)容是助力提升管理水平的重要保障。隨著公租房后期管理的不斷深入，公租房運營管理的內(nèi)容較之前相比，也有很大的變化。2019年10月，武漢市住房保障管理部門聯(lián)合武漢市市場監(jiān)督管理局聯(lián)合發(fā)布武漢市地方標(biāo)準(zhǔn)《武漢市公共租賃住房運營管理規(guī)范》（DB4201/T585-2019），對武漢市公租房運營管理服務(wù)內(nèi)容進行了詳細規(guī)定，是武漢市公租房運營管理服務(wù)的“新標(biāo)尺”，確保了運營管理工作有章可循、有規(guī)可依、有據(jù)可考。

與之前相比，新的公租房運營管理內(nèi)容有三個特點：一是“全”，由之前2014年的5大類37小項擴展到現(xiàn)在的9大類76小項。二是“新”，量化了運營管理實踐工作的很多難點，比如公租房運營管理運營站、運營工作人員的配置比例，房屋巡查、安全檢查的頻次等。三是“實”，可操作性強，接地氣，明晰工作流程，細化工作程序，界定工作標(biāo)準(zhǔn)。

4.4運營管理的購買服務(wù)價格

政府購買公租房運營管理服務(wù)的定價機制，是引導(dǎo)社會力量參與公共服務(wù)供給，有效提升公租房服務(wù)質(zhì)量的核心環(huán)節(jié)。隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，公租房規(guī)模的不斷擴大，運營管理內(nèi)容的不斷擴展，公租房運營管理服務(wù)購買價格也發(fā)生變化。

2019年武漢市住房保障管理部門聯(lián)合專業(yè)機構(gòu)開展課題研究，按照“以事定費，費隨事轉(zhuǎn)””的原則，結(jié)合武漢市地方標(biāo)準(zhǔn)《武漢市公共租賃住房運營管理規(guī)范》，按照科學(xué)合理的人員配置標(biāo)準(zhǔn)，定崗定人定事，以市場決定價格機制為參考，統(tǒng)籌考慮經(jīng)濟性、公益性、社會性、服務(wù)性、項目規(guī)模以及財政資金使用效率等因素，通過對各區(qū)運營機構(gòu)人員設(shè)置、運營成本、維修成本等綜合研究分析，構(gòu)建科學(xué)合理的政府購買公租房服務(wù)價格，研究出臺運營服務(wù)采購價格指導(dǎo)文件。

4.5運營管理的績效評價

購買的服務(wù)是否有價值，需要有相應(yīng)的績效考核評價體系來約束，以評價促規(guī)范，以考核促提升，以績效評價結(jié)果作為撥付購買服務(wù)資金、編制年度預(yù)算、選擇承接主體的重要參考依據(jù)。武漢市住房保障管理部門出臺了《市住房保障房管局關(guān)于印發(fā)武漢市公共租賃住房運營管理服務(wù)績效評價辦法的通知》（武房發(fā)〔2020〕10號），從基礎(chǔ)管理、入住退出管理、房屋使用管理、維修管理、安全管理、租金管理、檔案管理、綜合管理和住戶滿意度調(diào)查等9個方面37個子項對運營服務(wù)進行全面評價，進一步細化項目分類，創(chuàng)新評價路徑，構(gòu)建由購買主體、保障對象和政府監(jiān)督部門共同參與的考評機制。通過開展社會調(diào)查、管理考核評價及保障對象滿意度測評等方式，將績效管理貫穿購買服務(wù)全過程，推動公租房運營管理服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展。

5、武漢市政府購買公租房運營管理的案例分析

試點期間，武漢市各區(qū)通過政府購買方式，吸引了一批優(yōu)秀的運營承接主體，參與到公租房運營管理工作中來，呈現(xiàn)出很多亮點。

其中有一家運營機構(gòu)是國家一級資質(zhì)物業(yè)企業(yè)和五星紅色物業(yè)，其采用現(xiàn)代化管理手段摸索出一套較完善的管理制度，開發(fā)了集公告發(fā)布、租金收繳、房屋報修等功能于一體的智能管理APP，按照每150戶配置一名專屬客服管家，提供24小時貼心服務(wù)，建立了公租房誠信積分管理制度、五星家庭評定制度、住戶規(guī)范使用公租房紅黃藍標(biāo)記制度等，充分發(fā)揮星級物業(yè)企業(yè)優(yōu)勢開展各類便民、公益和文化活動，為公租房保障對象提供精準(zhǔn)高效的專業(yè)化、規(guī)范化服務(wù)。

還有一家運營機構(gòu)既是項目的物業(yè)管理公司，又是項目的運營管理單位，利用“物業(yè)+運營一體化”的優(yōu)勢，大大提高了工作效率。開展“每周四公益服務(wù)接待日”、“黨員接待日”、“好樣的服務(wù)隊”、“天天敲門”、“精準(zhǔn)幫扶”等特色服務(wù)，定期邀請醫(yī)院專家義務(wù)坐診、銀行工作人員開展金融知識普及，防詐騙等便民服務(wù)，贏得保障對象的好評，有效提高了租金收繳率。

結(jié)語：

政府購買公租房運營管理是未來趨勢，推行政府購買公租房運營管理服務(wù)模式，既是落實十九屆四中全會要求，推進住房保障領(lǐng)域治理能力現(xiàn)代化的題中之義，更是踐行習(xí)近平總書記“保障和改善民生沒有終點站”這一民生觀點的必然要求。下一步，武漢市將深入貫徹國家、省、市決策部署，持續(xù)深入推進政府購買公租房運營管理服務(wù)試點工作，著力完善政府購買公租房運營管理模式，不斷提高公租房運營管理專業(yè)化、規(guī)范化水平，為決勝全面建成小康社會、建設(shè)“三化”大武漢和國家中心城市提供堅強保障。

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作者簡介：

涂姍（1981-），女，湖北宜城人，華中科技大學(xué)博士研究生，工程師，武漢市住房保障管理中心工作，主要研究方向是公租房管理。