土地開發(fā)整理的問題及對策

郭新華

【摘要】我國人口眾多，人均耕地較少，必須在發(fā)展中高度重視土地開發(fā)整理工作。為了改善人們的生活條件，在提高土地利用率的同時，要確保土地開發(fā)過程中各個環(huán)節(jié)順利進(jìn)行。實現(xiàn)土地開發(fā)整理的可持續(xù)發(fā)展，就要對土地開發(fā)整理工作中出現(xiàn)的問題制定相應(yīng)的應(yīng)對策略。我國的土地資源有限，應(yīng)當(dāng)充分挖掘土地資源優(yōu)勢，積極應(yīng)對土地開發(fā)整理中的問題，開展有效的工作，確保生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】土地;開發(fā)整理;問題;對策

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

1、土地開發(fā)整理概述

在實際工作中，土地開發(fā)管理主要是以土地開發(fā)規(guī)劃的目標(biāo)為基礎(chǔ)，通過行政、經(jīng)濟和法律等手段，針對某一地區(qū)的土地實現(xiàn)針對性管理。必須確保土地開發(fā)科學(xué)合理，確保企業(yè)建設(shè)、土地開發(fā)、社會建設(shè)以及環(huán)境保護方面協(xié)調(diào)發(fā)展，確保社會效益及經(jīng)濟效益最大化，因此有必要開展土地開發(fā)整理工作。

2、土地開發(fā)整理的作用

在中國特色社會主義事業(yè)發(fā)展過程中，我國社會經(jīng)濟快速發(fā)展，城市化建設(shè)水平逐步提高，出現(xiàn)了城市建設(shè)與耕地之間的矛盾、土地供給和需求之間的矛盾。為了建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田，需要增加耕地面積，提升耕地質(zhì)量，促進(jìn)耕地和環(huán)境之間的平衡。應(yīng)進(jìn)一步改善自然環(huán)境，解決經(jīng)濟發(fā)展和生態(tài)環(huán)境之間的矛盾，進(jìn)一步加強對土地資源的開發(fā)整理，提高土地的利用率，從而實現(xiàn)耕地可持續(xù)發(fā)展和促進(jìn)社會進(jìn)步。

3、土地利用轉(zhuǎn)型與土地資源管理的關(guān)系

3.1土地利用轉(zhuǎn)型影響土地資源管理

土地利用轉(zhuǎn)型及土地資源管理，都應(yīng)順應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展趨勢，以滿足經(jīng)濟發(fā)展需求為目標(biāo)。為此，相關(guān)部門應(yīng)針對土地利用過程現(xiàn)存的不利因素加以調(diào)整，積極革新土地資源管理方式?？茖W(xué)應(yīng)用土地資源、開發(fā)土地資源，可促進(jìn)我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、健康發(fā)展。目前，城鎮(zhèn)工業(yè)化迅猛發(fā)展，我國耕地資源日益減少，為了切實保護土地資源，相關(guān)部門早已頒發(fā)“退耕還林”政策及耕地保護政策，有關(guān)部門針對農(nóng)民部分耕地使用狀況予以“叫?！保膭钇浞N植樹木，以期能改善我國部分地區(qū)生態(tài)環(huán)境。同時，采用“退耕還林”方法，可進(jìn)一步改善國家對土地資源的管理水準(zhǔn)，這是土地利用轉(zhuǎn)型的一種體現(xiàn)。除此之外，國家還依據(jù)社會經(jīng)濟任務(wù)、政治任務(wù)等，針對開發(fā)土地資源、利用土地資源、治理土地資源、保護土地資源等方面做出了制度規(guī)定。實際上，在實施土地制度時，土地政策便是其行為準(zhǔn)則，其囊括了建設(shè)用地承包、農(nóng)用地承包兩大內(nèi)容。為了確保我國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)持續(xù)發(fā)展，監(jiān)管部門需加強土地流轉(zhuǎn)市場監(jiān)督，積極掌握土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營狀況，大力引導(dǎo)農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營，并選擇部分地區(qū)展開“試點”活動。

3.2土地資源對土地利用轉(zhuǎn)型影響

事實上，土地資源管理政策無形中影響了我國土地利用類型，直接約束了土地利用的多樣性。其中，最明顯的就是集約化用地制度。集約化制度嚴(yán)格控制了土地利用規(guī)模、土地利用效率，令土地變得更集中。其次，土地資源管理制度，為土地利用轉(zhuǎn)型帶來了便利。參照我國土地管理法，其規(guī)定農(nóng)村集體所有土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、租用，令農(nóng)村集體土地在轉(zhuǎn)換為國有土地過程中飽受制約，致使農(nóng)村發(fā)展落后。最后，在部分地區(qū)實行的承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)政策，鼓勵部分農(nóng)民轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，促進(jìn)農(nóng)村用地規(guī)模化為土地利用轉(zhuǎn)型開辟了新渠道。

4、土地開發(fā)整理工作中存在的問題

4.1項目審批程序繁瑣，周期長

土地開發(fā)過程由多個環(huán)節(jié)組成，主要環(huán)節(jié)包括：進(jìn)度審核，設(shè)計對比，項目實施審核，工程規(guī)劃，檢驗獲批以及各類工程資質(zhì)的檢查。項目從開始到結(jié)束，需要花費大量的時間進(jìn)行審核、報批，整個過程消耗大量的人力物力，且涉及多次會議評審，過程十分繁瑣。在實際的項目實施過程中，相關(guān)管理部門還需獲得國家資源管理部門的批準(zhǔn)手續(xù)以及相關(guān)單位的委托。同時為了更好地了解和利用土地，基層走訪次數(shù)一般不低于3次?？偠灾?，從最初的選擇審批立項，到最后的檢驗收尾，需要經(jīng)過漫長的審批流程。雖然起到了監(jiān)管的作用，但不利于土地整理與規(guī)劃的前期工作。

4.2群眾參與度與積極性不高

項目施工中，離不開群眾的監(jiān)督和支持。但在項目前期，多數(shù)群眾不了解土地開發(fā)整理相關(guān)的工作內(nèi)容和關(guān)鍵節(jié)點。項目完善需要開展群眾座談會，但在此過程中，群眾往往處于被動方，如，項目的選址、用途和內(nèi)容群眾并不了解，導(dǎo)致在項目的實施環(huán)節(jié)中，群眾沒有辦法實時起到監(jiān)督和建議的作用，很多項目沒有吸取群眾的意見，盲目開展，效果并不理想。工程規(guī)劃實施過程中項目的選址、覆蓋范圍及投資方向等方面，如果不聽取群眾的意見，不利于項目的長遠(yuǎn)發(fā)展。這種問題的出現(xiàn)，不僅是因為群眾自身缺乏相關(guān)意識，更多是相關(guān)負(fù)責(zé)人在項目中規(guī)劃重視群眾利益，弱化群眾的參與度，導(dǎo)致群眾對參與土地規(guī)劃和整理的積極性低下，不愿參與到土地規(guī)劃整理工作中。在實施土地開發(fā)整理工作時，需要群眾提供參考建議，并依靠群眾的監(jiān)督，才能保證項目順利實施。

4.3缺乏高科技支持

在新形勢下，土地開發(fā)整理過程中往往涉及到較為復(fù)雜的數(shù)學(xué)建模、遙感操控信息、地理信息技術(shù)等高新技術(shù)，尤其近年來這些技術(shù)在很多項目中有廣泛的交叉應(yīng)用。但在目前工作中，主要還是依靠傳統(tǒng)的方法操作，工作規(guī)模較小，開發(fā)整理工作效率低，效果差，導(dǎo)致很多設(shè)計預(yù)測與整體施工的預(yù)算不一致，給管理工作帶來了眾多阻礙。隨著項目規(guī)模和復(fù)雜度的不斷提高，如果沒有應(yīng)用高科技手段，很難提升專業(yè)水平，使得工程實施的流程標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，工程質(zhì)量不可預(yù)估。

4.4缺少專業(yè)施工隊伍

土地開發(fā)整理工作應(yīng)當(dāng)依靠專業(yè)的施工隊伍，但在現(xiàn)有土地開發(fā)整理工作中，忽視了專業(yè)施工隊的重要性。我國每年的土地資金投入主要用于承接土地開發(fā)整理項目，對于施工隊的培訓(xùn)較少，使得土地開發(fā)整理項目工程質(zhì)量和效率相對較低。

5、解決土地開發(fā)整理問題的有效對策

5.1提高認(rèn)識，強化監(jiān)督

在實際工作中，農(nóng)民對土地整理沒有正確的認(rèn)識，對土地資源開發(fā)整理存在一定的抵觸情緒。政府應(yīng)當(dāng)加大宣傳力度，從各個渠道為農(nóng)民宣傳土地整理的好處。為了保證工作順利進(jìn)行，在土地開發(fā)整理工作開始之前，應(yīng)該在相關(guān)地域設(shè)立相關(guān)信息的公告牌?？梢匝堔r(nóng)民監(jiān)督相關(guān)工作，防止一些管理人員乘機為個人謀取利益或者貪污受賄。農(nóng)民可以向管理部門提出建議，使工作更順利地完成。

5.2把好選址審批關(guān)

在土地開發(fā)整理工作中，人員素質(zhì)以及選址是對土地開發(fā)整理工作質(zhì)量產(chǎn)生重要影響的主要因素。因此，必須注意選址時的現(xiàn)場調(diào)查。應(yīng)結(jié)合每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的實際情況，科學(xué)規(guī)劃土地整理區(qū)域。全面測量并合理布局水、道路、斜坡和森林等，集中清理荒、廢、閑，重點挖掘土地整治潛力，實現(xiàn)耕地的經(jīng)濟效益最大化。如果選址位于陡坡或山頂，由于選址不合理，會導(dǎo)致項目預(yù)算增加，同時會影響項目質(zhì)量。在進(jìn)行土地開發(fā)整理前，必須深入現(xiàn)場考察測量、收集數(shù)據(jù)，克服困難，解決土地開發(fā)現(xiàn)場影響因素。

5.3拓寬土地整理工作思路

依據(jù)現(xiàn)階段實際情況，土地整理工作主要從兩個方面著手，即農(nóng)村整合及集鎮(zhèn)整合。應(yīng)根據(jù)實際情況，調(diào)整現(xiàn)有耕地面積，整合耕地地塊，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)得到更好的保障。土地整理有利于可持續(xù)發(fā)展，要將土地落實到每家每戶，做好農(nóng)村宅基地整頓工作。同時，及時出臺鼓勵政策，使農(nóng)民能夠主動遷移。這種方式不僅可以使農(nóng)民生活更加方便，而且有助于住房建設(shè)和公共活動。通過農(nóng)村宅基地整頓，可以在有限的土地上建設(shè)更多的住宅建筑。農(nóng)民擁有自己房屋的產(chǎn)權(quán)，可以用宅基地交換樓房，這樣可以防止土地整理工作受到阻礙。

5.4提高土地整理工程項目從業(yè)人員專業(yè)水平

資源管理人員需要接受相關(guān)考核，并定期組織進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。相關(guān)工作人員要加強學(xué)習(xí)，提升專業(yè)素養(yǎng)，這樣才能更好地進(jìn)行土地資源整理工作。在土地整理過程中，管理者必須進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新。相關(guān)人員需要有良好的專業(yè)素質(zhì)，因此要對開發(fā)項目工程工作人員進(jìn)行定期考核。建立價格評價體系，促進(jìn)相關(guān)工作人員專業(yè)知識和職業(yè)道德水平的提升。

5.5拓寬融資渠道

目前，我國土地開發(fā)整理的融資渠道不夠豐富，必須采取有效措施加以應(yīng)對?？梢耘c當(dāng)?shù)卮笮推髽I(yè)合作，共同開展土地開發(fā)整理工作。政府可以將土地以較低的價格出售給房地產(chǎn)企業(yè)，同時對土地整理建設(shè)設(shè)定相關(guān)要求。房地產(chǎn)企業(yè)可以在符合政府規(guī)定的前提下獲得適當(dāng)收益，從而解決資金問題?？梢耘c當(dāng)?shù)仄髽I(yè)密切合作，為希望“上樓”的居民提供合適的工作，使他們的生活更有保障。也可以將每個區(qū)域的土地整理工作進(jìn)一步劃分為多個項目，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行招標(biāo)活動，將項目以較高的價格分配給參與招標(biāo)的企業(yè)。

5.6強化竣工驗收管理

應(yīng)結(jié)合實際情況建立相應(yīng)的驗收工作小組，確保驗收工作的質(zhì)量。應(yīng)成立相關(guān)部門，逐層進(jìn)行嚴(yán)格驗收，結(jié)合實際情況，實施科學(xué)的獎懲制度，提高項目質(zhì)量。地方政府需要嚴(yán)格落實相關(guān)責(zé)任，避免出現(xiàn)浪費等情況。同時，可以加大對區(qū)域一體化、專業(yè)化生產(chǎn)的支持力度，采用更加先進(jìn)的科技手段，提供社會化服務(wù)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。

6、可持續(xù)發(fā)展理念下城市房地產(chǎn)開發(fā)和土地利用策略

6.1 健全房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)制度

首先，政府需要加強對房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)方面的管理，避免多頭供地現(xiàn)象的出現(xiàn)，積極建立房地產(chǎn)土地市場統(tǒng)一集中的管理制度，要加強對土地資源的一手管控。另外，政府還需要加強對土地一級市場的管理。土地一級市場是土地市場中的一個重點，其中的土地供給量以及土地價格對整個城市土地資源市場的正常運行有著重要的決定作用，它是整個土地市場中的重中之重。基于此，政府需要切實、高效地壟斷土地一級市場，只有這樣才能夠確保政府為房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)一供應(yīng)土地，并貫徹落實可持續(xù)發(fā)展理念，從而促使土地資源得到合理高效的利用。

6.2建立緊湊的土地利用原則

城市經(jīng)濟學(xué)的理論知識表明，集聚效應(yīng)能夠產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟效益。用地布局是否緊湊關(guān)系到城市土地利用是否更加集約化?；诖?，應(yīng)當(dāng)建立起緊湊的土地利用原則，以此提升房地產(chǎn)開發(fā)中對土地資源的集約利用。從城市規(guī)劃看，若要建立緊湊的土地模式，就需要高效且充分地運用現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施，避免出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象。因此在城市規(guī)劃時，施工單位與開發(fā)商要積極協(xié)調(diào)居住小區(qū)內(nèi)部中各個道路的公共化潛力，將封閉狀態(tài)的內(nèi)部次干道支路面向城市空間開放，讓居住區(qū)域的道路與城市道路構(gòu)成一個道路網(wǎng)，進(jìn)而形成一個網(wǎng)絡(luò)化的空間布局，以此為城市的可持續(xù)發(fā)展留下充足的空間。另外，從房地產(chǎn)開發(fā)看，開發(fā)對象不僅包括地表，還包括整個城市范圍中的地上以及地下空間。只有這樣的土地利用方式，才能夠提高土地的利用效率，促進(jìn)城市經(jīng)濟的發(fā)展。

6.3創(chuàng)新建筑技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)中所運用的一些技術(shù)既有利于改善城市環(huán)境，又能夠有效提升對土地資源的利用效率，從低層建筑物到高層建筑物，從磚石結(jié)構(gòu)到混凝土結(jié)構(gòu)，都體現(xiàn)了技術(shù)的發(fā)展以及對土地利用效率的提升。由此，應(yīng)加大對建筑技術(shù)的創(chuàng)新力度，積極采用先進(jìn)的建筑材料和技術(shù)，不斷提高對土地的利用效率，減輕城市環(huán)境建設(shè)的壓力，推動城市可持續(xù)發(fā)展。

結(jié)語：

綜上所述，當(dāng)前土地開發(fā)整理工作中會出現(xiàn)各種各樣的問題，只有采取合理、科學(xué)的措施，才能夠有效地改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，提高土地利用率，促進(jìn)人民生活水平的提高，確保我國土地開發(fā)整理工作可以長久穩(wěn)定地進(jìn)行和發(fā)展。具體工作中，應(yīng)將土地規(guī)劃和綠色生態(tài)保護相結(jié)合，以解決群眾需求為主要發(fā)展動力，借助先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)手段，以培養(yǎng)專業(yè)技術(shù)人才為基礎(chǔ)，確保土地開發(fā)項目順利進(jìn)行，為我國土地管理提供強有力保障。

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