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    基于可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)價(jià)值增值及成本優(yōu)化研究

    2021-10-21 08:49:26沈岳
    關(guān)鍵詞:增值可持續(xù)發(fā)展成本

    【摘要】如今我國(guó)經(jīng)濟(jì)常態(tài)化發(fā)展,給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)廣闊的發(fā)展前景,房地產(chǎn)在推進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、百姓安居樂(lè)業(yè)上,發(fā)揮著必不可少的重要性作用。本文以可持續(xù)發(fā)展理論為基礎(chǔ),深入該理念內(nèi)涵,從社會(huì)環(huán)境、居民需求等角度出發(fā),分析探討房地產(chǎn)價(jià)值增值機(jī)制,提出具體的成本優(yōu)化策略,不斷完善和優(yōu)化行業(yè)內(nèi)成本管理工作,,為相關(guān)研究提供借鑒意義。

    【關(guān)鍵詞】可持續(xù)發(fā)展;房地產(chǎn)價(jià)值;增值;成本

    【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

    在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的變化莫測(cè)下,房地產(chǎn)行業(yè)雖取得顯著成就,但受內(nèi)外環(huán)境影響,房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)出無(wú)規(guī)律性、無(wú)周期性的波動(dòng)特征。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看,保值、增值、投資等屬性,隨著時(shí)代變遷需滿足精神需求及物質(zhì)需求等[1]。如今,城市現(xiàn)代化建設(shè)日新月異,為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展,需要以可持續(xù)發(fā)展觀念為先導(dǎo),致力于構(gòu)建嶄新視角,促成和諧融洽的社會(huì)大環(huán)境。本文從房地產(chǎn)價(jià)值形成、價(jià)值增值、成本管理等內(nèi)容入手,豐富價(jià)值增值及成本優(yōu)化理論內(nèi)容。

    1、基于可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)價(jià)值形成機(jī)理

    房地產(chǎn),從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度出發(fā),被稱作為“不動(dòng)產(chǎn)”,有著不可移動(dòng)性、固定性等特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)值,是指在特定情況下,其客觀屬性對(duì)人類活動(dòng)產(chǎn)生積極效應(yīng),也可以是人為行為給予房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)。人與房地產(chǎn)兩者之間相互依存、密切聯(lián)系,房地產(chǎn)不能離開(kāi)人的本質(zhì)特征單獨(dú)存在,結(jié)合人的需求角度,房地產(chǎn)需要符合多種層次需求,在時(shí)間的累積和推移下,以及受到內(nèi)外因素的影響,房地產(chǎn)必會(huì)作為一種商品,出現(xiàn)不同程度的增值、減值、保值等。

    房地產(chǎn)價(jià)值內(nèi)容可高度概括為三個(gè)部分,即為經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值和環(huán)境生態(tài)價(jià)值。經(jīng)濟(jì)價(jià)值為房地產(chǎn)作為物質(zhì)本身體現(xiàn)出的價(jià)值,社會(huì)價(jià)值是從社會(huì)角度分析房地產(chǎn)滿足人們多元化的物質(zhì)需求、精神需求等,環(huán)境生態(tài)價(jià)值是房地產(chǎn)在自然生存環(huán)境基礎(chǔ)上形成的理論。在整個(gè)生命周期中,無(wú)論是在空間維度,還是時(shí)間維度上,房地產(chǎn)的價(jià)值并不是一成不變的,而是在市場(chǎng)、環(huán)境、社會(huì)等因素下產(chǎn)生變化[2]。從基于可持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā),房地產(chǎn)價(jià)值增值與一般房地產(chǎn)有著本質(zhì)不同。

    2、基于可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)成本優(yōu)化要點(diǎn)

    許多房地產(chǎn)企業(yè),應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)力度,除了獲取十分可觀的經(jīng)濟(jì)效益外,還為人們創(chuàng)建了宜居的舒適空間,這與可持續(xù)發(fā)展觀念相符,以人、建筑、環(huán)境三者之間和諧融洽的統(tǒng)一關(guān)系為前提。開(kāi)發(fā)商經(jīng)規(guī)劃資源后,加大專項(xiàng)資金投入,以可持續(xù)發(fā)展理念為出發(fā)點(diǎn),對(duì)房地產(chǎn)屬性及商品價(jià)值進(jìn)行明晰定位,為滿足房地產(chǎn)較好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及生態(tài)效益等,需要在使用各種資源及能源的過(guò)程中,在保障正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ)上,最大程度地降低資金成本、改造成本及環(huán)境成本等,只有如此,才能在房地產(chǎn)全壽命周期內(nèi),提高整體價(jià)值。因此,可持續(xù)發(fā)展理念貫穿到房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)全過(guò)程,為體現(xiàn)效益最大化原則,需要主抓開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工及物業(yè)管理等。

    房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行期間,對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)期的專項(xiàng)投入是一項(xiàng)基礎(chǔ)工作,需要做好對(duì)成本的可持續(xù)管理,這直接影響到企業(yè)品牌形象、社會(huì)效應(yīng)、生存發(fā)展等,對(duì)此應(yīng)深入分析、全程跟進(jìn)成分投入及使用情況,根據(jù)實(shí)際情況創(chuàng)建一套科學(xué)合理的成本投資方案[3]。注重關(guān)鍵性因素影響,明確成本優(yōu)化中的重難點(diǎn),堅(jiān)持重點(diǎn)投入、分類控制原則,從整體上規(guī)劃和設(shè)計(jì)各類資源成本。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)價(jià)值影響因素,具體地來(lái)說(shuō),包括建安工程費(fèi)、銷售設(shè)施費(fèi)、會(huì)所工程費(fèi)等,從中不難看出,為滿足不同層次多元化需求,應(yīng)結(jié)合各類成本輕重程度適當(dāng)調(diào)配,期間還要形成創(chuàng)新性思考,最大化節(jié)省和優(yōu)化成本資源。

    3、基于可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)價(jià)值——成本管理模式

    成本管理模式在可持續(xù)發(fā)展理論基礎(chǔ)上形成,該模式將房地產(chǎn)看成是一個(gè)豐富完整的意識(shí)形態(tài),為促進(jìn)人與社會(huì)、人與自然、人與人之間和諧融洽的關(guān)系,需要符合人的多種需求,除了基本生產(chǎn)的物質(zhì)需求,還要在水平不斷提高的前提下滿足多種精神需求。國(guó)家高度重視城市現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展,人們?cè)谏鐣?huì)性精神欲望上提出更多需求,表明房地產(chǎn)應(yīng)正確處理發(fā)展規(guī)律與人的需求之間的關(guān)系,對(duì)房地產(chǎn)加以改造和升級(jí),這既是人們需求增強(qiáng)的基本條件,又促進(jìn)高質(zhì)量、高層次發(fā)展局面,還為自身發(fā)展注入源源不斷的生機(jī)和活力。為朝著可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)邁進(jìn),房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變單一化的經(jīng)濟(jì)營(yíng)銷模式,將重點(diǎn)放在生態(tài)經(jīng)濟(jì)管理上。為正確處理好經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境和諧統(tǒng)一關(guān)系,應(yīng)將可持續(xù)發(fā)展理念融入到成本管理工作中。

    關(guān)于可持續(xù)發(fā)展理論與成本管理的有機(jī)融合,不斷提升房地產(chǎn)價(jià)值增值與成本優(yōu)化,具體可概括為:①依據(jù)管理對(duì)象的不同,由傳統(tǒng)單一管理模式,演變成綜合管理方向,使經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境相互協(xié)調(diào)統(tǒng)一性發(fā)展;②依據(jù)管理主體的不同,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)打破自身單獨(dú)性利益考慮方式,而是應(yīng)從社會(huì)環(huán)境、自然條件等角度,創(chuàng)建多元化、全方位社會(huì)治理格局;③依據(jù)管理過(guò)程的不同,需要在注重后果導(dǎo)向的基礎(chǔ)上,認(rèn)知到原因?qū)虻闹匾?,形成預(yù)見(jiàn)式管理機(jī)制;④依據(jù)管理目標(biāo)的不同,應(yīng)從過(guò)去的“以物為本”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙匀藶楸尽?,以環(huán)境生態(tài)目標(biāo)為重點(diǎn)[4-5];⑤依據(jù)管理決策的不同,需要從對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)期的單純?cè)u(píng)價(jià),轉(zhuǎn)變即為綜合評(píng)價(jià)方式,尤其是在成本管理和風(fēng)險(xiǎn)防范上,要保持高度的綜合性。

    4、房地產(chǎn)價(jià)值增值及成本優(yōu)化實(shí)證分析

    4.1案例分析

    本研究以某市建筑工程為對(duì)象,該項(xiàng)目為小區(qū)居民住宅,工程總體設(shè)計(jì)8層,綠化率為43.5%,戶型面積從85~200m2不等,內(nèi)部設(shè)計(jì)體現(xiàn)人車分流原則。該項(xiàng)目收到政府部門高度關(guān)注,作為一個(gè)綠色節(jié)能工程來(lái)打造,在建筑施工期間,依托于先進(jìn)的低碳技術(shù),致力于創(chuàng)建自由控、恒溫濕的住宅房產(chǎn),并體現(xiàn)出科技節(jié)能的優(yōu)越性。該工程在可持續(xù)發(fā)展視角下,融入多種節(jié)能及施工工藝,詳見(jiàn)圖1,將降低資源及能源銷售作為施工原則,以創(chuàng)建健康舒適、節(jié)能宜居的居住場(chǎng)所為建設(shè)總目標(biāo)。

    4.2房地產(chǎn)價(jià)值定位及成本綜合評(píng)價(jià)

    為使工程項(xiàng)目高度體現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值,需要處理好資源分配、技術(shù)應(yīng)用,將可持續(xù)建設(shè)理念融入其中,特別是在綜合評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),應(yīng)以滿足物質(zhì)需求為基本,以符合不同層次社會(huì)性精神需求為目標(biāo)。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)宏觀建筑,應(yīng)遵循生態(tài)環(huán)境,處理好資源與成本兩者之間的關(guān)系。如果出現(xiàn)投資決策具有差異性的情況,要考慮到在整個(gè)壽命周期內(nèi),房地產(chǎn)價(jià)值及成本優(yōu)化也會(huì)受到影響,尤其是全壽命周期成本,直接決定了房地產(chǎn)價(jià)值,需要全面詳細(xì)地制定投資方案。根據(jù)本項(xiàng)目區(qū)位屬性,制定了三種不同的投資方案,第一種是精裝的高科技別墅級(jí)節(jié)能建筑,第二種是節(jié)能型精裝非高科技的優(yōu)質(zhì)住宅,第三種是成本低、區(qū)位好的毛坯建筑。

    對(duì)于本項(xiàng)目工程的成本投入,需要從經(jīng)濟(jì)性、社會(huì)性、環(huán)境生態(tài)性等因素分析,為滿足可持續(xù)發(fā)展的建設(shè)理念,應(yīng)多角度、全方位設(shè)計(jì)投資方案,結(jié)合實(shí)際情況綜合評(píng)定后,選取最佳的方案。對(duì)上述三種投資方案的設(shè)計(jì),本項(xiàng)目工程采取調(diào)查與專家評(píng)審方式,其滿意度評(píng)價(jià)結(jié)果具體為:第一種方案經(jīng)濟(jì)成本、社會(huì)成本、環(huán)境生態(tài)成本比例分別為84%、8%、12%,滿意度總評(píng)分83.05;第二種方案經(jīng)濟(jì)成本、社會(huì)成本、環(huán)境生態(tài)成本比例分別為92%、9%、1%,滿意度總評(píng)分80.63;第三種方案經(jīng)濟(jì)成本、社會(huì)成本、環(huán)境生態(tài)成本比例分別為91%、9%、2%,滿意度總評(píng)分79.36。

    4.3基于可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本優(yōu)化結(jié)果評(píng)價(jià)

    可持續(xù)發(fā)展理念作為一種戰(zhàn)略規(guī)劃,經(jīng)在對(duì)本項(xiàng)目工程定位分析的基礎(chǔ)上,采取有力舉措,重視對(duì)項(xiàng)目的管理。從上述三個(gè)方案中發(fā)現(xiàn),結(jié)合全壽命周期來(lái)看,從高到低依次排列為第一種方案、第二種方案和第三種方案,但在資源及能源有限的條件下,環(huán)境成本、經(jīng)濟(jì)成本等因素會(huì)制約前兩種方案;根據(jù)成本投入不同程度分析,房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)相應(yīng)變化,所以增值也不盡相同。因此,房地產(chǎn)只考慮物質(zhì)需求的前提下,經(jīng)濟(jì)價(jià)值屬性不會(huì)發(fā)生太大變化,而將環(huán)境生態(tài)成本、社會(huì)成本融入其中,增長(zhǎng)幅度也會(huì)相應(yīng)增加。

    本項(xiàng)目工程為體現(xiàn)降能耗、高時(shí)效、綠色節(jié)能特點(diǎn),結(jié)合工程項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)情況,采用多種先進(jìn)的節(jié)能技術(shù),如空調(diào)模式、圍護(hù)架構(gòu)等。同時(shí),將可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)落實(shí)和貫徹到整個(gè)建設(shè)和管理階段,在成本優(yōu)化了發(fā)揮了重要作用。

    5、基于可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)價(jià)值增值及成本優(yōu)化策略

    5.1房地產(chǎn)成本優(yōu)化需進(jìn)行整體規(guī)劃

    在對(duì)可持續(xù)發(fā)展理念、房地產(chǎn)價(jià)值形成機(jī)制分析的基礎(chǔ)上,應(yīng)最大化地確保房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值,應(yīng)將社會(huì)價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值和環(huán)境生態(tài)價(jià)值作為重要的參考依據(jù)。同樣地,房地產(chǎn)反應(yīng)出的社會(huì)因素、物質(zhì)屬性、環(huán)境生態(tài)意義等,會(huì)在時(shí)代變遷的情況下,價(jià)值增值特點(diǎn)不斷凸顯出來(lái)[6-7]。因此,為使得房地產(chǎn)建筑工程建設(shè)方案價(jià)值最大,同時(shí)又滿足降低資源及能源消耗、減少成本費(fèi)用的需求,應(yīng)需要對(duì)成本管理工作進(jìn)行整體規(guī)劃。在整體規(guī)劃上,放棄企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化成本控制意識(shí),健全成本控制體系,拓寬融資渠道,實(shí)現(xiàn)精細(xì)化成本管理。

    5.2房地產(chǎn)成本優(yōu)化應(yīng)加入價(jià)值評(píng)價(jià)因素

    經(jīng)過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值形成的深入探索,從中不難發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)價(jià)值是建立在人的需求基礎(chǔ)上,期間將房地產(chǎn)看作是一種商品,商品以體現(xiàn)商品價(jià)值根基,所以房地產(chǎn)也應(yīng)體現(xiàn)出價(jià)值需求。隨著時(shí)代的不斷發(fā)展,人們?cè)诜康禺a(chǎn)價(jià)值的認(rèn)知上,也會(huì)相應(yīng)地出現(xiàn)變化,換句話說(shuō)就是,對(duì)房地產(chǎn)的需求是實(shí)時(shí)變化的,需要房地產(chǎn)在滿足基礎(chǔ)價(jià)值需求的基礎(chǔ)上,將多種價(jià)值評(píng)價(jià)因素融入其中,如社會(huì)關(guān)系、經(jīng)濟(jì)行為等,使房地產(chǎn)多元化價(jià)值不斷凸顯出來(lái)。由于房地產(chǎn)價(jià)值成本優(yōu)化模型中需要對(duì)多種因素進(jìn)行評(píng)定,特別是在形成的決策方案上,不能將經(jīng)濟(jì)效益作為單一評(píng)價(jià)要素,還應(yīng)在復(fù)雜多變的社會(huì)環(huán)境中,正確看待社會(huì)關(guān)系、環(huán)境影響等元素之間的關(guān)系。因此,為體現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值增值及成本優(yōu)化,因清晰界定成本管理核算對(duì)象,在拓寬融資渠道的基礎(chǔ)上,科學(xué)合理分配房地產(chǎn)項(xiàng)目資金。

    5.3正視價(jià)值與成本投入的變動(dòng)規(guī)律

    在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響因素作綜合評(píng)定的基礎(chǔ)上,經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值及環(huán)境生態(tài)價(jià)值呈現(xiàn)出變動(dòng)規(guī)律,需要從房地產(chǎn)價(jià)值屬性考慮,尤其是在處理各價(jià)值因素比例關(guān)系時(shí),需要重視環(huán)境生態(tài)效益,處理好經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及生態(tài)環(huán)境三者之間的相互關(guān)系,經(jīng)對(duì)資源合理分配,使用最小的成本投入力度,獲取最大化的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及生態(tài)效益。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)科學(xué)引用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,做好工程竣工成本結(jié)算,不斷改進(jìn)成本控制方法。

    5.4創(chuàng)建房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中價(jià)值增值及成本控制可行性方案

    雖在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)形式下,經(jīng)政府的宏觀調(diào)控作用,房地產(chǎn)價(jià)值增值不斷加大,且成本管理工作取得顯著成果。不容樂(lè)觀的是,在實(shí)際的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,仍存在一些問(wèn)題亟待改進(jìn),如傳統(tǒng)成本管理無(wú)法形成較好的協(xié)同效益,財(cái)務(wù)角度成本流于形式,對(duì)非生產(chǎn)和費(fèi)容器的成本管理認(rèn)知不夠,對(duì)此應(yīng)注重前期階段的策劃方案,確保實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化,做好土地成本控制工作,優(yōu)化采購(gòu)采購(gòu)成本、施工方案、重視施工管理及銷售環(huán)節(jié)的成本控制等[8]。

    結(jié)語(yǔ):

    在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷變化的條件下,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正確應(yīng)對(duì)機(jī)遇和挑戰(zhàn),立足市場(chǎng)環(huán)境,創(chuàng)新房產(chǎn)價(jià)值增值及成本管理工作優(yōu)化。由于房地產(chǎn)成本控制工作,既能提升企業(yè)的管理水平,又能改善成本優(yōu)化,還能促成良性發(fā)展格局,所以應(yīng)高度堅(jiān)持全面成本控制、成本目標(biāo)管理、成本開(kāi)元節(jié)流原則,為滿足物質(zhì)需求、社會(huì)精神性需求,處理好社會(huì)、經(jīng)濟(jì)及生態(tài)環(huán)境關(guān)系,堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展理念,為行業(yè)發(fā)展提供創(chuàng)新動(dòng)力。

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    [8]解尊松.推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略思考[J].現(xiàn)代商業(yè),2019,000(019):51-52.

    作者簡(jiǎn)介:

    沈岳(1980.03-),男,漢,本科,職稱:工程師,籍貫:江蘇鹽城,研究方向:地產(chǎn)開(kāi)發(fā),所在單位:南昌筑奧置業(yè)有限公司。

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