基于灰色關(guān)聯(lián)分析我國(guó)以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究

鄭曉云　許曼　陳振興

摘要：以房養(yǎng)老是緩解當(dāng)前養(yǎng)老負(fù)擔(dān)的途徑之一，分析以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于以房養(yǎng)老的開展有重要意義。根據(jù)影響以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)因素，按長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、或然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)5個(gè)要素確定評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，運(yùn)用層次分析法計(jì)算出權(quán)重，結(jié)合灰色關(guān)聯(lián)分析的方法，對(duì)某金融公司開展以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。研究結(jié)果表明：金融公司應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)金融公司總資產(chǎn)、城市規(guī)劃、利潤(rùn)、地質(zhì)條件、匯率、住房制度變更、貨幣供應(yīng)量、支付保險(xiǎn)金額、土地制度變更、地域環(huán)境、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)方面的風(fēng)險(xiǎn)控制。針對(duì)金融公司開展以房養(yǎng)老如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提出建議。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老;風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià);層次分析;灰色關(guān)聯(lián)分析

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）08-0040-46 收稿日期：2021-07-15

自2000年以來(lái)我國(guó)正經(jīng)歷著人口年齡結(jié)構(gòu)的加速老化，這種快速的人口老齡化加劇了政府的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)。據(jù)《中國(guó)家庭發(fā)展報(bào)告（2015年）》統(tǒng)計(jì)，我國(guó)只有28.9%的城市老人和15.9%的農(nóng)村老人沒有養(yǎng)老困難。目前，我國(guó)未富先老和社會(huì)保障體系不完善的問題，不僅影響著老年人的養(yǎng)老，同時(shí)也影響著未來(lái)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，成為當(dāng)前需要解決的問題之一。因此，尋求其他的養(yǎng)老方式勢(shì)在必行。了解以房養(yǎng)老的風(fēng)險(xiǎn)因素，是金融公司開展以房養(yǎng)老的關(guān)鍵，也是金融公司開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的決定性因素。研究以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)因素，有助于推動(dòng)金融公司開展以房養(yǎng)老的業(yè)務(wù)，滿足現(xiàn)在老年人多樣化的養(yǎng)老需求，對(duì)實(shí)現(xiàn)積極老齡化，完善我國(guó)養(yǎng)老體制，補(bǔ)充養(yǎng)老方式，具有理論和現(xiàn)實(shí)意義。

1 相關(guān)研究文獻(xiàn)評(píng)述

當(dāng)前，以房養(yǎng)老的風(fēng)險(xiǎn)研究受到國(guó)內(nèi)外廣泛關(guān)注，如Adam W. Shao分析了房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)和壽命風(fēng)險(xiǎn)對(duì)反向抵押貸款定價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分布的綜合影響。Jackie Li在考慮房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和壽命風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，采用熵權(quán)法得出反向抵押貸款在財(cái)務(wù)上是可持續(xù)的。我國(guó)學(xué)者王小平研究大財(cái)富管理概念，用銀行的錢消費(fèi)，用自己的錢理財(cái)，讓房屋的擁有形態(tài)多樣化，最終保險(xiǎn)可以實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老。李宇嘉主要研究發(fā)揮住房的養(yǎng)老功能，其中包括以房養(yǎng)老。王亞柯借鑒美國(guó)的保險(xiǎn)機(jī)制，提出為推動(dòng)我國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的快速發(fā)展，應(yīng)加大政府的保障力度，鼓勵(lì)多類金融機(jī)構(gòu)以多種形式參與，加快相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)。馬征對(duì)“以房養(yǎng)老”政策熱情不夠高漲的原因進(jìn)行分析。方永恒基于可拓理論對(duì)西安市以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)模式進(jìn)行分析，得出了可拓評(píng)價(jià)在以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)上適用性較好，西安市金融公司適合開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)。張杰通過(guò)保險(xiǎn)公司參與住房反向抵押養(yǎng)老的風(fēng)險(xiǎn)控制提出了建立動(dòng)態(tài)評(píng)估合同、合理控制業(yè)務(wù)規(guī)模、建立健全法規(guī)等建議。張瑜通過(guò)分析以房養(yǎng)老政策難以推行的原因，提出加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，同時(shí)政府給予政策支持以及培育新型養(yǎng)老消費(fèi)理念。岳一鳴分析以房養(yǎng)老發(fā)展阻力和成因，并針對(duì)性地提出相應(yīng)對(duì)策建議。徐瑛楠闡述了以房養(yǎng)老模式的相關(guān)涵義，重點(diǎn)分析了以房養(yǎng)老模式推行風(fēng)險(xiǎn)與政策應(yīng)對(duì)。趙艷朋則關(guān)注影響以房養(yǎng)老的各種經(jīng)濟(jì)力量的演變，抓住人口結(jié)構(gòu)變遷的主線，通過(guò)分析幾個(gè)關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)變量的變化過(guò)程，揭示人口結(jié)構(gòu)變遷可能對(duì)以房養(yǎng)老市場(chǎng)造成的風(fēng)險(xiǎn)。柏晶將從開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的可行性和面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并提出相關(guān)政策性建議。楊哲提出以房養(yǎng)老服務(wù)模式實(shí)施，需要政府的政策支持和監(jiān)管，需要輿論宣傳和國(guó)民養(yǎng)老消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變，而且目前政府只能將以房養(yǎng)老定位于一種養(yǎng)老補(bǔ)充產(chǎn)品。嚴(yán)韜分析了以房養(yǎng)老的風(fēng)險(xiǎn)因素，并給出相關(guān)的應(yīng)對(duì)策略。雖然國(guó)內(nèi)外學(xué)者關(guān)于以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)問題相關(guān)研究取得了一些成果，但還存在很多不足，如評(píng)價(jià)指標(biāo)體系不夠完善，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)考慮不足，缺少定量分析指標(biāo)等。本文在以往的研究基礎(chǔ)上，從金融公司視角出發(fā)，引入灰色關(guān)聯(lián)分析對(duì)以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，利用灰色關(guān)聯(lián)分析能夠量化指標(biāo)之間互相影響的特點(diǎn)。定量研究以房養(yǎng)老的風(fēng)險(xiǎn)因素，為金融公司開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)降低風(fēng)險(xiǎn)提供依據(jù)。

2 以房養(yǎng)老的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析

2.1 以房養(yǎng)老的發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查課題組在《中國(guó)金融》發(fā)布的2019年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況，調(diào)查報(bào)告顯示我國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為96%，為以房養(yǎng)老的開展提供物質(zhì)基礎(chǔ)。以房養(yǎng)老是指老年人將自己的房子抵押給保險(xiǎn)公司，自己繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房屋的處置權(quán)，用于償還養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。這是目前能夠緩解傳統(tǒng)養(yǎng)老的家庭壓力，與現(xiàn)有商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)互補(bǔ)的一款養(yǎng)老產(chǎn)品。我國(guó)于2003年開始引入以房養(yǎng)老理念，2013年正式頒布《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干年意見》，2014年開始實(shí)施以房養(yǎng)老試點(diǎn)，2015年幸福人壽獲得批準(zhǔn)，成為首款以房養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。2019年，人壽保險(xiǎn)首單以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)發(fā)行上市，成為第二家承擔(dān)此業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司?？偟膩?lái)說(shuō)，我國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)雖然有所發(fā)展，但發(fā)展速度仍然比較緩慢，而且在發(fā)展中還存在很多障礙。

2.2 以房養(yǎng)老的發(fā)展障礙

2.2.1 風(fēng)險(xiǎn)不確定性

對(duì)于我國(guó)金融公司來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)的不確定性抑制了金融公司參與以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的積極性，金融公司不僅面臨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，以及住房政策、利率的變化，還要面臨著老人年齡、身體和家庭關(guān)系的壓力，除此之外，還有可能受到自然災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)，因此開展以房養(yǎng)老對(duì)金融公司有著很高的技術(shù)要求。

2.2.2 養(yǎng)老觀念落后

在我國(guó)傳統(tǒng)的觀念里，養(yǎng)兒防老根深蒂固，房子是留給子女的遺產(chǎn)，以房養(yǎng)老與老年人傳統(tǒng)觀念相違背。一方面，容易受到家庭和親人的反對(duì)，另一方面，老年人為了子女而放棄追求改善養(yǎng)老條件的意識(shí)很難改變。大部分老人主要依賴政府養(yǎng)老的觀念，也會(huì)制約著以房養(yǎng)老的發(fā)展。

2.2.3 相關(guān)法律法規(guī)滯后

我國(guó)并沒有出臺(tái)以房養(yǎng)老專門性法律制度，缺乏具體的操作規(guī)程以及交易環(huán)境，降低了公眾的信任度，限制了公司運(yùn)營(yíng)和管理的實(shí)施，導(dǎo)致金融公司開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的困難。我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)不能適應(yīng)養(yǎng)老市場(chǎng)，因此，法律依據(jù)滯后是限制以房養(yǎng)老發(fā)展的原因之一。

縱觀以房養(yǎng)老市場(chǎng)，相關(guān)的管理政策暫未形成，以房養(yǎng)老發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問題日益凸顯，各金融公司的積極性仍處于比較低的水平，嚴(yán)重制約其發(fā)展。因此，以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)對(duì)以房養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展具有非常重要的意義。

3 以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

3.1 層次分析法

本文選取層次分析法確定以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的權(quán)重，層次分析法是一種系統(tǒng)性的研究方法，主要針對(duì)多層次、多因素和復(fù)雜問題進(jìn)行決策，將待決策的目標(biāo)分成3大層面，包括決策目標(biāo)、中間層要素和備選方案。采用該層次分析法能將復(fù)雜問題簡(jiǎn)單化。

（1）建立以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)層次分析結(jié)構(gòu)。

（2）構(gòu)建判斷矩陣U。

采用1～9及其倒數(shù)標(biāo)度法構(gòu)建判斷矩陣表示同級(jí)別指標(biāo)相對(duì)上層元素的重要性，下列公式中用Uij （i = 1 …n， j = 1 …n）表示兩元素Ui和Uj的相對(duì)重要程度。

（3）計(jì)算以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的權(quán)重。計(jì)算矩陣U的最大特征值λmax和特征向量確定權(quán)重，計(jì)算公式如下：

（4）一致性檢驗(yàn)。計(jì)算公式如下：

式中：CR小于0.1，RI為隨機(jī)性指標(biāo)，根據(jù)矩陣階數(shù)n進(jìn)行取值。

3.2 灰色關(guān)聯(lián)分析法

灰色關(guān)聯(lián)分析法計(jì)算步驟如下：

（1）根據(jù)以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，收集并分析專家數(shù)據(jù)結(jié)果，設(shè)n個(gè)數(shù)據(jù)序列形成以下矩陣：

式中：m指的是指標(biāo)的個(gè)數(shù);n是評(píng)價(jià)對(duì)象的個(gè)數(shù)。對(duì)以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)為：

其中，i=1，2，…，m

（2）確定參考序列為x0：

（3）以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)系數(shù)計(jì)算，x0與xi關(guān)于第k個(gè)元素的關(guān)聯(lián)系數(shù)為：

式中：ρ為分辨系數(shù)，ρ ∈[0，1]，其中ρ值越小，關(guān)聯(lián)系數(shù)差異越大，區(qū)分能力越強(qiáng)，通常取ρ= 0.5。

（4）根據(jù)以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)關(guān)聯(lián)系數(shù)計(jì)算以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)的灰色關(guān)聯(lián)度：

（5）依據(jù)以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)聯(lián)度排序，得出以房養(yǎng)老的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)結(jié)果。

3.3 以房養(yǎng)老評(píng)價(jià)指標(biāo)的說(shuō)明

本文旨在建立以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。通過(guò)對(duì)我國(guó)以房養(yǎng)老現(xiàn)狀的分析，考慮以房養(yǎng)老的特點(diǎn)，在文獻(xiàn)調(diào)查和專家訪問的基礎(chǔ)上，將其劃分為長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、或然風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。最終得到以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系如表1所示。

長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)。金融公司對(duì)老年人的預(yù)估壽命低于個(gè)人實(shí)際壽命，對(duì)于金融公司來(lái)說(shuō)，需要額外承擔(dān)一大筆支出，因此給金融公司帶來(lái)巨大的損失。如果想要避免長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)，必須準(zhǔn)確預(yù)測(cè)被保險(xiǎn)人的壽命，影響老人的壽命因素有年霧霾天數(shù)、污水排放量、噪聲年平均值、溫濕指數(shù)、水文指數(shù)、交通事故發(fā)生率、傳染病發(fā)病率、參加醫(yī)療保險(xiǎn)人數(shù)、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)數(shù)，其中參加醫(yī)療保險(xiǎn)人數(shù)、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)數(shù)、傳染病發(fā)病率影響較大。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于金融公司來(lái)說(shuō)需要承擔(dān)市場(chǎng)的變動(dòng)造成的風(fēng)險(xiǎn)，因此必須深入了解市場(chǎng)信息，掌握市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化，減小因?yàn)槭袌?chǎng)波動(dòng)而引起的風(fēng)險(xiǎn)。住宅商品房平均銷售價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置單價(jià)、城市綠地面積、房屋建筑年限、客戶認(rèn)知度、通貨膨脹、利率、稅率、匯率、貨幣供應(yīng)量、60歲以上人口數(shù)、房產(chǎn)供應(yīng)量、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)因素將直接或間接的影響市場(chǎng)的波動(dòng)。

或然風(fēng)險(xiǎn)。影響或然風(fēng)險(xiǎn)的因素有地域環(huán)境、地質(zhì)條件、火災(zāi)、澇災(zāi)、地震等自然災(zāi)害類的不可抗力。自然災(zāi)害等不可抗力是無(wú)法避免的，甚至?xí)?dǎo)致很多人失去生命。

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。金融公司的經(jīng)營(yíng)管理水平不高，也會(huì)造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，要想開展以房養(yǎng)老，高水平的經(jīng)營(yíng)管理是必不可少的，因此需要加強(qiáng)金融公司的經(jīng)營(yíng)管理，減小金融公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)、委托代理公司資質(zhì)、利潤(rùn)、以房養(yǎng)老管理人才數(shù)量、支付保險(xiǎn)金額、金融公司總資產(chǎn)、銀行不良貸款記錄因素將直接或間接地影響經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

政策風(fēng)險(xiǎn)。開展以房養(yǎng)老政策風(fēng)險(xiǎn)也是不可避免的，因此需要時(shí)刻關(guān)注政策變化，了解政策詳情，避免因?yàn)檎咦儎?dòng)而引起的風(fēng)險(xiǎn)。影響政策風(fēng)險(xiǎn)的因素有城市規(guī)劃、住房制度變更、土地制度變更、金融制度變更、產(chǎn)業(yè)制度變更等。

3.4 計(jì)算權(quán)重的結(jié)果

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)與金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)領(lǐng)域的專家進(jìn)行問卷調(diào)查，由30位專家共同完成。專家們按照1～9標(biāo)度法進(jìn)行賦值，通過(guò)兩兩比較的方法，確定同層次元素之間的相對(duì)重要性。對(duì)30位專家打分結(jié)果的幾何平均數(shù)作取整處理后，通過(guò)Yaaph軟件計(jì)算各級(jí)指標(biāo)的權(quán)重，并進(jìn)行判斷矩陣一致性檢驗(yàn)計(jì)算每層的因素權(quán)重，最終得出相對(duì)重要權(quán)重結(jié)果如表1所示。

4 實(shí)證分析

4.1 以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

研究數(shù)據(jù)由專家打分獲得，評(píng)價(jià)方法選取灰色關(guān)聯(lián)分析法，選定某金融公司為研究對(duì)象，邀請(qǐng)30位保險(xiǎn)與房地產(chǎn)領(lǐng)域的專家對(duì)5個(gè)將要開展的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行打分。然后，依據(jù)待評(píng)價(jià)的指標(biāo)，設(shè)計(jì)了以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)因素打分表，對(duì)各指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行打分，滿分為10分，評(píng)價(jià)得分取各人的平均值。

根據(jù)公式（6） ～ （10）計(jì)算出的以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)關(guān)聯(lián)度及排序結(jié)果如表2所示。

由表2數(shù)據(jù)表明：金融公司總資產(chǎn)、城市規(guī)劃、利潤(rùn)、地質(zhì)條件、匯率、住房制度變更、貨幣供應(yīng)量、支付保險(xiǎn)金額、土地制度變更、地域環(huán)境、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)、稅率、利率、住宅商品房平均銷售價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置單價(jià)、通貨膨脹、委托代理公司資質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)明顯高于其他指標(biāo)。

由此可以看出，金融公司開展以房養(yǎng)老應(yīng)當(dāng)注意對(duì)政策的變化重點(diǎn)加強(qiáng)把握，其中城市規(guī)劃、住房制度變更、土地制度變更的風(fēng)險(xiǎn)更高;經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)重點(diǎn)把握金融公司總資產(chǎn)、利潤(rùn)、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)、委托代理公司資質(zhì)、支付保險(xiǎn)金額;市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)匯率、貨幣供應(yīng)量、稅率、利率、住宅商品房平均銷售價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置單價(jià)、通貨膨脹;或然風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)注意地質(zhì)條件、地域環(huán)境。

4.2 建議

根據(jù)本文建立的以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系得出的結(jié)果，對(duì)金融公司開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提出以下建議。

（1）與房地產(chǎn)公司的合作。金融公司可以通過(guò)與房地產(chǎn)公司的合作，了解市場(chǎng)信息，進(jìn)而對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)做出準(zhǔn)確的預(yù)判，降低由于住宅商品房平均銷售價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置單價(jià)變動(dòng)產(chǎn)生的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）采用分期續(xù)約的合同模式。金融公司可以創(chuàng)新產(chǎn)品類型，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，滿足不同類型的老年人。例如：金融公司可以設(shè)計(jì)多種支付方式、不同年限等，通過(guò)嘗試將以房養(yǎng)老合同進(jìn)行分期續(xù)約的模式，縮短合同期限，動(dòng)態(tài)更新合同條件，進(jìn)而降低由于匯率、稅率、利率、貨幣供應(yīng)量、通貨膨脹等波動(dòng)產(chǎn)生的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

（3）設(shè)計(jì)多種類型的以房養(yǎng)老產(chǎn)品。金融公司可以通過(guò)創(chuàng)新產(chǎn)品類型，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，最大程度滿足不同類型的老年人的需求。例如可以“以大換小”“以近換遠(yuǎn)”等。

（4）建立多層次的保險(xiǎn)保障制度。金融公司可以建立多層次的保險(xiǎn)保障制度，提前做好防范，由其他保險(xiǎn)公司分散風(fēng)險(xiǎn)，例如：可以購(gòu)買其他類型的保險(xiǎn)、組織其他公司融資等，降低由于地質(zhì)條件、地域環(huán)境產(chǎn)生的或然風(fēng)險(xiǎn)。

（5）對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)人才的培訓(xùn)。金融公司通過(guò)引進(jìn)國(guó)外專家以及其他合作交流等方式對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)人才進(jìn)行培訓(xùn)。并且投入一定的基金加強(qiáng)教育培訓(xùn)提升技能，通過(guò)培養(yǎng)行業(yè)保險(xiǎn)人才，加強(qiáng)專業(yè)性和管理水平，提高創(chuàng)新能力，降低由于金融公司總資產(chǎn)、支付保險(xiǎn)金額、利潤(rùn)而產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（6）與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托代理公司的合作。金融公司可以通過(guò)與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的合作，降低由于資產(chǎn)評(píng)估不準(zhǔn)確而產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。金融公司通過(guò)與委托代理公司的合作，降低由于信息不匹配產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（7）加強(qiáng)國(guó)家和地區(qū)政策的研究。實(shí)時(shí)掌握國(guó)家和地區(qū)的政策信息，深入研究和解讀，及時(shí)更新最新政策，降低由于城市規(guī)劃、住房制度變更、土地制度變更等產(chǎn)生的政策風(fēng)險(xiǎn)。

（8）定期檢查老人的身體。金融公司可以通過(guò)與醫(yī)療機(jī)構(gòu)的合作，例如，制定老年人身體健康檢查方案，定期檢查老人的身體，對(duì)于老年人的身體情況及時(shí)作出篩查，建立老年人身體健康檔案，及時(shí)的監(jiān)測(cè)身體狀況，及時(shí)掌握老人的身體狀況，降低由于壽命預(yù)估不準(zhǔn)確而造成的風(fēng)險(xiǎn)。

（9）加強(qiáng)以房養(yǎng)老的業(yè)務(wù)宣傳。通過(guò)對(duì)以房養(yǎng)老的業(yè)務(wù)宣傳，提高客戶的認(rèn)知度，讓老年人摒棄落后的養(yǎng)老觀念，接受新的養(yǎng)老方式，自覺提升自己的生活品質(zhì)，自愿加入以房養(yǎng)老保險(xiǎn)。

5 結(jié)論

本文通過(guò)篩選長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、或然風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)5個(gè)一級(jí)指標(biāo)和39個(gè)二級(jí)指標(biāo)對(duì)以房養(yǎng)老評(píng)價(jià)，運(yùn)用層次分析和灰色關(guān)聯(lián)構(gòu)建評(píng)價(jià)模型，最后根據(jù)以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的結(jié)果，提出建議措施。本文利用灰色關(guān)聯(lián)分析能夠精確的計(jì)算以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)因素之間影響，提供了可量化的以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)，有利于抓住以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)加強(qiáng)管理的因素。本研究結(jié)果對(duì)提升以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)的管理能力、降低金融公司風(fēng)險(xiǎn)等都具有重要意義。

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作者簡(jiǎn)介：鄭曉云，東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院副教授，碩士生導(dǎo)師。

許曼、陳振興，東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院碩士研究生。