住宅專項(xiàng)維修資金運(yùn)行現(xiàn)狀分析與探討

王立新　王建新

摘要：《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》于2007年10月30日建設(shè)部第142次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，經(jīng)財(cái)政部聯(lián)合簽署，予以發(fā)布，自2008年2月1日起施行。隨后，各地相繼出臺(tái)了本省本地區(qū)的住宅（或房屋）專項(xiàng)維修資金管理辦法，在全國(guó)各地相繼推開(kāi)，推行到縣級(jí)市也已近十個(gè)年頭了。住宅專項(xiàng)維修資金是住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修和正常使用的重要保障，又被稱為房屋的“養(yǎng)老金”，為解決住宅的維修改造，保障業(yè)主的居住安全發(fā)揮了一定作用，強(qiáng)化了大家對(duì)住宅共用部位共同維護(hù)的認(rèn)知感和責(zé)任感。但當(dāng)下仍然存在著一些實(shí)際問(wèn)題，需要我們?nèi)ヌ接?、改進(jìn)、創(chuàng)新。

關(guān)鍵詞：住宅專項(xiàng)維修基金;運(yùn)行現(xiàn)狀;新思路

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）08-0069-72 收稿日期：2021-07-20

1 我國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金的現(xiàn)狀

1.1 住宅專項(xiàng)維修資金的施行增加了政府財(cái)政負(fù)擔(dān)

住宅專項(xiàng)維修資金有兩種管理模式，一是業(yè)主自主管理（成立業(yè)主委員會(huì)的社區(qū)），二是住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)代為管理。目前主要是第二種管理方式，由地方房產(chǎn)行政部門成立的維修資金管理中心負(fù)責(zé)房屋專項(xiàng)維修資金的歸集、賬戶管理、使用監(jiān)管和信息系統(tǒng)的建設(shè)維護(hù)，負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金的使用申請(qǐng)受理、現(xiàn)場(chǎng)勘查、使用方案審核、參與竣工驗(yàn)收等相關(guān)工作。維修資金管理中心要面對(duì)越來(lái)越多的、各種不同情況的交存住戶，要監(jiān)管多家銀行，這就要增人員、上設(shè)備，加強(qiáng)信息系統(tǒng)建設(shè)和維護(hù)，無(wú)形中增加了當(dāng)?shù)卣呢?cái)政負(fù)擔(dān)。

1.2 房屋專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)并未適時(shí)調(diào)整

《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（下稱《辦法》）規(guī)定按照建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%，要求房屋行政主管部門參照建設(shè)行政主管部門公布的建安造價(jià)相關(guān)指標(biāo)確定首期房屋專項(xiàng)維修資金的具體交存標(biāo)準(zhǔn)，并適時(shí)調(diào)整?，F(xiàn)狀是期初確定了的每平方米建筑面積交存標(biāo)準(zhǔn)后就沒(méi)再調(diào)整過(guò)，“適時(shí)調(diào)整”實(shí)際執(zhí)行起來(lái)比較難把握，多長(zhǎng)時(shí)間才算適時(shí)？由哪個(gè)具體部門牽頭發(fā)出調(diào)整指令？又由哪個(gè)部門具體做？調(diào)整有多大現(xiàn)實(shí)意義？老百姓的反映是什么？等等。

1.3 多家商業(yè)銀行共同參與住宅專項(xiàng)維修資金的交存

《辦法》規(guī)定住宅專項(xiàng)維修資金主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開(kāi)立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。實(shí)際上各地都是多家銀行參與交存業(yè)務(wù)，一家銀行不利于老百姓繳存，也不利于銀行之間的服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)。

1.4 住宅專項(xiàng)維修資金的增值、保值及利息分配難以做到

維修資金可按國(guó)家有關(guān)規(guī)定用于定期組合存款、購(gòu)買國(guó)債，確保資金安全和保值增值，增值收益定期分配。目前各地維修資金的增值保值并不理想，操作起來(lái)實(shí)際問(wèn)題很多。因不確定的專戶不定期的交存、提取、補(bǔ)交等各種因素影響，每年轉(zhuǎn)存的定期大額存款以及購(gòu)買國(guó)債產(chǎn)生的利息難以準(zhǔn)確分配到每個(gè)儲(chǔ)存專戶上，后期還要定期公示、接受審計(jì)監(jiān)督，所以多數(shù)地區(qū)不敢去操作。

2 我國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金存在的問(wèn)題

2.1 目前一些地方仍沒(méi)有按戶計(jì)息

《辦法》規(guī)定住宅專項(xiàng)維修資金自存入維修資金專戶之日起，按中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定計(jì)息，利息計(jì)入房屋專項(xiàng)維修資金分戶賬，滾存使用。滾存使用的資金有：（1）住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息;（2）利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的增值收益;（3）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的所得收益;（4）住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。僅住宅專項(xiàng)維修資金存儲(chǔ)利息按戶計(jì)入這一項(xiàng)，在一些地方至今仍沒(méi)有做到，其他三項(xiàng)收益及殘值要分?jǐn)偟椒謶糍~上就更做不到。

2.2 相對(duì)交存率、使用率較低

住宅專項(xiàng)維修資金施行以來(lái)各地運(yùn)行情況不盡相同，但總體來(lái)說(shuō)相對(duì)交存率、使用率較低。據(jù)山東省住建廳發(fā)布的《山東省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》官方解讀數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，全省維修資金賬面余額約857.42億元，累計(jì)使用金額約28.66億元，使用率僅為3.34%。《辦法》規(guī)定未交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買人，所以繳存率很高。導(dǎo)致使用率低的原因：一方面是申請(qǐng)使用維修資金程序比較繁瑣;另一方面共用部位的業(yè)主們思想往往難以統(tǒng)一，要達(dá)到三分之二以上的業(yè)主同意并不容易。

2.3 提取的維修資金難以滿足維修改造需要

歷經(jīng)繁瑣的支取程序，最后拿到的住宅維修資金往往是杯水車薪，難以滿足住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修改造需要。

具體情況有以下幾種：1.房屋重要共用部位或共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題，需要大修或更換。如：房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、電梯等。2.有些小區(qū)，特別是房屋維修頻率高的老舊小區(qū)，只有部分業(yè)主交存了住宅維修資金，一旦出現(xiàn)維修情況，只能支取交存業(yè)主的維修資金。3.針對(duì)維修業(yè)主難以達(dá)成共同協(xié)議的情況下，只能支取同意人的維修資金來(lái)使用，比如屋頂滲漏，經(jīng)常遇到頂層業(yè)主靠提取自己的維修資金來(lái)進(jìn)行維修。

2.4 住宅專項(xiàng)維修資金提取使用手續(xù)繁瑣

使用住宅專項(xiàng)維修資金的，需要先制定使用方案，使用方案按規(guī)定時(shí)間公示后，要經(jīng)有利害關(guān)系的所占面積及戶數(shù)比例達(dá)到三分之二以上的業(yè)主同意，同意后使用方案報(bào)房屋專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)審核，房屋專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查后辦理備案手續(xù)，使用人持備案證明到專戶管理銀行辦理房屋專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。因上述手續(xù)繁瑣，在辦理提取使用過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些糾紛、上訪，也給政府管理部門帶來(lái)了困惑。

3 解決對(duì)策

越滾越大、快速增長(zhǎng)的住宅專項(xiàng)維修資金，長(zhǎng)期存在銀行里，將何去何從？怎樣改進(jìn)現(xiàn)狀，創(chuàng)新模式，讓住宅專項(xiàng)維修資金發(fā)揮其應(yīng)有作用，不負(fù)初衷，這是我們應(yīng)該思考和探討的問(wèn)題。

3.1 各地要互相交流、互為借鑒

全國(guó)各地住宅專項(xiàng)維修資金的管理及運(yùn)行情況不盡相同，大城市做得要好一些，小城市、縣級(jí)市欠缺一些，這也與各地的實(shí)際情況有關(guān)。我們應(yīng)在實(shí)踐中不斷總結(jié)研究、促進(jìn)熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題的破解，針對(duì)各地出現(xiàn)的一些實(shí)際問(wèn)題展開(kāi)討論，并對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行深入分析，城市之間互相交流、互相學(xué)習(xí)、互為借鑒，創(chuàng)新方式，找出解決具體問(wèn)題的好辦法，開(kāi)創(chuàng)維修資金管理工作的新局面。

3.2 創(chuàng)新管理模式

將政府管理與業(yè)主委員會(huì)管理這兩種管理模式融為一體，互相制約。由地方行政部門的維修資金管理中心負(fù)責(zé)房屋專項(xiàng)維修資金的歸集、賬戶管理、使用監(jiān)管和信息系統(tǒng)的建設(shè)維護(hù)，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金的使用申請(qǐng)受理、現(xiàn)場(chǎng)勘查、使用方案審核、參與竣工驗(yàn)收等相關(guān)工作。加快推進(jìn)各地小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立，強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)的主體職責(zé)，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用。業(yè)主委員會(huì)管理本小區(qū)的住宅專項(xiàng)維修資金的優(yōu)勢(shì)是：（1）業(yè)主委員會(huì)成員都是本小區(qū)的業(yè)主，有主人翁精神，住宅專項(xiàng)維修資金的提取使用直接涉及到自身利益。（2）業(yè)主委員會(huì)對(duì)本小區(qū)的房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備情況最為熟悉，最了解情況，負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金的使用申請(qǐng)受理、現(xiàn)場(chǎng)勘查、使用方案審核、參與竣工驗(yàn)收等相關(guān)工作最為合適。（3）由業(yè)主委員會(huì)來(lái)分擔(dān)政府維修資金管理中心的部分工作，減輕了政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，同時(shí)減少了政府與老百姓之間針對(duì)提取維修資金產(chǎn)生的糾紛、上訪，業(yè)主委員會(huì)最善于處理業(yè)主之間的矛盾糾紛。

政府維修資金管理中心與業(yè)主委員會(huì)共同管理，各負(fù)其責(zé)，一方面互相配合，另一方面互相監(jiān)督。

3.3 簡(jiǎn)化住宅專項(xiàng)維修資金提取流程

住宅專項(xiàng)維修資金提取程序繁瑣是使用率較低的一個(gè)客觀原因，也是產(chǎn)生矛盾糾紛的一個(gè)原因，簡(jiǎn)化提取流程勢(shì)在必行。提取使用的必要條件是：1.住宅共用部位或共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新、改造，且已過(guò)保修期。2.并經(jīng)共用部位或共用設(shè)施利害關(guān)系人同意簽字。其他均為次要條件，可以簡(jiǎn)化或省略?！掇k法》規(guī)定維修資金的提取要經(jīng)有利害關(guān)系的所占面積及戶數(shù)比例達(dá)到三分之二以上的業(yè)主同意，并按各自擁有房屋建筑面積的比例分擔(dān)，筆者認(rèn)為這不是個(gè)原則性的必要條件，不論同意的共有人有幾個(gè)，只要他們自愿提取自己部分的來(lái)用于維修大家共同部位的，就應(yīng)該允許提取。其他程序：由誰(shuí)制定使用方案、公示多少天、使用方案經(jīng)誰(shuí)審核、由誰(shuí)現(xiàn)場(chǎng)勘查、由誰(shuí)組織實(shí)施使用方案、由哪些相關(guān)方組織質(zhì)量驗(yàn)收、對(duì)工程決算是否有異議等，這些都可以從簡(jiǎn)、不做硬性要求，遵循受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則，完全可以由負(fù)擔(dān)人（提取人）來(lái)決定。

3.4 探尋維修資金新思路

是否可以探討打造一款保險(xiǎn)，由政府主導(dǎo)、與專業(yè)保險(xiǎn)公司合作、以業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金來(lái)投保、專門用于房屋共用部位或公共設(shè)施保修期之后進(jìn)行的維修改造，以破解支取的維修資金不足以解決共用部位維修改造的難題，同時(shí)也避免了共有人因是否同意使用自己的維修資金而產(chǎn)生的糾紛。只要是交存了房屋維修資金，當(dāng)房屋共用部位或共用設(shè)施需要維修或改造時(shí)，就可以使用保險(xiǎn)賠付。

作者簡(jiǎn)介：王立新，青島膠州市住房服務(wù)保障中心。

王建新，青島膠州市自然資源和規(guī)劃局。