長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶城市住宅價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制研究

摘要：使用2010年6月至2021年5月月度新建住宅價(jià)格數(shù)據(jù)，建立VAR模型，結(jié)合脈沖響應(yīng)函數(shù)模型和方差分解函數(shù)模型對(duì)我國(guó)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶11個(gè)主要城市進(jìn)行城市間住宅價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制的研究。結(jié)論顯示，各城市間的住宅價(jià)格存在著影響和傳導(dǎo)關(guān)系，長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶主要城市中住宅價(jià)格傳導(dǎo)的主導(dǎo)城市為南京和武漢;在空間傳導(dǎo)路徑上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的地區(qū)其住宅價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)越顯著，且存在區(qū)域相關(guān)性;城市間的住宅價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)分為短期促進(jìn)、長(zhǎng)期促進(jìn)和短期抑制三種效果，以短期促進(jìn)和長(zhǎng)期促進(jìn)為主?；诖?，政府在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控時(shí)需充分考慮各城市間的相互作用和影響、采取差異化的調(diào)控策略;同時(shí)需要穩(wěn)定主導(dǎo)城市的房?jī)r(jià)，避免其大起大落而對(duì)其他區(qū)域產(chǎn)生不良影響;此外還要加快長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的一體化協(xié)同發(fā)展，提升上、中游城市的吸引力。

關(guān)鍵詞：住宅價(jià)格;傳導(dǎo)機(jī)制;VAR模型;脈沖響應(yīng)分析;方差分解分析

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）08-0008-15 收稿日期：2021-07-05

1 引言

自1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來，房地產(chǎn)業(yè)便逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，與此同時(shí)我國(guó)城市的房?jī)r(jià)也不斷上漲。根據(jù)城市群理論、新經(jīng)濟(jì)地理學(xué)等相關(guān)理論，城市間房地產(chǎn)價(jià)格由于資本、社會(huì)、交通、信息等因素會(huì)產(chǎn)生越來越強(qiáng)的溢出效應(yīng)，如可能出現(xiàn)“波紋效應(yīng)”“擴(kuò)散效應(yīng)”“沖擊效應(yīng)”等，這些都說明一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)變化會(huì)對(duì)相鄰或周邊地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。在我國(guó)，學(xué)術(shù)界主要通過計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型對(duì)城市或區(qū)域間房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)進(jìn)行實(shí)證研究。具體有以下方面：對(duì)我國(guó)全國(guó)范圍內(nèi)一線城市或大中城市間房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)的研究;對(duì)我國(guó)主要城市群（珠三角城市群、京津冀城市群、長(zhǎng)三角城市群等）內(nèi)部房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)的研究，這些研究也證實(shí)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格間存在著空間溢出效應(yīng);此外還有金融市場(chǎng)和貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)關(guān)系的研究等。住宅價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)的重要組成部分，它不僅表征著一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，也緊密關(guān)系著民生與社會(huì)。我國(guó)城市住宅價(jià)格以及與其相關(guān)的問題一直是學(xué)術(shù)界關(guān)注領(lǐng)域，城市間住宅價(jià)格的傳導(dǎo)和空間關(guān)系也是研究熱點(diǎn)。研究我國(guó)城市間住宅價(jià)格的相關(guān)或傳導(dǎo)效應(yīng)，對(duì)發(fā)現(xiàn)我國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格傳導(dǎo)規(guī)律，制定調(diào)控政策有著十分重要的意義。

長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶覆蓋我國(guó)11個(gè)省市，連接了我國(guó)三大城市群（成渝城市群、長(zhǎng)江中游城市群和長(zhǎng)三角城市群），是橫貫我國(guó)東西的地理發(fā)展紐帶和重要經(jīng)濟(jì)走廊，它肩負(fù)著促進(jìn)我國(guó)西部大開發(fā)、中部崛起和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的重要責(zé)任。黨的十九屆五中全會(huì)建議明確指出，要推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展，打造創(chuàng)新平臺(tái)和新增長(zhǎng)極。推動(dòng)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的建設(shè)和發(fā)展是黨中央的重大決策布署，是關(guān)系國(guó)家發(fā)展全局的重大戰(zhàn)略。但是學(xué)術(shù)界還沒有針對(duì)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶住宅價(jià)格傳導(dǎo)的研究。鑒于此，本文選擇位于我國(guó)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的上海、杭州、南京、合肥、南昌、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、貴陽、成都、昆明共11個(gè)主要大城市為研究區(qū)域，探討2010年至2021年以來這些城市之間新建住宅價(jià)格的相互影響效應(yīng)與傳導(dǎo)機(jī)制，以期發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶主要城市住宅市場(chǎng)的傳導(dǎo)規(guī)律、提出區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的策略建議，為構(gòu)建長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶房地產(chǎn)市場(chǎng)新發(fā)展格局、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展提供理論思路。

2 研究數(shù)據(jù)與方法

2.1 數(shù)據(jù)來源與描述性統(tǒng)計(jì)

本研究針對(duì)研究區(qū)域（上海、杭州、南京、合肥、南昌、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、貴陽、成都、昆明）選擇2010年6月至2021年5月月度住宅均價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)作為研究分析的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，數(shù)據(jù)均來源于“CREIS中國(guó)百城價(jià)格指數(shù)”網(wǎng)站（https：//fdc.fang.com/index/baichengindex.aspx），月度新建住宅均價(jià)變化趨勢(shì)具體見圖1，數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計(jì)見表1。初步分析變化趨勢(shì)和描述性統(tǒng)計(jì)表可知：第一，近10年來長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶主要大城市的新建住宅均價(jià)總體上保持著上升的趨勢(shì)，雖在2014年初出現(xiàn)小幅下跌的情況，但于2015年初便基本恢復(fù)平穩(wěn)，并于2016年重新開啟上漲態(tài)勢(shì);第二，從住宅均價(jià)絕對(duì)值上來看，長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶下游即長(zhǎng)三角城市群的三個(gè)核心城市上海、南京和杭州的住宅均價(jià)遠(yuǎn)高于其他城市，上海最高超過50000元/平方米，但杭州、南京最高未超過30000元/平方米，其余城市最高不超過14000元/

平方米，絕對(duì)差距較大;第三，從住宅均價(jià)變化趨勢(shì)上來看，上海、南京和杭州住宅均價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)偏差也較大，說明其波動(dòng)性較大，從變化趨勢(shì)也可看出其漲幅始終領(lǐng)先于其他城市，其中上海遠(yuǎn)超過其他城市。

2.2 研究方法

本文基礎(chǔ)研究數(shù)據(jù)為多元時(shí)間序列。對(duì)于時(shí)間序列數(shù)據(jù)，首先要進(jìn)行單位根檢驗(yàn)（ADF檢驗(yàn)）來確認(rèn)其是否平穩(wěn)，若不平穩(wěn)則需要差分;平穩(wěn)性檢驗(yàn)通過后要檢驗(yàn)多個(gè)變量間是否存在協(xié)整關(guān)系，方法是Johansen協(xié)整檢驗(yàn)法;對(duì)于不存在協(xié)整關(guān)系的變量，可使用向量自回歸模型（VAR模型）和基于此的Granger因果檢驗(yàn)?zāi)Ｐ汀⒚}沖響應(yīng)函數(shù)模型和方差分解模型來綜合分析變量間的相互影響。以上研究方法與模型將通過Stata 16計(jì)量分析軟件來實(shí)現(xiàn)。

3 實(shí)證分析

3.1 平穩(wěn)性和協(xié)整驗(yàn)證

首先對(duì)所有變量進(jìn)行ADF單位根檢驗(yàn)，依照AIC準(zhǔn)則選取滯后項(xiàng)，拒絕原假設(shè)則為平穩(wěn)序列，可進(jìn)行下一步操作。經(jīng)過ADF檢驗(yàn)，原數(shù)據(jù)存在單位根，顯示不平穩(wěn);經(jīng)過一階差分后，不存在單位根，說明一階差分后的數(shù)據(jù)平穩(wěn)，即該序列為一階單整I （1）見表2。

接下來對(duì)一階差分后的數(shù)據(jù)進(jìn)行Johansen協(xié)整檢驗(yàn)。該檢驗(yàn)的原假設(shè)為H0：變量間不存在協(xié)整關(guān)系;H1：變量間存在協(xié)整關(guān)系。經(jīng)檢驗(yàn)后，結(jié)果顯示不拒絕原假設(shè)，即本研究變量間不存在協(xié)整關(guān)系。由于不存在協(xié)整關(guān)系，故可直接建立向量自回歸模型（VAR）。對(duì)于已建立的VAR模型，通過對(duì)FPE、AIC、HQIC、SBIC值的檢驗(yàn)，均得出當(dāng)滯后階數(shù)為1時(shí)為模型最優(yōu)滯后，故接下來進(jìn)行基于VAR （1）的相關(guān)驗(yàn)證。VAR （1）的數(shù)學(xué)模型表達(dá)式為：

y_t=v+A_1yt-1+B₀x_t+B₁x_t-1+…+B_qx_t-q+u_t，t=1，2，…，n? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （公式1）

3.2 Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)

Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)多被用于證明經(jīng)濟(jì)變量時(shí)間平穩(wěn)序列之間的因果關(guān)系，基本原理是假設(shè)一個(gè)變量Xi的變化能夠?qū)е铝硪粋€(gè)變量Yi的變化，且變量Xi的變化發(fā)生在變量Yi之前，則兩變量間存在著一定的影響關(guān)系。表3為本研究基于上文VAR （1）的Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果，加粗的數(shù)值表示影響至少在10%的水平下顯著。

由表3可得：上海住宅均價(jià)變化是武漢、貴陽住宅均價(jià)變的原因;杭州住宅均價(jià)變化是重慶住宅均價(jià)變化的原因;南京住宅均價(jià)變化是上海、杭州、合肥、南昌、武漢住宅均價(jià)變化的原因;合肥住宅均價(jià)變化是南京、武漢住宅均價(jià)變化的原因;南昌住宅均價(jià)變化是武漢、成都、昆明住宅均價(jià)變化的原因;武漢住宅均價(jià)變化是上海、杭州、合肥、貴陽住宅均價(jià)變化原因;長(zhǎng)沙住宅均價(jià)變化是杭州、南京住宅均價(jià)變化的原因;重慶住宅均價(jià)變化是上海、貴陽住宅均價(jià)變化的原因;貴陽住宅均價(jià)變化是昆明住宅均價(jià)變化的原因;昆明住宅均價(jià)變化是杭州、貴陽住宅均價(jià)變化的原因。

總體來說，根據(jù)Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)，可分析得出以下結(jié)論：南京、南昌和武漢是長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶大部分城市住宅均價(jià)的影響原因，即該三個(gè)城市住宅均價(jià)變化的傳導(dǎo)范圍相對(duì)更廣;上海、杭州、武漢、貴陽受其他城市住宅均價(jià)變化的影響相對(duì)更大，而長(zhǎng)沙幾乎不受其他城市住宅均價(jià)變化的影響;互為影響的城市有上海與武漢、南京與合肥、合肥與武漢;住宅價(jià)格的傳導(dǎo)效應(yīng)主要集中在長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶中下游城市（上海、杭州、南京、合肥、南昌、武漢），而上游的城市房?jī)r(jià)傳導(dǎo)效果相對(duì)更弱，且影響大多來源于周邊城市。

3.3 脈沖響應(yīng)分析與方差分解分析

根據(jù)Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)的結(jié)果，為進(jìn)一步探究住宅價(jià)格具有因果關(guān)系的城市間彼此具體的影響效果，本文繼續(xù)進(jìn)行了脈沖響應(yīng)函數(shù)分析與方差分解分析。脈沖響應(yīng)函數(shù)揭示了在其他變量不變的情況下，一個(gè)變量對(duì)另一變量暫時(shí)變化的反應(yīng)，即一個(gè)沖擊因素在經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中的傳導(dǎo)過程。脈沖響應(yīng)圖可直觀顯示出一地房?jī)r(jià)的變動(dòng)對(duì)另一地區(qū)房?jī)r(jià)的影響與持續(xù)時(shí)間，當(dāng)置信區(qū)間不包括0時(shí)，說明響應(yīng)效果顯著。圖2對(duì)南京的住宅均價(jià)施加了一個(gè)正向沖擊后，上海住宅均價(jià)產(chǎn)生了明顯的正向變化，且大部分時(shí)間內(nèi)保持顯著，在最后期才趨于不顯著，所以可得南京住宅價(jià)格正向變化對(duì)上海的影響是長(zhǎng)期促進(jìn)的;而對(duì)武漢的住宅均價(jià)施加了一個(gè)正向沖擊后，上海住宅均價(jià)也產(chǎn)生了明顯的正向變化，但第四期后變?yōu)椴伙@著，說明武漢住宅價(jià)格正向變化對(duì)上海的影響是短期促進(jìn)的。

經(jīng)過逐個(gè)脈沖響應(yīng)圖和響應(yīng)效果的分析，可綜合得出有影響效果的各個(gè)城市間住宅均價(jià)的具體影響程度見表4。該表說明：武漢住宅均價(jià)的正向波動(dòng)會(huì)短期促進(jìn)上海、杭州、合肥的住宅均價(jià);上海住宅均價(jià)的正向波動(dòng)會(huì)短期促進(jìn)武漢的住宅均價(jià);杭州住宅均價(jià)的正向波動(dòng)會(huì)短期促進(jìn)重慶的住宅均價(jià);貴陽住宅均價(jià)的正向波動(dòng)會(huì)短期促進(jìn)昆明的住宅均價(jià);長(zhǎng)沙住宅均價(jià)的正向波動(dòng)會(huì)短期抑制南京的住宅均價(jià);武漢住宅均價(jià)的正向波動(dòng)會(huì)短期抑制貴陽的住宅均價(jià);南京住宅均價(jià)的正向波動(dòng)會(huì)長(zhǎng)期促進(jìn)上海、杭州、合肥、南昌、武漢的住宅均價(jià);合肥住宅均價(jià)的正向波動(dòng)會(huì)長(zhǎng)期促進(jìn)南京、武漢的住宅均價(jià);昆明住宅均價(jià)的正向波動(dòng)會(huì)長(zhǎng)期促進(jìn)貴陽的住宅均價(jià)。

方差分解是通過分析沖擊對(duì)內(nèi)生變量變化的貢獻(xiàn)度（通常用方差來衡量）來評(píng)判不同沖擊的重要性，揭示了模型中對(duì)變量產(chǎn)生影響的各種沖擊的相對(duì)重要性。由圖3、圖4、圖5、圖6可得：武漢、南京對(duì)上海、杭州、合肥住宅均價(jià)變化的貢獻(xiàn)率分別約為12%、7%和5%、18%和3.5%、20%;長(zhǎng)沙、合肥對(duì)南京住宅均價(jià)變化的貢獻(xiàn)率分別約為7%;南京對(duì)南昌住宅均價(jià)變化的貢獻(xiàn)率約為9%;上海、南京、合肥對(duì)武漢住宅均價(jià)變化的貢獻(xiàn)率分別約為17%、20%、7.5%;杭州對(duì)重慶住宅均價(jià)變化的貢獻(xiàn)率約為19%;武漢、昆明對(duì)貴陽住宅均價(jià)變化的貢獻(xiàn)率分別約為2%、10%;貴陽對(duì)昆明住宅均價(jià)變化的貢獻(xiàn)率約為8%?？傮w來說，南京對(duì)其他城市住宅均價(jià)變化的貢獻(xiàn)相對(duì)更大。

根據(jù)脈沖響應(yīng)效果分析可得長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶城市住宅價(jià)格傳導(dǎo)空間路徑見圖7。綜合以上分析，可得出長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶主要大城市的住宅價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制如下：第一，長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶主要大城市中住宅價(jià)格傳導(dǎo)的主導(dǎo)城市為南京和武漢，根據(jù)Granger檢驗(yàn)和脈沖響應(yīng)模型分析可知南京和武漢是影響其他多數(shù)城市住宅均價(jià)變化的原因且起到短期或長(zhǎng)期的促進(jìn)作用，通過方差分解可知南京對(duì)其他相關(guān)城市的住宅價(jià)格變化貢獻(xiàn)率大多超過15%，綜合說明該兩個(gè)城市的傳導(dǎo)范圍廣、影響效果顯著。第二，在空間傳導(dǎo)路徑上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的地區(qū)其城市間的住宅價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)越顯著。從上文分析可見，住宅價(jià)格的傳導(dǎo)效應(yīng)主要集中在長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶中下游城市，上游的城市間房?jī)r(jià)傳導(dǎo)效果相對(duì)更弱;傳導(dǎo)效應(yīng)的影響大多來源于周邊城市，區(qū)域相關(guān)性明顯。如武漢、合肥、南京、上海、杭州、南昌6個(gè)城市間的相互作用非常顯著，昆明和貴陽兩城市也有較為顯著相互的影響，而重慶、成都、長(zhǎng)沙、貴陽、昆明這幾個(gè)城市在住宅價(jià)格傳導(dǎo)中作用不顯著。第三，城市間的住宅價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)分為短期促進(jìn)、長(zhǎng)期促進(jìn)和短期抑制三種效果，以短期促進(jìn)和長(zhǎng)期促進(jìn)為主，只有少數(shù)城市對(duì)其他城市起到短期抑制的效果。如長(zhǎng)沙對(duì)南京住宅價(jià)格變化的作用和武漢對(duì)貴陽住宅價(jià)格變化的作用。

4 結(jié)論與討論

學(xué)術(shù)界對(duì)于我國(guó)城市間房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制的研究比較豐富，但針對(duì)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶區(qū)域城市間的住宅價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制的研究還有所欠缺。本文運(yùn)用2010年6月至2021年5月月度住宅均價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，建立向量自回歸（VAR）模型，結(jié)合脈沖響應(yīng)函數(shù)模型和方差分解函數(shù)模型對(duì)我國(guó)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶共11個(gè)大城市進(jìn)行城市間住宅價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制的研究。研究結(jié)果表明，長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶主要大中城市間住宅價(jià)格市場(chǎng)存在一定程度的溢出效應(yīng)，各城市間的住宅價(jià)格存在著影響和傳導(dǎo)關(guān)系，且表現(xiàn)出一定的空間規(guī)律。主要表現(xiàn)為：第一，長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶主要大城市中住宅價(jià)格傳導(dǎo)的主導(dǎo)城市為南京和武漢;第二，在空間傳導(dǎo)路徑上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的地區(qū)其住宅價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)越顯著，且存在區(qū)域相關(guān)性;第三，城市間的住宅價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)分為短期促進(jìn)、長(zhǎng)期促進(jìn)和短期抑制三種效果，以短期促進(jìn)和長(zhǎng)期促進(jìn)為主。

通過本研究結(jié)論，長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的城市以及其周邊地區(qū)，其住宅價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)越顯著，說明其住宅價(jià)格市場(chǎng)存在著顯著的空間溢出效應(yīng);另外，作為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶住宅價(jià)格傳導(dǎo)的主導(dǎo)城市，南京和武漢分別也是長(zhǎng)三角中心城市之一和長(zhǎng)江中游的中心城市。同時(shí)也可以看到，上海并由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與其他城市差距較大，且是國(guó)際金融中心，房?jī)r(jià)絕對(duì)值高、波動(dòng)性更大，故未成為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶住宅價(jià)格傳導(dǎo)的主導(dǎo)城市是合理的，但是也不能忽視上海對(duì)于某些城市的作用。針對(duì)此提出以下政策思考：政府在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控時(shí)需充分考慮各城市間的相互作用和影響、采取差異化的調(diào)控策略;同時(shí)需要穩(wěn)定主導(dǎo)城市的房?jī)r(jià)，避免其大起大落而對(duì)其他區(qū)域產(chǎn)生不良影響;此外還要加快長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的一體化協(xié)同發(fā)展，提升上、中游城市的吸引力。

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作者簡(jiǎn)介：劉星雨，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院。