我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)防范探究

通訊作者：許輝，1983年10月，男，漢，河南周口人，現(xiàn)任中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行周口分行部門副總，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，本科。研究方向：機(jī)構(gòu)同業(yè)。

摘 要：房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有非常重要的影響，已成為中國(guó)工業(yè)的主要產(chǎn)業(yè)和支柱，在擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)需求和增加居民收入方面發(fā)揮著非常重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)與金融體系之間的關(guān)系具有鮮明的特征，沒有足夠的金融資源支撐，房地產(chǎn)業(yè)就很難實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，相反，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)遭受較大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，則將或多或少存在金融風(fēng)險(xiǎn)，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)行探究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)波動(dòng);金融風(fēng)險(xiǎn);防范

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的現(xiàn)狀

（一）影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素較多

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模非常大，而且涉及的領(lǐng)域也很廣，僅僅是進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析已經(jīng)不能很好地得出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生波動(dòng)的原因。在房地產(chǎn)發(fā)展的過程當(dāng)中有較多的因素影響其經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，諸如財(cái)政政策、市場(chǎng)政策、消費(fèi)者的心理等，如果市場(chǎng)當(dāng)中出現(xiàn)了利好的信息，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)浮動(dòng)也將呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較疲軟的時(shí)候，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期就會(huì)下降，這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就會(huì)呈現(xiàn)出向下波動(dòng)的趨勢(shì)[1]。

（二）波及的范圍較大

在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是重要的支柱，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重大的貢獻(xiàn)，只要房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了波動(dòng)的情況就會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)以及人們的生活造成相應(yīng)的影響。由此可見，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)所波及的范圍是比較大的，只有將波動(dòng)控制在合理的范圍才能有效地防范金融風(fēng)險(xiǎn)，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著健康以及穩(wěn)定的方向發(fā)展。

（三）房產(chǎn)企業(yè)的違規(guī)操作

由于各大房企的融入，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，怎樣在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中取得相應(yīng)的優(yōu)勢(shì)是房企需要考慮的重要內(nèi)容。有的房產(chǎn)企業(yè)為了追逐更高的利益甚至?xí)霈F(xiàn)違規(guī)以及違法的操作，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展造成非常嚴(yán)重的影響，也容易引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，這樣就會(huì)很容易導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生[1]。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)下金融風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成

（一）金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)是指金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行管理的時(shí)候，由于對(duì)內(nèi)部制度采取了不合理的操作方式從而引發(fā)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。在一般情況下，房地產(chǎn)貸款的周期都較長(zhǎng)，但是金融機(jī)構(gòu)提供的貸款資金在流轉(zhuǎn)周期上較短，在周期當(dāng)中資金的流動(dòng)性也會(huì)受到較大的限制，并且還會(huì)在一定的程度上加重經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，從而造成資金的流失，給金融機(jī)構(gòu)增加了資金風(fēng)險(xiǎn)。

（二）抵押風(fēng)險(xiǎn)

為了有效地保障金融機(jī)構(gòu)的利益，只要在提供抵押貸款的時(shí)候出現(xiàn)了違約現(xiàn)象，那么處理抵押物品的時(shí)候就會(huì)面臨相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。主要是由于抵押物的產(chǎn)權(quán)存在著不確定性，假如抵押物并不是借款人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，那么在對(duì)抵押物進(jìn)行處理的時(shí)候就會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，這就是所謂的抵押風(fēng)險(xiǎn)。

（三）借款人風(fēng)險(xiǎn)

借款人由于各種原因而拒絕償還貸款引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)就是借款人風(fēng)險(xiǎn)。首先，借款人在按揭期間，由于房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了大幅度的下降，為了更好地保護(hù)自身的利益，借款人就選擇了違背道德并且拒絕償還貸款，從而造成了違約的情況;其次，當(dāng)借款人拿到了所借的款項(xiàng)之后，由于在經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)了一定的問題，諸如破產(chǎn)等，從而導(dǎo)致他們喪失了償還債務(wù)的能力，在這種情況下也會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的違約現(xiàn)象[2]。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)防范的有效對(duì)策

（一）不斷完善金融投資主體的政策

金融體系的發(fā)展趨勢(shì)是以從分業(yè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變成混業(yè)經(jīng)營(yíng)為主，而在我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融化日益發(fā)展的背景下，尤其是近年來金融產(chǎn)品和金融服務(wù)積極創(chuàng)新。在該環(huán)境下，目前的分業(yè)經(jīng)營(yíng)和監(jiān)督管理已經(jīng)不能真正滿足時(shí)代的實(shí)際需求。為了可以使金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控效率得到顯著提高，使服務(wù)實(shí)體有更強(qiáng)的效率，必須要不斷完善現(xiàn)有的金融監(jiān)管制度，科學(xué)制定相應(yīng)的金融機(jī)制，加強(qiáng)和優(yōu)化有關(guān)部門的監(jiān)督管理職能，為促進(jìn)混業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其中，優(yōu)化的關(guān)鍵是確?？梢詫?shí)現(xiàn)金融市場(chǎng)有穩(wěn)定的秩序，而且必須要嚴(yán)格遵循有關(guān)的基本原則，將其應(yīng)有的作用充分發(fā)揮出來，除了對(duì)金融基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)行嚴(yán)格地管理，也必須要確保金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及監(jiān)督管理信息可以真正實(shí)現(xiàn)資源共享，也要讓其長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行，將我國(guó)“一委一行兩會(huì)”的工作認(rèn)真貫徹落實(shí)[2]。

（二）擴(kuò)大融資的途徑

第一，必須要結(jié)合不同的方案使金融部門朝著綜合化的方向不斷發(fā)展。比如，結(jié)合具體情況合理運(yùn)用有效的金融政策以及貨幣政策，通過多樣化的途徑，主要包括將服務(wù)收費(fèi)取消以及定向降準(zhǔn)等等，讓金融資本慢慢過渡為實(shí)效產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，這樣一來，既可以使實(shí)體產(chǎn)業(yè)成本降低，又可以促進(jìn)貨幣資本實(shí)體化發(fā)展。并且必須不斷提高技術(shù)水平，加強(qiáng)人才的專業(yè)能力，正確引導(dǎo)資本和人才注重生產(chǎn)，防止金融投資有越來越大的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重阻礙經(jīng)濟(jì)金融化發(fā)展，導(dǎo)致其難以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，必須對(duì)基礎(chǔ)研究引起重視，充分利用主要技術(shù)，以保證產(chǎn)業(yè)有更多的資本[3]。

第二，需要不斷擴(kuò)大金融投資的渠道。利用正確指導(dǎo)產(chǎn)業(yè)部門設(shè)置金融業(yè)務(wù)和制定監(jiān)理金融監(jiān)管機(jī)制，讓這些部門之間可以產(chǎn)生聯(lián)系，一起發(fā)展。

第三，高效管理投機(jī)行為，不管是對(duì)金融衍生品還是融資杠桿，都必須要科學(xué)管理控制，防止金融活動(dòng)變得膨脹，而且盡量少出現(xiàn)金融資本的不良行為，比如，投機(jī)行為以及入侵行為等等，以推動(dòng)實(shí)體產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。除此之外，還得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為加強(qiáng)管理，這樣才能對(duì)金融衍生品以及融資杠桿進(jìn)行合理的管控，還可以有效地避免出現(xiàn)金融活動(dòng)的膨脹現(xiàn)象，讓金融資本的入侵以及投機(jī)行為得到不同程度地減少，從而給房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供更好的支持。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管控

在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐漸升級(jí)以及優(yōu)化的過程當(dāng)中，人們對(duì)住房的需求也不僅只是停留在居住環(huán)境以及相應(yīng)的配套設(shè)施層面上，這也給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了更多的賣點(diǎn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展的過程當(dāng)中也更加趨向于專業(yè)化以及細(xì)致化。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的盈利有重要的影響，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)也存在直接的影響，為了促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，必須要實(shí)時(shí)研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)情況，讓其在一個(gè)合理的范圍當(dāng)中波動(dòng)。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格在非正常區(qū)間進(jìn)行波動(dòng)時(shí)，作為政府部門則需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管控，這樣才能讓房地產(chǎn)價(jià)格回歸合理范圍。除此之外，還得對(duì)房地產(chǎn)的投資政策進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，這樣才能讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)得到有效的平復(fù)，并且較好地控制金融風(fēng)險(xiǎn)造成的巨大損失。在進(jìn)行具體的實(shí)踐過程當(dāng)中，房地產(chǎn)投資政策的調(diào)整以及深化都得圍繞著投資主體、投資規(guī)模以及建立投資規(guī)范等方面來展開[2]。為了更好地防范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)以及金融風(fēng)險(xiǎn)，還得建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，要確保投資主體在進(jìn)行選擇的時(shí)候雙方的權(quán)責(zé)都可以得到明確，更為關(guān)鍵的是需要對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確。

（四）加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流的管理

在現(xiàn)階段我國(guó)融資的主要渠道還是債務(wù)融資，即使股權(quán)融資也能夠在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中發(fā)揮積極的影響，但是在這個(gè)過程中非金融單位也會(huì)因?yàn)槿谫Y失衡獲取相應(yīng)的利益，而且實(shí)體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也遭受到了不利的影響，必須要對(duì)這些現(xiàn)象進(jìn)行重視。只有促進(jìn)債務(wù)融資朝著直接融資以及股權(quán)融資的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)變，才能夠在正常的范圍中對(duì)融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行控制。此外，還得加強(qiáng)對(duì)聯(lián)系機(jī)制的建設(shè)以及控制融資的成本，這樣有利于多層次地發(fā)展金融市場(chǎng)，讓發(fā)展失衡的問題得到有效地抑制。作為政府部門，可以在股權(quán)投資的基礎(chǔ)上加強(qiáng)引導(dǎo)各項(xiàng)資金的加入，讓股權(quán)投資的范圍能夠不斷擴(kuò)大，另外，還需要對(duì)退市機(jī)制進(jìn)行有效地管理，采取針對(duì)性的措施降低風(fēng)險(xiǎn)以及債務(wù)杠桿比率[1]。為了更好地促進(jìn)股權(quán)融資的行為，可以利用個(gè)體投資人員或者是人為促進(jìn)的方式，在進(jìn)行具體操作的時(shí)候需要深入地展開分析，這樣才可以有效地避免一些新的問題。

考慮到目前我國(guó)金融領(lǐng)域的從業(yè)人員素質(zhì)水平還不是非常高，這樣就會(huì)很難有效地滿足社會(huì)的發(fā)展需求，加上很多非專業(yè)人員也參與到投資過程當(dāng)中，專業(yè)人員的業(yè)務(wù)能力也不能很好地適應(yīng)市場(chǎng)的變化。只有將從業(yè)人員的素質(zhì)水平提升上來才可以更好地防范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)以及金融風(fēng)險(xiǎn)，所以必須要加強(qiáng)對(duì)金融管理技能以及專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)力度。通過加強(qiáng)對(duì)人才的培養(yǎng)力度，可以在一定的程度上提升金融投資的管理質(zhì)量，并且有效地降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不斷地注入新的活力，這樣才能夠更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展[3]。

四、結(jié)束語

隨著人們生活水平的不斷提升，人們對(duì)住房的需求也在逐漸提升，這在很大的程度上帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)以及金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展具有直接的影響，并且也關(guān)乎社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，只有制定有效的防范對(duì)策，才能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)行業(yè)的抗壓能力提高上來，從而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的支持。

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