房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹的關(guān)系研究

王一 周文杰

摘要：本文先從通貨膨脹的三個(gè)成因（需求拉動(dòng)、成本推動(dòng)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)）分析房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)通貨膨脹的影響，接著從利率、房地產(chǎn)保值、成本三方面研究通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制。最后對(duì)其進(jìn)行回歸分析，得出房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹具有一定聯(lián)系的結(jié)論并提出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格;通貨膨脹;回歸分析

作為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了電力、鋼鐵、煤炭等其他相關(guān)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)也減少了就業(yè)，緩解了社會(huì)壓力，推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。住房制度改革后，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展及國(guó)民收入的穩(wěn)步提升，房地產(chǎn)價(jià)格一直處在不斷上升的狀態(tài)，2018年我國(guó)商品房平均銷售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了8736.90，相比于2010年，漲幅達(dá)到了46%，在房地產(chǎn)的帶動(dòng)下，其他相關(guān)行業(yè)的物價(jià)也逐步上漲，從而引起了整個(gè)社會(huì)物價(jià)的上漲，帶來(lái)了通貨膨脹，而通貨膨脹又通過(guò)相關(guān)機(jī)制作用于房地產(chǎn)價(jià)格，最終導(dǎo)致了“雙膨脹”現(xiàn)象[1]。為此，本文研究房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹的關(guān)系，分析其中的原理，并針對(duì)“雙膨脹”現(xiàn)象提出自己的建議。

1.房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)通貨膨脹的影響

1.1房地產(chǎn)價(jià)格引起需求拉動(dòng)的通貨膨脹

需求拉動(dòng)的通貨膨脹是指經(jīng)濟(jì)社會(huì)中的總需求大于總供給而引起的通貨膨脹，下文將從財(cái)富效應(yīng)、托賓Q效應(yīng)、信貸擴(kuò)張效應(yīng)、財(cái)政政策四個(gè)方面分析由于房地產(chǎn)價(jià)格上漲，引起消費(fèi)需求、投資需求及政府需求的增加，進(jìn)而導(dǎo)致的需求拉動(dòng)型通貨膨脹。

1.1.1財(cái)富效應(yīng)

對(duì)于已經(jīng)擁有住房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲使其擁有的總財(cái)富增加，在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，消費(fèi)者可以出售住房使其現(xiàn)有財(cái)富增加[2]，對(duì)于那些未出售住房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲也會(huì)使得消費(fèi)者覺(jué)得自己更加富有了，增加了自己的預(yù)期財(cái)富，從而擴(kuò)大當(dāng)期的消費(fèi)。而對(duì)于那些沒(méi)有擁有住房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的上漲對(duì)其現(xiàn)在的消費(fèi)產(chǎn)生約束效應(yīng)，消費(fèi)者必須減少當(dāng)期消費(fèi)，提高儲(chǔ)蓄以便在以后房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)購(gòu)買(mǎi)，同時(shí)對(duì)于在房?jī)r(jià)上漲時(shí)貸款購(gòu)房的消費(fèi)者，較高的房產(chǎn)價(jià)格增加其房貸金額，使其必須減少當(dāng)期消費(fèi)來(lái)還房貸，這就產(chǎn)生了負(fù)的財(cái)富效應(yīng)。雖然房?jī)r(jià)變動(dòng)引起的消費(fèi)需求內(nèi)在機(jī)制很復(fù)雜，但是房地產(chǎn)作為我國(guó)居民的重要財(cái)產(chǎn)，其價(jià)格上漲一般會(huì)引起正向的財(cái)富效應(yīng)，由于此效應(yīng)的影響，居民會(huì)擴(kuò)大當(dāng)期消費(fèi)，使消費(fèi)需求增加，進(jìn)而引起總需求的增加，造成通貨膨脹。

1.1.2托賓Q效應(yīng)

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，可以將Q值定義為房地產(chǎn)的售價(jià)與其成本的比，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，其遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)原始的建造成本，Q值大于1[3]，很多房地產(chǎn)投資者就會(huì)發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)有利可圖，進(jìn)而加大對(duì)房地產(chǎn)的投資，投資需求的增加促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)總需求的增加，進(jìn)而引起通貨膨脹。

1.1.3信貸擴(kuò)張效應(yīng)

由于信息不對(duì)稱現(xiàn)象的存在，銀行等金融機(jī)構(gòu)等貸款人為了降低自身貸款風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)提高其貸款標(biāo)準(zhǔn)，以企業(yè)資產(chǎn)凈值為基礎(chǔ)對(duì)企業(yè)授信。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)凈值會(huì)增加，使其抵押資本的價(jià)值增多，其可貸款的資金量增加[4]。

房地產(chǎn)行業(yè)景氣時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)投資者更愿意向銀行貸款并加大對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資，由于房地產(chǎn)價(jià)格上漲導(dǎo)致的信貸擴(kuò)張效應(yīng)使得企業(yè)貸款金額的增加，最終會(huì)很大程度上促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)投資需求的增加，進(jìn)而引起社會(huì)總需求的增加，帶來(lái)通貨膨脹。

1.1.4財(cái)政政策

房?jī)r(jià)的上漲使得一些依靠競(jìng)拍土地而收取土地出讓金的地方政府收入增加[5]。公共儲(chǔ)蓄增加，政府為了平衡財(cái)政收支，必然會(huì)增加政府支出，從而導(dǎo)致政府需求的增加，進(jìn)而引起總需求的增加，導(dǎo)致通貨膨脹。

1.2房地產(chǎn)價(jià)格引起成本推動(dòng)的通貨膨脹

成本推動(dòng)的通貨膨脹是指由于供給方面成本增加導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)社會(huì)總供給增加進(jìn)而引起通貨膨脹，下文將從工資推動(dòng)的通貨膨脹和利潤(rùn)推動(dòng)的通貨膨脹兩方面進(jìn)行分析。

房地產(chǎn)行業(yè)不屬于完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，工資是工會(huì)及雇主議價(jià)而成的，不具有完全競(jìng)爭(zhēng)性。當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格上升時(shí)，工會(huì)會(huì)認(rèn)為企業(yè)的盈利升高，進(jìn)而會(huì)要求企業(yè)提高其工資[6]，除此之外，企業(yè)發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲有利可圖時(shí)，會(huì)擴(kuò)大工程建設(shè)，進(jìn)而增加工人的工作時(shí)間，會(huì)提高工資水平，工資的提高導(dǎo)致企業(yè)成本的增加，進(jìn)而引起通貨膨脹。

而房地產(chǎn)行的幾大寡頭在房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)為了追求更高的利潤(rùn)，會(huì)共同商議，操作價(jià)格，使得房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步提高，導(dǎo)致其價(jià)格上率高于其成本率，導(dǎo)致通貨膨脹。

1.3房地產(chǎn)價(jià)格引起結(jié)構(gòu)性的通貨膨脹

結(jié)構(gòu)性的通貨膨脹是指經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化引起的通貨膨脹。

房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，使得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)增加，當(dāng)其高于社會(huì)平均利潤(rùn)水平，

必然會(huì)導(dǎo)致其行業(yè)一些職工的工資高于其他行業(yè)職工的工資，在這種情況下，其他行業(yè)職工會(huì)要求“公平，要求向房地產(chǎn)行業(yè)員工工資“看齊”，要求“趕上去”，政府及社會(huì)其他相關(guān)部門(mén)迫于壓力使其他行業(yè)工資上漲來(lái)縮小整個(gè)社會(huì)工資水平差距[7]。除此之外，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，會(huì)對(duì)一些低收入者產(chǎn)生約束效應(yīng)，為了以后有足夠的資金購(gòu)房，其會(huì)減少當(dāng)期消費(fèi)并增加工作量，政府為了保障其基本權(quán)利、刺激消費(fèi)，會(huì)適當(dāng)提高當(dāng)?shù)刈畹凸べY水平，進(jìn)而導(dǎo)致通貨膨脹的壓力。

2.通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

2.1利率效應(yīng)

實(shí)際利率為名義利率與通貨膨脹率的差額[8]。通貨膨脹的發(fā)生會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際貸款利率下降，在利率沒(méi)有根據(jù)市場(chǎng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整時(shí)，消費(fèi)者會(huì)趁低利率時(shí)選擇貸款購(gòu)房，進(jìn)而使得房地產(chǎn)的當(dāng)期需求增加，引起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

2.2房地產(chǎn)保值效應(yīng)

通貨膨脹來(lái)臨時(shí)，消費(fèi)者為了防止因?yàn)樨泿刨H值而帶來(lái)的損失[9]，保證自己的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，會(huì)極大增加對(duì)保值效果好的房地產(chǎn)的需求，進(jìn)而提高房地產(chǎn)價(jià)格。

2.3成本效應(yīng)

通貨膨脹的發(fā)生使得房地產(chǎn)行業(yè)所需要的原料價(jià)格及職工工資上漲，其建筑成本增加，同時(shí)由于貨幣貶值，開(kāi)發(fā)商的資金壓力加大，其為了解決現(xiàn)狀其會(huì)減少房地產(chǎn)的供給或者直接將通貨膨脹帶來(lái)的損失轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)價(jià)格上[10]。而對(duì)于那些收入較低沒(méi)有自有住房的人群來(lái)說(shuō)，通貨膨脹使得其房屋租金成本顯著提高，刺激了其購(gòu)買(mǎi)住房的欲望，使得整個(gè)社會(huì)的房地產(chǎn)總需求增加，總需求的增加及總供給的減少，最終會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

3.OLS模型驗(yàn)證

3.1數(shù)據(jù)的選取

在指標(biāo)選取上，本文以居。民。消。費(fèi)。價(jià)。格。指數(shù)作為通貨膨脹的衡量指標(biāo)，以住。宅，，商。品房。平均銷。售價(jià)格作為房地產(chǎn)價(jià)格的衡量指標(biāo)。并選取近10年的數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析。

3.2回歸分析及檢驗(yàn)

為了證實(shí)房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹的相關(guān)性，本文運(yùn)用回歸分析方法，并用EXCEL工具計(jì)算出回歸分析的結(jié)果。

由計(jì)算結(jié)果可知，可決系數(shù)為0.933596，說(shuō)明住宅商品房平均銷售價(jià)格做出解釋的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)差異占居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的93.3596%，說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)通貨膨脹有重要的影響。

從計(jì)算結(jié)果可以得出參數(shù)，的P值為8.2E-09和5.46E-06，若取顯著性水平為=0.05時(shí)，的P值8.2E-09遠(yuǎn)小于0.05，而的P值5.46E-06也遠(yuǎn)小于0.05，拒絕：=0，=0。故可以說(shuō)明住宅商品房平均銷售價(jià)格對(duì)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)有顯著影響。

4.政策建議

4.1發(fā)揮宏觀調(diào)控作用

保證房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定，及時(shí)把控住市場(chǎng)，防止因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而帶來(lái)的社會(huì)恐慌，以及因房?jī)r(jià)下跌而導(dǎo)致大量消費(fèi)者貸款購(gòu)房及投資者的過(guò)度投機(jī)，影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展[11]。與此同時(shí)，也要重點(diǎn)調(diào)控房地產(chǎn)供需平衡，一方面適當(dāng)增加中低價(jià)位普通商品房供給，滿足低收入者的購(gòu)房需求，同時(shí)嚴(yán)格遏制投機(jī)性炒房，嚴(yán)查投資性購(gòu)房，引導(dǎo)公眾合理購(gòu)房，減少投機(jī)者的購(gòu)房需求，另一方面，由于近年來(lái)房?jī)r(jià)飛漲，很多發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)有利可圖的企業(yè)都想涉足，為此要完善房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入政策，嚴(yán)格把關(guān)，適當(dāng)減少房地產(chǎn)供給，保證房地產(chǎn)的供需平衡，進(jìn)而保證房?jī)r(jià)穩(wěn)定，減少因房?jī)r(jià)上漲而帶來(lái)通貨膨脹的可能性。

4.2加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)

完善市場(chǎng)信息披露制度，嚴(yán)查違法違規(guī)銷售行為，并對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行曝光，為公眾營(yíng)造一個(gè)透明公正的房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)也與根據(jù)通貨膨脹形成雙監(jiān)測(cè)機(jī)制，對(duì)于預(yù)期到未來(lái)會(huì)發(fā)生通貨膨脹時(shí)，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，防止因通貨膨脹而帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲。

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作者簡(jiǎn)介：

王 一（2000-），女，滿族，河北承德人，會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)本科在讀。

周文杰（1999-），女，漢族，河北承德人，會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)本科在讀。