TOD引領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)走向集約高效

王建新 王立新 蘇文玉

摘要：TOD（Transit Oriented Development）是以城市公共交通為導向的綜合開發(fā)模式，最早起源于美國，是由世界著名規(guī)劃設(shè)計大師彼得·卡爾索普首先提出。近年來，隨著我國城市軌道交通的快速發(fā)展，TOD開發(fā)應運而生，目前在上海、深圳、重慶、成都等經(jīng)濟發(fā)達城市已被廣泛采用，逐步成為重塑城市空間形態(tài)、完善城市綜合交通、提高地上地下空間開發(fā)利用、提升城市服務功能、優(yōu)化城市環(huán)境品質(zhì)的有效途徑。

關(guān)鍵詞：TOD;房地產(chǎn)開發(fā);集約高效

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）08-0043-45 收稿日期：2021-08-01

1 TOD與軌道交通相伴而生

客流是TOD開發(fā)運營的關(guān)鍵要素，也是軌道交通能夠正常運行的基本保障。軌道交通將城市中商業(yè)、辦公、居住、產(chǎn)業(yè)園、機場、港口、高鐵站、地鐵站、公交站、景區(qū)公園等重要客流集散點串聯(lián)在一起，形成了城市中客流最集中的廊道，為TOD提供了集中穩(wěn)定的客流保障，成為支撐TOD開發(fā)運營的核心載體。TOD通過圍繞交通換乘中心貼建式綜合開發(fā)，營造出高品質(zhì)商業(yè)服務環(huán)境，進一步加大對地面交通客流量的吸引導入，大大提高了軌道交通運行效率。

2 TOD通過打造立體交通核，讓綠色出行更加便捷高效

TOD項目方在城市軌道交通方案策劃前期，就通過技術(shù)合作、共同開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式參與到軌道交通規(guī)劃設(shè)計當中，提前通過技術(shù)對接，將TOD擬定方案中的公交、長途、出租、網(wǎng)約車換乘點與軌道線路換乘、站場布置等規(guī)劃融為一體，通過構(gòu)建地上地下立體交通網(wǎng)絡，串聯(lián)多種交通方式，形成TOD中高效轉(zhuǎn)換的立體綜合性交通核。高鐵、快軌、地鐵以及地面各式交通網(wǎng)絡復合疊加，實現(xiàn)了區(qū)域間的高速連接和區(qū)域內(nèi)的精準觸達，如此高量級的交通樞紐和高度融合的交通換乘體系使綠色出行更加便捷高效，城市交通擁堵、空氣噪音污染等問題將逐步得到緩解。

3 TOD在空間利用和使用功能方面更加集約高效

TOD為使開發(fā)效益最大化，從地上、地下無縫對接交通換乘中心，將商業(yè)服務、商務辦公、醫(yī)療保健、運動休閑、餐飲住宿等多項城市服務功能高效聚合在交通換乘中心周邊5～15分鐘步行范圍之內(nèi)，其中在半徑100米內(nèi)布局商業(yè)服務設(shè)施，在半徑300米內(nèi)布局辦公、酒店及公共服務設(shè)施，在半徑700米內(nèi)布局住宅、公園等生活生態(tài)空間。TOD內(nèi)部針對不同人群的不同需求，全程引導設(shè)計了便捷可達的步行系統(tǒng)，讓客流進得來、留得住、出得去，使空間使用更加集約高效。TOD模式將改變過去城市發(fā)展“攤大餅”式的單一集中型城市結(jié)構(gòu)，形成新的交通樞紐、商業(yè)中心和生活中心，構(gòu)建多中心的城市發(fā)展新格局，有效緩解中心城區(qū)的人口負荷和資源環(huán)境承載壓力。

4 TOD項目全流程需要集約高效的策劃管理

TOD綜合開發(fā)堅持城市綜合運營的理念，通過整體策劃規(guī)劃、統(tǒng)籌連片實施，對站點核心區(qū)進行高密集約開發(fā)，退讓出更多公園綠地和開敞空間，形成疏密有致、大開大合的城市形態(tài)。TOD項目建設(shè)規(guī)模一般都在幾十萬平方米以上，投資金額從幾十億元到一百多億元，全流程涉及投資開發(fā)、市場研究、項目策劃、規(guī)劃設(shè)計及建筑咨詢、招商服務、物業(yè)管理等多個行業(yè)，開發(fā)建設(shè)周期長，而且商圈前期培育需自持運維。因此，TOD項目運作離不開集約高效的專業(yè)化團隊進行策劃管理，厘清合作模式，實現(xiàn)共建共贏。

4.1 TOD開發(fā)原則

①以人為中心：努力重塑多樣化、人性化、社區(qū)化的城鎮(zhèn)生活氛圍;

②土地混合高效開發(fā)：通過提高密度開發(fā)，將商業(yè)、辦公、居住、休閑、娛樂功能融為一體，增加土地使用效率、遏制蔓延，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu);

③交通高效可達性：以軌道交通站點為中心打造環(huán)形放射狀路網(wǎng)，突出步行，實現(xiàn)多種交通方式的零換乘;

④良性循環(huán)：軌道交通很好支持密集緊湊的發(fā)展模式，可以最大限度地聚集人氣，從而聚集商業(yè)與產(chǎn)業(yè)，商圈擴容、周邊土地增值，由此激活城市，推動沿線商業(yè)發(fā)展及土地開發(fā)進入良性循環(huán)。

4.2 TOD投融資模式

①PPP模式：適用于軌道站及附屬設(shè)施+上蓋開發(fā);

②一二級聯(lián)動模式：主要用于鐵路相關(guān)項目，可參考國家發(fā)改委2014年37號文、四部委2018年514號文;

③股權(quán)合作模式：主要用于軌道的項目公司先獲取軌道及綜合開發(fā)的用地，然后公開轉(zhuǎn)讓大部分項目公司股權(quán);

④收益權(quán)合作模式：適用于資產(chǎn)、股權(quán)無法單獨交易的項目，輕資產(chǎn)管理模式;

⑤BOT模式：代建代管，適用于TOD項目中的公共配套設(shè)施，需要長期品質(zhì)運營的項目，比如車庫、圖書館、站內(nèi)小商鋪、公園綠地等;

⑥BT模式：主要用于TOD項目中的結(jié)構(gòu)、交通設(shè)施、交通配套管理設(shè)施部分。

4.3 TOD項目開發(fā)策略

TOD開發(fā)方式按照空間功能可分為：車輛段上蓋分層確權(quán)式開發(fā)、站場上蓋分層確權(quán)式開發(fā)、交通換乘核貼建式綜合開發(fā)等形式;按照建設(shè)規(guī)模可分為：城市商圈、區(qū)域中心、鄰里中心。

①土地策略：TOD項目建設(shè)規(guī)模大，投入資金多，建設(shè)周期長，商業(yè)需自持運維等原因，難以自身實現(xiàn)資金平衡，需要將TOD項目周邊土地統(tǒng)一納入政府收儲，按時序進行開發(fā)建設(shè);

②人口策略：TOD項目是從人的需求出發(fā)，統(tǒng)一進行空間塑造和功能布局，需要大量的客流來支撐，政府部門在制定人才引進、外來人口落戶等優(yōu)惠政策方面，可適當降低門檻，吸引更多外來人口進城居住創(chuàng)業(yè);

③產(chǎn)業(yè)策略：發(fā)展高度發(fā)達和多樣的生產(chǎn)性服務業(yè)，圍繞站點進行高度混合的差異化功能業(yè)態(tài)布局，實現(xiàn)站城融合，多場景營造，吃喝住行娛一站解決，使TOD營造的便捷高效、低成本的生活社區(qū)，成為城市中最具吸引力、最具活力的新型社區(qū)。

在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的進程中，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，一直都在發(fā)揮著舉足輕重的作用。在房地產(chǎn)業(yè)的帶動下，城市綜合承載力得到大幅提升，人們的生活水平得到持續(xù)改善。但隨著創(chuàng)新驅(qū)動、高質(zhì)量發(fā)展逐步成為我國經(jīng)濟發(fā)展的新常態(tài)，傳統(tǒng)粗放型、規(guī)模化經(jīng)營的房地產(chǎn)業(yè)，已難以滿足城市發(fā)展的要求，需重新審視房地產(chǎn)業(yè)當前面臨的機遇和挑戰(zhàn)。通過分析TOD與軌道交通的深度結(jié)合，能夠發(fā)現(xiàn)TOD在空間功能復合優(yōu)化、城市資源高效集約利用方面的發(fā)展優(yōu)勢，為新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供重要借鑒和參考。