緊湊三房戶型特征及價值點

摘要：當下，緊湊三房是不少熱點城市主力供應和成交戶型，同時也是諸多房企住宅產(chǎn)品設計中較為重要的一類產(chǎn)品。由于房企產(chǎn)品設計邏輯、戶型面積大小以及客群和區(qū)域差異的影響，當下市場緊湊三房戶型種類諸多。歸納分析千余個三房產(chǎn)品后，發(fā)現(xiàn)市場常見的緊湊三房戶型主要有三種，且不同面積段產(chǎn)品設計有所差異。

關鍵詞：發(fā)展型客群;上車型客群;產(chǎn)品競爭力

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）08-0065-69 收稿日期：2021-07-03

房價高漲、限價限購加碼背景下，購房者尤其是一二線城市首次置業(yè)客戶購房成本不斷增加，功能性強、總價較低的緊湊三房戶型成為更多剛需、首改購房者的選擇。

緊湊三房又稱“小三房”“小三室”，行業(yè)和房企對其沒有統(tǒng)一的概念規(guī)定，但其字面意思上不難看出，緊湊三房一是面積小，二是三房的功能性不能少?？紤]到不同物業(yè)類型公攤率以及產(chǎn)品區(qū)域性差異等因素，本文將建面110平方米以下洋房和高層三房住宅統(tǒng)稱為緊湊三房產(chǎn)品。

緊湊三房面積較小，要在有限面積內(nèi)兼顧到產(chǎn)品功能性和舒適性，較為考驗房企產(chǎn)品設計研發(fā)能力。隨著戶型設計的不斷發(fā)展和行業(yè)房企間競爭的加劇，目前市場緊湊三房產(chǎn)品戶型設計也有了不少升級和優(yōu)化。

1 緊湊三房戶型客群特征

緊湊三房主要客群為首置、剛需客戶，主要是滿足婚房、異地安家、孩子上學、落戶等城市居住需求而購房置業(yè)的群體。細分來看，本文將緊湊三房客群歸納為上車型、發(fā)展型、精英型三種類型。

1.1 上車型客群：總價敏感度高，更青睞90平方米以下緊湊三房

上車型客群積極進取，急需安家落戶，購房資金有限，有強烈的購房意愿。他們在一線或二線城市有一份滿意度較高的工作，收入符合預期且對未來收入增長充滿信心，有著明確的奮斗目標和人生規(guī)劃，但城市高房價、高生活成本使得他們的歸屬感和安全感缺失。

這類客群曾徘徊于買房還是租房，最終決定在城市買房，但預算有限，對總價敏感度高，優(yōu)先考慮總價和首付，衡量自身經(jīng)濟條件，以保證輕松付首付、輕松還按揭，最大程度滿足買房后生活質量。他們更青睞90平方米以下三房，面積小一點無妨，也可以接受二手房。

1.2 發(fā)展型客群：注重功能性，關注主臥、客廳

發(fā)展型客群富有朝氣，弘揚個性，品牌認同度高。對于這類客戶而言，價格雖是重要因素，但并非唯一要素。注重規(guī)劃成熟、交通便利、配套成熟的遠郊新城或優(yōu)質學區(qū)附近。同時，對于房子的認知程度不斷提高，一旦認可某個房企品牌，會成為忠誠度較高的潛在客群。

在戶型選擇上有自己特殊偏好，注重戶型功能性。比如在總面積不變的情況下，會更希望增加主臥和客廳面積及功能，并關注自定義X空間。餐客一體的橫廳設計比較受到這部分客群歡迎，它不僅滿足本身空間功能，還能容納多種生活場景。

其次，主臥配有衣帽間、獨立衛(wèi)生間是他們一致追求的功能。而“X空間”可將空間功能性和客戶個性化達成和諧統(tǒng)一，既可滿足家庭未來周期進階的需求，也可彰顯個性，可作直播間、健身房、陳列室等等。

2 常見的幾種緊湊三房戶型

由于房企產(chǎn)品設計邏輯、戶型面積大小以及客群和區(qū)域差異的影響，當下市場緊湊三房戶型種類諸多。歸納分析千余個三房產(chǎn)品后，發(fā)現(xiàn)以下市場常見的緊湊三房戶型主要有以下三種，且不同面積段產(chǎn)品設計有所差異。

100平方米以下緊湊三房更關注戶型功能性，各個功能區(qū)空間尺度相對較小，通常會做一衛(wèi)設計。100平方米以上緊湊三房在功能性和舒適性上做了提升和補充，如三房做兩衛(wèi)、客廳橫廳、獨立玄關以及儲物間設計等。

2.1 方正三面寬緊湊三房

方正三面寬緊湊三房多在南向設置雙臥和客廳形成三開間朝南格局，是當下較為常見和受到購房者喜愛的戶型。一方面，這類戶型通常方正規(guī)整、室內(nèi)死角較少，空間利用率更高，功能性更強。另一方面，三面寬設計更利于整體通風采光，增加居住舒適性。目前，方正三面寬緊湊三房包含一衛(wèi)和兩衛(wèi)兩種。

其中，方正三面寬緊湊三房一衛(wèi)戶型常見于在面積在100平方米以下住宅中。為了解決一個衛(wèi)生間帶來的使用不便，不少緊湊三房衛(wèi)生間做干濕分離設計方便日常生活，見圖1。

方正三面寬緊湊三房兩衛(wèi)是當下不少房企剛需產(chǎn)品的主力戶型，備受剛需客群青睞。此類戶型通常主臥套房設計，且多一個衛(wèi)生間，大大提升了居住私密性和舒適度。細分來看，方正三面寬緊湊三房根據(jù)第三個房間所處位置不同大致可以分別兩種。

一種是第三個房間不在邊角上，這類緊湊三房戶型主臥衛(wèi)生間普遍一線排列設計，且與主臥連通，主臥可形成南北通透，舒適性更強，見圖2。

另一種方正三面寬緊湊三房兩衛(wèi)戶型第三個房間處在角落中，主臥衛(wèi)生間不能一線排布，主臥無法形成南北通透格局，見圖3。

3 當下緊湊三房戶型特征

3.1 客廳可以做橫廳嗎

緊湊三房戶型由于面積較小，客廳多以面積占用較少的傳統(tǒng)豎廳為主，約74%的緊湊三房戶型客廳采用了豎廳設計，見圖4。

但在居民對室內(nèi)公共空間的要求提升和房企產(chǎn)品競爭激烈背景下，當下不少緊湊三房跳脫常規(guī)的豎廳設計，采用視野闊綽、空間靈活可變、使用場景更加豐富的（類）橫廳設計為產(chǎn)品增加賣點，強化產(chǎn)品競爭力。

根據(jù)橫廳朝向，目前緊湊三房橫廳大致可分為兩種。一種是朝南、大開間、短進深的標準橫廳，另一種為東西朝向的類橫廳。兩種橫廳客、餐廳都在同一采光面，且通常與景觀陽臺或飄窗相連。

3.1.1 標準橫廳：朝南、大開間、短進深

南向大開間短進深的標準橫廳，強化通風、采光，拉伸景觀視角，增加了居住舒適度，有效改善緊湊型空間的局促感。例如上海祥源世茂云湖漫城98平方米、重慶葛洲壩御湖蘭園100平方米、成都金科博翠灣 107平方米三房兩廳兩衛(wèi)戶型客廳均采橫廳設計，并連景觀陽臺，空間通透敞亮，見圖5。

3.1.2 類橫廳（腰廳）：東/西朝向、大進深

類橫廳具備標準橫廳的同樣優(yōu)勢，只是朝向不是常規(guī)的南向。如杭州大家湛景天承美筑108平方米、上海中集金地美蘭城98平方米三房大面寬的類橫廳，視覺沖擊力強，空間感通透明亮，可容納更多生活場景，見圖6。

3.2 做一衛(wèi)還是兩衛(wèi)

緊湊三房一般要滿足至少3～5人同時居住，衛(wèi)生間的設置數(shù)量和布局重要性不言而喻。相較于傳統(tǒng)一衛(wèi)設計，隨著居民居住要求的提升和住宅設計的發(fā)展，雙衛(wèi)、干濕分離一衛(wèi)設計廣泛應用在當下緊湊三房中。

3.3.1 兩個衛(wèi)生間

雙衛(wèi)布局已是當下緊湊三房戶型主流設計趨勢和常見的賣點。本文梳理的1000多個項目中，有近七成緊湊三房產(chǎn)品是做雙衛(wèi)設計。三房雙衛(wèi)通常是一個衛(wèi)生間設置在主臥，另一個做公衛(wèi)，且部分公衛(wèi)做干濕分離處理。這樣主臥可變?yōu)樘追?，居住私密性和舒適度更高。同時另一個衛(wèi)生間可以滿足其他居住者使用需求，見圖7。

值得注意的是，雙衛(wèi)設計固然可以很好地解決多人同時使用衛(wèi)生間的需求，但也會壓縮其他功能區(qū)的面積，且可能會出現(xiàn)衛(wèi)生間部分空間功能冗余、利用低等現(xiàn)象，因此，對于不同面積的緊湊三房，房企在戶型空間布局上應該有所取舍。

3.3.2 一個干濕分離衛(wèi)生間

除了常見的雙衛(wèi)設計外，不少緊湊三房仍然只做一衛(wèi)。但相較傳統(tǒng)的單體式衛(wèi)生間，當下緊湊三房的一個衛(wèi)生間通常會采用干濕分離設計，更大限度提升了衛(wèi)生間的使用率。

目前來說，緊湊三房衛(wèi)生間干濕分離主要以二分離為主，即使用頻率最高洗手臺放置在最外側，與淋浴區(qū)分離開來。如東莞華僑城保利卓越和光塵樾82平方米三房衛(wèi)生間便做了二分離設計，見圖8。

此外，一些緊湊三房一衛(wèi)還會采用三分離設計，同時滿足三種不同的使用需求，使有限空間發(fā)揮更大效能，讓居家生活更便捷、更有序。如福州國貿(mào)九溪原83平方米三房和咸陽國潤當代境MOMA97平方米三房一衛(wèi)均做干濕三分離設計，且后者還設有雙臺盆，進一步方便日常起居，見圖9。

4 緊湊三房戶型未來發(fā)展趨勢

作為當下剛需、剛改產(chǎn)品中重要的一部分，隨著房價攀升，可以預見緊湊三房在未來很長一段時間都將是房企和購房者非常關注的產(chǎn)品。在房企產(chǎn)品同質化競爭加劇和客戶需求多變背景下，有限面積內(nèi)如何增強戶型功能性和實用性，并且兼顧舒適性將成為房企研發(fā)打造緊湊三房的主要方向。

4.1 不能一味求小而忽視空間合理布局

緊湊三房設計不能為了控制產(chǎn)品總價，一味壓縮面積，忽略空間合理尺度。新型的緊湊三房應在保證一定舒適度和功能性的基礎上再控制面積大小，充分利用空間，細化各個功能分區(qū)，真正做到“麻雀雖小、五臟俱全”的小而全、小而美的設計。據(jù)此，本文認為緊湊三房建面至少在90平方米以上，才能很好地做到功能性和舒適性的平衡。

4.2 功能性強的橫廳應用將更常見

未來，更多的緊湊三房會采用橫廳設計增加產(chǎn)品競爭力。橫廳由于占用面積和面寬較大通常出現(xiàn)在中高端改善產(chǎn)品中。但隨著個性化居住和居家社交需求的增加，以及多功能空間概念的流行，（類）橫廳也開始應用在不少緊湊三房戶型中，成為產(chǎn)品對外宣傳的一大賣點。