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    探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃

    2020-04-08 05:32劉怡
    財會學習 2020年10期
    關(guān)鍵詞:土地增值稅稅收籌劃房地產(chǎn)

    劉怡

    摘要:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中,因為稅收成本直接影響到企業(yè)的運行與發(fā)展,所以稅收成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比較重視的問題之一。在稅費負擔當中,土地增值稅占據(jù)了較大的比重,對于土地增值稅稅收籌劃的合理性,與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制息息相關(guān),但在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過程中,尚存在一些問題,對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。因此,本文針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃進行了分析,并提出了合理的建議,從而為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供可靠的依據(jù)。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);開發(fā)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃

    一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要方式

    (一)根據(jù)避免進入征稅范圍進行節(jié)稅籌劃

    在進行節(jié)稅籌劃時,根據(jù)避免進入征稅范圍,運用合作建房節(jié)稅,一方出資,另外一方出土地,這種合作建房行為暫時免征土地增值稅[1]。另外,代建房屋也是土地增值稅稅收籌劃的主要方式之一,由于其不在增值稅的范疇,企業(yè)繳納的營業(yè)稅額降低。

    (二)增多可抵扣項目的行為

    在稅收籌劃期間,采取減少房地產(chǎn)收入總金額措施,如增多可抵扣項目的行為,能夠減少房地產(chǎn)的增值稅,從而減輕了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負。

    二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃存在的問題

    (一)稅收籌劃工作比較片面

    目前,從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃落實的狀況看,盡管稅收籌劃工作取得了一定的成效,然而,從整體上看,稅收籌劃工作比較片面,存在稅收籌劃的目標不明確的現(xiàn)象,導致企業(yè)在實際經(jīng)營過程中,未能對成本予以合理的控制,不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。因此,在落實稅收籌劃工作期間,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要確保稅收籌劃能夠在法律規(guī)定范圍之內(nèi)進行,使得稅收籌劃工作具有合理性。另外,由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃是一項比較專業(yè)的操作,所以在實際開展期間,必須在專人的指導下進行,避免稅收籌劃工作存在片面的問題。

    (二)未能對政策有深層次的理解

    我國在發(fā)展過程中,房地產(chǎn)市場促進了經(jīng)濟的增長,由于住房是首要的民生問題,政府為了調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè),出臺了一系列政策。然而,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅稅收籌劃工作時,未能對政策有深層次的理解,例如,《企業(yè)會計制度》第47條規(guī)定,企業(yè)購入或者以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán),在尚未開發(fā)或建造自用項目前,作為無形資產(chǎn)核算,并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃時,因為對該政策的理解不足,導致土地增值稅稅收籌劃工作存在偏差,不僅影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,也使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動的現(xiàn)象[2]。因此,必須采取合理的措施解決該問題,從而提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃工作的質(zhì)量。

    (三)未能充分考慮地方政府政策對土地增值稅的影響

    在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過程中,地方性政策的有關(guān)規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅具有影響,但由于未能充分考慮地方政府政策對土地增值稅的影響,所以增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務風險。

    三、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收實施籌劃的主要措施

    (一)科學的籌劃可抵扣項目

    例如,桂林市為了提升城市中心土地使用率,相繼發(fā)布了低效用地的有關(guān)優(yōu)惠政策,然而,在低效用地的政策當中,房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)劃住宅總面積時,超過10%是保障房建設,該部分房產(chǎn)將以成本價向當?shù)卣N售,那么,這個政策對土地增值稅有很大的影響,在投資決策階段,如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能有效的考慮地方政策的影響,會產(chǎn)生沒有必要的稅務風險。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃階段,容易存在相關(guān)的問題,為了解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收實施籌劃的問題,尤其是可抵扣項目,應當予以高度的重視,并采取合理的措施實施籌劃。在開展土地增值稅稅收籌劃工作期間,為了提高稅收籌劃工作的質(zhì)量,應當科學的籌劃可抵扣項目,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過提升利息支出的措施,扣除相關(guān)項目的金額,以此實現(xiàn)減少稅收負擔與增值額的目標??茖W的籌劃可抵扣項目作為一種變相的籌資手段,比較適用在低稅率的情況,對優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本支出具有重要意義。

    (二)針對稅收減免優(yōu)惠進行合理的籌劃

    目前,我國在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收進行籌劃過程中,由于受到諸多因素的影響,導致存在一些問題,為了解決這些問題,促進對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收的科學籌劃,應當采取合理的措施,從而有效的發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的作用,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎。在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收減免優(yōu)惠進行合理的籌劃時,在某種程度上,地方政府政策對土地增值稅產(chǎn)生了相應的影響,那么,在實施合理的籌劃過程中,應該根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收實施籌劃,根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的內(nèi)容,納稅人在建造用來出售的普通住宅時,針對增值稅的稅額,如果稅額沒有高出扣除項目金額的20%時,基于此情況,應當不征收土地增值稅,確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收減免優(yōu)惠能夠達到有效的籌劃[3]。此外,需要注意的是,為了實現(xiàn)降低增值稅納稅額度的效果,若運用增多項目成本的手段,必須了解稅法中有關(guān)房地產(chǎn)項目開支限制要求等細則,進而便于在法定范圍內(nèi),最大程度的爭取費用列支,根據(jù)稅法相關(guān)的內(nèi)容,房地產(chǎn)企業(yè)應當合理的列支費用與有關(guān)損失,值得注意的是,如果存在超出國家標準范疇列支工作的內(nèi)容,一定禁止在稅前進行,由于房地產(chǎn)企業(yè)對于普通標準住宅增值額,借助于降低房屋銷售收入的方法,因而容易造成企業(yè)的整體銷售額出現(xiàn)下滑的局面,針對此情況,企業(yè)應該根據(jù)減少稅金支出與銷售額情況,決定能否采取此種方式??傊?,在土地增值稅稅收方面,通過對稅收減免優(yōu)惠加以籌劃,在促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負減免的基礎上,基于宏觀角度,為房地產(chǎn)市場的調(diào)控給予支持。

    (三)合理的籌劃節(jié)稅方式

    在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收進行籌劃期間,為了降低籌劃存在問題的幾率,應當從合理的籌劃節(jié)稅方式入手,確保節(jié)稅方式更加具有科學性。依據(jù)稅法的有關(guān)內(nèi)容,對于部分建房行為,可以不征收土地增值稅,其為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施合理的避稅提供有利的條件,也為減少土地增值稅的稅金支出奠定良好的基礎。

    房地產(chǎn)企業(yè)委托有關(guān)開發(fā)房地產(chǎn)項目,針對此種情況,房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅費總額明顯下降,因而提高了經(jīng)濟效益。與此同時,采取合作建房的模式,雙方或者是多方共同參與到土地開發(fā)項目中,一方負責土地,另一方負責提供資金,此種合作建房的模式,屬于增值稅免征的范疇,參與項目開發(fā)的各方面實現(xiàn)了共贏[4]。國家稅務機關(guān)有嚴格的規(guī)定,在建房項目完成之后,若是自行居住,可以暫時不征收土地增值稅;如果是項目竣工之后,將其轉(zhuǎn)讓給其他人,需要核算土地增值稅。因此,房地產(chǎn)企業(yè)在該環(huán)節(jié),必須實施節(jié)約稅收籌劃。總而言之,通過采取合作建房的方式,對節(jié)約開發(fā)項目支出具有重要的作用,進而達到了節(jié)稅籌劃的效果,對降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負具有一定的意義。

    四、結(jié)束語

    綜上所述,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營與發(fā)展過程中,應當對土地增值稅稅收籌劃予以高度的重視,通過對土地增值稅稅收的籌劃方案進行科學的優(yōu)化,在減少企業(yè)的稅負的前提下,也能夠獲取更多的經(jīng)濟效益,為企業(yè)的進一步發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。當然,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過程中,還有一些不足之處,為了確保土地增值稅稅收籌劃工作更加合理,通過制定比較科學的土地增值稅稅收籌劃方案,以此達到降低企業(yè)稅負的效果,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定一定的基礎。

    參考文獻:

    [1]盧燕.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃問題探析[J].中國市場,2018 (23):132+134.

    [2]曾陸.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃問題探討[J].企業(yè)改革與管理,2018 (15):152+154.

    [3]王芳.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃[J].企業(yè)改革與管理,2018 (15):161-162.

    [4]王敏.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究[J].財會學習,2018 (21):147-148.

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