不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)資源建設(shè)研究

張瑩光 李彥 張菲菲

摘要：不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度規(guī)范運(yùn)行的數(shù)字化體現(xiàn)，是不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的重要依據(jù)。從時間階段、不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)內(nèi)容、數(shù)據(jù)類型、數(shù)據(jù)生產(chǎn)等角度對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進(jìn)行了分類，分析了不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)包含的主要內(nèi)容，并從實(shí)踐出發(fā)介紹了歷史存量數(shù)據(jù)整合、不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)、數(shù)據(jù)安全保障機(jī)制建設(shè)等，為了解不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)資源建設(shè)和應(yīng)用提供借鑒。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;數(shù)字化;數(shù)據(jù)資源分類;數(shù)據(jù)資源建設(shè)

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）05-0014-17 收稿日期：2021-04-20

作者簡介：張瑩光、李彥、張菲菲，自然資源部信息中心。

數(shù)據(jù)已經(jīng)成為最具時代特征的生產(chǎn)要素，是推動數(shù)字化發(fā)展、加快轉(zhuǎn)變政府職能、促進(jìn)國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的關(guān)鍵要素。不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度規(guī)范運(yùn)行的數(shù)字化體現(xiàn)?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》明確規(guī)定，各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實(shí)時共享。如何建設(shè)完善不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)資源，以數(shù)字化賦能不動產(chǎn)登記服務(wù)和業(yè)務(wù)管理，是貫徹落實(shí)新發(fā)展理念，創(chuàng)新便民利企服務(wù)方式，深化“放管服”改革的重要技術(shù)路徑。

1 不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)資源建設(shè)的重要意義

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是保障不動產(chǎn)安全的重要基礎(chǔ)。不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法將不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、權(quán)利限制狀況等事項(xiàng)準(zhǔn)確、完整、清晰地記載于不動產(chǎn)登記簿，不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)。按照法律法規(guī)的要求，隨著各地不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合不斷完善、不動產(chǎn)登記信息平臺常態(tài)化運(yùn)行，不動產(chǎn)登記簿和相關(guān)的檔案資料逐步實(shí)現(xiàn)全數(shù)字化管理，將成為物權(quán)歸屬和內(nèi)容的重要依據(jù)。

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是創(chuàng)新政務(wù)服務(wù)方式，促進(jìn)服務(wù)能力升級的動力源泉。為深化“放管服”改革，優(yōu)化營商環(huán)境，不動產(chǎn)登記大力推進(jìn)壓縮辦理時間、優(yōu)化業(yè)務(wù)流程、精簡要件材料，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息共享集成，推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”。通過人臉識別、互聯(lián)網(wǎng)+等技術(shù)創(chuàng)新不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)受理方式;通過人工智能、數(shù)據(jù)自動校驗(yàn)等技術(shù)輔助業(yè)務(wù)審核;通過共享集成相關(guān)部門信息精簡要件材料;通過電子證照、區(qū)塊鏈等技術(shù)推進(jìn)不動產(chǎn)權(quán)證書、證明數(shù)字化、便利化應(yīng)用;通過提供查詢共享服務(wù)，為相關(guān)部門使用不動產(chǎn)登記信息辦理相關(guān)業(yè)務(wù)提供協(xié)助。不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的集成創(chuàng)新以便民利企為目標(biāo)，以“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”等數(shù)字化手段為抓手?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”離不開數(shù)據(jù)支撐，數(shù)據(jù)是不動產(chǎn)登記服務(wù)創(chuàng)新和升級的動力源泉。

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是提升業(yè)務(wù)管理水平，賦能科學(xué)決策的關(guān)鍵要素。用數(shù)據(jù)說話、決策、管理、創(chuàng)新，數(shù)據(jù)是現(xiàn)代管理決策中最客觀的依據(jù)。不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)能夠反映某一區(qū)域不動產(chǎn)的保有量、權(quán)屬狀況、登記業(yè)務(wù)活躍度等客觀情況。通過登記業(yè)務(wù)受理、辦結(jié)時間分布的統(tǒng)計(jì)分析能夠優(yōu)化不動產(chǎn)登記服務(wù);通過對土地、房屋權(quán)屬情況，交易活躍度、交易價格等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析能夠?yàn)橥恋氐荣Y源要素配置、產(chǎn)權(quán)制度改革、房地產(chǎn)市場發(fā)展等科學(xué)決策提供輔助依據(jù)。依法依規(guī)對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進(jìn)行開發(fā)利用，能夠推動不動產(chǎn)登記相關(guān)業(yè)務(wù)決策科學(xué)化，業(yè)務(wù)管理精準(zhǔn)化，公共服務(wù)高效化。

2 不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)資源分類

從時間階段劃分，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)包含不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施前和實(shí)施后的兩類數(shù)據(jù)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施前的數(shù)據(jù)是指不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施前分散在國土資源、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門的土地、房屋、林地、草原、海域等登記資料數(shù)據(jù)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施后的數(shù)據(jù)是指依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，土地、海域以及房屋、林木等定著物統(tǒng)一辦理不動產(chǎn)登記，遵循《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）》形成的登記資料數(shù)據(jù)。

從不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)內(nèi)容劃分，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)包含主體、客體、權(quán)利和業(yè)務(wù)四類信息。主體信息是指不動產(chǎn)權(quán)利歸屬的權(quán)利人信息，包含權(quán)利人名稱、權(quán)利人證件號等數(shù)據(jù)?？腕w信息是指不動產(chǎn)的自然狀況信息，包含土地、海域以及房屋、林木等定著物的面積、坐落、四至、用途等數(shù)據(jù)。權(quán)利信息是指所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)等物權(quán)信息，包含各類權(quán)利的權(quán)利類型、登記類型、登記時間、起止時間、權(quán)利轉(zhuǎn)移的價格、權(quán)屬狀態(tài)、不動產(chǎn)權(quán)證書號或不動產(chǎn)登記證明號等數(shù)據(jù)。業(yè)務(wù)信息是指受理、審核、繕證、發(fā)證等業(yè)務(wù)流程信息，包含流程起始時間、辦理人員等相關(guān)數(shù)據(jù)。四類數(shù)據(jù)之間通過不動產(chǎn)單元號、權(quán)利人證件號、不動產(chǎn)權(quán)證書號/不動產(chǎn)登記證明號、業(yè)務(wù)號進(jìn)行互相關(guān)聯(lián)，按照國家統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)格式規(guī)范，生成相應(yīng)的不動產(chǎn)登記簿、不動產(chǎn)權(quán)證書、不動產(chǎn)登記證明以及不動產(chǎn)登記電子證照。

從數(shù)據(jù)類型劃分，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)包含空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)?？臻g數(shù)據(jù)是不動產(chǎn)的空間圖形和位置的表達(dá)形式。非空間數(shù)據(jù)是不動產(chǎn)登記包含信息的屬性字段、檔案資料等內(nèi)容信息的表達(dá)形式。

從數(shù)據(jù)生產(chǎn)的角度劃分，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)包含不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)生產(chǎn)的數(shù)據(jù)和共享集成的相關(guān)部門數(shù)據(jù)。不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)生產(chǎn)的數(shù)據(jù)是指權(quán)籍調(diào)查、不動產(chǎn)測繪、各類型登記業(yè)務(wù)辦理和不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析等過程產(chǎn)生的數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)產(chǎn)品。共享集成的相關(guān)部門數(shù)據(jù)是指辦理不動產(chǎn)登記需要共享的公安部門的戶籍人口基本信息，市場監(jiān)管部門的營業(yè)執(zhí)照信息，機(jī)構(gòu)編制部門的機(jī)關(guān)、群團(tuán)、事業(yè)單位統(tǒng)一社會信用代碼信息，住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門的竣工驗(yàn)收備案等信息，稅務(wù)部門的稅收信息，銀保監(jiān)部門的金融許可證信息，法院的司法判決信息，民政部門的婚姻登記、涉及人員單位的地名地址等信息，公證機(jī)構(gòu)的公證書信息，國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的土地房屋資產(chǎn)調(diào)撥信息，衛(wèi)生健康部門的死亡醫(yī)學(xué)證明、出生醫(yī)學(xué)證明信息等。

從上述分類可以看出，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)包含了不動產(chǎn)、不動產(chǎn)權(quán)利以及權(quán)利歸屬人、歸屬內(nèi)容的全部信息。各類數(shù)據(jù)圍繞不動產(chǎn)單元進(jìn)行組織。不動產(chǎn)單元按其空間位置必須落在宗地或宗海上。針對歷史存量不動產(chǎn)，以不動產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)為本底，進(jìn)行地-樓-房-人-權(quán)利的數(shù)據(jù)整合關(guān)聯(lián)，查清“左鄰右舍”關(guān)系;針對新增不動產(chǎn)，通過首次登記將不動產(chǎn)單元“落地”并完成相關(guān)信息采集。完成“落地”關(guān)聯(lián)后，便建立起了完整的不動產(chǎn)客體-主體-權(quán)利-業(yè)務(wù)的關(guān)聯(lián)關(guān)系，通過不動產(chǎn)的變更、轉(zhuǎn)移、注銷、更正、異議、預(yù)告、查封等登記業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)更新。不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)中包含大量敏感信息，涉及個人隱私、商業(yè)秘密等，將成為我國社會主義產(chǎn)權(quán)制度的關(guān)鍵信息基礎(chǔ)設(shè)施。

3 不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)資源的建設(shè)內(nèi)容

3.1 歷史存量數(shù)據(jù)整合建庫

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施前的土地、房屋、林地、草原、海域等登記資料分散在國土資源、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門，歷史存量數(shù)據(jù)整合建庫就是指各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)對分散登記時期的各類數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化整合。由于不同地區(qū)、不同行業(yè)分散登記時期數(shù)據(jù)資源的數(shù)字化程度不同，對于歷史存量數(shù)據(jù)整合建庫主要有三方面內(nèi)容：

（1）對于已建成的土地、房產(chǎn)等數(shù)據(jù)庫，先依據(jù)土地、房產(chǎn)等現(xiàn)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化后，再依據(jù)《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，建立映射關(guān)系模型，對已有的登記信息補(bǔ)充完善后，轉(zhuǎn)換形成符合標(biāo)準(zhǔn)要求的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫。

（2）對于已有不動產(chǎn)登記電子檔案或部分電子數(shù)據(jù)的，首先對已有的登記信息通過提取、轉(zhuǎn)換、補(bǔ)錄等技術(shù)方法，建成符合土地、房產(chǎn)等現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的數(shù)據(jù)集，再依據(jù)《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，經(jīng)整合后建成符合標(biāo)準(zhǔn)要求的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫。

（3）對于沒有電子數(shù)據(jù)只有不動產(chǎn)登記紙質(zhì)檔案的，依據(jù)現(xiàn)行的土地、房產(chǎn)等登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)錄入數(shù)據(jù)建成對應(yīng)數(shù)據(jù)庫，再依據(jù)《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，經(jīng)整合后建成符合標(biāo)準(zhǔn)要求的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫。

3.2 不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)

遵循《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）》統(tǒng)一要求建立不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，將歷史存量數(shù)據(jù)整合成果導(dǎo)入不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫支撐業(yè)務(wù)辦理。按照不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)規(guī)范要求，對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施前的不動產(chǎn)辦理業(yè)務(wù)，通過業(yè)務(wù)辦理流程采集、生產(chǎn)相關(guān)新增數(shù)據(jù)，并更新對應(yīng)歷史數(shù)據(jù)。對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施后的新增不動產(chǎn)，按照《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）》采集、生產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。建立包含歷史存量登記數(shù)據(jù)和新增不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)的全量數(shù)據(jù)庫，完整、準(zhǔn)確地記錄每一個不動產(chǎn)單元及其權(quán)利歸屬的“前世今生”。

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫要支撐不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理、信息查詢共享、統(tǒng)計(jì)分析等各類業(yè)務(wù)運(yùn)行。由于不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)量大、更新頻次高、操作復(fù)雜，為保障不同業(yè)務(wù)運(yùn)行性能互不影響，針對不同業(yè)務(wù)建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫進(jìn)行數(shù)據(jù)管理和業(yè)務(wù)支撐，并實(shí)現(xiàn)各庫之間的同步更新。

（1）不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)庫。具體支撐不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理，側(cè)重事務(wù)處理的安全高效，是不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的生成源頭。各類不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)通過不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)進(jìn)行辦理后，不動產(chǎn)客體、主體、權(quán)利、業(yè)務(wù)的相關(guān)信息按照統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)采集生產(chǎn)，存入業(yè)務(wù)庫數(shù)據(jù)。

（2）不動產(chǎn)登記基礎(chǔ)庫。主要承擔(dān)不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫管理維護(hù)、更新功能。不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)采集進(jìn)入業(yè)務(wù)庫后，同步更新納入基礎(chǔ)庫。依據(jù)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)，對登記結(jié)果、過程、要件等信息進(jìn)行統(tǒng)一管理和維護(hù)。不動產(chǎn)登記基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫包含不動產(chǎn)單元的空間數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)和檔案數(shù)據(jù)。不僅包含現(xiàn)狀數(shù)據(jù)，還包含歷史數(shù)據(jù)，支持歷史數(shù)據(jù)的回溯。

（3）不動產(chǎn)登記共享庫。主要支撐不動產(chǎn)登記信息查詢共享服務(wù)，是基礎(chǔ)庫的子集，利用自動化數(shù)據(jù)抽取、轉(zhuǎn)換、關(guān)聯(lián)技術(shù)，實(shí)時或定時將基礎(chǔ)庫中的數(shù)據(jù)進(jìn)行轉(zhuǎn)換提取，進(jìn)入共享庫。共享庫的架構(gòu)設(shè)計(jì)要考慮實(shí)效性、安全性、海量數(shù)據(jù)查詢速度等因素，按照各級政府部門、社會公眾等服務(wù)對象組織數(shù)據(jù)，確保信息查詢共享嚴(yán)格按照用戶權(quán)限進(jìn)行。

（4）不動產(chǎn)登記分析庫。主要面向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)開展登記信息綜合分析的需要，建立指標(biāo)體系和分析模型，通過抽取、轉(zhuǎn)換、加載從基礎(chǔ)庫中提取相關(guān)信息，進(jìn)行清洗、組織后形成不動產(chǎn)登記分析庫，直接支撐綜合分析。包括分析對象數(shù)據(jù)和生成的相關(guān)數(shù)據(jù)產(chǎn)品。

3.3 數(shù)據(jù)安全保障機(jī)制建設(shè)

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)包含不動產(chǎn)的位置信息、權(quán)利歸屬信息、權(quán)利人個體信息、不動產(chǎn)價格信息等數(shù)據(jù)，涉及到權(quán)利人隱私或商業(yè)秘密等敏感信息。一旦泄漏，甚至可能涉及到權(quán)利人人身安全，將對經(jīng)濟(jì)社會穩(wěn)定發(fā)展造成重大影響。不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)資源建設(shè)和應(yīng)用，必須以安全可靠的數(shù)據(jù)安全保障機(jī)制為前提。

建立貫穿不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)生產(chǎn)、傳輸、存儲、管理、查詢、分析等全流程的管理制度，確保對數(shù)據(jù)使用操作全程可追溯。建立網(wǎng)絡(luò)和信息安全防護(hù)技術(shù)體系，搭建滿足信息安全等級保護(hù)制度要求的數(shù)據(jù)生產(chǎn)、傳輸和存儲管理的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境，對不動產(chǎn)登記敏感信息進(jìn)行加密存儲、傳輸和安全認(rèn)證，嚴(yán)格規(guī)范數(shù)據(jù)獲取使用的權(quán)限和程序，實(shí)現(xiàn)對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)全生命周期的安全管理。

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的數(shù)字化體現(xiàn)。隨著不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)運(yùn)行不斷規(guī)范，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)資源不斷完善，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)將在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中發(fā)揮重要作用。

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