預(yù)購二手房可否辦理抵押的預(yù)告登記

某市登記機(jī)構(gòu)員工詢問：二手房買賣，在辦理了轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記以后，是否可以像預(yù)購商品房抵押那樣，憑預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)登記證明辦理抵押預(yù)告登記？

金紹達(dá)：預(yù)告登記所保全的是將來發(fā)生的以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)，是對(duì)已經(jīng)登記的物權(quán)的權(quán)利人行使其權(quán)利的一種限制。預(yù)告登記可以排斥登記名義人妨礙請(qǐng)求權(quán)所作的登記，從而使預(yù)告登記的權(quán)利人得以在將來實(shí)現(xiàn)預(yù)期的物權(quán)變動(dòng)。預(yù)告登記的效果與查封登記類似，所以，在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，將預(yù)告登記與查封登記都稱為限制登記。

在《物權(quán)法》立法時(shí)，對(duì)于大多數(shù)人來說，預(yù)告登記還是一個(gè)新的概念，為便于社會(huì)公眾對(duì)預(yù)告登記的理解，《物權(quán)法》對(duì)預(yù)告登記作了通俗的表述。《民法典》沿用了這一表述，在第221條規(guī)定了：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。

從《民法典》的上述規(guī)定中可以看出，辦理預(yù)告登記必須符合以下條件：（1）已經(jīng)簽訂了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議;（2）是以保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)為目的;（3）須經(jīng)現(xiàn)時(shí)的登記名義人同意，即雙方應(yīng)有預(yù)告登記的約定;（4）應(yīng)當(dāng)以他人已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為標(biāo)的。可見，“已經(jīng)登記”也是辦理預(yù)告登記的一個(gè)先決條件，《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》對(duì)預(yù)購商品房預(yù)告登記及預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記之外的其他預(yù)告登記，明確要審查“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是否已經(jīng)登記”（15.1.4審查要點(diǎn)）。因此，沒有登記的物權(quán)不能辦理預(yù)告登記。前述規(guī)范作出這一規(guī)定，就是根據(jù)預(yù)告登記的特性。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第85條規(guī)定，可以申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的三種情形是：商品房等不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售的，不動(dòng)產(chǎn)買賣、抵押的，以預(yù)購商品房設(shè)定抵押權(quán)的，其中并不包括預(yù)購二手房抵押的預(yù)告登記。

二手房的買賣和抵押都可以辦理預(yù)告登記，但是應(yīng)以已經(jīng)登記并領(lǐng)有權(quán)屬證書為前置條件。而對(duì)尚未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的買受人來說，雖然辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記，但預(yù)告登記所登記的是請(qǐng)求權(quán)，在預(yù)告登記階段，只是限制了原產(chǎn)權(quán)人的處分權(quán)，而買受人并未取得不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)，因而無法設(shè)定抵押并辦理抵押的預(yù)告登記。

用以預(yù)售的商品房也未辦理物權(quán)登記，為何可以辦理預(yù)告登記？其原因是以預(yù)購商品房及以預(yù)購商品房設(shè)定抵押關(guān)系到廣大購房者的切身利益，建立預(yù)告登記制度的本意，就包含了保護(hù)預(yù)售人利益這一因素，且預(yù)售時(shí)商品房尚未竣工，無法辦理物權(quán)登記并非當(dāng)事人自己的原因。因此，原來的《房屋登記辦法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》都允許預(yù)購商品房抵押辦理預(yù)告登記，這應(yīng)當(dāng)是一個(gè)特例。