存量房買賣轉(zhuǎn)移與抵押登記聯(lián)合網(wǎng)辦的探索

黃安盛 趙春 林彩云

作者簡介：黃安盛，廈門市自然資源和規(guī)劃局。

趙春、林彩云，廈門市不動產(chǎn)登記中心。

1 背景情況

自2017年11月1日起，廈門市開始推行“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”，不動產(chǎn)抵押權(quán)全部注銷全程網(wǎng)辦上線運行。2018年9月26日，廈門市不動產(chǎn)抵押權(quán)登記全程網(wǎng)辦項目推介會如期舉辦，在建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、交通銀行、廈門銀行等22家金融機構(gòu)設(shè)立了22個不動產(chǎn)登記便民服務(wù)處（以下簡稱“便民服務(wù)處”），覆蓋82個辦理地點。2020年5月25日，存量房轉(zhuǎn)移登記全程網(wǎng)辦上線運行，在廈門市公證處、鷺江公證處、開元公證處等5家機構(gòu)設(shè)置5個便民服務(wù)處，覆蓋15個辦理地點。同年9月30日，商品房買賣合同（網(wǎng)簽）登記備案、預(yù)購商品房預(yù)告登記、商品房分戶轉(zhuǎn)移登記啟動全程網(wǎng)辦，由開發(fā)商發(fā)起，申請人授權(quán)，依托廈門市不動產(chǎn)登記中心全程網(wǎng)辦系統(tǒng)及掌上辦事大廳，實現(xiàn)全程無紙化、一趟不用跑。至此，廈門市以“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”的模式，構(gòu)建了從商品房買賣合同網(wǎng)簽、合同備案及分戶登記、存量房轉(zhuǎn)移登記、不動產(chǎn)抵押登記全流程網(wǎng)辦的集成式服務(wù)鏈，讓便民利企措施向更高層級發(fā)展。

2018年，廈門市不動產(chǎn)抵押權(quán)登記全年業(yè)務(wù)量近12萬件，網(wǎng)辦率占比11.33%;2019年全年業(yè)務(wù)量近17萬件，網(wǎng)辦率占比35.05%;2020年全年業(yè)務(wù)量近18萬件，網(wǎng)辦率占比64.41%;2021年截至4月1日業(yè)務(wù)量47848件，網(wǎng)辦數(shù)量31844件，網(wǎng)辦率占比66.55%，社會和群眾對“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”全程網(wǎng)辦業(yè)務(wù)接受度越來越高。

2 存量房買賣轉(zhuǎn)移登記與抵押登記聯(lián)合網(wǎng)辦業(yè)務(wù)流程

目前，自然人購買存量房時，大多需向金融機構(gòu)申請抵押貸款。據(jù)此，市資源規(guī)劃局利用在金融機構(gòu)設(shè)立的便民服務(wù)處，增加提交存量房買賣轉(zhuǎn)移登記申請職能，將不動產(chǎn)登記窗口延伸到金融機構(gòu)，依托金融機構(gòu)身份核驗、人臉識別的設(shè)備，由金融機構(gòu)核驗買賣雙方身份信息，代為提交登記申請材料，雙方申請人不再需要來登記機構(gòu)窗口提起登記申請，便利群眾的同時，也大大減輕了登記機構(gòu)窗口工作人員的業(yè)務(wù)壓力。

存量房買賣轉(zhuǎn)移登記與抵押登記聯(lián)合網(wǎng)辦業(yè)務(wù)流程：第一步：買賣雙方授權(quán)房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)查詢不動產(chǎn)信息、網(wǎng)簽存量房買賣合同，提交轉(zhuǎn)移預(yù)告登記申請。第二步：金融機構(gòu)預(yù)審抵押貸款申請。若涉及組合貸款，系統(tǒng)同步向住房公積金管理中心推送申請材料，住房公積金管理中心預(yù)審后反饋金融機構(gòu)。第三步：買賣雙方取得轉(zhuǎn)移預(yù)告登記證明，繳納稅款后，共同到便民服務(wù)處核驗身份信息，提交合并辦理申請。第四步：登記機構(gòu)合并辦理存量房買賣轉(zhuǎn)移登記、抵押登記業(yè)務(wù)，審核通過后，買方可即時獲取電子不動產(chǎn)權(quán)證書，抵押權(quán)人可即時獲取電子不動產(chǎn)登記證明。

3 信息共享與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用

3.1 進一步推廣使用電子證照和電子材料

在存量房交易、不動產(chǎn)登記、申報納稅和抵押放貸等服務(wù)中，推廣使用電子簽名、電子印章、電子合同、電子證書證明，符合規(guī)定條件的電子簽名與手寫簽名或蓋章、電子印章與實物印章具有同等法律效力，經(jīng)電子簽名或加蓋電子印章的電子材料合法有效，通過共享獲得的信息以及當事人提交的電子材料可以作為辦事依據(jù)，電子材料不再以紙質(zhì)形式歸檔。

3.2 推廣應(yīng)用房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記證明

在網(wǎng)簽存量房買賣合同時，買賣雙方可同步申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，轉(zhuǎn)移預(yù)告登記證明以電子形式提供給買賣雙方，并推送給買賣雙方意向的貸款銀行或住房公積金管理中心。存量房買賣合同和轉(zhuǎn)移預(yù)告登記證明可以作為貸款審批中房屋權(quán)屬認定的依據(jù)。

3.3 加強納稅與住房公積金貸款銜接

通過部門間信息共享機制，實現(xiàn)稅務(wù)、存量房交易、不動產(chǎn)登記和住房公積金之間的關(guān)聯(lián)互動。申報納稅的資料以電子材料形式由不動產(chǎn)登記機構(gòu)內(nèi)轉(zhuǎn)稅務(wù)機關(guān)，計稅價和完稅結(jié)果以電子形式反饋不動產(chǎn)登記中心，住房公積金管理部門可直接向不動產(chǎn)登記中心調(diào)用。稅務(wù)機關(guān)反饋的計稅價可作為住房公積金貸款的房屋價值認定依據(jù)。

3.4 加強不動產(chǎn)登記機構(gòu)與銀行間信息共享

貸款銀行可通過不動產(chǎn)交易登記“一窗受理”平臺共享房屋的登記信息。貸款銀行、住房公積金管理中心審批按揭抵押貸款（包括商業(yè)和住房公積金貸款）需要的資料，可以通過不動產(chǎn)交易登記“一窗受理”平臺調(diào)取的（買賣雙方身份戶籍信息、婚姻證明材料、住房套數(shù)認定表等），不再要求申請人提交。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)的，應(yīng)當及時通知抵押權(quán)人;在抵押權(quán)人出具已收到抵押人通知的文件后，貸款銀行方可審批按揭貸款。

3.5 深化不動產(chǎn)單元代碼應(yīng)用

探索在轉(zhuǎn)移登記和抵押登記合并辦理的買賣合同、抵押合同、稅款征收等材料中，統(tǒng)一應(yīng)用不動產(chǎn)單元代碼，用不動產(chǎn)單元代碼關(guān)聯(lián)不動產(chǎn)交易、稅款征收、轉(zhuǎn)移登記、抵押貸款、抵押登記等各項業(yè)務(wù)，實現(xiàn)“一碼關(guān)聯(lián)”，確保業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)前后銜接一致、真實準確，便利共享查詢追溯。

3.6 試點應(yīng)用“抵押合同信息表”

進一步簡化抵押登記申請材料，提高抵押登記審核工作效率，以簡化的“抵押合同信息表”代替目前登記要求的抵押合同或借款抵押合同。

3.7 深化不動產(chǎn)登記和金融協(xié)同

繼續(xù)推進不動產(chǎn)登記向銀行便民服務(wù)處延伸并深化服務(wù)內(nèi)容，買賣雙方繳納房屋轉(zhuǎn)移的稅款后，可以在貸款銀行設(shè)立的不動產(chǎn)登記便民服務(wù)處共同申請辦理存量房轉(zhuǎn)移登記和抵押登記，不需要到登記機構(gòu)窗口辦理。

3.8 確保貸款資金存入約定收款賬戶

登記機構(gòu)一并辦理轉(zhuǎn)移和抵押登記，并推送電子不動產(chǎn)登記證明給貸款銀行。貸款銀行收到登記證明后，應(yīng)及時將按揭貸款存入買賣雙方約定的收款賬戶。前手抵押未注銷帶押過戶的，貸款銀行應(yīng)在發(fā)放購房貸款后10個工作日內(nèi)，聯(lián)系原抵押銀行辦理前手抵押注銷登記。

4 預(yù)期效益

4.1 集成統(tǒng)一的網(wǎng)上“一窗受理”平臺

存量房買賣轉(zhuǎn)移登記與抵押登記聯(lián)合網(wǎng)辦，實現(xiàn)不動產(chǎn)交易、抵押 “一窗受理、并行辦理”，同時與稅收征管等系統(tǒng)無縫銜接，實現(xiàn)一次受理、自動分發(fā)、并行辦理、依法銜接、一網(wǎng)通辦，杜絕“進多站、跑多網(wǎng)”，實行一套服務(wù)標準、一個辦理平臺，科學配備不同單位與人員，實現(xiàn)集成服務(wù)。

4.2 辦事“最多跑一趟”

自2018年起，市資源規(guī)劃局不斷推進不動產(chǎn)登記向銀行業(yè)金融機構(gòu)延伸服務(wù)網(wǎng)點并深化服務(wù)內(nèi)容，加強登記機構(gòu)與金融機構(gòu)協(xié)同，為辦事群眾提供多種選擇，構(gòu)建多層次、多維度不動產(chǎn)登記辦理模式，方便辦事群眾便捷辦、更快辦、優(yōu)先辦，并逐步實現(xiàn)全城通辦、就近能辦、異地可辦。存量房買賣轉(zhuǎn)移登記與抵押登記聯(lián)合網(wǎng)辦首先在已設(shè)立便民服務(wù)處的6家銀行開展試點工作，運行成熟后向全市推廣。在疫情期間，便民服務(wù)處在分流辦事群眾、避免人員聚集，縮短辦理時間，助力企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)等方面起到了積極作用。

4.3 降低交易成本與風險

無需提前解壓，不用過橋貸，免資金監(jiān)管的抵押中過戶模式，切切實實降低買受人交易成本。同時，實現(xiàn)從存量房買賣轉(zhuǎn)移登記到不動產(chǎn)抵押登記的閉環(huán)管理，有效遏制已轉(zhuǎn)移未抵押，侵害原權(quán)利人的行為。相較以往的模式，聯(lián)合網(wǎng)辦更加安全、便利。

5 工作建議

5.1 建立完善信息更新共享常態(tài)化機制

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于在線政務(wù)服務(wù)的若干規(guī)定》（國務(wù)院令第716號）和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于壓縮不動產(chǎn)登記辦理時間的通知》（國辦發(fā)

〔2019〕8號）以及《福建省自然資源廳關(guān)于不動產(chǎn)共享相關(guān)部門信息的通知》（自然資登記函〔2019〕16號）的要求，不動產(chǎn)登記工作中通過相關(guān)部門間共享獲取的信息，可以作為不動產(chǎn)登記申請材料，不得要求登記申請人重復(fù)提交。日常業(yè)務(wù)辦理過程中，因部門間數(shù)據(jù)更新不及時，導(dǎo)致審核人員因共享信息不準確，對于申請人補充提交的紙質(zhì)證明材料真實性存疑，影響業(yè)務(wù)件辦理的情況時有發(fā)生。依福建省人民政府辦公廳《福建省政務(wù)信息共享管理辦法》第4條第2款規(guī)定：機關(guān)單位應(yīng)依據(jù)職能，分工采集相關(guān)政務(wù)信息;及時響應(yīng)其他機關(guān)單位依據(jù)履職需要提出的信息共享需求，并配合提供相關(guān)信息。由此，各部門間應(yīng)建立信息更新共享常態(tài)化機制，齊抓共管，確保數(shù)據(jù)及時更新，抓好信息共享工作落實。

5.2 構(gòu)建“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”數(shù)據(jù)監(jiān)控平臺

“互聯(lián)網(wǎng)+”是不動產(chǎn)登記的發(fā)展趨勢。目前，雖然商品房買賣合同（網(wǎng)簽）登記備案及預(yù)購商品房預(yù)告登記、商品房分戶轉(zhuǎn)移登記、存量房轉(zhuǎn)移登記、存量房買賣轉(zhuǎn)移登記與抵押登記聯(lián)合網(wǎng)辦等業(yè)務(wù)均已實現(xiàn)全程網(wǎng)辦，未來大量不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)將依托新型登記體系開展，但登記數(shù)據(jù)質(zhì)量和信息系統(tǒng)風險依然存在。應(yīng)通過構(gòu)建“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”數(shù)據(jù)監(jiān)控平臺，嚴格執(zhí)行容災(zāi)備份、異地備份相關(guān)要求，提高安全等級，妥善、審慎管理好數(shù)據(jù)，從制度、流程及業(yè)務(wù)規(guī)范上預(yù)防風險。

同時，強化信息安全意識，做好用戶身份認證管理、數(shù)據(jù)安全監(jiān)測審計、應(yīng)用安全防護手段等建設(shè)工作，嚴格執(zhí)行網(wǎng)絡(luò)安全等級保護和國家秘密信息系統(tǒng)分級保護制度，加強個人隱私信息保護。