上海存量住房市場發(fā)展的相關(guān)分析與思考

文/魏小群

[關(guān)鍵字]存量住房；市場監(jiān)管；互動機(jī)制；發(fā)展趨勢

一、存量房市場政府監(jiān)管現(xiàn)狀及存在問題

經(jīng)過多年努力，上海市存量房市場的發(fā)展相較國內(nèi)其他城市而言較為成熟，為規(guī)范存量房市場的健康有序發(fā)展，保障房地產(chǎn)交易安全，維護(hù)交易雙方的權(quán)益，本市在存量房市場監(jiān)管方面做了大量工作，但考慮到人民群眾日益增長的美好生活需要，存量房市場的發(fā)展還存在一定問題。

（一）監(jiān)管機(jī)構(gòu)及監(jiān)管制度建設(shè)

1．建立房地產(chǎn)交易中心，促進(jìn)存量房交易規(guī)范發(fā)展。1996年8月，上海建立市和區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心，與房地產(chǎn)交易有關(guān)的房地產(chǎn)登記、中介、公證、稅收金融等機(jī)構(gòu)均進(jìn)駐中心，實(shí)行“一門式”服務(wù)。房地產(chǎn)交易中心是集信息、交易、服務(wù)、管理于一體的大型交易場所，對本市存量房市場有序發(fā)展起重要作用。此外，房地產(chǎn)交易中心還通過與房管部門、稅務(wù)部門、社保部門、金融部門等建立協(xié)作機(jī)制，落實(shí)本市關(guān)于房屋買賣的相關(guān)調(diào)控政策。

2．出臺一列法律規(guī)章，規(guī)范存量房市場秩序。在存量房交易方面，2006年9月本市出臺了《上海市存量房經(jīng)紀(jì)和交易合同網(wǎng)上備案辦法》，推行存量房經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上備案制度，規(guī)范存量房市場秩序、保障房地產(chǎn)交易安全。在租賃管理方面，先后出臺了《上海市房屋租賃條例》《上海市居住房屋租賃管理辦法》《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實(shí)施意見》及多份配套文件，提出了完善租賃市場發(fā)展的相關(guān)管理措施，鼓勵租賃市場健康發(fā)展。

（二）存量房監(jiān)管方式創(chuàng)新

存量房市場監(jiān)管是指針對買賣市場和租賃市場的相關(guān)管理工作，具體包括存量房網(wǎng)上備案、存量房交易資金監(jiān)管、存量房租賃管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理。

1．建立存量房交易網(wǎng)上備案制度，維護(hù)交易安全。2005年，本市推出存量房網(wǎng)上交易平臺及與之配套的存量房服務(wù)體系。該平臺是按照存量房交易的運(yùn)作環(huán)節(jié)所設(shè)計(jì)的全方位、全覆蓋、全過程的“信息流、物權(quán)流和資金流”三流合一的公共服務(wù)平臺。2007年，本市將存量房交易活動全部納入網(wǎng)上操作，實(shí)行網(wǎng)簽制度，存量房交易過程中的房地產(chǎn)中介服務(wù)合同簽訂、房源信息公示、買賣合同簽訂、交易資金托管及銀行選擇等業(yè)務(wù)全部在網(wǎng)上進(jìn)行，并且房屋交易過程中各個環(huán)節(jié)的信息也都可以通過該系統(tǒng)獲得。存量房網(wǎng)上備案制度可有效避免一房多賣、信息不對稱等問題，維護(hù)交易安全。

2．搭建存量房交易資金監(jiān)管平臺，保障交易資金安全。為進(jìn)一步規(guī)范本市存量房交易和經(jīng)紀(jì)行為，防范交易風(fēng)險(xiǎn)，2008年市房地局、市房地產(chǎn)交易中心搭建了房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管平臺。2016年在松江區(qū)重新開展存量房交易資金監(jiān)管制度試點(diǎn)，購房首付款、銀行貸款、尾款甚至中介服務(wù)費(fèi)都可納入平臺監(jiān)管。上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司作為第三方交易保證機(jī)構(gòu)，將在整個流程中提供資金監(jiān)管及結(jié)算服務(wù)。今后，市住建委還將會同金融監(jiān)管部門加快完善本市存量房交易資金監(jiān)管制度的全面實(shí)施。

3．強(qiáng)化存量房租賃管理，規(guī)范租賃市場秩序。存量房租賃管理主要包括房屋租賃的交易環(huán)節(jié)監(jiān)管以及租后監(jiān)管，租賃交易環(huán)節(jié)的監(jiān)管對象包括住房租賃經(jīng)營主體、合同登記備案等。通過建立健全企業(yè)主體備案、誠信建設(shè)、分類管理、登記備案等一系列制度，規(guī)范存量房租賃秩序，維護(hù)住房租賃各方合法權(quán)益。租后管理環(huán)節(jié)的監(jiān)管主要是對“群租”等住房租賃違法違規(guī)行為進(jìn)行查處。2018年3月，上海市住房租賃公共服務(wù)平臺上線試運(yùn)行，2018年7月起，全面實(shí)施住房租賃合同網(wǎng)簽備案制度。

4．加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理，營造良好的服務(wù)環(huán)境。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理方面，采取提高準(zhǔn)入門檻、教育培訓(xùn)、網(wǎng)上公示、書面承諾等措施提高房地產(chǎn)中介行業(yè)素質(zhì)。為進(jìn)一步加強(qiáng)存量房網(wǎng)簽認(rèn)證管理，本市出臺相關(guān)政策嚴(yán)格密鑰發(fā)放和日常管理。此外，為規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，還進(jìn)行了多次房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專項(xiàng)整治行動，重點(diǎn)查處炒作房價(jià)、虛構(gòu)房源、偽造材料、變相收費(fèi)等違法違規(guī)經(jīng)紀(jì)行為。

（三）存量房監(jiān)管存在的問題及原因

1．缺乏穩(wěn)定存量房價(jià)格的有效調(diào)控手段。相對于新建商品住房市場，存量房市場更偏向于完全競爭市場，有大量的供應(yīng)方和需求方，供應(yīng)方進(jìn)入市場的門檻較低，因而其價(jià)格的確定主要依靠市場的力量。市場運(yùn)行失靈以及市場參與者的非理性行為可能導(dǎo)致存量房價(jià)格偏離理論價(jià)格，引起市場不合理的波動。由于存量房交易分散，對價(jià)格的監(jiān)控較為困難，目前本市還缺乏有效的調(diào)控手段來穩(wěn)定存量房交易價(jià)格。

2．缺乏存量房交易管理的有效抓手。目前本市雖已成立相關(guān)機(jī)構(gòu)以及出臺一系列法律法規(guī)對存量房網(wǎng)上備案、交易資金、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)等方面進(jìn)行管理，但是在存量房交易方面仍存在信息不對稱、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)操作等一系列問題。對于存量房交易管理，目前主要抓手是房地產(chǎn)中介的管理，如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專項(xiàng)整治行動、嚴(yán)格密鑰發(fā)放和日常管理等，但是對于中介違規(guī)行為的處罰力度仍有所欠缺。

3．未有效發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的監(jiān)管作用。從國外發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會在房地產(chǎn)市場發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用，如美國在國家層面上的行業(yè)協(xié)會主要有全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會和全國房地產(chǎn)中介人協(xié)會，此外還有各個地方上的行業(yè)協(xié)會，起著信息溝通、培訓(xùn)管理以及約束自律等作用。而本市行業(yè)協(xié)會的作用尚未充分發(fā)揮，在對行業(yè)的指導(dǎo)及監(jiān)管方面需要進(jìn)一步健全和完善。

二、存量房市場與新建商品住房市場的互動關(guān)系

隨著本市房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和完善，存量房成交量逐步超過新建商品住房，存量房市場成為本市房地產(chǎn)市場的重要組成部分。存量房市場與新建商品住房市場聯(lián)系緊密，存在較強(qiáng)的互動關(guān)系，穩(wěn)定存量房市場有利于新建商品住房市場的平穩(wěn)發(fā)展。

（一）存量房成交價(jià)與新建商品住房成交價(jià)之間存在長期均衡和強(qiáng)正相關(guān)關(guān)系

由于存量房和新建商品住房存在較強(qiáng)的彼此替代性，根據(jù)市場比較法的原理，二者之間的價(jià)格應(yīng)當(dāng)具有較大的相似性。如果新建商品住房價(jià)格升高，部分購房者會傾向于購買存量房，存量房需求增加，在供給不變的情況下，存量房的價(jià)格會上漲，最后通過市場的不斷調(diào)整實(shí)現(xiàn)新的均衡。但是，存量房與新建商品住房在新舊程度、交易成本、使用年限方面存在差異，因此二者之間不是完全替代關(guān)系?？傮w來看，新建商品住房的價(jià)格與存量房價(jià)格存在同向變動的趨勢。

本文利用2008年1月至2018年12月本市存量房與新建商品住房價(jià)格月度數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。分析結(jié)果表明：存量房價(jià)格與新建商品住房價(jià)格存在長期均衡關(guān)系，且二者之間互為格蘭杰因果；存量商品住房和新建商品住房價(jià)格之間存在強(qiáng)正相關(guān)關(guān)系，相關(guān)系數(shù)為0.98。新建商品房價(jià)格變動會立即帶動存量房價(jià)格同向變動，而存量房價(jià)格變動對新建商品住房價(jià)格的帶動作用會稍顯滯后，但從二者之間的影響力度來看，存量房價(jià)格變動對新建商品住房價(jià)格的影響力度大于新建商品住房價(jià)格對存量房價(jià)格的影響力度（見圖1、圖2）。由此可見，保持存量房價(jià)格的穩(wěn)定對于穩(wěn)定新建商品住房價(jià)格具有重要意義。

圖1 新房價(jià)格對存量房價(jià)格的脈沖響應(yīng)

圖2 存量房價(jià)格對新房價(jià)格的脈沖響應(yīng)

（二）存量房成交量與新建商品住房成交量之間不存在長期均衡關(guān)系但存在強(qiáng)正相關(guān)關(guān)系

從理論上講，房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)，存量房和新建商品住房成交量都會有所增加。但根據(jù)需求擠出模型，新建商品住房與存量房在功能上具有較大的替代性，因此，新建商品住房需求增加會分流部分存量房市場需求，從而導(dǎo)致存量房市場需求減少，反之亦然。因此，當(dāng)市場消費(fèi)者需求偏好變化導(dǎo)致對新建商品住房或存量房的需求變化時(shí)，另一住房市場上的需求就會相應(yīng)增加或減少。最終結(jié)果是市場繁榮時(shí)市場交易量總體增加，并根據(jù)消費(fèi)者偏好在新建商品住房與存量房市場之間進(jìn)行分配。

本文利用1995年至2017年本市存量房與新建商品住房成交量年度數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。結(jié)果表明，存量房成交量與新建商品住房成交量不存在長期均衡關(guān)系，并且未通過格蘭杰因果檢驗(yàn)，但存量房和新建商品住房成交量之間存在強(qiáng)正相關(guān)關(guān)系，相關(guān)系數(shù)為0.82?？赡艿慕忉屖窃?995年至2017年間，本市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了由以新建商品住房交易為主轉(zhuǎn)為以存量房交易為主的過程，其間新建商品住房與存量房成交走勢存在差異，因而成交量之間不存在長期均衡關(guān)系。但一般而言，房地產(chǎn)市場利好，新建商品住房和存量房成交量都會上升，二者之間出現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。

三、本市存量房市場的發(fā)展趨勢

根據(jù)國際發(fā)達(dá)城市相關(guān)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，美國、德國、英國、法國以及日本等發(fā)達(dá)國家存量住房與新建商品住房交易的比例約為8：1至10：1， 目前本市的存量住房與新建商品住房的交易比例遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家水平。隨著本市經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的日漸成熟，存量房交易占比將進(jìn)一步提高，存量房市場中租賃占比不斷擴(kuò)大，郊區(qū)存量房交易占比將逐步增加。

（一）存量房交易占主導(dǎo)，成交占比進(jìn)一步提高

本市房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的培育與發(fā)展，住房存量已經(jīng)達(dá)到一定水平，現(xiàn)有住房總量基本滿足居民的住房需求。從土地供給來看，上海人口密度高，土地資源相對稀缺，新增建設(shè)用地總量受限，新建商品住房增量也將逐步減少。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看，近五年來，本市房地產(chǎn)開發(fā)投資由2014年的3206.48億元增加到2018年的4033.18億元，增長25.78%。同比增速，由2014年的13.73%下降到2018的4.58%，同比增速逐漸放緩，年均增長5.90%（見圖3、圖4)。

圖3 上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資額

近五年來，商品房新開工面積呈現(xiàn)波動略減趨勢，2018年比2014年減少3.41%，住宅新開工面積減少4.79%。

圖4 上海市商品房及商品住宅新開工面積

鑒于上述原因，本市新建商品住房供應(yīng)及成交量將逐漸減少，存量房交易量將不斷提高，成交占比進(jìn)一步擴(kuò)大。存量房成交占比提高、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降等會對本市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生一定影響。

（二）租賃占比不斷擴(kuò)大，居住品質(zhì)提升

目前，本市住房租賃比重低于銷售比重，產(chǎn)權(quán)住房比重高于國際大都市平均水平。從存量房的租賃與銷售比看，上海租售比約為25：75，明顯低于其他國際大都市(紐約為68：32，東京為52：48，首爾為59：41，柏林為70：30)，產(chǎn)權(quán)住房比例偏高。近年來，本市大力培育和發(fā)展租賃市場，隨著本市住房租賃市場的不斷規(guī)范與完善，越來越多的居民將通過住房租賃解決過渡期間的住房需求。從國際大都市房地產(chǎn)供給體系演變的一般規(guī)律來看，在成熟的住房供給體系中，租賃住房的供給比重將不斷增加。另外，隨著居民收入水平的不斷提高，居民對于高品質(zhì)存量住房的需求也將不斷增加，這也是房地產(chǎn)市場發(fā)展的一般規(guī)律。因此，本市的存量房市場將進(jìn)入租賃供需不斷擴(kuò)大、居住品質(zhì)不斷提升的新階段。存量住房和租賃住房的增加，有助于房屋的循環(huán)利用，客觀上增加了市場上的房屋供給。居住品質(zhì)的提升將進(jìn)一步增強(qiáng)本市對人才的吸引力，從而促進(jìn)本市經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展（見圖5)。

圖5 上海及其他國際大都市存量房的租賃與銷售比

（三）郊區(qū)存量房占比增加，成交進(jìn)一步活躍

由于中心城區(qū)新增土地供應(yīng)增量有限，住宅用地供應(yīng)將逐步變?yōu)橐越紖^(qū)為主，住房存量也將逐步增加。2014年以來，近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)純市場化住宅用地供應(yīng)面積占全市住宅用地供應(yīng)面積比例保持在90%左右，2016年占比高達(dá)99.79%。2016年以來，遠(yuǎn)郊區(qū)純市場化住宅用地供應(yīng)面積占比均超過50%。其中，2017年遠(yuǎn)郊區(qū)占比較高，為63.55%，2018年遠(yuǎn)郊區(qū)占比50.67%。隨著郊區(qū)住宅用地供應(yīng)面積的增加，郊區(qū)存量住房總量占比將越來越高。隨著本市郊區(qū)交通條件以及配套設(shè)施的不斷完善，加上郊區(qū)房源總量大、總價(jià)低等優(yōu)勢，郊區(qū)購房將成為滿足剛性購房需求家庭的重要選擇，郊區(qū)存量住房成交也將進(jìn)一步活躍（見圖6)。

圖6 近五年本市各城區(qū)純市場化住宅用地供應(yīng)面積

發(fā)展和完善本市存量房市場對本市房地產(chǎn)市場有重要影響，不僅可以盤活存量、優(yōu)化資源配置、加強(qiáng)存量房市場與新建商品住房市場之間的有效聯(lián)動，還有利于完善本市房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大住房消費(fèi)、改善居民住房條件。因此，應(yīng)通過強(qiáng)化存量房買賣的實(shí)時(shí)監(jiān)測與統(tǒng)計(jì)分析、優(yōu)化存量房租賃管理和服務(wù)平臺、加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管、發(fā)揮中介行業(yè)協(xié)會的監(jiān)管作用、加快完善相關(guān)法律法規(guī)等，進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)本市存量房市場發(fā)展。