無(wú)權(quán)代理相對(duì)人撤銷房屋買賣合同的限制條件

文/郭澤喆

相關(guān)法條

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條第二款，相對(duì)人可以催告被代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對(duì)人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。

基本案情

原告徐某某提出訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求確認(rèn)《房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)居間協(xié)議》無(wú)效；2.被告退還原告100萬(wàn)元，并從2017年3月17日開(kāi)始按照銀行同期貸款利率支付利息至還清之日。事實(shí)和理由：位于廈門市思明區(qū)同安路某房產(chǎn)登記的產(chǎn)權(quán)人為被告賀某某。2017年3月16日，在廈門市思明區(qū)某中介經(jīng)營(yíng)部的居間下，被告李某某以賀某某的名義與原告簽訂了《房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)居間協(xié)議》，將訟爭(zhēng)房產(chǎn)出售給原告，成交價(jià)1090萬(wàn)元。合同簽訂后，原告按合同約定于2017年3月16日向李某某支付了4萬(wàn)元，于2017年3月17日向李某某支付96萬(wàn)元。因合同簽訂時(shí)，原告既沒(méi)有見(jiàn)到賀某某，沒(méi)有見(jiàn)到賀某某授權(quán)李某某出售訟爭(zhēng)房產(chǎn)的書面文件，也沒(méi)有賀某某的身份信息、聯(lián)系方式等，故2017年4月13日，原告給李某某寄送《關(guān)于房屋買賣事宜的溝通函》，要求李某某提供公證的授權(quán)文件，或通知賀某某2017年4月15日至中介店面確認(rèn)合同效力。次日，該函件由李某某小區(qū)保安代收。但李某某一直沒(méi)有作任何書面回復(fù)。2017年6月26日，原告委托的律師給李某某、賀某某寄送律師函，通知二被告撤銷上述合同，并要求李某某退還所收款項(xiàng)100萬(wàn)元。次日，該律師函由李某某本人簽收，由賀某某家人代收。2017年7月4日，原告收到李某某委托律師寄送的律師函，仍未提供任何書面授權(quán)文件或賀某某相關(guān)資料與聯(lián)系方式。賀某某未作任何回復(fù)。原告認(rèn)為，房屋買賣合同為書面合同，李某某代簽合同時(shí)未提供賀某某的書面授權(quán)，合同處于待定狀態(tài)，經(jīng)過(guò)原告催告兩個(gè)月仍未提供書面授權(quán)或者書面追認(rèn)，原告有權(quán)撤銷合同。

被告賀某某、李某某辯稱：賀某某已于訟爭(zhēng)合同簽訂之前向代理人李某某出具《委托書》，由其全權(quán)辦理訟爭(zhēng)房產(chǎn)的買賣事宜，委托期限截至該房屋買賣事宜及相關(guān)手續(xù)完結(jié)之時(shí)。李某某作為有權(quán)代理人于2017年3月16日以所有權(quán)人賀某某的名義與原告簽訂《房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)居間協(xié)議》，該合同真實(shí)有效?！斗康禺a(chǎn)認(rèn)購(gòu)居間協(xié)議》簽訂后，賀某某積極配合原告辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，但原告因自身原因未到場(chǎng)辦理，亦未支付剩余的購(gòu)房款，已構(gòu)成違約。

法院經(jīng)審理查明：2017年3月16日，賀某某（甲方）與徐某某（乙方）簽訂一份《房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)居間協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱訟爭(zhēng)合同），約定：甲方將座落于思明區(qū)同安路2號(hào)之一3302室（天鷺大廈）的房屋（以下簡(jiǎn)稱訟爭(zhēng)房屋）出售給乙方，總價(jià)款1090萬(wàn)元；合同簽訂當(dāng)日乙方支付認(rèn)購(gòu)定金100萬(wàn)元；乙方于2017年3月16日向甲方支付4萬(wàn)元（定金），于2017年3月17日前向甲方支付96萬(wàn)元（定金），2017年4月15日前（送件過(guò)戶當(dāng)日）向甲方支付230萬(wàn)元，購(gòu)房款760萬(wàn)元由乙方向銀行申請(qǐng)按揭支付給甲方；因產(chǎn)權(quán)人賀某某及其配偶未到場(chǎng)，由李某某代表收取乙方定金，李某某已征得甲方同意出售此房，李某某承擔(dān)此房收取定金的全部法律責(zé)任；等等。訟爭(zhēng)合同由李某某代賀某某簽訂。廈門市思明區(qū)萬(wàn)匯行新華陽(yáng)光房屋中介經(jīng)營(yíng)部居間促成訟爭(zhēng)合同簽約，三方約定中介費(fèi)15萬(wàn)元，由徐某某承擔(dān)。合同簽訂后，徐某某于2017年3月16日向李某某支付定金4萬(wàn)元，于2017年3月17日向李某某支付定金96萬(wàn)元。

2017年4月6日，李某某應(yīng)徐某某要求出示訟爭(zhēng)房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證原件并提供復(fù)印件。其后，徐某某根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證編碼上網(wǎng)查詢確認(rèn)訟爭(zhēng)房屋買賣合同已網(wǎng)簽備案。

2017年4月13日，徐某某向賀某某、李某某發(fā)出《關(guān)于房屋買賣事宜的溝通函》，要求賀某某、李某某于2017年4月15日（星期六）攜帶身份證、戶口本、結(jié)婚證、產(chǎn)權(quán)證原件以及3月16日之前簽署的經(jīng)公證的委托書到居間人處協(xié)商。同日，徐某某在廈門市鷺江公證處的公證下向李某某手機(jī)發(fā)送了相同內(nèi)容的信息。

2017年4月17日（星期一），賀某某、李某某以及居間方兩位工作人員前往市政務(wù)服務(wù)中心不動(dòng)產(chǎn)登記中心窗口，等待徐某某辦理訟爭(zhēng)房屋過(guò)戶手續(xù)。其間，居間方工作人員通過(guò)撥打電話、發(fā)送短信的方式聯(lián)系徐某某，但至市政務(wù)服務(wù)中心下班前徐某某仍未出現(xiàn)。

2017年6月25日，徐某某向賀某某、李某某發(fā)出律師函稱：因未得到賀某某對(duì)訟爭(zhēng)合同的追認(rèn)，視賀某某拒絕追認(rèn)訟爭(zhēng)合同，其作為善意相對(duì)方通知撤銷訟爭(zhēng)合同。

2017年7月3日，賀某某、李某某向徐某某發(fā)出律師函稱：因徐某某違反合同約定，按照訟爭(zhēng)合同第十二條第二項(xiàng)約定，已支付定金應(yīng)予沒(méi)收。

2017年7月11日，徐某某至本院起訴賀某某、李某某。本案庭審中，賀某某明確李某某自始對(duì)出售訟爭(zhēng)房屋事宜有全權(quán)代理權(quán)。

另查明，徐某某及其配偶均為銀行從業(yè)人員。

裁判理由

法院生效裁判認(rèn)為：本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為徐某某是否有權(quán)依據(jù)《合同法》第四十八條的規(guī)定撤銷訟爭(zhēng)合同。享有《合同法》第四十八條規(guī)定的撤銷權(quán)須滿足兩個(gè)條件：一是主張撤銷權(quán)人為善意，二是合同未經(jīng)被代理人追認(rèn)。本案中，徐某某主張撤銷合同不符合上述條件。

1．徐某某非善意相對(duì)人。其一，訟爭(zhēng)合同載明：“因產(chǎn)權(quán)人賀某某及其配偶未到場(chǎng)，由李某某代表收取乙方定金，李某某已征得甲方同意出售此房，李某某承擔(dān)此房收取定金的全部法律責(zé)任。”可見(jiàn)徐某某是在接受產(chǎn)權(quán)人未到場(chǎng)、相信李某某具有代理權(quán)的心理狀態(tài)下簽訂訟爭(zhēng)合同的。訟爭(zhēng)合同還約定李某某承擔(dān)定金責(zé)任，即便李某某無(wú)權(quán)代理，徐某某履行合同具有等同于李某某有權(quán)代理狀態(tài)下的法律保障。在合同相對(duì)方?jīng)]有違約行為產(chǎn)生的情況下，徐某某要求賀某某、李某某出具公證委托書，既無(wú)合同上之依據(jù)，亦無(wú)情勢(shì)上的必要，反而是對(duì)其此前簽約行為的悖反。其二，2017年4月17日，亦即訟爭(zhēng)合同約定的辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶之日順延的第一個(gè)工作日，賀某某、李某某在居間方和證人的陪同下前往市政務(wù)服務(wù)中心不動(dòng)產(chǎn)登記中心窗口準(zhǔn)備履約，但徐某某在居間方多番聯(lián)系催促下仍未到場(chǎng)。徐某某及其配偶均為銀行從業(yè)人員，金融職業(yè)特點(diǎn)決定其較普通人具有更豐富的市場(chǎng)交易經(jīng)驗(yàn)以及更審慎的法律意識(shí)。在此情況下，徐某某應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到：該日實(shí)際上是合同約定的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶日，到此日為止出賣方并無(wú)違約行為，其未到場(chǎng)可能構(gòu)成違約；即便質(zhì)疑李某某的代理權(quán)，也可到場(chǎng)直接確認(rèn)，而不應(yīng)避而不見(jiàn)。然而徐某某并未到場(chǎng)，應(yīng)自行承擔(dān)不利后果?？梢?jiàn)，徐某某履行合同過(guò)程中存在違反合同約定和不誠(chéng)信的行為，主觀上并非善意。

2．賀某某以實(shí)際行為追認(rèn)了合同。其一，2017年4月6日，李某某應(yīng)徐某某要求出示訟爭(zhēng)房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證原件并提供復(fù)印件，其后徐某某查詢確認(rèn)訟爭(zhēng)房屋買賣合同已網(wǎng)簽備案。眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)買賣合同網(wǎng)簽備案須經(jīng)產(chǎn)權(quán)人確認(rèn)同意。從訟爭(zhēng)合同已網(wǎng)簽備案的事實(shí)，徐某某理應(yīng)推斷賀某某知悉、認(rèn)可并履行了訟爭(zhēng)合同。賀某某的履約行為具有追認(rèn)合同的效果，且該情況已在徐某某知道訟爭(zhēng)合同網(wǎng)簽備案時(shí)為其所獲知。上述事實(shí)的法律意義為：賀某某追認(rèn)訟爭(zhēng)合同的意思表示于徐某某知曉訟爭(zhēng)合同網(wǎng)簽時(shí)到達(dá)徐某某。其二，2017年4月17日，賀某某前往市政務(wù)服務(wù)中心不動(dòng)產(chǎn)登記中心窗口配合過(guò)戶，該行為亦表明其知曉、認(rèn)可并依約履行合同。居間方工作人員通過(guò)撥打電話、發(fā)送短信的方式多番聯(lián)系徐某某。由于居間方提供的信息足以被信任，徐某某理應(yīng)知曉賀某某到場(chǎng)準(zhǔn)備履約的情況。上述事實(shí)的法律意義為：賀某某追認(rèn)訟爭(zhēng)合同的意思表示于徐某某知曉賀某某前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心履約時(shí)到達(dá)徐某某?？梢?jiàn)，賀某某以其實(shí)際履約行為追認(rèn)了訟爭(zhēng)合同，其追認(rèn)的意思表示至少先后兩次到達(dá)徐某某。

綜上所述，徐某某不享有《合同法》第四十八條規(guī)定的撤銷權(quán)，無(wú)權(quán)撤銷訟爭(zhēng)合同，對(duì)其提出的訴訟請(qǐng)求予以駁回。

案例注解

按照理性經(jīng)濟(jì)人假設(shè)，每個(gè)人是自身利益的最佳判斷者和維護(hù)者，故非基于本人真意而為的無(wú)權(quán)代理行為侵害本人利益、無(wú)權(quán)代理人和相對(duì)人從中獲益屬于常態(tài)。實(shí)踐中，相對(duì)人出于履行合同對(duì)自己有利的考慮，一般不愿主張撤銷無(wú)權(quán)代理締結(jié)的合同。然而，若相對(duì)人對(duì)履行合同損益判斷從獲利預(yù)期變?yōu)樘潛p預(yù)期，其主張撤銷合同的可能性將大增。此種情況下相對(duì)人主張撤銷合同的目的在于規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。通常，對(duì)平等自愿締結(jié)的合同所分配的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，法律不支持單方規(guī)避或任意轉(zhuǎn)嫁，但對(duì)惡意強(qiáng)加的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)允許給予重新選擇的權(quán)利。也就是說(shuō)，法律賦予善意當(dāng)事人從以欺瞞手段締結(jié)合同的對(duì)手惡意強(qiáng)加的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)中“解套”的救濟(jì)途徑，《合同法》第四十八條便是例子，其第一款和第二款分別賦予了本人和相對(duì)人在無(wú)權(quán)代理?xiàng)l件下重新選擇是否交易的權(quán)利。

站在本人的角度，無(wú)權(quán)代理人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者于代理權(quán)終止時(shí)以本人名義締結(jié)合同顯屬惡意，合同所蘊(yùn)含的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是未經(jīng)本人知悉、判斷、抉擇的，因此本人的追認(rèn)權(quán)是絕對(duì)的、不附條件的，本人可自由選擇是否承受合同后果。對(duì)相對(duì)人而言，市場(chǎng)中交易對(duì)手的身份往往與交易風(fēng)險(xiǎn)高度關(guān)聯(lián)，有時(shí)一樁交易是否達(dá)成取決于是否與特定交易對(duì)手交易。無(wú)權(quán)代理情形下，除非相對(duì)人惡意，更多時(shí)候無(wú)權(quán)代理人向相對(duì)人隱瞞了本人的真實(shí)意思，締結(jié)合同時(shí)使相對(duì)人認(rèn)為交易對(duì)手是本人，然而客觀上交易對(duì)手是否為本人卻是不確定的。無(wú)權(quán)代理的本質(zhì)是無(wú)權(quán)代理人通過(guò)欺瞞交易對(duì)手信息的手段誘導(dǎo)相對(duì)人訂立合同，因此法律也應(yīng)當(dāng)相應(yīng)地賦予相對(duì)人重新選擇是否交易的權(quán)利。由于相對(duì)人利益是否因無(wú)權(quán)代理受損與相對(duì)人自身主觀心態(tài)息息相關(guān)，且受制于本人對(duì)合同的態(tài)度，故法律對(duì)賦予相對(duì)人的重新選擇權(quán)利（相對(duì)人撤銷權(quán)）限制更加嚴(yán)格。

1．從嚴(yán)審查相對(duì)人是否善意?！逗贤ā返谒氖藯l第二款對(duì)相對(duì)人行使撤銷權(quán)規(guī)定的首要條件是相對(duì)人善意。現(xiàn)實(shí)中相對(duì)人對(duì)無(wú)權(quán)代理的主觀心態(tài)復(fù)雜多樣，筆者按照善意遞減、惡意遞增的規(guī)律進(jìn)行梳理：一是完全善意，有合理理由相信有權(quán)代理而締結(jié)合同；二是過(guò)失善意，對(duì)代理權(quán)疏于審查，未盡必要的注意義務(wù)，在應(yīng)當(dāng)知道無(wú)權(quán)代理的情況下締結(jié)合同；三是消極惡意，明知有權(quán)代理締結(jié)合同，但故意放任代理瑕疵，以履行合同是否對(duì)其有利為標(biāo)準(zhǔn)主張代理效力，以期達(dá)到是否履行合同由其操控的目的，筆者將此種心態(tài)稱為“機(jī)會(huì)主義惡意”；四是積極惡意，明知無(wú)權(quán)代理而締結(jié)合同，甚至存在與代理人惡意串通情形。筆者認(rèn)為，《合同法》第四十八條第二款的“善意”應(yīng)作嚴(yán)格解釋，僅在相對(duì)人完全善意的情況下，相對(duì)人方享有撤銷權(quán)。本案房屋交易發(fā)生在中央和地方房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼的過(guò)程中，訟爭(zhēng)合同簽訂后房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，高價(jià)房屋從“一房難求”變?yōu)椤盃C手山芋”。市場(chǎng)波動(dòng)下購(gòu)房者徐某某的心態(tài)發(fā)生了變化，欲利用對(duì)方代理行為的瑕疵主張撤銷合同，從而達(dá)到既避免房?jī)r(jià)下跌損失又規(guī)避違約責(zé)任的目的，其主觀心態(tài)屬于典型的“機(jī)會(huì)主義惡意”。雖然徐某某極力掩飾、否認(rèn)惡意，但其真意卻隱藏在履行合同的種種行為之中。通過(guò)法庭調(diào)查發(fā)現(xiàn)，徐某某是在接受賀某某本人未到場(chǎng)、相信李某某具有代理權(quán)的心理狀態(tài)下簽訂訟爭(zhēng)合同的，訟爭(zhēng)合同同時(shí)還約定李某某承擔(dān)定金責(zé)任作為代理瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。至訟爭(zhēng)合同約定的辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶之日，徐某某在居間方多番聯(lián)系催促下未到場(chǎng)配合過(guò)戶。自始至終出賣方并無(wú)違約行為，即便質(zhì)疑李某某的代理權(quán)，徐某某也可到場(chǎng)直接確認(rèn)，而不應(yīng)避而不見(jiàn)?？梢?jiàn)，徐某某履行合同過(guò)程中存在違約和不誠(chéng)信行為，主觀上并非善意。

2．注意識(shí)別本人的默示追認(rèn)?！逗贤ā返谒氖藯l第二款對(duì)相對(duì)人撤銷權(quán)規(guī)定的另一限制條件是必須在本人追認(rèn)之前行使。追認(rèn)是本人對(duì)無(wú)權(quán)代理行為事后持肯定態(tài)度的意思表示，根據(jù)《民法總則》第142條規(guī)定須向相對(duì)人作出。意思表示由意思和表示兩詞組成，其中“意思”為內(nèi)部要素，體現(xiàn)表意人對(duì)特定事項(xiàng)的態(tài)度和觀點(diǎn)，“表示”為外部要素，是表意人將態(tài)度和觀點(diǎn)對(duì)外傳遞的行為。按照外觀方式的區(qū)別，《民法總則》第140條將“表示”分為明示和默示。明示的意思表示是指用口頭、書面或數(shù)據(jù)電文等方式進(jìn)行表意的行為。默示的意思表示是指通過(guò)特定行為傳遞態(tài)度和觀點(diǎn)的表意行為，通常是某種積極行為，例如向自動(dòng)售貨機(jī)投幣、掃二維碼付款、拍賣舉牌等。除法律另有規(guī)定，默示同明示具有同樣的表意效果，《民通意見(jiàn)》第66條便規(guī)定：“一方當(dāng)事人向?qū)Ψ疆?dāng)事人提出民事權(quán)利的要求，對(duì)方未用語(yǔ)言或者文字明確表示意見(jiàn)，但其行為表明已接受的，可以認(rèn)定為默示。不作為的默示只有在法律有規(guī)定或者當(dāng)事人雙方有約定的情況下，才可以視為意思表示。”《民法總則》第140條對(duì)此進(jìn)行了繼受。本案中，賀某某雖未就其追認(rèn)合同進(jìn)行明示，但作出以下行為：一是出具訟爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證原件并提供復(fù)印件，二是同意房屋買賣合同網(wǎng)簽備案；三是前往不動(dòng)產(chǎn)登記窗口配合過(guò)戶。上述行為均系對(duì)訟爭(zhēng)合同的履約行為，已足夠使徐某某確認(rèn)賀某某認(rèn)可訟爭(zhēng)合同，應(yīng)當(dāng)屬于賀某某默示的追認(rèn)，徐某某再主張撤銷合同于法無(wú)據(jù)。

綜上所述，應(yīng)對(duì)相對(duì)人行使撤銷權(quán)的限制條件全面嚴(yán)格審查，特別要注意識(shí)別相對(duì)人的“機(jī)會(huì)主義惡意”，以及依法認(rèn)定本人的默示追認(rèn)，防止惡意相對(duì)人轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，從而促進(jìn)市場(chǎng)誠(chéng)信并維護(hù)交易安全。