探討以股權(quán)換土地的轉(zhuǎn)讓形式的合法性

陳明 王茜

隨著房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的收緊，土地交易市場(chǎng)形勢(shì)日益嚴(yán)峻，土地供給量縮減明顯，市場(chǎng)中逐漸涌現(xiàn)不同形式的土地二級(jí)市場(chǎng)交易行為。國(guó)有企業(yè)、央屬企業(yè)由于資質(zhì)優(yōu)良、背景可靠等因素，在“摘地”中占有明顯優(yōu)勢(shì)，囤積了一定的低成本土地資源。但是，由于企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、投資意向等問(wèn)題，許多土地摘得之后并沒(méi)有條件立即轉(zhuǎn)化為有效資源，反而占據(jù)了企業(yè)大量的資金，成為企業(yè)發(fā)展的阻礙，從而產(chǎn)生了土地二級(jí)市場(chǎng)交易。為了企業(yè)能夠有序發(fā)展，以所摘得土地名義成立項(xiàng)目公司并轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目公司股權(quán)的行為就成為土地二級(jí)交易市場(chǎng)的一種重要形式。本文在此著重探討的是作為國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易中心，承辦此類業(yè)務(wù)的合法性，以及在何種情況下才能夠使此類業(yè)務(wù)合法合規(guī)，從而更好地拓展服務(wù)范圍，實(shí)現(xiàn)各類國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。

關(guān)于在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的皮囊之下，進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓之實(shí)的操作是否合法，目前存在兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為此類行為不合法，并且構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪。結(jié)合相關(guān)案例，部分法院將轉(zhuǎn)讓持有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)公司股權(quán)行為，認(rèn)定為非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪的理由普遍為：一是以牟利為目的。二是違反《城市房地產(chǎn)管理法》，該法第38條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。三是最高人民法院《關(guān)于審理破壞土地資源刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2000〕14號(hào)）規(guī)定，具有下列情形之一的，屬于非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)“情節(jié)嚴(yán)重”，依照刑法第二百二十八條的規(guī)定，以非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪定罪處罰：（一）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣基本農(nóng)田五畝以上的;（二）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣基本農(nóng)田以外的耕地十畝以上的;（三）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣其他土地二十畝以上的;（四）非法獲利五十萬(wàn)元以上的;（五）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地接近上述數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)并具有其他惡劣情節(jié)的，如曾因非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)受過(guò)行政處罰或者造成嚴(yán)重后果等。

另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為此類行為有效盤活了二級(jí)市場(chǎng)的土地存量，緩解了土地供需失衡，減輕了轉(zhuǎn)讓方企業(yè)的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，為企業(yè)發(fā)展注入了活力。只要符合了相關(guān)土地管理辦法所規(guī)定的條件，如上文中提到的《城市房地產(chǎn)管理法》第38條所列之規(guī)定，此類轉(zhuǎn)讓行為完全是合法有效的。

目前，一些產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)也逐漸將此種形式作為一種有效盤活國(guó)有資產(chǎn)的形式予以認(rèn)可。以河南省公共資源交易中心的項(xiàng)目為例，2016年12月，貴陽(yáng)國(guó)龍置業(yè)有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目信息預(yù)披露在河南省公共資源交易中心進(jìn)行發(fā)布。2017年4月中心接到轉(zhuǎn)讓方永貴能源開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司關(guān)于《貴陽(yáng)國(guó)龍置業(yè)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓中止的申請(qǐng)》函，隨后中止該項(xiàng)目。函中指出，由于標(biāo)的公司所有資產(chǎn)有且僅有一塊剛?cè)〉玫耐恋?，按照?guó)家規(guī)定，土地轉(zhuǎn)讓時(shí)投資應(yīng)達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額25%，未達(dá)到此條件的土地不得轉(zhuǎn)讓。經(jīng)協(xié)商，將轉(zhuǎn)讓標(biāo)的100%股權(quán)調(diào)整為90%進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，永貴能源仍保留了10%股權(quán)，該項(xiàng)目順利成交。

2019年5月29日，國(guó)家出臺(tái)的《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》指出，以作價(jià)出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，不再報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或入股的機(jī)關(guān)批準(zhǔn);轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價(jià)出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。即以作價(jià)出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，不再報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或入股的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以繼續(xù)保留作價(jià)出資或入股方式，也可以補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，將土地使用權(quán)變更為出讓方式。由此可見(jiàn)，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，只要符合了相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，就可以認(rèn)定交易的合法性。

以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，充分發(fā)揮了市場(chǎng)作用，有效促進(jìn)了土地流轉(zhuǎn)，盤活了二級(jí)市場(chǎng)的土地存量，緩解了土地供需失衡，從優(yōu)化土地市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)層面出發(fā)，更好地促進(jìn)了土地資源的優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)了資源利用效率最大化，便于發(fā)揮產(chǎn)權(quán)有效激勵(lì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。同時(shí)減輕了轉(zhuǎn)讓方企業(yè)的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，釋放企業(yè)資金，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資金結(jié)構(gòu)，真正做到“將資源變資產(chǎn)”為企業(yè)發(fā)展注入活力。

綜上所述，筆者認(rèn)為：以轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地的行為在符合某些條件的情況下是合法的，但是在操作過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：一、轉(zhuǎn)讓行為中不得存在“陰陽(yáng)合同”，以避免出現(xiàn)土地使用權(quán)人變更行為;二、審查股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，標(biāo)的公司是否僅有土地這一項(xiàng)有效資產(chǎn)，如僅僅存在土地這一項(xiàng)有效資產(chǎn)，應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待，審查其是否符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定;三、審查土地的性質(zhì)，根據(jù)文章上述的有關(guān)規(guī)定，如涉及土地性質(zhì)為耕地等特殊情況，項(xiàng)目的審核一定要嚴(yán)謹(jǐn)對(duì)待。首先，結(jié)合企業(yè)提供的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告等資料判斷轉(zhuǎn)讓時(shí)土地投資總額是否達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額的25%，如果未達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)，交易中心應(yīng)當(dāng)盡到提示義務(wù)，建議企業(yè)采取更為穩(wěn)妥的轉(zhuǎn)讓方式，如保留小部分股權(quán)以起到保護(hù)作用。其次，轉(zhuǎn)讓流程及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)把控應(yīng)當(dāng)參考正常股權(quán)轉(zhuǎn)讓流程，對(duì)于轉(zhuǎn)讓方案及批復(fù)文件進(jìn)行仔細(xì)審查，避免出現(xiàn)不利于國(guó)有資產(chǎn)保值增值的現(xiàn)象，保證股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為符合法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定。