依法收回的土地使用權(quán)重新出讓如何辦理登記

某市登記機構(gòu)詢問：我市有一個單位通過競拍取得了一宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，已辦有土地使用權(quán)證。不久前，市人民政府常務(wù)會議紀(jì)要明確：因為公共利益需要，決定收回該宗土地使用權(quán)?，F(xiàn)在該宗土地使用權(quán)已經(jīng)收回并重新出讓，受讓人前來我處申請土地使用權(quán)登記。現(xiàn)在有以下幾個問題：會議紀(jì)要能否等同于收回決定書？登記機構(gòu)是否可以不經(jīng)登記申請、直接憑這一會議紀(jì)要辦理原土地使用權(quán)的注銷登記？出讓方對收回的土地使用權(quán)是否要先辦理登記？

金紹達：會議紀(jì)要是把某一會議的主要內(nèi)容和結(jié)論進行歸納的文件，確定應(yīng)當(dāng)如何去做。會后，各部門應(yīng)當(dāng)按照紀(jì)要明確的要求，分別依照相應(yīng)的法定程序辦理相關(guān)事項。因此，會議紀(jì)要不能等同于收回決定。

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》）在規(guī)定申請國有建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記應(yīng)提交的材料時，明確規(guī)定了“依法沒收、收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的，提交人民政府的生效決定書”，這一生效決定書是國有建設(shè)用地使用權(quán)因收回而注銷登記的必收要件。

建設(shè)用地使用權(quán)因收回而消滅不屬于登記機構(gòu)依職權(quán)登記的范圍。《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第28條規(guī)定，不動產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的，當(dāng)事人可以申請辦理注銷登記。因此，注銷登記應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人申請。對于這一當(dāng)事人，《物權(quán)法》第150條規(guī)定了“建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記”?！睹穹ǖ洹返?60條保留了《物權(quán)法》的這一規(guī)定?？梢?，申請辦理注銷登記的當(dāng)事人并不是原土地使用權(quán)人而是出讓人。

收回土地使用權(quán)是人民政府及其土地管理部門的一項行政行為，行使的是公權(quán)力，并非民事活動，收回決定自生效時就發(fā)生法律效力。因此，在出讓前，對收回的建設(shè)用地使用權(quán)，出讓人無須再辦理物權(quán)登記。

土地使用權(quán)出讓則與土地使用權(quán)的收回不同，在土地出讓中，雙方應(yīng)簽訂出讓合同，而合同是民事主體之間設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的協(xié)議。因此，出讓方與受讓方是一種平等的關(guān)系，出讓人行使的是民事權(quán)利而不是公權(quán)力?！睹穹ǖ洹芬?guī)定了“建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立”，所以應(yīng)當(dāng)經(jīng)登記生效。但是出讓又不同于轉(zhuǎn)讓，受讓人不是通過轉(zhuǎn)移登記而是首次登記取得建設(shè)用地使用權(quán)，所以無須雙方共同申請。按《規(guī)范》規(guī)定，國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記的，申請主體應(yīng)當(dāng)為“土地權(quán)屬來源材料上記載的國有建設(shè)用地使用權(quán)人”。以出讓方式取得的，提交的登記文件主要是“出讓合同和繳清土地出讓價款憑證等相關(guān)材料”。“辦理首次登記所需的權(quán)屬來源、調(diào)查等登記材料，由人民政府有關(guān)部門組織獲取”（《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第25條第2款），登記機構(gòu)完全可以通過信息共享獲得，而無須出讓方另行提供。