浦東直管售后公房物業(yè)管理轉(zhuǎn)型發(fā)展對策研究
——以浦東發(fā)展集團房屋管理公司為例

文/仇峻煒

隨著浦東開發(fā)開放的日益深化，浦東新區(qū)城市建設日新月異，由此帶動物業(yè)管理行業(yè)迅猛發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)規(guī)模、管理面積、企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人員、服務質(zhì)量、贏利能力、轉(zhuǎn)型發(fā)展、社會影響等方面成效顯著，走在了全市物業(yè)管理行業(yè)前列。當然，浦東新區(qū)物業(yè)管理行業(yè)在快速發(fā)展的同時，也暴露出不少矛盾和問題。特別是從事直管售后公房管理的物業(yè)服務企業(yè)，由于運行成本逐年增加，服務項目收不抵支，經(jīng)營嚴重虧損，服務質(zhì)量有所下降，給物業(yè)服務企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來諸多困難，與社會、居民對物業(yè)管理行業(yè)的期望還有一定距離，很難滿足居民不斷增長的居住要求。本文以浦東發(fā)展集團房屋管理公司（浦發(fā)集團房管公司）為例，通過分析浦東老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，研究新區(qū)直管售后公房物業(yè)服務企業(yè)轉(zhuǎn)型升級亟待破解的難題，提出加快浦東新區(qū)直管售后公房物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的對策路徑。

一、浦東新區(qū)直管售后公房管理現(xiàn)狀

浦東新區(qū)把握開發(fā)開放帶來的發(fā)展機遇，全力推進物業(yè)服務企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，力推整個行業(yè)的迅速發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，浦東新區(qū)現(xiàn)有物業(yè)服務企業(yè)812家，管理住宅建筑面積1.39億平方米，住宅小區(qū)2525個，從業(yè)人員5.5萬，居民114萬戶。其中直管、售后和系統(tǒng)公房以及早期動遷房等老舊住宅建筑面積3628萬平方米，占全區(qū)老舊住宅建筑面積的26.1%，分布在全區(qū)36個街鎮(zhèn)，涉及居民70多萬戶。

浦發(fā)集團房管公司承擔著浦東直管售后公房管理重任，其前身為成立于1996年5月28日的浦東房地產(chǎn)集團（浦房集團）。浦房集團按照上海市人民政府“政企分開、授權(quán)經(jīng)營、封閉運作、相對獨立”原則組建，受權(quán)管理經(jīng)營原由浦東新區(qū)房管局管轄的867萬平方米直管公房、42億元房屋特種資金。24年來，浦房集團延續(xù)優(yōu)良傳統(tǒng)，傳承行業(yè)精神，承載社會責任：改革房管體制，將15家行政性、福利型的房管所轉(zhuǎn)制為企業(yè)化、專業(yè)化的物業(yè)公司；順應浦東開發(fā)開放需要，歷經(jīng)多次體制機制改革，原有15家物業(yè)公司已歸并為7家；整合浦東新區(qū)與原南匯區(qū)直管售后公房產(chǎn)業(yè)，納入南發(fā)集團管轄的物業(yè)服務企業(yè)，秉承房管行業(yè)“為民、便民、利民”服務宗旨，使962121物業(yè)服務熱線平臺覆蓋8家物業(yè)公司，每年受理住戶報修、維修、回訪、投訴、咨詢、投訴逾30萬起，解決住戶公共安全、居住環(huán)境、房屋維修等方面的急、難、愁問題；從滿足居民居住和生活需求出發(fā)，立足住宅小區(qū)現(xiàn)有資源，拓展物業(yè)延伸服務，利用互聯(lián)網(wǎng)+技術(shù)，開發(fā)集物業(yè)服務與互動交流于一體的“幫幫鄰”平臺，推出快遞柜擺放、垃圾回收、停車系統(tǒng)、小型飲水機、超級裝、非機動車充電、家庭蟲害治理等線上線下業(yè)務，注冊用戶達到17081人，并與西部集團、新長寧集團成立“惠鄰365”聯(lián)盟；推動與互聯(lián)網(wǎng)的融合，整合分布在浦東沿江片幾十個小區(qū)的停車位。集團不斷增加物業(yè)管理內(nèi)容、拓展服務內(nèi)涵、提升科技含量，成為浦東直管售后公房管理、住宅小區(qū)物業(yè)服務、危舊房查搶險、解決居民居住生活問題的一支中堅力量，為營造安全、舒適、便利的現(xiàn)代化、智慧化居住生活環(huán)境作出了積極貢獻。

2020年，浦發(fā)集團以“公共性、功能性、專業(yè)性” 為宗旨，推動物業(yè)服務企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，將其下屬的浦房集團物業(yè)管理板塊剝離，單獨建立以房屋經(jīng)營管理服務為主業(yè)，履行企業(yè)社會職能，體現(xiàn)定位功能性、回歸公共性、強化專業(yè)性的浦發(fā)集團房管公司。新成立的浦發(fā)集團房管公司下轄8家物業(yè)服務企業(yè)，除1家物業(yè)服務企業(yè)承擔商品住宅和非居住宅管理外，其余7家物業(yè)服務企業(yè)均以管理直管售后公房、保障房物業(yè)為主，共管轄居住和非居住物業(yè)建筑面積1953.77萬平方米，其中市區(qū)授權(quán)公房建筑面積155.17萬平方米、售后公房建筑面積810.65萬平方米，住戶30.96萬戶。

二、浦東直管售后公房管理難題解析

浦東直管售后公房物業(yè)管理歷經(jīng)20多年的改革發(fā)展，從業(yè)人員經(jīng)營意識逐步增強，服務內(nèi)涵得到拓展，管理水平明顯提升，轉(zhuǎn)型發(fā)展成效初顯，行業(yè)影響有所擴大，但運行成本大幅增加，致使企業(yè)經(jīng)營虧損，引發(fā)服務質(zhì)量下降，遇到不少亟待解決的矛盾和難題，影響了物業(yè)服務企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（一）物業(yè)服務意識不強，創(chuàng)新能力不足

浦東新區(qū)從事直管售后公房管理的物業(yè)服務企業(yè)，大多由房管所轉(zhuǎn)制而來。受管理體制、經(jīng)營機制、服務水平等方面制約，物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員參與市場競爭的意識較為淡薄，固守著自己管理的一畝三分地，主動為民服務意識不強，在物業(yè)服務態(tài)度、房屋維修質(zhì)量等方面尚有不足之處，有關(guān)服務不到位、維修不及時、接待不熱情等投訴量居高不下。據(jù)上海962121物業(yè)服務熱線統(tǒng)計，浦東一家物業(yè)服務企業(yè)僅2020年就收到居民投訴133次，月均投訴達到11.08次，其中反映服務態(tài)度不佳的投訴達到26次，占全年投訴總量的近兩成。

從業(yè)人員服務意識不強，加上企業(yè)內(nèi)生動力不足，使得部分直管售后公房管理企業(yè)創(chuàng)新能力缺乏。受物業(yè)服務成本上升的影響，直管售后公房管理費收費偏低、調(diào)價較難已是不爭的事實，浦東新區(qū)為此在上海率先施行老舊房屋物業(yè)達標補貼。從12年的實施情況來看，浦東新區(qū)老舊住房物業(yè)管理達標補貼已初顯成效，既改善了物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營狀況，又緩解了住宅小區(qū)的物業(yè)管理矛盾，提升了居民對物業(yè)服務的滿意度，但這無形中也助長了物業(yè)服務企業(yè)的依賴心理，令部分物業(yè)服務人員或多或少地產(chǎn)生了“旱澇保收”的思想，沒能激發(fā)物業(yè)服務企業(yè)的創(chuàng)新能力和內(nèi)生動力，增強從業(yè)人員服務意識，無法從根本上改變物業(yè)管理費收費較低、服務標準不高、業(yè)主故意欠費等瓶頸問題，與政府實行補貼的初衷和居民的預期尚有差距。在“浦東新區(qū)老舊住宅小區(qū)物業(yè)達標補貼實踐及完善路徑研究”課題組的調(diào)查中，有52.2%的受訪者認為，售后公房物業(yè)管理服務收費標準調(diào)整和老舊房屋達標補貼沒有讓老舊住宅小區(qū)的物業(yè)服務質(zhì)量得到明顯改觀，居民對物業(yè)服務的滿意度依然不高。

（二）入不敷出導致企業(yè)舉步維艱

上海月最低工資標準從1993年的210元調(diào)整至2019年的2480元。2016年至2019年，上海月最低工資年均增長達到4.22%。另外，滬上水電費用、維修材料價格的上漲，令物業(yè)服務剛性成本不斷走高。而滬上售后公房的物業(yè)管理費還保持在2014年12月26日施行的每月每平方米建筑面積平均0.8元的標準。據(jù)對浦東一家從事直管售后公房管理的物業(yè)服務企業(yè)的調(diào)查，由于最低工資調(diào)整，該企業(yè)194名保安保潔人員的工資較上年增加46.56萬元，再加上社保繳納基數(shù)比上年多支出55萬元，全年多負擔費用101.56萬元。入不敷出導致企業(yè)舉步維艱。浦東新區(qū)建交委、發(fā)改委、財政局在2008年出臺《浦東新區(qū)老小區(qū)物業(yè)管理服務達標補貼的若干意見》，對由政府定價的直管公房、售后公房、系統(tǒng)房等老舊小區(qū)實行每月每平方米建筑面積0.2元的物業(yè)達標補貼。2010年下半年，新區(qū)建交委、發(fā)改委、財政局將達標補貼標準提高到每月每平方米建筑面積0.3元，但2011年職工最低工資卻比2010年調(diào)高了160元，企業(yè)依舊不堪重負。近兩年來，物業(yè)服務企業(yè)還投入大量資金，用于生活垃圾分類、新冠疫情防控等工作。以生活垃圾分類為例，浦房集團管轄的60個住宅小區(qū)，投資改造住宅小區(qū)生活垃圾箱房和投放點、購置生活垃圾短駁車輛、新增生活垃圾分類管理人員工資，全年投入資金42.71萬元，原本已捉襟見肘的物業(yè)服務企業(yè)更加不堪重負。

管理服務質(zhì)量下降，引起社區(qū)居民不滿。據(jù)上海962121物業(yè)服務熱線統(tǒng)計，浦東一物業(yè)服務企業(yè)僅2021年1月份，就接到居民投訴52次，內(nèi)容涉及服務態(tài)度、房屋維修、秩序維護、垃圾分類等多個方面。不少住戶以服務不到位、措施跟不上、維修不及時、難題不解決等為由，拒付物業(yè)管理費，形成“企業(yè)經(jīng)營困難——服務質(zhì)量下降——居民欠費嚴重”的惡性循環(huán)。據(jù)統(tǒng)計，全市售后公房物業(yè)管理費收繳率只有74%左右。以浦發(fā)集團房管公司管轄的售后公房為例，該公司所轄的售后公房建筑面積共810.65萬平方米，每月物業(yè)管理費每平方米平均0.8元，收繳率為74%，以此數(shù)據(jù)估算，居民每年欠繳物業(yè)費高達2023.38萬元。

（三）設施設備老化缺損，安全隱患增多

浦東新區(qū)房屋總數(shù)多、建筑類型雜、老房體量大、住宅分布散，其中90%以上的直管售后公房的房齡逾20年，不少房屋房齡甚至超過50年?！渡虾＝y(tǒng)計年鑒2019》提供的數(shù)據(jù)顯示，浦東新區(qū)現(xiàn)有各類房屋3.15億平方米，占全市房屋總量的23.01%，其中居住房屋1.61億平方米，占全市居住房屋總量的23.44%，而2000年前建造的直管、售后、系統(tǒng)公房以及早期動遷房等老舊住宅小區(qū)建筑面積達到3628萬平方米，占全區(qū)居住房屋總量的22.53%。

由于使用年限較長、消防設施落后、零件老化缺損、安全性能不能達標，不少房屋存在消防設施破損缺失、設備老舊缺少維護、消防檢測難以到位、疏散通道堆物嚴重、亂拉電線隱患較多等問題，由消防設施缺損、電路老化、占用消防通道、外墻剝落、廣告牌墜落等造成的安全事故屢有發(fā)生，直管售后公房消防安全管理面臨著嚴峻挑戰(zhàn)。以浦發(fā)集團房管公司為例，該公司旗下的物業(yè)服務企業(yè)每年都會面臨因房屋設施設備故障引發(fā)的火災等安全事故。2021年2月，浦東北蔡一小區(qū)居民違法搭建的鴿棚發(fā)生火災，張楊路一居民家中因電路故障發(fā)生火災。

（四） 履行社會責任，企業(yè)經(jīng)濟負擔加重

浦東新區(qū)從事直管售后公房管理的物業(yè)服務企業(yè)，大部分是國有企業(yè)。這些企業(yè)在承擔直管售后公房管理的同時，還自覺履行企業(yè)社會責任。以浦發(fā)集團房管公司為例，該公司面臨虧損的窘境，義無反顧地承接了川沙、合慶、三林、北蔡、高橋、周家渡、南碼頭、新場、周浦、惠南等11個街鎮(zhèn)、73個無人管理小區(qū)的托底保障重任，積極參加新冠疫情防控工作，向8個街鎮(zhèn)的35個無人管理小區(qū)派駐86名保安人員、22名保潔人員，為3800戶居民解決了居住生活難題，同時參與生活垃圾分類工作，投資改造住宅小區(qū)生活垃圾箱房和投放點，購置生活垃圾短駁車輛，新增生活垃圾分類管理人員。據(jù)統(tǒng)計，浦發(fā)集團房管公司近兩年因參與新冠疫情防控、生活垃圾分類等工作而額外支出的費用超過200萬元。

國有企業(yè)應當承擔社會責任，但因物業(yè)服務成本上漲，物業(yè)管理費調(diào)整剛性較強，使得物業(yè)服務企業(yè)收不抵支、虧損嚴重，再加上新冠疫情防控、生活垃圾分類等額外支付的費用，加重了企業(yè)經(jīng)濟負擔，也影響了企業(yè)的積極性。物業(yè)服務企業(yè)雖有管好直管售后公房小區(qū)的想法，可心有余而力不足，光靠政府財政補貼和稅收減免，不能從根本上扭轉(zhuǎn)物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營窘境，勢必會影響企業(yè)履行社會責任的熱情和從業(yè)人員的服務質(zhì)量。

（五）競爭能力較弱，專業(yè)人才嚴重不足

伴隨著浦東開發(fā)開放的深入推進，浦東新區(qū)物業(yè)管理行業(yè)通過社會引進、企業(yè)自培、校園招聘等多種途徑，集聚了一批企業(yè)轉(zhuǎn)型升級迫切需要的經(jīng)營管理和工程技術(shù)人才，但是就整個直管售后公房管理現(xiàn)狀而言，人員年齡趨于老化、專業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理、經(jīng)營管理人才缺乏、房屋修繕力量較弱、青年干部數(shù)量不足等難題，阻礙了企業(yè)的長遠發(fā)展。浦發(fā)集團房管公司旗下的物業(yè)企業(yè)專業(yè)化程度不高、服務技能較弱、競爭能力不強，呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性人才緊缺的矛盾，尚未建立優(yōu)勝劣汰的市場化經(jīng)營機制，企業(yè)發(fā)展后勁不足。統(tǒng)計顯示，浦發(fā)集團房管公司從業(yè)人員共有1791名，其中在崗在編人員396名，勞務聘用人員1395人。396名在崗在編人員中，中專文化程度以下的為130人，占比達到32.83%，中級職稱以上的91人，占比達到22.98%，36歲以上人員303人，占比達到76.52%。從業(yè)人員學歷偏低、年齡偏大的結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，已成為影響浦東新區(qū)物業(yè)管理行業(yè)和浦發(fā)集團房管公司可持續(xù)發(fā)展的頑癥之一。

三、直管售后公房管理轉(zhuǎn)型發(fā)展對策

要改變浦東新區(qū)直管售后公房物業(yè)服務企業(yè)目前的生存狀況，適應“十四五”物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，必須加快推進直管售后公房物業(yè)管理轉(zhuǎn)型發(fā)展，抓住浦發(fā)集團房管公司新一輪改革契機，突出服務特色，整合企業(yè)資源，轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，拓展延伸服務，創(chuàng)建智慧社區(qū)，構(gòu)建具有浦東新區(qū)特色的直管售后公房物業(yè)管理模式。

（一）確立物業(yè)企業(yè)長遠發(fā)展戰(zhàn)略

2021年是“十四五”發(fā)展開局之年，浦東新區(qū)物業(yè)管理行業(yè)要從戰(zhàn)略高度認識行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要性、緊迫性和艱巨性，明確物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃目標，推動物業(yè)行業(yè)的持續(xù)科學發(fā)展，以適應“十四五”期間物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展需要。

浦發(fā)集團房管公司作為浦東新區(qū)直管售后公房管理主力軍，要著眼于未來5年發(fā)展：按照“深化資源整合、強化協(xié)同聯(lián)動、激活主業(yè)優(yōu)勢動能”的要求，圍繞發(fā)展戰(zhàn)略、市場選擇、規(guī)模擴張、產(chǎn)業(yè)延伸、持續(xù)發(fā)展，制定以“服務、協(xié)調(diào)、指導、監(jiān)督”為核心的保障措施；把握國家新型城鎮(zhèn)化建設和上海新一輪發(fā)展帶來的歷史機遇，堅持產(chǎn)業(yè)經(jīng)營、資產(chǎn)經(jīng)營、品牌經(jīng)營相結(jié)合；整合浦發(fā)集團房管公司運行機制、組織架構(gòu)、資源配置，改變傳統(tǒng)的物業(yè)管理思路，強化責任意識，提升市場意識，優(yōu)化運行機制，通過適度的市場擴張，尋找物業(yè)延伸服務可能帶來的商機，提升企業(yè)贏利能力和核心競爭力，為行業(yè)發(fā)展培育新的經(jīng)濟增長點；加快智慧社區(qū)建設，完善企業(yè)經(jīng)營管理、房屋維修服務、租費收繳信息反饋系統(tǒng)；改善和優(yōu)化行業(yè)人才結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)適合“十四五”行業(yè)發(fā)展的運行團隊，力促傳統(tǒng)物業(yè)管理向現(xiàn)代服務業(yè)轉(zhuǎn)型。

（二）挖掘資源優(yōu)勢，打造智慧社區(qū)

要挖掘直管售后公房小區(qū)的資源優(yōu)勢，開發(fā)建立物業(yè)管理網(wǎng)絡信息、租費收繳信息反饋、居民報修和客戶關(guān)系、集中管控與遠程監(jiān)控系統(tǒng)，全力打造直管售后公房智慧社區(qū)。

在實現(xiàn)962121物業(yè)服務熱線全覆蓋的基礎上，加速推進集受理登記、網(wǎng)絡派單、分類處置、督辦反饋、統(tǒng)計分析、回訪歸檔等功能于一體的物業(yè)管理信息系統(tǒng)，對房屋報修、居民投訴、物業(yè)繳費、監(jiān)控反饋、信息發(fā)布等實行動態(tài)管理。定點、定時、定期跟蹤研究和分析物業(yè)管理數(shù)據(jù)、維修服務信息，對發(fā)現(xiàn)的物業(yè)服務薄弱環(huán)節(jié)予以處理，構(gòu)建比較完善的居民報修和客戶管理系統(tǒng)、優(yōu)質(zhì)高效的服務體系、靈敏快速的反饋機制。研發(fā)集智能物業(yè)管理、智能社區(qū)公共服務、智能社區(qū)電子商務于一體的智能社區(qū)云物業(yè)服務平臺，利用互聯(lián)網(wǎng)云技術(shù)對互聯(lián)網(wǎng)上的資源實行管理和調(diào)度，創(chuàng)建社區(qū)管理智能化、公共服務網(wǎng)絡化、社區(qū)服務集成化的云物業(yè)系統(tǒng)。引進新技術(shù)，探索新模式，采用新方式，升級直管售后公房住宅小區(qū)物業(yè)管理，將遠程監(jiān)控、智能家居、樓宇對講等功能整合成多功能控制中心，創(chuàng)建融集中管控與遠程監(jiān)控為一體的智慧化社區(qū)。

（三）加快直管售后公房科技改造

2021年，上海將啟動新一輪美麗家園三年行動計劃，而浦東新區(qū)也將完成120萬平方米老舊住房小區(qū)的綜合整新列入實事工程。要借助新一輪美麗家園三年行動計劃、浦東實事工程的實施，加速浦東新區(qū)直管售后公房小區(qū)的科技化改造。

浦發(fā)集團房管公司要在保證年度房屋維修資金需求的同時，合理使用歷年房屋租金的余額，集中改造分布在全區(qū)各個街鎮(zhèn)的直管售后公房小區(qū)的設施設備，更新改造非機動車棚(含充電樁)、電梯機房、保潔巡更點、攝像比對道閘系統(tǒng)、管理處及保安門崗管理處攝像監(jiān)控體統(tǒng)、老舊大樓消防物聯(lián)系統(tǒng)、浦房城域網(wǎng)等，改善小區(qū)安全運行管理效果，并嘗試將收取的停車費用返還給住宅小區(qū)用于物業(yè)管理服務，讓業(yè)主享有住宅小區(qū)公共資源收益的權(quán)利。

（四）延伸物業(yè)服務，創(chuàng)新商業(yè)模式

要發(fā)揮浦發(fā)集團房管公司“幫幫鄰”物業(yè)服務延伸品牌效應，利用從業(yè)人員對住宅小區(qū)情況較為熟悉的優(yōu)勢，在做好現(xiàn)有快遞柜、垃圾回收、停車系統(tǒng)、小型飲水機、非機動車充電、家庭蟲害治理等業(yè)務的基礎上，繼續(xù)探尋物業(yè)現(xiàn)有資源，打通住宅小區(qū)物業(yè)服務鏈條，創(chuàng)新具有直管售后公房特色的社區(qū)商業(yè)模式。

要依托社區(qū)文體、教育、醫(yī)療、家政、保安、保潔、綠化等資源，通過政府購買服務成果、社會力量資助等多種形式，開展以住房維修、生活護理、家政服務、餐飲配送、醫(yī)療康復、家庭養(yǎng)花、家電修理、精神慰藉、文娛活動等為重點的居家養(yǎng)老服務，讓老年住戶不出小區(qū)大門就能全方位享受養(yǎng)老服務。全面推行住宅小區(qū)繳費電子化和費用收繳一體化，由住戶委托物業(yè)服務企業(yè)代行收費職能，并逐步向連鎖化、聯(lián)盟化、集成化發(fā)展。利用浦發(fā)集團房管公司專業(yè)型人才優(yōu)勢，組建房屋評估隊伍，擴大房屋經(jīng)紀咨詢業(yè)務，接受小區(qū)業(yè)主委托，為居民買賣、租賃房屋提供政策咨詢、抵押貸款申請、手續(xù)辦理等專項服務。與網(wǎng)絡通信、有線電視等部門展開合作，對物業(yè)公司的維修電工開展業(yè)務培訓，授權(quán)物業(yè)服務企業(yè)在小區(qū)設立應急維修點，實行24小時服務。完善住宅小區(qū)電子商務平臺，引入微型菜場進入小區(qū)銷售平價蔬菜，設立網(wǎng)絡或?qū)嶓w微型超市，嘗試向居民提供代送牛奶、代發(fā)報刊、餐飲配送、洗車擦車等服務，嘗試在小區(qū)放置自動售貨機、銀行柜員機，為解決物業(yè)服務成本倒掛難題、提升企業(yè)贏利能力開辟新的路徑。

(五) 探索市場保障雙軌并行機制

浦東新區(qū)作為開發(fā)開放的排頭兵，應積極探索直管售后公房管理創(chuàng)新，嘗試運用市場化與保障型雙軌并舉的管理機制，破解直管售后公房管理難題。

考慮到直管售后公房管理所具有的特殊性，可在浦發(fā)集團房管公司管理的住宅小區(qū)先行試點。試點工作可在小區(qū)業(yè)委會監(jiān)督下，引入市場競爭機制，面向公司旗下8家物業(yè)服務企業(yè)，參照市場招投標方式，公開選聘具有豐富的直管售后公房管理經(jīng)驗且社會責任感較強、社會知名度較高的物業(yè)企業(yè)，參與直管售后公房管理。設立由浦東新區(qū)物業(yè)管理中心、相關(guān)街鎮(zhèn)、社區(qū)居民和物業(yè)服務企業(yè)共同出資的直管售后公房物業(yè)管理專項資金，建立“資金封閉運作、物業(yè)中心監(jiān)管、政府部門審計”的運行模式，對管理服務有突破、居民滿意度高的企業(yè)實行獎勵。政府部門在物業(yè)達標補貼方面給予適當傾斜，引導中標企業(yè)試行物業(yè)管理費調(diào)整，以降低物業(yè)企業(yè)運營成本。健全完善直管售后公房物業(yè)管理激勵措施，對采用市場機制實行社會化服務、努力做好小區(qū)物業(yè)管理延伸服務、積極創(chuàng)新企業(yè)贏利模式的團隊，以政府出資購買物業(yè)服務成果、開展有償服務等形式，給予一定資金獎勵，保證中標物業(yè)服務企業(yè)略有盈利，走出一條老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理市場保障雙軌并行的新路。

（六）加速人才培養(yǎng)，造就優(yōu)秀團隊

要著眼于“十四五”物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，加快培養(yǎng)一批會管理、善經(jīng)營、精服務、懂技術(shù)、曉法律、通外語的復合型高素質(zhì)人才，造就適應市場發(fā)展、業(yè)務技能過硬、綜合素質(zhì)較高、職業(yè)志向穩(wěn)定的直管售后公房經(jīng)營管理隊伍。

制定企業(yè)人才發(fā)展戰(zhàn)略，從物業(yè)服務企業(yè)選拔綜合素質(zhì)較高、實踐經(jīng)驗豐富、較有發(fā)展前途的中青年經(jīng)營、管理和技術(shù)人才，赴同濟大學、上海師范大學等相關(guān)高校培訓。有計劃地選送行業(yè)內(nèi)的業(yè)務骨干赴滬上陸家嘴、仁恒等名牌物業(yè)服務企業(yè)掛職交流，組織后備干部開展輪崗鍛煉。實施物業(yè)緊缺人才培養(yǎng)戰(zhàn)略，以市場引進、校園招聘、企業(yè)自培等形式，培育企業(yè)發(fā)展急需的高級經(jīng)營管理和工程技術(shù)人才，同時委培和自培商業(yè)經(jīng)營、互聯(lián)網(wǎng)+、居家養(yǎng)老等企業(yè)轉(zhuǎn)型升級迫切需要的緊缺人才。培養(yǎng)和引進高級技師、技師、高級技工和物業(yè)設施設備技術(shù)領(lǐng)域的專業(yè)人才。完善職業(yè)資格認定制度，建立專業(yè)化職業(yè)經(jīng)理人團隊。深入同濟大學、華東師范大學等高校，招聘物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)專業(yè)的優(yōu)秀應屆畢業(yè)生，為物業(yè)管理行業(yè)“十四五”發(fā)展儲備一批綜合素質(zhì)好、有發(fā)展?jié)摿团囵B(yǎng)前途的青年后備干部，改善物業(yè)管理行業(yè)人才結(jié)構(gòu)。