《民法典》物權(quán)編建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的修改與評(píng)析

文/孫銘成

2007年頒行的《物權(quán)法》在明確物的所有權(quán)、穩(wěn)定用益物權(quán)的利用關(guān)系、實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)平等保護(hù)等方面發(fā)揮了先行作用。然而，隨著我國(guó)社會(huì)發(fā)展、人口增多、城市聚居密度增大，人地矛盾、社區(qū)矛盾激增，確實(shí)產(chǎn)生了修改相關(guān)法律規(guī)定的必要性?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編回應(yīng)時(shí)代需求，深入考察民生民情，對(duì)攸關(guān)國(guó)計(jì)民生的小區(qū)治理問(wèn)題在建筑物區(qū)分所有權(quán)一章中作了較多修改?！睹穹ǖ洹访鞔_了居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主團(tuán)體設(shè)立有進(jìn)行指導(dǎo)的義務(wù)，厘清了業(yè)主共有部分所產(chǎn)收益的歸屬問(wèn)題，降低了公共維修資金使用表決的要求，完善了業(yè)主大會(huì)決議的方式，矯正了物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主的法律關(guān)系，新增了物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)答復(fù)業(yè)主詢問(wèn)的義務(wù)。本文依照立法背景、條文解釋、完善建議的寫(xiě)作思路，擬對(duì)上述修改作出評(píng)析。

一、《民法典》物權(quán)編推動(dòng)業(yè)主團(tuán)體及時(shí)成立

（一）立法背景——業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立難

在法學(xué)研究的視野下，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)容易令人聯(lián)想到物業(yè)管理糾紛。在分析物業(yè)管理糾紛時(shí)，多數(shù)學(xué)者會(huì)把業(yè)主團(tuán)體未能及時(shí)成立或成立后難以發(fā)揮作用列為其成因之一。[1]根據(jù)中國(guó)知網(wǎng)的檢索結(jié)果，在1996年，南京市鼓樓區(qū)人民法院法官?gòu)堜撛谡撐闹刑岢?，化解物業(yè)管理糾紛需要積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立，并明確其權(quán)責(zé)范圍。[2]然而，由于歷史的局限性，當(dāng)時(shí)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立效果并不理想。即使是一線城市北京，2009年底業(yè)主委員會(huì)的成立比例也只有20.1%。[3]

從歷史的角度看，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立難這一問(wèn)題在《物權(quán)法》立法調(diào)研時(shí)即顯得尤為突出。因此，《物權(quán)法》在第七十五條規(guī)定：“地方人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助?！弊源?，一線城市小區(qū)業(yè)主團(tuán)體的成立情況有所改善，尤其是試點(diǎn)城市上海，2013年已有83%的小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)。[4]然而,西部地區(qū)的二、三線城市，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立情況至今依然不容樂(lè)觀。政府有關(guān)部門(mén)相互推諉不作為，開(kāi)發(fā)商、小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)阻撓業(yè)主委員會(huì)成立的情況屢見(jiàn)不鮮，亟待《民法典》對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立問(wèn)題作出進(jìn)一步規(guī)定。

（二）條文解讀——居委會(huì)有指導(dǎo)業(yè)主團(tuán)體成立的義務(wù)

《民法典》第二百七十七條新增 “居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助”。這一規(guī)定將對(duì)業(yè)主委員會(huì)的成立起到較大的促進(jìn)作用。具體可從小區(qū)利益主體的角度進(jìn)行分析。住宅小區(qū)的利益主體主要包括以下三個(gè)方面：業(yè)主、開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府與居委會(huì)。其中，政府與居委會(huì)所代表的是國(guó)家賦予的國(guó)家權(quán)力，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所代表的是市場(chǎng)權(quán)利，小區(qū)業(yè)主則代表自治權(quán)利。無(wú)論是政府和居委會(huì)的國(guó)家權(quán)力，還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)權(quán)利，均強(qiáng)于小區(qū)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的自治權(quán)利。由此可見(jiàn)，小區(qū)業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)處于較弱勢(shì)的地位。[5]

不僅如此，在鼓勵(lì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下，開(kāi)發(fā)商與居委會(huì)之間可能存在共同的利益，這使業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)的處境更為艱難?！睹穹ǖ洹返男乱?guī)把居委會(huì)與業(yè)主相聯(lián)系，這不僅解決了業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)成立難的問(wèn)題，還在一定程度上削弱了開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利，使三者達(dá)到一種巧妙的平衡狀態(tài)。此外，在小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的環(huán)節(jié)引入政府部門(mén)和居委會(huì)，也有利于發(fā)揮后者定紛止?fàn)幍淖饔谩?/p>

（三）完善建議——將業(yè)主團(tuán)體能否成立列入政績(jī)考核

我國(guó)《民法典》僅對(duì)居委會(huì)的指導(dǎo)作了義務(wù)性規(guī)定，暫無(wú)消極不作為的懲罰性條款。因此，如果居委會(huì)消極不作為，這一規(guī)定將會(huì)失去意義。就我國(guó)小區(qū)的治理現(xiàn)狀而言，一線城市的居委會(huì)協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的執(zhí)行力尚可，但在三線城市，政府職能部門(mén)與居委會(huì)之間相互推諉的情況時(shí)有發(fā)生。因此，三線城市居委會(huì)協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主團(tuán)體的執(zhí)行力有待商榷。

從行政管理的角度看，促使居委會(huì)切實(shí)履行義務(wù)的關(guān)鍵在于內(nèi)部考評(píng)監(jiān)督。筆者建議將業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)能否及時(shí)成立這一事項(xiàng)，納入小區(qū)所在地居委會(huì)的績(jī)效考核范圍。倘若在前期物業(yè)管理階段，居委會(huì)工作人員未能如期指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主團(tuán)體，則對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人實(shí)行問(wèn)責(zé)，[6]以期增強(qiáng)居委會(huì)的責(zé)任意識(shí)，確保居委會(huì)切實(shí)履行義務(wù)。

二、《民法典》物權(quán)編降低了業(yè)主作出決議的門(mén)檻

（一）立法背景——業(yè)主大會(huì)決議難，維修資金使用難

自《物權(quán)法》實(shí)施以來(lái)，小區(qū)公共維修資金一直難以得到使用。筆者在中國(guó)知網(wǎng)以“維修資金使用”為主題詞檢索，獲得425條結(jié)果，近五年內(nèi)的研究成果有200余篇，可見(jiàn)理論界對(duì)此問(wèn)題高度關(guān)注。目前，理論界的研究大多集中于分析小區(qū)公共維修資金使用的困境與對(duì)策。許多學(xué)者認(rèn)為維修資金使用難的原因主要在于業(yè)主大會(huì)決議通過(guò)難，兼及物業(yè)維修方案制定難、維修資金交存方式不規(guī)范、維修資金使用范圍不明確等。[7]僅就業(yè)主大會(huì)決議難而言，一方面是《物權(quán)法》對(duì)“維修資金使用”事項(xiàng)的表決作了較高要求，另一方面是小區(qū)空房率高、沉默業(yè)主多，致使業(yè)主大會(huì)難以形成有效決議。

（二）條文解讀——維修資金使用的決議標(biāo)準(zhǔn)變化

通過(guò)對(duì)《民法典》第二百七十八條的規(guī)定加以解讀不難發(fā)現(xiàn)，對(duì)業(yè)主大會(huì)決議維修資金使用這一事項(xiàng)，需要分兩步進(jìn)行。第一步，需滿足專有面積占比三分之二且人數(shù)占比三分之二的業(yè)主參與表決這一前提條件。第二步，由于維修資金使用屬于一般事項(xiàng)，因此，需要有“雙過(guò)半數(shù)”的業(yè)主表決同意。簡(jiǎn)而言之，需要專有面積與人數(shù)占比超過(guò)二分之一的業(yè)主同意方可通過(guò)決議。從統(tǒng)計(jì)概率學(xué)的角度審視該表決規(guī)則，業(yè)主大會(huì)決議通過(guò)“維修資金使用”的概率將增大數(shù)倍，這有利于解決維修資金適用難的問(wèn)題。此外，《民法典》還規(guī)定了特別重大事項(xiàng)的決議，需要專有部分面積與人數(shù)占比四分之三以上的業(yè)主同意。在符合法定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)條件的情況下，通過(guò)特別重大事項(xiàng)的決議需要有占專有面積與人數(shù)超過(guò)二分之一的業(yè)主同意，相較之前《物權(quán)法》規(guī)定的三分之二，要求也有所降低。

（三）完善建議——空房業(yè)主可采取線上會(huì)議形式作出決議

雖然《民法典》降低了該事項(xiàng)的決議門(mén)檻，但在實(shí)踐中，空置率依然阻礙業(yè)主大會(huì)形成有效的決議。[8]西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的研究報(bào)告顯示，2014年我國(guó)城市住宅小區(qū)的房屋空置率約為22%。參考這一數(shù)據(jù)，《民法典》要求的參加會(huì)議的業(yè)主人數(shù)為三分之二以上，恐怕難以實(shí)現(xiàn)。此時(shí)，若能對(duì)投票方式作進(jìn)一步完善，將更有利于化解維修資金使用難的問(wèn)題。

業(yè)主大會(huì)可采用線上會(huì)議的形式召開(kāi)，充分發(fā)揮數(shù)字科技的優(yōu)勢(shì)，解決空房業(yè)主參與表決難的困境。線上表決既有優(yōu)點(diǎn)，也有缺點(diǎn)。目前而言，有兩個(gè)問(wèn)題需要注意：其一是對(duì)業(yè)主身份的核查。線上表決只需擁有會(huì)議號(hào)與密碼即可進(jìn)入線上會(huì)議室，因而有必要防范部分業(yè)主為促使決議的達(dá)成，找尋冒名者進(jìn)行線上投票。其二是對(duì)會(huì)議議程的提前通知公告。由于空房業(yè)主不在小區(qū)內(nèi)居住，對(duì)小區(qū)共有部分管理、小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)水平、小區(qū)自治情況等均不了解，若僅在會(huì)議上進(jìn)行簡(jiǎn)要介紹便要求其對(duì)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行投票，空房業(yè)主將難以做出準(zhǔn)確的意思表示。提前通知公告的時(shí)間，可由各小區(qū)業(yè)主大會(huì)據(jù)實(shí)際情況作出約定。

除空置率高外，沉默業(yè)主多同樣困擾著業(yè)主大會(huì)作出有效的決議。在實(shí)踐中，部分小區(qū)采用“沉默業(yè)主視為有效同意”規(guī)則，并將其列在議事規(guī)則中。業(yè)主大會(huì)采用該規(guī)則是為了產(chǎn)生如下法律效果：如果業(yè)主在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未對(duì)業(yè)主大會(huì)送交的征求表決票作出反饋，則視為同意。從司法實(shí)踐的層面看，法院大多支持該條款的效力，法官的裁判說(shuō)理如下：“在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中作特別約定，屬于業(yè)主的意思自治，且該項(xiàng)約定不違反我國(guó)現(xiàn)行法律，當(dāng)屬有效?！毖υ唇淌谡J(rèn)為，該規(guī)則對(duì)業(yè)主表決權(quán)存在一定程度的侵害，容易引發(fā)更多的矛盾。例如，業(yè)主可能會(huì)以業(yè)主大會(huì)依據(jù)“沉默業(yè)主視為有效同意”條款的表決違反業(yè)主大會(huì)的法定程序?yàn)橛?，要求法院撤銷業(yè)主大會(huì)決議。[9]更為嚴(yán)重的是，部分小區(qū)的業(yè)主大會(huì)利用該規(guī)則同物業(yè)服務(wù)企業(yè)相勾結(jié)，幕后操縱業(yè)主大會(huì)決議。正是基于上述考慮，盡管《民法典》推出征求意見(jiàn)稿時(shí)，有單位提出：“對(duì)業(yè)主共同決定事項(xiàng)，已采合理方式通知，業(yè)主仍未表決的，推定其同意”，其最終也未被采用。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)慎重適用該決議規(guī)則，避免侵害業(yè)主表決權(quán)而帶來(lái)更多的糾紛。就沉默業(yè)主不參與表決這一問(wèn)題，可以由業(yè)主委員會(huì)成員出面溝通，充分交換意見(jiàn)，帶動(dòng)其行使共同管理權(quán)。

三、《民法典》物權(quán)編強(qiáng)化業(yè)主對(duì)共有部分的管理權(quán)利

（一）立法背景——業(yè)主共有部分收益之爭(zhēng)

我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)借鑒了德國(guó)學(xué)者貝爾曼提出的三元立法體例，將其分為以下三個(gè)部分：房屋專有部分所有權(quán)、共有部分共有權(quán)、建筑物共同管理成員權(quán)。在實(shí)踐中，小區(qū)業(yè)主通常將建筑物共同管理成員權(quán)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為行使。然而，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在未征求業(yè)主意見(jiàn)的情況下，擅自更改共有部分的用途或在電梯張貼廣告，謀取私利。[10]例如，在上海某花園小區(qū)起訴某物業(yè)服務(wù)公司一案中，業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)返還2006年至2013年的電梯廣告收益。各大小區(qū)業(yè)主共有部分收益糾紛頻發(fā)，引起理論界的廣泛關(guān)注。尤其在2011年至2013年間，知網(wǎng)上以“共有部分收益”為主題的論文多達(dá)100余篇，相關(guān)理論研究也是百家爭(zhēng)鳴。此后，理論界逐步形成統(tǒng)一意見(jiàn)，認(rèn)為房屋外墻、車庫(kù)、電梯等共有部分所產(chǎn)生的收益，應(yīng)歸業(yè)主共同所有。[11]

《物權(quán)法》僅在第七十二條規(guī)定了業(yè)主對(duì)共有部分的權(quán)利義務(wù)，沒(méi)有專門(mén)的條款規(guī)定業(yè)主對(duì)共有部分的管理權(quán)及收益權(quán)，因此在司法實(shí)踐中，法官只能依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條，運(yùn)用目的解釋方法，將扣除管理成本以外的公共收益認(rèn)定為全體業(yè)主所有，以化解時(shí)下的糾紛。對(duì)共有部分業(yè)主管理權(quán)、收益權(quán)的保護(hù)是立法調(diào)研中廣受關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，因此迫切希望《民法典》能對(duì)此問(wèn)題作出專門(mén)規(guī)定。

（二）條文解讀——扣除合理成本的共有部分收益歸業(yè)主所有

對(duì)業(yè)主共有部分的管理及收益問(wèn)題，《民法典》在物權(quán)編的第二百七十八條、二百八十二條分別作了回應(yīng)?！睹穹ǖ洹返诙倨呤藯l將“改變共有部分的用途或利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”，認(rèn)定為業(yè)主共同決議的事項(xiàng)，明確了業(yè)主對(duì)共有部分的管理權(quán)，從而更好地保障了建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共同管理成員權(quán)。再者，從小區(qū)治理的角度觀之，我國(guó)一直試圖構(gòu)建以業(yè)主自治為主，政府、市場(chǎng)、社會(huì)為輔的多元化小區(qū)治理模式。[12]因此，強(qiáng)化業(yè)主的管理權(quán)，有助于形成以業(yè)主自治為主的多元化小區(qū)治理模式。

《民法典》第二百八十二條明確了業(yè)主共有部分產(chǎn)生收益的歸屬。具體規(guī)則設(shè)計(jì)參照了司法實(shí)踐的做法，即公共收益由共有部分的總收益扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本計(jì)算而得。這一規(guī)定有兩大好處：其一是規(guī)范了開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的行為，避免上述主體利用其市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)地位侵害業(yè)主共有權(quán)，將房屋外墻、電梯、停車場(chǎng)等區(qū)域作為自己的搖錢(qián)樹(shù)。其二是明確了業(yè)主對(duì)共有部分享有法定收益權(quán)，法官處理此類糾紛可直接依照法律位階更高的《民法典》作出判決。

從法理基礎(chǔ)的角度分析，每一項(xiàng)新型權(quán)利或法律制度的構(gòu)建，都需要檢驗(yàn)其是否適合我國(guó)的法制土壤?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編創(chuàng)設(shè)業(yè)主共有部分收益權(quán)前，已然經(jīng)歷了司法實(shí)踐的檢驗(yàn)，證明其適合我國(guó)的法制土壤，具有創(chuàng)設(shè)的可行性。此外，本文通過(guò)北大法意法律數(shù)據(jù)庫(kù)檢索“業(yè)主共有權(quán)糾紛”，合計(jì)獲得5978條民事案由，這一數(shù)量在整個(gè)物業(yè)管理糾紛中的占比相對(duì)較高。因此，從減少業(yè)主共有權(quán)糾紛、節(jié)約司法資源的角度審視，亦有必要加強(qiáng)業(yè)主對(duì)共有部分的管理權(quán)及收益權(quán)。綜上所述，無(wú)論是從立法的可行性還是從立法的必要性思量，明確業(yè)主對(duì)共有部分的收益權(quán)都符合我國(guó)法理基礎(chǔ)與基本國(guó)情。

（三）完善建議——以合同方式合理分配共有部分的收益

如果按照文義解釋嚴(yán)格適用《民法典》第二百八十二條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、管理人對(duì)共有部分的管理僅能收取合理成本，不能享有管理報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，將在一定程度上打擊物業(yè)管理人的積極性，造成業(yè)主共有部分資源的浪費(fèi)。尤其在住宅小區(qū)初步建成的階段，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)還未設(shè)立，前期物業(yè)需要承擔(dān)大量的小區(qū)治理工作。在實(shí)踐中，前期物業(yè)大多由開(kāi)發(fā)商選定，若無(wú)共有部分利益的分配，前期物業(yè)可能會(huì)怠于管理業(yè)主的共有部分。[13]

從利益的產(chǎn)生角度分析，不得不承認(rèn)，業(yè)主共有部分的收益，除源于業(yè)主共有部分外，還得益于物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)該部分的管理行為。從民法公平原則的角度審視，物業(yè)服務(wù)人員付出了管理的勞動(dòng)，卻無(wú)法就其管理行為獲得報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，于法理上有失公平。對(duì)此問(wèn)題，在《民法典》推出征求意見(jiàn)稿時(shí)，有專家提出了相關(guān)意見(jiàn)，希望增加以下內(nèi)容：對(duì)扣除合理成本后的共有部分收益，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間有約定的，從約定，賦予雙方分配共有部分收益的權(quán)利。還有單位指出，可將第二百八十二條作如下修改：共有部分收益歸業(yè)主所有，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)以共有收益向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付合理成本，將報(bào)酬包含在合理成本之中。

筆者建議，可以對(duì)扣除合理成本外的業(yè)主共有部分收益，按照主次兩部分進(jìn)行分配，收益的主要部分歸業(yè)主所有，收益的次要部分歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有，以確保雙方權(quán)利義務(wù)的平衡。具體的金額及分配方式可通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同加以約定，即高圣平教授提出的利用契約的意思自治，排除《民法典》第二百八十二條的適用。[14]這一做法在司法實(shí)踐中也有相關(guān)案例。在某業(yè)主委員會(huì)訴某物業(yè)服務(wù)有限公司的物業(yè)管理糾紛案中，法院認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的，具有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，可享有扣除合理成本后的少部分收益，最后依據(jù)公平責(zé)任原則，將30%的收益劃分給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

四、《民法典》物權(quán)編明確業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系

（一）立法背景——合同約束力軟化，業(yè)主主體地位缺失

立足于中國(guó)住宅小區(qū)的治理現(xiàn)狀，不難發(fā)現(xiàn)我國(guó)住宅小區(qū)目前大多采取的是合同治理結(jié)構(gòu)。理論界認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)的管理權(quán)源自業(yè)主的授予，具體而言是，業(yè)主將其所享有的建筑物共同管理成員權(quán)授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其本質(zhì)上屬于業(yè)主房屋專有權(quán)與共有部分使用權(quán)派生物。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價(jià)值目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化，其本身也是一個(gè)以營(yíng)利為目的組織，也可以說(shuō)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利源于債權(quán)。由此可見(jiàn)，住宅小區(qū)合同治理結(jié)構(gòu)是業(yè)主以契約方式將社區(qū)物業(yè)事務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理而形成的。[15]

在實(shí)踐中，住宅小區(qū)的合同治理結(jié)構(gòu)存在合同約束力軟化、業(yè)主主體地位缺失的困境，原因在于中國(guó)小區(qū)內(nèi)部的社會(huì)結(jié)構(gòu)與合同治理結(jié)構(gòu)存在沖突，二者的適配度較低。在住宅小區(qū)實(shí)行合同治理結(jié)構(gòu)模式，不可避免地需要嵌入社會(huì)大環(huán)境中，受到社會(huì)結(jié)構(gòu)的沖擊與影響。因此，在二者匹配程度較低的情況下，小區(qū)合同治理結(jié)構(gòu)極易出現(xiàn)變形，逐漸轉(zhuǎn)化為當(dāng)前多數(shù)小區(qū)出現(xiàn)的“非正式的合同治理結(jié)構(gòu)”。“非正式的合同治理結(jié)構(gòu)”難以約束合同主體的行為，更無(wú)法有效地監(jiān)督合同履行，便造成了合同約束力的軟化、業(yè)主主體地位的缺失。此時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)容易凌駕于業(yè)主之上，逐步從“管家”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸魅恕薄?/p>

（二）條文解讀——物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)范圍

《民法典》第二百八十五條對(duì)合同約束力軟化、業(yè)主主體地位缺失作出回應(yīng)，主要在三方面進(jìn)行了修改。其一是準(zhǔn)用合同編物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定?！睹穹ǖ洹泛贤帉⑽飿I(yè)服務(wù)合同從無(wú)名合同升級(jí)為典型合同，不僅加強(qiáng)了對(duì)業(yè)主法律地位的保護(hù)，還對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)作了定型化規(guī)定，有效地化解了小區(qū)“非正式的合同治理結(jié)構(gòu)”下合同約束力軟化的困境。[16]這一規(guī)定能有效地平衡業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間甚至其所分別代表的社會(huì)主體與市場(chǎng)主體之間的利益關(guān)系，具有跨時(shí)代的意義。

其二是新增規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)答復(fù)業(yè)主詢問(wèn)的義務(wù)，間接明確業(yè)主的主人身份，避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)輕易地凌駕于業(yè)主之上。此外，該條的立法要義在于保障業(yè)主的知情權(quán)，防止物業(yè)服務(wù)企業(yè)伙同開(kāi)發(fā)商架空業(yè)主權(quán)利。在實(shí)踐中，部分小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不公開(kāi)業(yè)主共有部分收支賬目，并通過(guò)與廣告公司訂立陰陽(yáng)合同的手段，將業(yè)主共有部分的收益據(jù)為已有。根據(jù)中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，涉及業(yè)主知情權(quán)糾紛案件占到10%，且呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。因此，《民法典》新增物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)答復(fù)業(yè)主詢問(wèn)的義務(wù)以緩解業(yè)主知情權(quán)類糾紛的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

其三是規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合政府執(zhí)行應(yīng)急處置措施的義務(wù)，這一規(guī)定是對(duì)疫情期間習(xí)總書(shū)記重要講話及中央重要決策部署進(jìn)行深入研究后所作出的有針對(duì)性的修改。簡(jiǎn)而言之，在應(yīng)急狀態(tài)下，政府公權(quán)力勢(shì)必會(huì)更加集中，業(yè)主私權(quán)利會(huì)不可避免地會(huì)受到一定程度的克減，業(yè)主需要承擔(dān)緊急狀態(tài)下的容忍義務(wù)。平衡二者間的利益沖突，是《民法典》第二百八十五條第二款的應(yīng)有之義。在應(yīng)急狀態(tài)下，社會(huì)功能通常會(huì)遭受巨大沖擊，人民和國(guó)家可能遭受巨大的財(cái)產(chǎn)損失，因而有必要新增這一規(guī)定，為政府執(zhí)行應(yīng)急處置措施提供便利，從而更好地保障國(guó)家及人民的財(cái)產(chǎn)。

（三）完善建議——建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)黑名單

雖然《民法典》已對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了更高的要求，但這僅限于在法律層面保障業(yè)主權(quán)利，若要做到防患于未然，還需要建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)黑名單制度。顧名思義物業(yè)服務(wù)企業(yè)黑名單制度，是對(duì)城市內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審查，先篩除一部分服務(wù)質(zhì)量差的企業(yè)，從根本上降低小區(qū)發(fā)生物業(yè)管理糾紛的概率。實(shí)際上，這一制度在我國(guó)部分城市已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施，得到了業(yè)主較高的評(píng)價(jià)反饋。例如上海市虹口區(qū)的居民小區(qū)建立了物業(yè)服務(wù)企業(yè)評(píng)分制度，通過(guò)每位業(yè)主評(píng)分，綜合評(píng)判物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)資質(zhì)，將不達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行清退并列入黑名單。

結(jié)語(yǔ)

《民法典》物權(quán)編第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”較《物權(quán)法》在內(nèi)容上更為豐富，不僅新增一些法律規(guī)定，對(duì)原有的部分條款也作了一定程度的改進(jìn)與完善，更為全面地保護(hù)了業(yè)主權(quán)利。當(dāng)然，對(duì)業(yè)主權(quán)利的保護(hù)不僅體現(xiàn)在具體的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度上，更體現(xiàn)在小區(qū)業(yè)主自治程度與業(yè)主的權(quán)利觀念上。出于對(duì)法律制度滯后性以及未來(lái)小區(qū)治理可能出現(xiàn)的新情況的考慮，筆者對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度可能存在的不足，例如居委會(huì)消極不作為、空房業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)決議的影響、業(yè)主共有部分收益的分配以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)不達(dá)標(biāo)，逐一進(jìn)行闡述并提供優(yōu)化建議，以期更好地實(shí)現(xiàn)《民法典》構(gòu)建美好家園的目標(biāo)。