業(yè)主大會(huì)法律地位研究

王少軒

河南牧業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，河南 鄭州 450044

由于不同國(guó)家的經(jīng)濟(jì)制度以及政治制度都會(huì)有差異，因此不同國(guó)家的住宅政策也會(huì)有所不同，這樣一來(lái)就會(huì)逐漸形成各式各樣的住宅模式[1]。我國(guó)屬于社會(huì)主義國(guó)家，關(guān)于住宅制度以及住宅的基本政策的發(fā)展都經(jīng)歷了很多過(guò)程?，F(xiàn)如今，社會(huì)在不斷的發(fā)展，公民的生活水平在不斷提高，公民對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用房的需求也就越來(lái)越大。我國(guó)為了解決這一問(wèn)題，開(kāi)始不斷加大高層建筑的建設(shè)規(guī)模。為了有效地維護(hù)高層建筑小區(qū)內(nèi)的生活秩序，充分協(xié)調(diào)好小區(qū)內(nèi)業(yè)主們的共同利益以及各業(yè)主間的個(gè)人利益，維護(hù)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主大會(huì)制度就應(yīng)運(yùn)而生了。

一、業(yè)主大會(huì)概述

(一)業(yè)主大會(huì)的基本概念

“業(yè)主”指的就是物業(yè)的主人，而業(yè)主大會(huì)指的是：代表小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主，并且可以實(shí)行自治的一種組織。業(yè)主大會(huì)從理論上講應(yīng)該是小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主都應(yīng)該參加的大會(huì)。但是，不同類型的住宅小區(qū)，業(yè)主情況不同，業(yè)主大會(huì)的成立及運(yùn)作也各不相同。很多高層類小區(qū)，其業(yè)主較多而且規(guī)模比較大，如果要求小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主都來(lái)參加業(yè)主大會(huì)是十分困難的，但是如果要求小區(qū)內(nèi)的業(yè)主代表來(lái)參加業(yè)主大會(huì)，那么就會(huì)相對(duì)容易很多。因此相關(guān)規(guī)定指出，允許由推選出的業(yè)主代表代替所有業(yè)主來(lái)參加業(yè)主大會(huì)，其實(shí)這也就是業(yè)主代表大會(huì)。

(二)業(yè)主大會(huì)如何成立

雖然很多規(guī)定對(duì)于業(yè)主大會(huì)的成立規(guī)則進(jìn)行了補(bǔ)充，但是其在成立制度上依然存在很多缺陷?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中指出，在成立業(yè)主大會(huì)前需要在當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政府部門(mén)的指導(dǎo)下，首先成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)籌備組，但是卻沒(méi)有相關(guān)的法律依據(jù)來(lái)規(guī)定業(yè)主大會(huì)籌備組的成立制度。不僅如此，由于某些地方政府其并沒(méi)有一個(gè)清晰的行政管理責(zé)任，因此很容易出現(xiàn)業(yè)主大會(huì)籌備組被人非法操縱的情況，嚴(yán)重阻礙了業(yè)主大會(huì)的及時(shí)成立。除此之外，有一些業(yè)主僅考慮個(gè)人的利益，早就在多個(gè)方面進(jìn)行籌備。在這種復(fù)雜的情況下，同時(shí)聚集所有業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的可能性非常低，導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)非常的撲朔迷離，其合法性也非常令人懷疑[2]。

(三)業(yè)主大會(huì)自治的法律基礎(chǔ)

《物權(quán)法》中有明確的規(guī)定，共有權(quán)、專有所有權(quán)以及成員權(quán)三部分共同組成了建筑物區(qū)分所有權(quán)。

物業(yè)管理中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)很多形形色色的問(wèn)題，而這些問(wèn)題從法律的角度來(lái)看，其最終緣由都是由建筑物區(qū)分所有權(quán)這一問(wèn)題所派生出來(lái)的。

第一，業(yè)主大會(huì)實(shí)行自治的權(quán)利基礎(chǔ)就是建筑物區(qū)分所有權(quán)，其具有復(fù)合性的特點(diǎn)，而這一特點(diǎn)也恰恰決定了對(duì)于建筑物的管理與維護(hù)來(lái)說(shuō)，區(qū)分所有權(quán)人與其必然是相互聯(lián)系的。由此可見(jiàn)，只有將小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主全部組織起來(lái)，并按相關(guān)的法律規(guī)定成立起業(yè)主大會(huì)，才能更加有效的維護(hù)小區(qū)業(yè)主的公共利益，并且更好的對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理。

第二，建筑物區(qū)分所有權(quán)中包含專有權(quán)，而專有權(quán)其特點(diǎn)就是具有一定的主導(dǎo)性。當(dāng)業(yè)主行使自治權(quán)力時(shí)，其恰恰可以為表決權(quán)的計(jì)算提供合理且充分的依據(jù)。建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利大小，其實(shí)在一定程度上也決定了其共同管理權(quán)以及共用部分持分權(quán)的權(quán)力大小，因此要想計(jì)算出表決權(quán)，需要根據(jù)業(yè)主的所有權(quán)大小來(lái)計(jì)算[3]。

第三，在業(yè)主大會(huì)的運(yùn)行過(guò)程中，建筑物區(qū)分所有權(quán)還可以為其提供一定的制度基礎(chǔ)，因?yàn)榻ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)具有一定的一體性和復(fù)合性，因此決定了業(yè)主大會(huì)是一種自治的組織。如果業(yè)主大會(huì)所做出的的決議是符合法律法規(guī)的，那么這個(gè)提議就是全體業(yè)主的共同意志的體現(xiàn)，并且效力于小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。只要決議是合法的，且已經(jīng)通過(guò)開(kāi)始生效了，如果有人在通過(guò)該決議后才成為業(yè)主，或者是有人對(duì)決策持有不同的看法和意見(jiàn)，那么同樣還是受決議所約束的。

二、業(yè)主大會(huì)目前在我國(guó)的法律地位

(一)我國(guó)業(yè)主大會(huì)法律地位現(xiàn)狀

通過(guò)我國(guó)目前的相關(guān)法律法規(guī)可以看出，我國(guó)已經(jīng)充分意識(shí)到了業(yè)主大會(huì)在物業(yè)管理中的重要程度，但是在所有這些與物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)中，對(duì)于業(yè)主大會(huì)的法律地位卻并沒(méi)有作出比較明確的規(guī)定，所體現(xiàn)的也僅僅是業(yè)主大會(huì)在當(dāng)今社會(huì)中存在的必要性，對(duì)于業(yè)主大會(huì)具體的論述和定義并沒(méi)有進(jìn)一步的表述，這就導(dǎo)致了業(yè)主大會(huì)在我國(guó)的司法中會(huì)處于一個(gè)非常尷尬的地位[4]。

(二)關(guān)于我國(guó)業(yè)主大會(huì)法律地位的爭(zhēng)議

目前業(yè)主大會(huì)在我國(guó)的法律地位一直備受學(xué)者們的爭(zhēng)議，爭(zhēng)議點(diǎn)主要包括以下幾點(diǎn)：

1.應(yīng)該賦予業(yè)主大會(huì)法人人格

有一些學(xué)者認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)本就是一個(gè)自治團(tuán)體，因此應(yīng)該使之具有法人性，賦予其獨(dú)立的法人人格。他們認(rèn)為如果賦予業(yè)主大會(huì)獨(dú)立的法人人格，那么會(huì)有頗多的實(shí)際效益，主要表現(xiàn)在：其一，如果賦予其法人人格，就完全可以直接使用自己的名義對(duì)外為法律行為，比如可以直接訂立合約以及取得相應(yīng)的權(quán)利；其二，當(dāng)賦予業(yè)主大會(huì)獨(dú)立的法人人格時(shí)，其就可以成為權(quán)利義務(wù)的歸屬點(diǎn)，這樣一來(lái)在雙方進(jìn)行交易活動(dòng)時(shí)，就會(huì)更加安全更加便利；其三，如果業(yè)主大會(huì)具有法人人格，那么相對(duì)于數(shù)個(gè)甚至單個(gè)業(yè)主，其更利于團(tuán)體參加訴訟。

2.不應(yīng)該賦予業(yè)主大會(huì)法人人格

還有部分學(xué)者認(rèn)為，賦予業(yè)主大會(huì)法人人格并不合理也沒(méi)有這樣的必要，具體原因如下：其一，如果具有法人人格，作為法人的團(tuán)體，雖然可以完全可以直接使用自己的名義對(duì)外為法律行為，如果不具有法人人格，在對(duì)外法律行為的時(shí)候就只能以業(yè)主的名義進(jìn)行，但是如果將這兩種情況進(jìn)行比較，又很難比較出哪種方式更具優(yōu)點(diǎn)；其二，即使賦予其法律人格，業(yè)主大會(huì)直接成為了權(quán)利義務(wù)的歸屬點(diǎn)，其實(shí)際中的法律關(guān)系也并不會(huì)清晰多少；其三，即使賦予了法人人格，其可以作為訴訟的主體并行使其權(quán)利，但這一優(yōu)點(diǎn)也并不是其特有的優(yōu)點(diǎn)，因?yàn)榧词箾](méi)有賦予業(yè)主大會(huì)法人人格，其依然可以爭(zhēng)取到訴訟當(dāng)事人的地位，也依然可以獨(dú)立代表其他的小區(qū)業(yè)主向相關(guān)業(yè)主形式合法的權(quán)利[5]。

三、完善業(yè)主大會(huì)法律制度

(一)明確業(yè)主大會(huì)的法律地位

談到業(yè)主大會(huì)的法律地位，首先要了解其成立的最終目的[7]。其本就是以改善小區(qū)全體業(yè)主的生活環(huán)境為最終目的，同時(shí)也是作為維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的一個(gè)重要保障。有關(guān)法律法規(guī)明確指出，業(yè)主大會(huì)主要有如下兩個(gè)職責(zé)：第一，業(yè)主大會(huì)是代表小區(qū)業(yè)主雇傭以及解除物業(yè)服務(wù)的單位；第二，如果小區(qū)內(nèi)有業(yè)主與他方需要進(jìn)行訴訟，那么業(yè)主大會(huì)可授業(yè)主的委托，代表小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主參與整個(gè)訴訟過(guò)程。業(yè)主大會(huì)沒(méi)必要擁有與業(yè)主完全獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，只需要有一定的財(cái)產(chǎn)支配權(quán)就可以參與這些活動(dòng)。由此可見(jiàn)，將業(yè)主大會(huì)定位成非法人組織足以滿足其成立的最終目的。如果想將業(yè)主大會(huì)定位為法人組織，那么它的成立要求非常嚴(yán)格，需要投入大量的人力、財(cái)力和物力，而且要耗費(fèi)大兩的時(shí)間去完成必要的官方程序。因此，將業(yè)主大會(huì)賦予法人人格，既不利于社區(qū)管理，也不符合經(jīng)濟(jì)成本受益。

(二)明確業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系

要明確兩者之間的關(guān)系，首先要了解業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，其包括：代表業(yè)主和物業(yè)方簽訂相關(guān)的物業(yè)服務(wù)等合同；召集業(yè)主開(kāi)展業(yè)主大會(huì)；監(jiān)督物業(yè)方對(duì)于約定規(guī)則的實(shí)施情況等[8]。由此可見(jiàn)，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)之間是一種委托與被委托的關(guān)系，只有受到了業(yè)主以及業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)才允許按要求開(kāi)展相關(guān)的工作，一旦發(fā)現(xiàn)其超越了委托權(quán)限，業(yè)主委員會(huì)就必須為自己的行為承擔(dān)相應(yīng)的后果。業(yè)主大會(huì)有職責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)，而業(yè)主委員會(huì)也有一定的義務(wù)接受業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督。一旦業(yè)主委員會(huì)做出了違反其本應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，那么業(yè)主大會(huì)就有權(quán)利變更甚至撤銷其原有的崗位職責(zé)。如果發(fā)現(xiàn)由于業(yè)主委員會(huì)私自越權(quán)的行為導(dǎo)致某些業(yè)主有一定的損失，那么業(yè)主大會(huì)可以要求執(zhí)行該決定的業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的賠償；與之相對(duì)應(yīng)的，如果在業(yè)主委員會(huì)作出決定并實(shí)施后，并沒(méi)有違反相關(guān)的法律法規(guī)，而且沒(méi)有存在任何的越權(quán)行為，那么所造成的損失就要由所有的業(yè)主一同承擔(dān)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在對(duì)整個(gè)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，業(yè)主大會(huì)可以說(shuō)是整個(gè)管理的核心，而且也是小區(qū)全體業(yè)主可以進(jìn)行民主自治的一個(gè)載體。業(yè)主大會(huì)所特有的自治管理制度，不僅可以更加有效的完善物業(yè)管理秩序，加大對(duì)業(yè)主權(quán)利的保護(hù)，同時(shí)也可以整體改善小區(qū)居民的生活質(zhì)量和水平。現(xiàn)如今，雖然《物權(quán)法》等相關(guān)的法律法規(guī)的頒布與施行，將我國(guó)各地混亂不統(tǒng)一的業(yè)主大會(huì)制度進(jìn)行了有效的改善，但其本身依然存在著一定的缺陷，比如沒(méi)有將業(yè)主大會(huì)的法律性質(zhì)進(jìn)行明確的定位，業(yè)主大會(huì)的訴訟主體資格就會(huì)一直處于模糊不清的狀態(tài)。事實(shí)證明，將業(yè)主大會(huì)定義為“其他組織”是有一定可行性的，其不僅可以讓業(yè)主充分享受其自治權(quán)，也可以進(jìn)一步完善我國(guó)的法律體系。