基于空間杜賓模型的住房?jī)r(jià)格影響因素分析

鄧蘇玲 歐國(guó)良

摘要：房?jī)r(jià)問題是公眾關(guān)心的熱點(diǎn)話題，也是城市治理的重要議題。利用2009-2017年105個(gè)城市的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行空間計(jì)量分析，從空間層面豐富房?jī)r(jià)影響因素的研究。結(jié)果表明房?jī)r(jià)具有顯著的空間聚集性與地區(qū)異質(zhì)性，呈現(xiàn)出東部地區(qū)房?jī)r(jià)高溢出效應(yīng)與西部地區(qū)低集聚共存的局面;土地財(cái)政顯著影響房?jī)r(jià)變化，且具有正向空間溢出效應(yīng);官員任期在抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，穩(wěn)控地方及周邊房?jī)r(jià)方面具有積極意義;此外，市場(chǎng)供需因素對(duì)房?jī)r(jià)具有正向的溢出效應(yīng)?？傮w而言，房?jī)r(jià)變化受到諸多因素影響，這些因素在空間層面上表現(xiàn)出顯著的輻射和示范效應(yīng)。

關(guān)鍵詞：住房?jī)r(jià)格;土地財(cái)政;官員任期;空間計(jì)量;溢出效應(yīng)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）03-0016-25 收稿日期：2021-02-05

作者簡(jiǎn)介：鄧蘇玲，通訊作者，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院博士生。

歐國(guó)良，博士，副教授，深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑與環(huán)境工程學(xué)院。

基金項(xiàng)目：國(guó)家自然科學(xué)基金面上項(xiàng)目“快速城鎮(zhèn)化區(qū)域土地利用變化的生態(tài)環(huán)境效應(yīng)與驅(qū)動(dòng)機(jī)制研究”（42077432）。

1 引言

城市房?jī)r(jià)問題是公眾關(guān)心的熱點(diǎn)話題，高房?jī)r(jià)容易引發(fā)諸多城市治理問題，給政府治理帶來巨大壓力。近年來，城市房?jī)r(jià)顯示出過快上漲的趨勢(shì)，為了實(shí)現(xiàn)居民從“蝸居”轉(zhuǎn)向“安居”，中央出臺(tái)了一系列政策穩(wěn)控房?jī)r(jià)。人們?cè)絹碓阶⒁獾?，影響房?jī)r(jià)的因素十分復(fù)雜，既有市場(chǎng)規(guī)律的調(diào)節(jié)，又有政府干預(yù)的影響，學(xué)術(shù)界對(duì)此也開展了許多富有見地的研究。本文亦將此作為研究主脈，從空間視角對(duì)房?jī)r(jià)影響因素進(jìn)行深一步的探討。

學(xué)者的研究表明房?jī)r(jià)上漲受市場(chǎng)供需、金融政策、財(cái)政分權(quán)等因素的驅(qū)動(dòng)，除此之外，土地財(cái)政及地方官員對(duì)房?jī)r(jià)也有顯著影響，尤其地方政府作為土地唯一的供給方，對(duì)土地?fù)碛薪^對(duì)的話語權(quán)。不管是對(duì)土地收入的長(zhǎng)期依賴，還是為了彌補(bǔ)“引資競(jìng)爭(zhēng)”中低價(jià)出讓工業(yè)用地的損失，地方官員都有高價(jià)出讓住宅用地的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)。而土地價(jià)格與房?jī)r(jià)相互依存，雙向聯(lián)動(dòng)，土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，導(dǎo)致房?jī)r(jià)一路飆升，房?jī)r(jià)上漲進(jìn)一步帶動(dòng)土地價(jià)格的上漲。中國(guó)特有的土地制度，使得政府成為壟斷土地的唯一供應(yīng)者，加之財(cái)政分權(quán)與GDP為標(biāo)尺績(jī)效考核的雙重壓力下，地方官員都有以土地?fù)Q取巨額收入的強(qiáng)烈沖動(dòng)和取得晉升錦標(biāo)資格的內(nèi)在動(dòng)機(jī)，土地財(cái)政是影響房?jī)r(jià)穩(wěn)控政策實(shí)施的阻礙因素。

已有研究基于晉升錦標(biāo)賽對(duì)地方政府行為對(duì)房?jī)r(jià)的影響進(jìn)行了初步探討。王斌和高波（2011）通過實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)晉升激勵(lì)是房?jī)r(jià)上漲的主要因素，土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)具有抑制作用。朱英姿和許丹（2013）發(fā)現(xiàn)晉升壓力促進(jìn)了城市房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，以GDP為標(biāo)尺的考核機(jī)制激勵(lì)了地方政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)。郭峰和胡軍（2014）基于相同的理論考察了大中城市，得出了與朱英姿和許丹（2013）相同的結(jié)論，同時(shí)他們分析了官員任期與房?jī)r(jià)之間的復(fù)雜關(guān)系。趙凱和劉成坤（2018）同樣考察了大中城市2005-2015年的數(shù)據(jù)證實(shí)地方政府通過“價(jià)格”和“政策”的手段調(diào)控城市房?jī)r(jià)，同時(shí)探討了“以地生財(cái)”的實(shí)現(xiàn)路徑。曾國(guó)安和耿勇（2019）從“政企合謀”角度研究了35個(gè)大中城市市長(zhǎng)信息與房?jī)r(jià)的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)市長(zhǎng)對(duì)城市房?jī)r(jià)的上漲具有顯著的影響，尤其是本地晉升的市長(zhǎng)，作用更加顯著。

當(dāng)前研究從多個(gè)角度分析房?jī)r(jià)高漲的原因，房?jī)r(jià)變動(dòng)具有空間聯(lián)動(dòng)性，這種聯(lián)動(dòng)性說明房?jī)r(jià)上漲不是單個(gè)城市的變動(dòng)，某個(gè)城市房?jī)r(jià)的上漲對(duì)鄰近城市房?jī)r(jià)會(huì)起到示范作用。現(xiàn)有研究嫌少分析房?jī)r(jià)及影響因素空間輻射和示范作用以及城市之間房?jī)r(jià)影響因素的“示范性效應(yīng)”或“策略性模仿”過程，且鮮少從官員的角度分析其對(duì)房?jī)r(jià)穩(wěn)控實(shí)施的具體效果以及面臨的制約因素?；诖?，本文采用空間計(jì)量模型，運(yùn)用2009-2017年105個(gè)城市面板數(shù)據(jù)，分析財(cái)政壓力和晉升競(jìng)爭(zhēng)下，官員特征、土地財(cái)政對(duì)城市住房?jī)r(jià)格的空間作用及內(nèi)在機(jī)制，有助于理解我國(guó)住房?jī)r(jià)格背后的相關(guān)因素的作用。

2 影響機(jī)制分析

自1994年分稅制改革以后，“吃飯財(cái)政”已是常態(tài)，“以地生財(cái)”成為政府緩解財(cái)政壓力的無奈之舉。政府通過“招拍掛”的方式出讓土地，獲取高額的土地出讓金。由于建設(shè)用地供應(yīng)總量有限，地方政府通過“餓地政策”抬高地價(jià)，與此同時(shí)，房地產(chǎn)商在高額利潤(rùn)誘導(dǎo)下不斷刷新地價(jià)新高，“地王”頻出，不斷高漲的土地價(jià)格提高了房地產(chǎn)商開發(fā)成本，房地產(chǎn)商將這些成本通過高房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，形成政府高價(jià)售地——房地產(chǎn)商高價(jià)競(jìng)拍——地價(jià)上漲——房?jī)r(jià)上漲的惡性循環(huán)。學(xué)者的研究證實(shí)了土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)的促進(jìn)作用以及土地財(cái)政依賴與房?jī)r(jià)之間具有相互反饋的作用。

同時(shí)，土地出讓收入是地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入的主要資金來源，政府出讓土地所獲得的收入進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，基本建設(shè)支出與官員晉升呈正相關(guān)。在這個(gè)過程中，政府不僅通過出讓土地獲取財(cái)政收入進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也通過房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，從而完成GDP為標(biāo)尺的績(jī)效考核，獲取晉升機(jī)會(huì)。事實(shí)上，政府行為是官員行為的外在表現(xiàn)，在民主集中制體制下，政府行為更多地反映地方官員的內(nèi)在動(dòng)機(jī)，而地方官員干預(yù)經(jīng)濟(jì)主要受到晉升錦標(biāo)賽的激勵(lì)，目前存在這樣一種共識(shí)，獲取晉升機(jī)會(huì)最有效的方式就是取得較突出的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)業(yè)作為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，無論是從財(cái)政收入還是經(jīng)濟(jì)績(jī)效的角度，較高的房?jī)r(jià)都符合地方官員對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的追求。除此之外，房地產(chǎn)商有強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，從而加劇了對(duì)土地資源的競(jìng)爭(zhēng)，地方政府也可以獲得更高的出讓價(jià)格和固定資產(chǎn)投資，土地成為地方官員與地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)系緊密的關(guān)鍵因素。地方政府可以獲得土地收入并促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，開發(fā)商企業(yè)可以獲得稀缺的土地資源獲取高額的利潤(rùn)回報(bào)。

地方政府在房?jī)r(jià)穩(wěn)控中扮演重要角色，地方政府行為其實(shí)是官員動(dòng)機(jī)的體現(xiàn)，而官員的行為又與任期、調(diào)任、學(xué)歷等因素高度相關(guān)，地方官員受晉升激勵(lì)的影響存在異質(zhì)性。官員越年輕，任期越長(zhǎng)，越容易受到晉升競(jìng)爭(zhēng)的激勵(lì)影響。Guo（2007）研究發(fā)現(xiàn)縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的任期太長(zhǎng)或者太短都不利于晉升，年齡越大的官員追求的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)越低。官員個(gè)體的異質(zhì)性促使其選擇不同，基于此，本文認(rèn)為官員的異質(zhì)性致使其對(duì)房?jī)r(jià)的行為不同。異地調(diào)任和任期較短的官員，其追求土地收入和高房?jī)r(jià)的動(dòng)力會(huì)增強(qiáng)，而年齡較大、學(xué)歷相對(duì)較低、任期長(zhǎng)的官員，晉升激勵(lì)的作用較弱。

3 城市住房?jī)r(jià)格空間自相關(guān)分析

3.1 各城市住房?jī)r(jià)格總體格局及演變

為了研究105個(gè)城市的住房?jī)r(jià)格總體和分區(qū)域變動(dòng)趨勢(shì)，本文分別計(jì)算了105個(gè)城市總體以及東中西部地區(qū)城市住房?jī)r(jià)格平均值和增長(zhǎng)率，如圖1所示。從房?jī)r(jià)均值的總體趨勢(shì)來看，房?jī)r(jià)呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，先大幅上漲、緩慢上漲再大幅上漲的趨勢(shì)。2009-2010年房?jī)r(jià)上漲較快，2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)造成了經(jīng)濟(jì)的大蕭條，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)受到嚴(yán)重影響，金融危機(jī)過后房?jī)r(jià)經(jīng)歷了快速上漲，2011年以后房?jī)r(jià)上漲幅度減緩，2010年出臺(tái)的限購令對(duì)抑制房?jī)r(jià)過快上漲產(chǎn)生了滯后作用，2013年國(guó)家針對(duì)二手房交易的稅收政策，對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲起到了一定作用。直到2015年，房?jī)r(jià)又開始了新一輪上漲，2014年“央五條”政策的出臺(tái)以及2015年降低首付比例、限購政策放松等一系列政策，刺激了房?jī)r(jià)快速上漲。分區(qū)域來看，住房?jī)r(jià)格區(qū)域差異明顯，西部地區(qū)住房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)低于其他地區(qū)，而東部地區(qū)住房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)高于其他地區(qū)，超出是西部地區(qū)房?jī)r(jià)的一倍。東部與中部房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)與總體趨勢(shì)一致，反映出對(duì)政策調(diào)控敏感，受到政策調(diào)控的影響較大，而西部地區(qū)一致呈現(xiàn)較平穩(wěn)的上漲趨勢(shì)，受政策調(diào)控的影響較小。

從房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率來看，呈現(xiàn)先快速下降、再緩慢下降后小幅波動(dòng)的趨勢(shì)。2009年是房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)時(shí)期，多數(shù)城市增速超過100%，這是2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的表現(xiàn)，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)井噴式上漲。2009-2012年房?jī)r(jià)增速一直下降，2012年是房?jī)r(jià)增速的分水嶺，之后房?jī)r(jià)增幅表現(xiàn)出穩(wěn)中有變、升降交替的走勢(shì)，這說明政府的調(diào)控政策在抑制房?jī)r(jià)快速上漲中起到了關(guān)鍵作用，但是2016年房?jī)r(jià)增幅再次出現(xiàn)較大波動(dòng)，說明住房市場(chǎng)的穩(wěn)定具有初步性，尚未形成持續(xù)平穩(wěn)趨勢(shì)。

3.2 空間關(guān)聯(lián)特征

為了研究房?jī)r(jià)之間是否具有空間關(guān)聯(lián)性，本文計(jì)算了2009-2017年房?jī)r(jià)的Moran's指數(shù)，如圖2所示。全局Moran's I為正，且P值顯著，說明城市住房?jī)r(jià)格具有空間集聚性，即住房?jī)r(jià)格比較高的城市聚集在一起，住房?jī)r(jià)格低的城市聚集在一起。全局Moran's I呈現(xiàn)“W”型走勢(shì)，2012年為最高值。2009-2012年，全局Moran's I先降后升，主要原因可能是由于東部與中西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化逐漸拉大導(dǎo)致的。2012年之后Moran's I指數(shù)逐漸下降，表明空間集聚性逐漸降低，該時(shí)間段內(nèi)房?jī)r(jià)主要受地區(qū)房?jī)r(jià)調(diào)控政策的影響較大，本地和鄰近城市房?jī)r(jià)的影響減弱。2015年以后，房?jī)r(jià)管制政策逐步放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)管制減弱，房?jī)r(jià)的空間集聚性增強(qiáng)，Moran's I上升。

從莫蘭（Moran）散點(diǎn)圖可以看出房?jī)r(jià)具有局部關(guān)聯(lián)性，如圖3、圖4所示，莫蘭散點(diǎn)圖四個(gè)象限分別表示高高（HH）、LH （低高）、低低（LL）和高低（HL）聚集。其中，上海、南京、無錫、杭州、寧波等城市始終處于第一象限，表示出自身房?jī)r(jià)比較高且周邊地區(qū)房?jī)r(jià)也很高的集聚特征;長(zhǎng)沙、合肥、南昌、太原市、淄博等城市始終位于第二象限，表示鄰近高房?jī)r(jià)城市，但自身房?jī)r(jià)水平較低;重慶、西安、蘭州、西寧、銀川等城市始終處于第三象限，說明自身房?jī)r(jià)水平低，鄰近城市得房?jī)r(jià)水平也不高;處于第四象限的城市北京、天津、成都、濟(jì)南、武漢等城市屬于高低集聚地區(qū)，屬于自身房?jī)r(jià)水平較高，周邊地區(qū)房?jī)r(jià)水平較低?？梢钥闯觯哂蟹?jī)r(jià)高溢出效應(yīng)城市主要集中在東部沿海地區(qū)，而西部地區(qū)城市表現(xiàn)出低集聚性。這一特征在研究期間具有穩(wěn)定性，部分城市表現(xiàn)出異質(zhì)性，比如深圳，從2009年的高低聚集發(fā)展到2017年的高高聚集，說明深圳地區(qū)高房?jī)r(jià)對(duì)周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)具有溢出效應(yīng)，帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲。沈陽、南寧2009年位于第四象限，2017年位于第三象限，反映出這兩個(gè)城市房?jī)r(jià)對(duì)周邊城市房?jī)r(jià)作用不突出。綜上所述，城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)出局部聚集特征，房?jī)r(jià)的變動(dòng)除了受鄰近城市房?jī)r(jià)的影響，也會(huì)受其他因素的影響，影響房?jī)r(jià)的具體機(jī)制還需要進(jìn)一步深入分析。

4 數(shù)據(jù)來源、模型設(shè)定與實(shí)證分析

4.1 變量選取及數(shù)據(jù)說明

從官員特征、土地財(cái)政的角度分析影響房?jī)r(jià)的因素，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)是商品房住房?jī)r(jià)格，以住宅銷售價(jià)格均值作為房?jī)r(jià)的基準(zhǔn)變量。主要解釋變量是土地財(cái)政和官員任期，土地財(cái)政選擇土地出讓收入作為基準(zhǔn)變量，與眾多學(xué)者的選擇一致。對(duì)官員任期的收集，按照郭峰和胡軍（2004）等的做法，官員任期滿6個(gè)月按1年算，不足五月不計(jì)入數(shù)據(jù)。由于市委書記調(diào)任實(shí)際時(shí)間都按月份計(jì)算，由于官員上任時(shí)間存在差異，若官員的上任日期在1-6月，官員仍記錄當(dāng)年，6月以后上任官員記錄在下一年的數(shù)據(jù)中。除此之外，還收集了官員個(gè)體數(shù)據(jù)主要包括市委書記學(xué)歷、市委書記是否異地調(diào)任、市委書記年齡。學(xué)歷按照官員實(shí)際學(xué)歷進(jìn)行分類，大專及本科學(xué)歷記為1，碩士學(xué)歷為2，博士學(xué)歷為3，年齡則為樣本當(dāng)年的實(shí)際年齡。

除此之外，本文還選擇了影響房?jī)r(jià)的市場(chǎng)供需因素作為控制變量，用住宅用地供應(yīng)和居住用地地面地價(jià)分別反映土地的供給需求情況，當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額和城鎮(zhèn)居民可支配收入分別反映住宅市場(chǎng)的供給需求情況。前面研究表明房?jī)r(jià)具有空間關(guān)聯(lián)性特征，僅采用經(jīng)典的估計(jì)方法會(huì)出現(xiàn)偏差，無法估量房?jī)r(jià)的空間相互作用，因此采用空間計(jì)量模型進(jìn)行估計(jì)。

本文數(shù)據(jù)為105個(gè)城市2009-2017年的面板數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)主要來自于《中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國(guó)國(guó)土資源年鑒》以及各省、各市統(tǒng)計(jì)年鑒和國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。同時(shí)利用人均GDP指數(shù)和人均消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)對(duì)人均GDP、住宅用地地面地價(jià)水平、商品房住宅價(jià)格、當(dāng)年房地產(chǎn)投資開發(fā)總額、城鎮(zhèn)居民可支配收入等名義變量調(diào)整為實(shí)際變量。官員數(shù)據(jù)主要來自于來自各城市政府網(wǎng)站、人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)資料庫以及公開網(wǎng)站。

4.2 空間模型設(shè)定

在財(cái)政激勵(lì)和晉升激勵(lì)下，官員具有追逐土地收入和高房?jī)r(jià)的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)，因此本文假設(shè)官員特征、土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)具有重要影響，基于理論分析，本文建立如下模型，為了減少異方差和量綱影響，模型對(duì)非比例變量進(jìn)行對(duì)數(shù)處理：

lnyit= α+β1lnlfit+β2git+β3lnzit+ρWijyit+μ1Wijlfit+μ2Wijgzit+μ3Wijlnzit+εit? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （1）

其中，lny表示住房?jī)r(jià)格;ρWy表示相鄰城市住房?jī)r(jià)格對(duì)本城市住房?jī)r(jià)格的影響，其中W表示空間權(quán)重矩陣，表示城市之間的經(jīng)濟(jì)地理關(guān)系，空間權(quán)重本文選擇的是空間經(jīng)濟(jì)地理矩陣。ρ則表示空間相關(guān)系數(shù)，X代表解釋變量，β為解釋變量的系數(shù)矩陣;θWx表示相鄰城市解釋變量由于空間溢出效應(yīng)對(duì)本城市住房?jī)r(jià)格的影響，θ則表示影響的系數(shù)值。α為常數(shù)項(xiàng)，μit是隨機(jī)誤差項(xiàng)。

4.3 模型檢驗(yàn)結(jié)果分析

本文采用Stata15.0進(jìn)行計(jì)量分析，為了確定空間面板模型的具體類型，需要進(jìn)行空間相關(guān)性檢驗(yàn)和空間模型選擇。首先根據(jù)LM和R-LM統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)是否滿足空間計(jì)量關(guān)系，檢驗(yàn)結(jié)果（LM spatial error=310.031，R-LM spatial error=313.578;LM spatial lag=35.718，R-LM spatial lag=30.265） P值均在1%的水平下顯著，說明存在顯著空間關(guān)聯(lián)性，與前文Morans I檢驗(yàn)結(jié)果一致，且三種模型都適用。為了進(jìn)一步檢驗(yàn)空間杜賓模型（SDM）是否能簡(jiǎn)化成SEM或SAR模型，需進(jìn)行Wald檢驗(yàn)和LR統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果（Wald （SEM）=21.20，Wald （SAR） =31.87;LR （SEM） =25.09，LR （SAR） =16.31） P值顯著，表示SDM模型更加適用本文分析，且不能退化為SEM或SAR模型。同時(shí)根據(jù)hausman檢驗(yàn)和效應(yīng)檢驗(yàn)結(jié)果P值在1%水平下顯著，故選擇時(shí)間空間雙固定的空間杜賓模型。

模型估計(jì)的結(jié)果，如表1所示。由于計(jì)算方式原因致使空間杜賓模型的系數(shù)解釋力不強(qiáng)，需要解釋的是直接效應(yīng)和間接效應(yīng)，來觀察各因素對(duì)房?jī)r(jià)的空間作用。而空間計(jì)量模型只能說明各城市之間的空間關(guān)系，不能深入反映各變量對(duì)房?jī)r(jià)的作用，為進(jìn)一步說明官員特征、土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)的影響，本文采用兩階段最小二乘法對(duì)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行估計(jì)，檢驗(yàn)結(jié)果見表1。表1中可以看出，土地財(cái)政、官員個(gè)體特征對(duì)房?jī)r(jià)的作用顯著，土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)有正向促進(jìn)作用，土地財(cái)政收入越高，住房銷售價(jià)格也越高。任期對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著的負(fù)向作用，說明任期越長(zhǎng)，房?jī)r(jià)穩(wěn)控效果越好。任期每增加1%，房?jī)r(jià)將降低0.011%。官員特征對(duì)房?jī)r(jià)的作用也比較顯著，其中，異地調(diào)任對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著的正向影響，與曾國(guó)安和耿勇（2019）的研究結(jié)果相反。官員特征里面年齡跟教育水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響不顯著，余泳澤和楊曉章等（2017）也發(fā)現(xiàn)官員學(xué)歷對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用不明顯。其他控制變量住房用地價(jià)格、住房用地供應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、城鎮(zhèn)居民可支配收入均在1%的顯著水平下對(duì)房?jī)r(jià)具有促進(jìn)作用，與學(xué)者們的研究一致，說明供需因素是影響房?jī)r(jià)的重要因素。

在直接效應(yīng)方面，土地財(cái)政、任期、住宅地價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)投資金額、城鎮(zhèn)居民可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著影響，如表2所示。在其他因素不變的條件下，土地財(cái)政每增加1%，房?jī)r(jià)隨之增加0.0002%。土地財(cái)政促進(jìn)了房?jī)r(jià)上漲，與王斌和高波（2011）認(rèn)為土地財(cái)政抑制房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)相反。地方官員對(duì)土地財(cái)政依賴度較強(qiáng)，土地出讓價(jià)格越高越符合地方官員的期待，房地產(chǎn)商為了保證自己的利益不受損，會(huì)將高昂的土地成本轉(zhuǎn)嫁給購房者。任期每增加1%，房?jī)r(jià)下降0.0042%，這可能是因?yàn)榈胤焦賳T任期越長(zhǎng)，其在特定地區(qū)的政策一致性比較容易得到保證，房?jī)r(jià)調(diào)控措施的實(shí)施效果也更加容易充分發(fā)揮出來。住房用地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)具有正向的促進(jìn)作用，居住用地地價(jià)上漲，房地產(chǎn)開發(fā)的成本增加，促進(jìn)房?jī)r(jià)的直接上漲。房地產(chǎn)開發(fā)投資額對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著的正向作用，房地產(chǎn)開發(fā)投資額每增加1%，房?jī)r(jià)上漲0.074%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額越高，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)空間大，開發(fā)商的投資積極性高，從而推升房?jī)r(jià)。同時(shí)，城鎮(zhèn)居民可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)具有促進(jìn)作用，收入水平增加代表消費(fèi)者的支付能力上升，需求拉動(dòng)作用下，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。其中，住宅用地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的作用不顯著，說明住宅價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)空間作用效果不明顯。

間接效應(yīng)方面。土地財(cái)政對(duì)鄰近城市的房?jī)r(jià)具有顯著的正向溢出效應(yīng)，在經(jīng)濟(jì)考核目標(biāo)的作用下，土地財(cái)政收入的增加會(huì)促進(jìn)鄰近城市采取同樣的手段，通過出讓土地獲取收入，增加開發(fā)商拿地成本，促進(jìn)鄰近城市的房?jī)r(jià)上漲。官員學(xué)歷對(duì)鄰近城市房?jī)r(jià)具有負(fù)溢出效應(yīng)，居民對(duì)高學(xué)歷的官員更加信賴，學(xué)歷高帶來自身人力資本的提高，在競(jìng)爭(zhēng)晉升中更有優(yōu)勢(shì)，而這種優(yōu)勢(shì)增加了鄰近城市官員的壓力，在抑制房?jī)r(jià)過快上漲的大背景政策下，鄰近城市官員積極響應(yīng)中央政策，加大穩(wěn)控房?jī)r(jià)的政策執(zhí)行力度，增強(qiáng)城市吸引力，促使鄰近城市的房?jī)r(jià)下降。其他的官員特征中，官員任期、年齡和異地調(diào)入表現(xiàn)出負(fù)向的溢出效應(yīng)趨勢(shì)，但在統(tǒng)計(jì)學(xué)意義上不顯著。居住用地地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著的正向溢出作用，招商引資政策為低價(jià)出讓工業(yè)用地，為彌補(bǔ)地價(jià)出讓工業(yè)用地的損失，地方官員會(huì)顯著提高住房用地價(jià)格，居住用地地價(jià)大量提升，增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，房地產(chǎn)商則通過成本轉(zhuǎn)移等策略進(jìn)一步推升房?jī)r(jià)，對(duì)鄰近城市起到了“示范”效應(yīng)，促進(jìn)鄰近城市房?jī)r(jià)住宅價(jià)格上漲。同時(shí)住宅用地供應(yīng)對(duì)鄰近城市房?jī)r(jià)具有正向空間溢出作用，從供需的角度看，增加住宅用地供應(yīng)，住房?jī)r(jià)格應(yīng)該下降。但是土地市場(chǎng)屬于寡頭壟斷，在城市建設(shè)用地總量控制的前提下，政府對(duì)住宅用地供應(yīng)有限，土地資源的稀缺性致使開發(fā)商瘋狂拿地，本地房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度較高，這種效應(yīng)會(huì)促進(jìn)鄰近城市采取相同的政策手段，從而促進(jìn)了鄰近城市的房?jī)r(jià)上漲。城鎮(zhèn)居民可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)具有正向溢出效應(yīng)，房地產(chǎn)具有較強(qiáng)的保值增值功能，居民收入水平的提高也增加了居民到鄰近城市購房的支付能力，購房需求的增加會(huì)促使鄰近城市居民產(chǎn)生住房供不應(yīng)求的恐慌，從而刺激鄰近城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀態(tài)。

4.4 異質(zhì)性檢驗(yàn)

地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距較大，考慮到城市之間存在異質(zhì)性，本文將105個(gè)城市分成東部地區(qū)、中部地區(qū)與西部地區(qū)3組做進(jìn)一步檢驗(yàn)，觀察不同城市地區(qū)土地財(cái)政、官員特征對(duì)房?jī)r(jià)的影響有何不同。從表3中可以看出，兩階段最小二乘法的回歸的結(jié)果跟前文檢驗(yàn)結(jié)果較一致，土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)有促進(jìn)作用，任期持續(xù)性對(duì)穩(wěn)控房?jī)r(jià)有積極影響，居住用地地價(jià)、住宅用地供應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)投資額和城鎮(zhèn)居民可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)有正向促進(jìn)作用。但是地區(qū)之間存在明顯的差異，相比于其他地區(qū)，年齡、學(xué)歷等官員特征在西部地區(qū)對(duì)房?jī)r(jià)的作用均比較顯著，說明與東中部地區(qū)相比，官員特征因素更容易影響西部地區(qū)的房?jī)r(jià)。

根據(jù)表4看出，直接效應(yīng)方面，任期、居住用地地價(jià)和房地產(chǎn)開發(fā)投資額對(duì)房?jī)r(jià)具有直接效應(yīng)，除此之外，土地財(cái)政對(duì)中部地區(qū)房?jī)r(jià)作用更顯著。年齡、學(xué)歷對(duì)西部地區(qū)房?jī)r(jià)的作用顯著。間接效應(yīng)方面，東部地區(qū)居住用地地價(jià)、住宅用地供應(yīng)和城鎮(zhèn)居民可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)具有空間溢出效應(yīng)，中部地區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入具有正向溢出效應(yīng)，西部地區(qū)年齡、學(xué)歷、住宅用地供應(yīng)和居民可支配收入的空間溢出作用較顯著。

可見，影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的因素在各地區(qū)表現(xiàn)出一定的共性，土地財(cái)政、官員任期、官員個(gè)體特征以及供需因素是影響房?jī)r(jià)的重要因素。但是地區(qū)之間也存在一定的差異，直接效應(yīng)中，任期對(duì)東部和中部地區(qū)作用更顯著，說明東中部地區(qū)，晉升競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。年齡和學(xué)歷對(duì)西部地區(qū)作用顯著，表明西部地區(qū)官員本身的特質(zhì)受到更多關(guān)注。西部城市官員特征的空間溢出效應(yīng)更加顯著，年齡、學(xué)歷均具有顯著的溢出效應(yīng)，個(gè)人特征是官員能否獲取晉升資格的關(guān)鍵因素，這種效應(yīng)在西部地區(qū)更加突出，受到其他西部城市官員的密切關(guān)注。同時(shí)住宅用地供應(yīng)的正向溢出效應(yīng)在東部和西部地區(qū)顯著，說明在城市土地依賴度高，居住用地出讓帶來的高額收入也使其他城市競(jìng)相效仿。

5 結(jié)論及政策啟示

不斷高企的房?jī)r(jià)背后是諸多因素的共同作用，本文運(yùn)用2009-2017年105個(gè)城市面板數(shù)據(jù)。從土地財(cái)政、官員任期的角度，采用空間杜賓模型，分析了房?jī)r(jià)難以調(diào)控的原因。研究結(jié)果表明：（1）房?jī)r(jià)表現(xiàn)出較強(qiáng)的空間集聚性，集聚性強(qiáng)弱隨著時(shí)間的推移而發(fā)生變化。東部沿海地區(qū)城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)出顯著的空間溢出效應(yīng)，表現(xiàn)為自身房?jī)r(jià)高且周邊地區(qū)房?jī)r(jià)也很高的聚集特征。西部地區(qū)城市表現(xiàn)出低聚集性，自身房?jī)r(jià)低且周邊地區(qū)房?jī)r(jià)也很低。（2）土地財(cái)政擴(kuò)張?zhí)岣吡碎_放商拿地成本，開放商通過成本轉(zhuǎn)移的策略帶來了房?jī)r(jià)上漲。在經(jīng)濟(jì)考核目標(biāo)的作用下，鄰近城市也會(huì)選擇類似的方式，從而影響周邊城市的房?jī)r(jià)。（3）官員特征對(duì)房?jī)r(jià)的影響具有差異性。官員任期越長(zhǎng)，在抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)穩(wěn)控房?jī)r(jià)方面具有顯著作用，年齡教育水平等特征對(duì)房?jī)r(jià)影響不顯著。這種行為存在地區(qū)異質(zhì)性，東中部城市房?jī)r(jià)受到任期的影響更大，作用更加顯著。（4）市場(chǎng)性因素對(duì)房?jī)r(jià)的作用顯著，居住用地地價(jià)、住宅用地供應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)投資、城鎮(zhèn)居民可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)均有正向促進(jìn)作用，其中居住用地地價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)投資、城鎮(zhèn)居民可支配收入具有正向溢出效應(yīng)。

實(shí)證檢驗(yàn)的結(jié)果顯示房?jī)r(jià)變化受到諸多因素影響，這些因素在空間層面上表現(xiàn)出顯著的輻射和示范效應(yīng)。一方面土地財(cái)政有利于緩解地方政府的財(cái)政壓力，為地方公共事業(yè)建設(shè)提供財(cái)力支持，特別是經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)資源無優(yōu)勢(shì)地區(qū)，但是這也間接推動(dòng)了房?jī)r(jià)成本的提高。另一方面，在經(jīng)濟(jì)晉升激勵(lì)下地方官員被迫追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，在有限任期內(nèi)土地財(cái)政與高房?jī)r(jià)帶來的巨額收益有助于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)考核目標(biāo)，同時(shí)這種行為具有示范帶動(dòng)效應(yīng)，這也在一定程度上制約房?jī)r(jià)穩(wěn)控的力度。

本文分析了影響房?jī)r(jià)的深層次原因，基于此，從以下幾個(gè)方面提出建議。首先，降低土地依賴，努力破解“以地生財(cái)”困局。深化財(cái)政體制改革，嚴(yán)防地方官員行為被土地財(cái)政引導(dǎo)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)及由此引發(fā)的連鎖反應(yīng)。另一方面要求地方政府提高土地利用集約節(jié)約意識(shí)，優(yōu)化土地的供給側(cè)改革，逐漸消除地方對(duì)土地出讓收入的依賴，為房地產(chǎn)市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行創(chuàng)造良好的環(huán)境。其次，晉升激勵(lì)機(jī)制改革，當(dāng)前以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為導(dǎo)向的晉升激勵(lì)促使地方官員的行為具有短期化傾向，改變當(dāng)前的績(jī)效考核指標(biāo)，可以通過試點(diǎn)的方式適當(dāng)增加部分地區(qū)民生建設(shè)考核比重，對(duì)周邊地區(qū)起到帶頭示范作用，使地方政府更多的關(guān)注民生問題。最后，增加保障性住房的供給，緩解住房供給不足。保障性住房供給既能滿足居民的住房需求，也從一定程度緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)緊張的供給關(guān)系，對(duì)穩(wěn)定社會(huì)和諧，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展具有重要作用。

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