2022住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向分化回暖

倪鵬飛　丁如曦　徐海東　黃徐亮

2021年6月26日，江蘇淮安市一處樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，人們?cè)谑蹣翘庍x購(gòu)。圖/視覺(jué)中國(guó)

住房關(guān)系國(guó)與家?；谕獠凯h(huán)境、政策制度、市場(chǎng)主體預(yù)期與住房市場(chǎng)相互作用及循環(huán)的框架，建立計(jì)量分析及預(yù)測(cè)模型，結(jié)合理論與數(shù)據(jù)進(jìn)行觀察與分析，2021年中國(guó)住房市場(chǎng)表現(xiàn)，符合作者2020年9月的預(yù)測(cè)：商品住房銷售創(chuàng)歷史新高，價(jià)格增速在5%左右，投資達(dá)到7%，支撐了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

2021年住房市場(chǎng)呈現(xiàn)從分化升溫到整體降溫的原因是：在復(fù)雜的外部環(huán)境和上行的住房市場(chǎng)環(huán)境下，調(diào)控政策與市場(chǎng)主體相互作用的結(jié)果。

基于政策調(diào)整與預(yù)期變化及相互作用的原因分析，預(yù)計(jì)2022年住房市場(chǎng)將從整體降溫轉(zhuǎn)向分化回暖。2022年商品住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率將在-3%到3%范圍內(nèi)，商品住房銷售面積增長(zhǎng)將在-1%到-5%范圍內(nèi)，商品住房投資增速預(yù)計(jì)將在2%到5%范圍內(nèi)。

2022年，在“房住不炒”的定位下，應(yīng)堅(jiān)定信心支持“住”。優(yōu)化住房市場(chǎng)調(diào)控政策體系，支持合理住房需求，加大住房保障的政策力度，加快實(shí)施“青新市民”安居工程?！笆奈濉奔拔磥?lái)15年應(yīng)積極探索中國(guó)住房發(fā)展新模式，加快構(gòu)建中國(guó)住房新體系。

2021年住房市場(chǎng)：從分化升溫到整體降溫

2021年住房市場(chǎng)量?jī)r(jià)再創(chuàng)歷史新高。由于2021年上半年市場(chǎng)火爆，盡管下半年出現(xiàn)降溫，但全年商品住房市場(chǎng)依然較好。商品住房銷售面積再創(chuàng)歷史新高，2021年1月-10月，全國(guó)商品住房累計(jì)銷售面積為12.6億平方米，同比增長(zhǎng)7.1%。全國(guó)商品住房平均銷售價(jià)格絕對(duì)水平在2021年1月-2月創(chuàng)造歷史新高，分別達(dá)到11228元/平方米。全年全國(guó)商品住房投資同比增速也將超過(guò)7%，2021年1月-10月同比增速為9.3%。

在時(shí)序動(dòng)態(tài)上，2021年住房市場(chǎng)從提前過(guò)熱轉(zhuǎn)向提前過(guò)冷。2021年樓市春季轉(zhuǎn)暖過(guò)早和過(guò)熱苗頭在調(diào)控趨嚴(yán)中出現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致行政調(diào)控提前加碼加力，所以降溫提前在夏季，預(yù)計(jì)秋冬季要持續(xù)下行變冷，有回升前的探底跡象。在空間格局上，表現(xiàn)為從上半年分化加劇到下半年普遍降溫。2021年上半年過(guò)熱苗頭更加集中在個(gè)別城市，下半年普遍降溫幅度大、蔓延快。無(wú)論是2020年中還是2021年初出現(xiàn)的過(guò)熱苗頭，大都主要集中在人口流入規(guī)模大、疫情防控和經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)好、資本市場(chǎng)尤其民間資本市場(chǎng)活躍的城市。但相比以往，本輪過(guò)熱苗頭在城市之間或向周邊擴(kuò)散的趨勢(shì)并不明顯和快速。

在風(fēng)險(xiǎn)演變上，風(fēng)險(xiǎn)總體有所下降和可控，局部有所釋放和外溢。2020年四季度以來(lái)，一方面，調(diào)控使各個(gè)市場(chǎng)主體的風(fēng)險(xiǎn)都有所下降;另一方面，金融等政策收緊，導(dǎo)致房企信貸和個(gè)人住房抵押貸款收緊進(jìn)而房企流動(dòng)緊張，同時(shí)導(dǎo)致住房市場(chǎng)快速降溫，從而使存量風(fēng)險(xiǎn)有所釋放并向相關(guān)市場(chǎng)主體外溢。

市場(chǎng)格局：波動(dòng)幅度較大，風(fēng)險(xiǎn)有所釋放

住房市場(chǎng)從提前過(guò)熱轉(zhuǎn)向提前過(guò)冷。

在價(jià)格方面，全國(guó)平均房?jī)r(jià)增幅先快速上升后逐步回落。以各月累計(jì)商品住宅銷售額除以累計(jì)銷售面積來(lái)粗略估算商品住房平均銷售價(jià)格（簡(jiǎn)稱住房?jī)r(jià)格或房?jī)r(jià)），2020年1月-10月房?jī)r(jià)平均為9986元/平方米，同比增長(zhǎng)7.3%。隨后于2021年1月-2月大幅上漲至11228元/平方米，同比漲幅達(dá)到16.8%，在此之后房?jī)r(jià)漲幅逐月回落（見(jiàn)圖1）。截至2021年1月-10月，全國(guó)房?jī)r(jià)平均為10513元/平方米，同比增長(zhǎng)5.28%，但8、9、10月單月同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

圖1：華房?jī)r(jià)格指數(shù)預(yù)測(cè)值與實(shí)際房?jī)r(jià)運(yùn)行趨勢(shì)

資料來(lái)源：中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心城市與房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)庫(kù)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局? 制圖：顏斌

在供求方面，住房銷量增速創(chuàng)出新高，住房開(kāi)發(fā)量增速有升有降，已竣工商品住房去化周期略有縮短，未竣工商品住房去化周期微幅延長(zhǎng)。在需求方面，月度住房銷售面積增長(zhǎng)率波動(dòng)較大，總體保持由驟升轉(zhuǎn)向快速下降的波動(dòng)過(guò)程，累計(jì)值創(chuàng)出新高水平。受新冠肺炎疫情影響，2020年2月當(dāng)月住房銷售面積同比大幅下降，5月開(kāi)始同比增幅轉(zhuǎn)正，個(gè)別月份還出現(xiàn)兩位數(shù)增速，2021年2月同比增幅達(dá)到三位數(shù)，創(chuàng)出歷史新高，之后同比增幅又快速下降（見(jiàn)圖2）。由于2021年前半年市場(chǎng)火爆，全國(guó)商品住房銷售面積創(chuàng)出新高，2021年1月-10月銷售面積同比增速為7.1%，其中1月-6月份同比增長(zhǎng)高達(dá)29.4%。

在供給方面，新開(kāi)工、施工與竣工面積經(jīng)歷從快速上升到波動(dòng)性回落的過(guò)程。2020年10月以來(lái)，反映潛在供給的新開(kāi)工面積、施工面積當(dāng)月增長(zhǎng)率先整體快速上升，然后較大幅度下降并出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)（見(jiàn)圖2）。2021年2月以來(lái)，反映現(xiàn)實(shí)有效供給的住房竣工面積當(dāng)月值同比增速有正有負(fù)，其中5月、6月、7月、8月住房竣工面積保持較高的同比增速，但不同月份的增速變化也較大。

圖2：住房銷售面積以及住房開(kāi)工、施工和竣工面積增長(zhǎng)率（%）變動(dòng)

資料來(lái)源：wind資訊

2021年1月-10月，全國(guó)住房新開(kāi)工面積、施工面積和竣工面積同比增幅分別為-6.8%、7.4%和16.9%。在待售住房方面，全國(guó)待售住房面積同比增幅在2020年10月至2021年10月間呈現(xiàn)平緩“U”型變動(dòng)。

進(jìn)一步，用商品住房待售面積除以商品住房現(xiàn)房銷售面積月度均值得到已竣工商品住房存銷比指標(biāo)，計(jì)算結(jié)果顯示（見(jiàn)圖3），2021年已竣工商品住房存銷比為16.7（月），比2020年的17.1（月）稍低，處于6-18個(gè)月的合理區(qū)間;從期房來(lái)看，用當(dāng)年末商品住宅施工面積減去當(dāng)年及上一年商品住宅竣工面積作為未竣工商品住房待售面積估計(jì)值，再除以當(dāng)年期房銷售面積作為未竣工商品住房存銷比，計(jì)算結(jié)果顯示（見(jiàn)圖3），2019年和2020年該存銷比穩(wěn)定在3.7（年），2021年略微升高至3.9（年）。總之，待售住房隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)和住房交易正?；顒?dòng)的恢復(fù)甚至高漲，又邁進(jìn)逐步去化的正常軌道，但隨著住房銷量增幅變緩，去化進(jìn)程又有所放慢，考慮到市場(chǎng)分化情況，三四線及以下城市庫(kù)存較大。

圖3：全國(guó)已竣工商品住房存銷比和未竣工商品住房存銷比估算值

備注：2021年全年的數(shù)據(jù)根據(jù)2021年1月～10月的相應(yīng)數(shù)據(jù)估算和預(yù)測(cè)得到。資料來(lái)源：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算整理

從投資看，經(jīng)歷從驟升到逐步回落的變動(dòng)過(guò)程。住房開(kāi)發(fā)投資當(dāng)月完成額同比增長(zhǎng)率從2020年2月的-15.99%躍升至2021年2月的40.94%，2021年3月之后當(dāng)月值同比增幅出現(xiàn)回落，逐月降低并由正轉(zhuǎn)負(fù)。從住房開(kāi)發(fā)投資累計(jì)值的同比增長(zhǎng)率來(lái)看，2021年1月-2月為41.9%，此后逐步回落，1月-10月為9.3%，回歸至正常水平?？傮w來(lái)看，2021年度住房開(kāi)發(fā)投資波動(dòng)較大，先大幅上升，后逐漸回落。

在租賃方面，受疫情影響相對(duì)較大，恢復(fù)過(guò)程中城市層級(jí)性分化加劇。相對(duì)而言，住房租賃市場(chǎng)受疫情沖擊影響較大，且在恢復(fù)過(guò)程中城市層級(jí)分化明顯。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心數(shù)據(jù)，全國(guó)租賃交易價(jià)格指數(shù)在2021年以來(lái)盡管出現(xiàn)了小幅波動(dòng)，但總體下降趨勢(shì)依然延續(xù)。分層級(jí)城市來(lái)看，一線城市住房租賃價(jià)格指數(shù)在2020年11月至2021年9月間提升了19.8個(gè)百分點(diǎn)，反映出其住房租賃市場(chǎng)回溫明顯。而二線城市住房租賃價(jià)值指數(shù)則延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，與一線城市形成的“剪刀差”不斷擴(kuò)大。

空間格局：從上半年分化加劇到下半年普遍降溫

第一，局部較快上漲重現(xiàn)，總體降溫收斂明顯。房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量和同比上漲率均值在2021年先增后減。2020年9月，全國(guó)276個(gè)地級(jí)及以上城市二手房?jī)r(jià)格同比增速平均值為2.18%，有176個(gè)城市同比增速為正。經(jīng)過(guò)2021年前半年局部火熱的行情后，到2021年6月，房?jī)r(jià)增速均值和上漲的城市數(shù)分別擴(kuò)大至3.05%和182個(gè)，其中有38個(gè)城市同比增速超過(guò)10%。后半年房?jī)r(jià)增速則有所收窄，出現(xiàn)房?jī)r(jià)同比下降的城市數(shù)量也明顯增加。2021年9月，有103個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格同比增速為負(fù)，有172個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格同比增速為正且主要分布在東部沿海地區(qū)和西北地區(qū)，全部276個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格同比增速均值為2.44%，明顯低于6月份的水平（3.05%）。

第二，房?jī)r(jià)變動(dòng)的城市層級(jí)性分化先擴(kuò)大后縮小。一二線城市二手房?jī)r(jià)格同比增速先快速上升后穩(wěn)中略降，三線城市總體保持小幅上漲，四線城市在低速增長(zhǎng)上有所下降。從2020年1月至2021年9月不同層級(jí)城市二手房房?jī)r(jià)同比變化率來(lái)看，一線城市二手房?jī)r(jià)格波動(dòng)較大，其中2020年9月以來(lái)二手房?jī)r(jià)格先快速上升，然后回落趨穩(wěn);二線城市二手房?jī)r(jià)格與一線城市保持相似的變動(dòng)趨勢(shì)，但漲落幅度小于一線城市;三線和四線城市二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)相對(duì)平緩，其中三線城市總體保持中低速增長(zhǎng)，四線城市增速有所下調(diào)。截至2021年9月，一線、二線、三線、四線城市二手房?jī)r(jià)格同比漲幅分別為5.58%、5.39%、5.37%和1.30%。表明在2021年上半年房?jī)r(jià)增速出現(xiàn)較大的空間分化，而下半年隨著一二線城市房?jī)r(jià)增速下調(diào)，整體的空間分化和城市層級(jí)性分化程度有所減緩。

第三，房?jī)r(jià)水平區(qū)域差異大，東部領(lǐng)先，先擴(kuò)大后收斂。從四大區(qū)域板塊來(lái)看，東部地區(qū)房?jī)r(jià)絕對(duì)水平大幅領(lǐng)先，中部地區(qū)和西部地區(qū)非常接近，約為東部地區(qū)城市房?jī)r(jià)均值的一半，東北地區(qū)房?jī)r(jià)平均水平在這四大區(qū)域中最低。四大區(qū)域平均房?jī)r(jià)同比增速差距總體擴(kuò)大后略有收窄。2020年9月至2021年9月，東部地區(qū)城市平均房?jī)r(jià)增速呈現(xiàn)倒“U”型變動(dòng)，由0.85%上升到6.99%后回調(diào)至5.55%。中部、西部和東北地區(qū)平均房?jī)r(jià)的增速保持相對(duì)平穩(wěn)，且變動(dòng)趨勢(shì)相似。而東北地區(qū)城市房?jī)r(jià)增速均值總體保持下降，由2.96%下降到0.48%。東部和東北地區(qū)平均房?jī)r(jià)增幅差異擴(kuò)大后現(xiàn)微幅收窄。

第四，城市群房?jī)r(jià)增速小幅回升，中心城市增速有所擴(kuò)大。一方面，城市群內(nèi)城市房?jī)r(jià)總體增速有所上升。比較來(lái)看，城市群房?jī)r(jià)水平顯著高于非城市群房?jī)r(jià)水平（在無(wú)特別說(shuō)明的情況下，城市群分析部分的房?jī)r(jià)是指二手房?jī)r(jià)格）。2020年9月至2021年9月，城市群平均房?jī)r(jià)是非城市群平均房?jī)r(jià)的1.3倍，且二者間差異比較穩(wěn)定。

從同比增速看，2020年9月后特別是2021年初以來(lái)，城市群房?jī)r(jià)同比變動(dòng)小幅上升，且在4月后同比增速反超了非城市群。另一方面，城市群中心城市房?jī)r(jià)同比增速明顯回升，但不同地區(qū)城市群存在差異。相比于2020年9月絕大多數(shù)城市群中心城市房?jī)r(jià)同比增速為負(fù)的情形，2021年9月絕大多數(shù)城市群中心城市房?jī)r(jià)同比增速為正，且不同地區(qū)城市群和城市群內(nèi)部不同類型城市間房?jī)r(jià)增速差異較大，呈現(xiàn)了中國(guó)住房市場(chǎng)復(fù)雜的時(shí)空運(yùn)行特征。

風(fēng)險(xiǎn)變化：總體有所下降和可控，局部有所釋放和外溢

一、住戶支付能力下降，斷供風(fēng)險(xiǎn)略微增加。央行等調(diào)查顯示：2019年10月城鎮(zhèn)居民家庭負(fù)債參與率高達(dá)56.5%，房貸占家庭總負(fù)債的75.9%，雖然2020年住房貸款增速有所下降，但住戶部門杠桿率為65.1%，家庭債務(wù)收入比超過(guò)100%。

二、企業(yè)總體風(fēng)險(xiǎn)下降，個(gè)別企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。在傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式下，房地產(chǎn)全行業(yè)負(fù)債率超過(guò)80%，杠桿率超過(guò)300%。房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管下，2020年上市房企凈負(fù)債率同比下降21.7個(gè)百分點(diǎn)至70.1%，紅、橙、黃檔房企占比明顯下降;但資金嚴(yán)壓及銷售下滑已使信用違約房企增加。2021年1月-8月房企債券違約的數(shù)量和金額分別是2020年全年的2倍和1.8倍。到目前至少超過(guò)10家大型房企已經(jīng)或即將陷入爆雷困境，使得上下游企業(yè)及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)、投資主體、購(gòu)房家庭、地方政府都受到影響。

三、房地產(chǎn)貸款占比有所下降，房地產(chǎn)不良貸款增加。房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管政策實(shí)施，確實(shí)使得金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比2021年上半年較2019年最高的29%下降到27.5%。但是《中國(guó)金融不良資產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2021》顯示：2019年到2020年大型國(guó)有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)不良貸款比例從1.05%上升到1.41%。

四、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，個(gè)別城市降溫速度過(guò)快。課題組測(cè)算：全國(guó)城市房?jī)r(jià)收入比2019年平均1∶9.1。央行課題組測(cè)算：全國(guó)城鎮(zhèn)空置率2019年戶均擁有住房1.5套。但持續(xù)調(diào)控使市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)整體下降。一些城市和地區(qū)出現(xiàn)快速降溫，目前有20余個(gè)城市擔(dān)心降幅過(guò)大而實(shí)施“限跌令”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，全國(guó)70個(gè)大中城市的新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加到52個(gè);二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量占70個(gè)大中城市的九成。

總體來(lái)看，2020年10月至2021年10月，住房開(kāi)發(fā)投資與經(jīng)濟(jì)增速保持稍微領(lǐng)先、趨勢(shì)相同和較大幅度變動(dòng)。初步估算：商品住宅投資對(duì)實(shí)際GDP增長(zhǎng)率的直接拉動(dòng)點(diǎn)數(shù)為0.61;房地產(chǎn)業(yè)增加值對(duì)GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用為0.52。考慮到房地產(chǎn)業(yè)與建材、家具、金融等產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高，帶動(dòng)性強(qiáng)，房地產(chǎn)通過(guò)投資、消費(fèi)還直接或間接帶動(dòng)多個(gè)制造業(yè)部門和服務(wù)業(yè)部門的發(fā)展，其對(duì)支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和“六穩(wěn)六?！钡膶?shí)際貢獻(xiàn)可能還要更大。

2022：從整體降溫轉(zhuǎn)向分化回暖

第一，總體上，變中趨穩(wěn)，風(fēng)險(xiǎn)可控。 根據(jù)課題組的房?jī)r(jià)及投資預(yù)測(cè)模型，結(jié)合影響因素未來(lái)可能的變化綜合判斷：在沒(méi)有重大政策調(diào)整和意外事件沖擊的情況下，2022年的總體表現(xiàn)是變中趨穩(wěn)。

2022年商品住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率將在-3%到3%范圍內(nèi)，商品住房銷售面積增長(zhǎng)將在-1%到-5%范圍內(nèi)，商品住房投資增速預(yù)計(jì)將在2%到5%范圍內(nèi)。

中心城市和區(qū)域住房市場(chǎng)有快速回暖甚至局部過(guò)熱的可能，非中心城市和區(qū)域有持續(xù)降溫的可能。

住房市場(chǎng)雖存在一些不確定性，但整體降溫失速的概率較小。整體風(fēng)險(xiǎn)可控，局部風(fēng)險(xiǎn)有所釋放。

第二，時(shí)間上，先降后升，變中趨穩(wěn)。2021年四季度到2022年全年，全國(guó)總體的住房市場(chǎng)仍然存在季節(jié)性的波動(dòng)，但與許多年份的“春暖、夏熱、秋涼、冬冷”會(huì)有所不同，表現(xiàn)出“初冬、嚴(yán)冬、冬末、初春”。

從環(huán)比數(shù)據(jù)看，2021年四季度將企穩(wěn)，2022年一、二、三季度將逐步加快回升，四季度將有新變化。

從同比數(shù)據(jù)看，2021年四季度繼續(xù)降溫，2022年一季度降幅最大，預(yù)計(jì)2022年二、三季度降幅逐步減小，2022年四季度主要指標(biāo)轉(zhuǎn)正。

第三，空間上，從較多降溫，到局部升溫。2021年四季度到2022年全年，住房市場(chǎng)在空間上再加劇分化并表現(xiàn)出復(fù)雜和多樣性。

從各線城市看，人口持續(xù)流入、收入持續(xù)增長(zhǎng)的一、二線城市將保持較強(qiáng)韌性，預(yù)期在2022年二三季度有較大的回暖。人口持續(xù)流出、收入增長(zhǎng)放緩、住房存量多的三四線及以下城市可能面臨持續(xù)的下行。

人口持續(xù)流入、收入持續(xù)增長(zhǎng)的都市圈城市群的城市，尤其是粵港澳、長(zhǎng)三角可能將保持較強(qiáng)韌性，預(yù)期在2022年二三季度有較大的回暖。人口持續(xù)流出、收入增長(zhǎng)放緩的非都市圈、非城市群的城市可能面臨持續(xù)的下行。

第四，風(fēng)險(xiǎn)上，整體風(fēng)險(xiǎn)在下降，局部風(fēng)險(xiǎn)將釋放。2022年住房市場(chǎng)的整體風(fēng)險(xiǎn)將延續(xù)下降趨勢(shì)。包括居民住房杠桿率、企業(yè)負(fù)債率、銀行信貸集中度以及住房市場(chǎng)的價(jià)格和數(shù)量泡沫將有所下降，總體風(fēng)險(xiǎn)仍然可控。

2022年個(gè)別地區(qū)、個(gè)別主體的存量風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有所釋放。個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)陷入運(yùn)營(yíng)困境，風(fēng)險(xiǎn)向金融機(jī)構(gòu)、上下游企業(yè)、居住部門會(huì)有一些傳導(dǎo)，導(dǎo)致個(gè)別企業(yè)信用違約、項(xiàng)目停工、無(wú)法交房，也有導(dǎo)致個(gè)別市場(chǎng)主體預(yù)期過(guò)度調(diào)整，一些中小城市的住房市場(chǎng)將面臨持續(xù)降溫風(fēng)險(xiǎn)。

我們預(yù)判的依據(jù)是，短期市場(chǎng)主要決定于政策調(diào)整與預(yù)期變化。短期住房市場(chǎng)決定于一定外部環(huán)境的政策及調(diào)整與預(yù)期及變化，政策與預(yù)期有四種組合，2022年是政策邊際寬松和市場(chǎng)信心恢復(fù)的組合?？傮w上2022年，外部環(huán)境總體平穩(wěn)，宏觀政策也重點(diǎn)確保平穩(wěn)，各級(jí)政府部門將針對(duì)2021年的住房市場(chǎng)波動(dòng)及其趨勢(shì)，對(duì)政策做出邊際寬松的調(diào)整，市場(chǎng)主體有望增加市場(chǎng)信心和趨于理性決策，2022年的樓市變中趨穩(wěn)，大概率不會(huì)出現(xiàn)硬著陸。但是2022年外部環(huán)境變化、政策調(diào)整力度、市場(chǎng)信心恢復(fù)程度等不確定性，可能影響住房市場(chǎng)的平穩(wěn)。

一是外部環(huán)境總體穩(wěn)定，意外事件沖擊的可能性仍然存在。2022年住房市場(chǎng)的外部環(huán)境總體應(yīng)比較穩(wěn)定。尤其國(guó)內(nèi)環(huán)境將保持著和諧穩(wěn)定，疫情持續(xù)得到有效防控，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)雖然有下行壓力但走勢(shì)趨穩(wěn)，聚焦穩(wěn)的宏觀政策將走向適度寬松，這都為住房市場(chǎng)創(chuàng)造了較為穩(wěn)定的外部環(huán)境。

2022年住房市場(chǎng)外部環(huán)境也存在一些不穩(wěn)定因素。受境外疫情影響而疫情防控還會(huì)頻繁收放，投資和消費(fèi)增速不高，出口需求增速放緩，影響產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及居民創(chuàng)業(yè)、就業(yè)和收入增長(zhǎng)，又進(jìn)一步影響消費(fèi)需求和投資需求。尤其國(guó)際環(huán)境方面，2022年疫情走向仍不明朗，國(guó)際環(huán)境變化不可控性，疫情以來(lái)美國(guó)等采取的寬松宏觀政策也將有限退出，這些都在一定程度上為2022年住房市場(chǎng)塑造了緊縮和不穩(wěn)定的外部環(huán)境。

二是有充分的政策工具保穩(wěn)定，政策執(zhí)行存在過(guò)猶不及的可能性。有充分的政策工具保穩(wěn)定。預(yù)計(jì)未來(lái)一年，一些監(jiān)管和調(diào)控政策將進(jìn)行邊際微調(diào)，一些短缺的監(jiān)管和調(diào)控政策將繼續(xù)補(bǔ)齊，一些重要基礎(chǔ)制度或?qū)⒊雠_(tái)。首先，經(jīng)過(guò)多年的探索，尤其是2021年“矯枉過(guò)正”的“探底”操作，決策部門更加清楚監(jiān)管與調(diào)控政策的關(guān)鍵及其合理邊界，政策邊際微調(diào)有望使得土地和住房資金合理需求得到滿足，使得土地和住房市場(chǎng)將得到合理恢復(fù)。其次，一些對(duì)市場(chǎng)影響較大的基礎(chǔ)性制度將會(huì)審時(shí)度勢(shì)地推出。預(yù)計(jì)有助于支撐市場(chǎng)的政策包括人口和金融政策將會(huì)推出，而可能抑制市場(chǎng)的政策有可能延后或做好配套再推出。再次，針對(duì)一些城市出現(xiàn)的一些市場(chǎng)主體信用違約和一些城市的過(guò)速降溫，也有充分的行政、經(jīng)濟(jì)和法律工具予以有效控制和妥善化解。

政策執(zhí)行存在過(guò)度反應(yīng)的可能。由于市場(chǎng)化的利益機(jī)制還不完善，房地產(chǎn)調(diào)控的機(jī)制還沒(méi)有完全建立，房地產(chǎn)調(diào)控主要通過(guò)行政手段，一是行政監(jiān)管的鏈條較長(zhǎng)，同時(shí)存在層層加碼和逐級(jí)打折可能，政策落地效果反饋需要時(shí)間。二是行政操作簡(jiǎn)單和堅(jiān)硬，可能導(dǎo)致過(guò)猶不及或者一刀切。三是政出多個(gè)門，容易導(dǎo)致政策漏洞、政策抵消和政策疊加。2022年如果政策微調(diào)若有過(guò)猶不及，有可能影響市場(chǎng)穩(wěn)定。

三是市場(chǎng)行為趨向理性，市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)中有變。市場(chǎng)行為趨向理性。在“房住不炒”要求下，行政、土地、金融、財(cái)稅的監(jiān)管政策鏈條逐漸閉合，金融機(jī)構(gòu)、房企、炒房者和地方政府的非理性行為都正被有效約束，房地產(chǎn)市場(chǎng)已走在趨向理性發(fā)展的道路。在當(dāng)前總體向好和結(jié)構(gòu)分化的外部環(huán)境下，住房仍是市場(chǎng)主體消費(fèi)和投資者的優(yōu)先選擇的重要領(lǐng)域。長(zhǎng)期內(nèi)住房增量需求尤其是結(jié)構(gòu)性增量需求潛力數(shù)量可觀，支撐市場(chǎng)謹(jǐn)慎樂(lè)觀預(yù)期。穩(wěn)定的宏觀政策以及房地產(chǎn)政策邊際寬松，也將有助于市場(chǎng)恢復(fù)信心。

市場(chǎng)預(yù)期會(huì)有波動(dòng)。城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期、住房市場(chǎng)基本飽和、房住不炒的調(diào)控，以及一些城市房?jī)r(jià)過(guò)高和一些城市房子過(guò)多等都在消減樂(lè)觀預(yù)期。加上經(jīng)歷2021年三季度個(gè)別企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露和市場(chǎng)過(guò)速下滑的對(duì)預(yù)期的影響，市場(chǎng)信心和預(yù)期扭轉(zhuǎn)還需觀察。如果個(gè)別市場(chǎng)主體如開(kāi)發(fā)企業(yè)的違約和個(gè)別區(qū)域市場(chǎng)快速降溫不斷持續(xù)甚至擴(kuò)大。

四是市場(chǎng)周期處在短周期的下行階段，長(zhǎng)周期的平臺(tái)期有可能提前到來(lái)。觀察1998年以來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)：中國(guó)房地產(chǎn)存在三類短周期，多由房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和表現(xiàn)相互作用決定，其背后是政策與市場(chǎng)主體重復(fù)博弈的結(jié)果。觀察長(zhǎng)期住房發(fā)展走勢(shì)及其決定因素發(fā)現(xiàn)2022年可能越過(guò)拐點(diǎn)進(jìn)入平臺(tái)期。房地產(chǎn)三個(gè)周期和一個(gè)長(zhǎng)期趨勢(shì)疊加決定，2022年的住房市場(chǎng)：季度周期由冷變暖，年度周期從暖變冷，長(zhǎng)周期由暖變平。這決定未來(lái)一年住房市場(chǎng)不會(huì)大起大落。

（編輯：王延春）