空置房物業(yè)費糾紛判例實證研究

谷星夢，曹全來

（汕頭大學法學院，廣東 汕頭 515063）

引言

空置房是指業(yè)主獲得產(chǎn)權(quán)而未入住、辦理了入住手續(xù)未裝修使用或已使用后又無人入住的房屋[1]。對于空置房是否應(yīng)支付物業(yè)費存在不同乃至相左的觀點：支持者認為物業(yè)費是對公共區(qū)域服務(wù)的收費，物業(yè)服務(wù)人是為整個小區(qū)服務(wù)，即使沒有入住使用，物業(yè)服務(wù)公司也是針對整個物業(yè)項目提供同質(zhì)量的服務(wù)，單個房屋的空置并不會降低物業(yè)管理的成本，因此空置房業(yè)主應(yīng)全額支付物業(yè)費[2]；但亦有觀點認為，目前全國各地房屋空置率居高不下，在此背景下，空置房在減少設(shè)施耗損、垃圾處理和保障小區(qū)安寧等方面做出了切實貢獻，繼而會降低物業(yè)管理的支出和成本，因此空置房業(yè)主應(yīng)減付或免付物業(yè)費?，F(xiàn)實生活中，某些作為“強勢方”盲目追求利潤的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對服務(wù)內(nèi)容敷衍了事，多收費少服務(wù)，導致物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)糾紛案件呈不斷增加的趨勢，其中包括空置房物業(yè)費糾紛。直至2020 年5 月28 日《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）通過，物業(yè)服務(wù)合同才成為新增典型合同類型出現(xiàn)在合同編中，但就空置房情形下物業(yè)費相關(guān)問題依然未作具體規(guī)定，而各地方規(guī)范性文件的相應(yīng)規(guī)定又較不統(tǒng)一，無法為解決空置房物業(yè)費糾紛提供明確的依據(jù)。我國司法實踐中已有大量空置房糾紛案例，因現(xiàn)行法律制度的不完善、法律規(guī)定與地方規(guī)范性文件存在沖突和裁判者價值取向存在差異，導致同案不同判、裁判依據(jù)不統(tǒng)一和事實認定不統(tǒng)一的后果。該現(xiàn)象嚴重影響法律權(quán)威和司法公信力，同時增加了糾紛解決的不確定性?？罩梅课飿I(yè)費糾紛的司法環(huán)境亟需得到改善，相關(guān)法律制度也亟需得到完善。

一、空置房物業(yè)費糾紛司法裁判數(shù)據(jù)分析

因我國民事基本法中對空置房物業(yè)費標準無明文規(guī)定，市民生活中可通過當事人約定和參照相關(guān)規(guī)范性文件解決糾紛，而在司法實踐中，無統(tǒng)一規(guī)范的法律制度則會導致裁判依據(jù)和結(jié)果不一。從2015 年起，空置房物業(yè)費糾紛相關(guān)案例數(shù)量就一直居高不下，甚至有逐年遞增的趨勢。截止到2021 年4 月9 日，在北大法寶中輸入“空置”“物業(yè)費”“物業(yè)服務(wù)合同糾紛”三個關(guān)鍵詞，按照審結(jié)時間先后順序篩選出100 個空置房物業(yè)費糾紛判例，分析其裁判結(jié)果主要分為三類：全額支付、折扣支付和免付。

折扣支付的判決數(shù)量稍多于全額支付的判決，但總體上較為均衡，此外，判決結(jié)果為免付的案件只有1 例。具體而言，全額支付的判決有45例，占比45%，其裁判理由分為以下五類：第一，物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主先前簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中已明確約定空置房情形下應(yīng)全額支付物業(yè)費。第二，物業(yè)服務(wù)合同中未特別規(guī)定空置房情形的物業(yè)費支付標準，對該情形進行減收或免收屬于新要約，在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人未就此情形達成合意情況下，應(yīng)按合同原物業(yè)費標準履行。第三，物業(yè)服務(wù)是一個整體性范疇，是對整個小區(qū)綜合事務(wù)的全面管理，物業(yè)服務(wù)人的支出不會因為房屋空置而減少。第四，空置房業(yè)主要求減收或免收物業(yè)費無法律依據(jù)。第五，在具體操作層面上，空置房業(yè)主未遵循合同約定或相關(guān)法律規(guī)定提出空置房書面申請并辦理相關(guān)手續(xù)；判決折扣支付的有54 例，占比54%，其裁判理由分為以下四類：第一，物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主先前簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中已明確約定空置房情形下折扣支付物業(yè)費。第二，原物業(yè)服務(wù)合同未約定空置房情形的物業(yè)費支付標準，但空置房業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人經(jīng)協(xié)商就該情形達成折扣支付合意。第三，空置房客觀上減少了物業(yè)服務(wù)人物業(yè)服務(wù)的付出，法院根據(jù)公平原則對空置房物業(yè)費酌定減收。第四，根據(jù)當?shù)匾?guī)范性文件的相關(guān)規(guī)定折扣支付空置房物業(yè)費；最后，判決免付的有1 例，占比1%，其裁判理由為物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主于物業(yè)服務(wù)合同中約定了空置房情形下免付物業(yè)費①參見山東省菏澤市中級人民法院（2021）魯17 民終597 號民事判決書。。

在空置房物業(yè)費糾紛案件中，對判決結(jié)果起決定性作用的主要有兩個因素，即雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中對空置房物業(yè)費是否有明確約定，以及當?shù)氐胤叫苑ㄒ?guī)、行政規(guī)章和政府部門規(guī)范性文件等地方規(guī)范性文件對空置房物業(yè)費支付標準是否有明確規(guī)定。法官對類似案件的裁判邏輯如圖1 所示，根據(jù)四類不同情形做出根據(jù)合同約定、相關(guān)法律規(guī)定、公平原則減收及全額支付物業(yè)費四種判決。情形一，當簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已對空置房情形做出明確約定且地方存在相關(guān)規(guī)定時，法院幾乎都選擇根據(jù)地方相關(guān)規(guī)定對物業(yè)費標準進行確認，只有1 例依照合同約定判決②參見湖北省襄陽市中級人民法院（2020）鄂06 民終2805 號民事判決書。。值得一提的是，有2 例判決中法院也表明地方政府部門制定的行政規(guī)范文件僅具有指導性，沒有法律強制力，不影響合同效力③參見江蘇省啟東市人民法院（2020）蘇0681 民初6885 號民事判決書、安徽省蕪湖市中級人民法院（2020）皖02 民終2742 號民事判決書。。情形二，當簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已就空置房情形做出明確約定而地方不存在相關(guān)規(guī)定時，法院無一例外根據(jù)合同的約定認定物業(yè)費支付標準。情形三，當簽訂的物業(yè)服務(wù)合同未就空置房情形做出明確約定而地方存在相關(guān)規(guī)定時，法院可能根據(jù)相關(guān)規(guī)定的標準判決，也可能根據(jù)公平原則酌定減收空置房物業(yè)費。情形四，當簽訂的物業(yè)服務(wù)合同未就空置房情形做出明確約定且地方不存在相關(guān)規(guī)定時，法院可能判決全額支付空置房物業(yè)費，也可能根據(jù)公平原則對其酌定減收。因此，除情形二裁判結(jié)果無爭議外，其他三種情形下即使基于同一法律事實也都存在不同裁判路徑，同案不同判現(xiàn)象較為嚴重。

圖1 空置房物業(yè)費糾紛裁判邏輯

二、空置房物業(yè)費司法實踐存在的問題及其成因

（一）存在的問題

1.同案不同判。司法實踐中對于空置房物業(yè)費糾紛往往出現(xiàn)同案不同判現(xiàn)象，甚至對于發(fā)生在同一地區(qū)、適用同一地方規(guī)范性文件及當事人事前達到相同合意的背景下，也存在判決結(jié)果不一的情況。如“會理縣同誠物業(yè)管理有限公司與劉國祥、吳佳績物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”與“成都嘉誠新悅物業(yè)管理集團有限公司南充分公司與唐嵐物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”①參見四川省會理縣人民法院（2020）川3425 民初2431 號民事判決書、四川省南充市順慶區(qū)人民法院（2020）川1302民初4584 號民事判決書。，兩案均發(fā)生于四川省，當事人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對空置房情形下的物業(yè)費收費標準均沒有作特別約定，且當?shù)貨]有相關(guān)規(guī)范性文件可參考。在此前提下，對于前者，法院認為物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照合同約定及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，空置房業(yè)主不能僅以未享受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由抗辯，判決其全額支付物業(yè)費；而對于后者，法院認為空置房業(yè)主并未享受到合同約定的全部物業(yè)服務(wù)，因此酌定其按照物業(yè)費標準的90%支付。又如，“王蕾與綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司濟南分公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”和“中海物業(yè)管理有限公司濟南分公司等物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”②參見山東省濟南市中級人民法院（2020）魯01 民終9580 號民事判決書、山東省濟南市中級人民法院（2020）魯01 民終6817 號民事判決書。，兩案均發(fā)生于山東省濟南市，當事人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對空置房情形下的物業(yè)費收費標準均已作特別約定，同時當?shù)叵嚓P(guān)地方行政規(guī)章和規(guī)范性文件也對該情形作出了具體規(guī)定。在此前提下，對于前者，法院根據(jù)當事人雙方簽訂的合同內(nèi)容，判決空置房業(yè)主按70%的比例支付物業(yè)費；而對于后者，法院參照了地方規(guī)范性文件的規(guī)定判決空置房業(yè)主按60%的比例支付物業(yè)費。

2.裁判依據(jù)不統(tǒng)一。目前，法院對于空置房物業(yè)費糾紛的裁判依據(jù)較不統(tǒng)一，主要分為三種裁判路徑。第一，有的法院更尊重當事人的合意，即認可事前簽訂的物業(yè)服務(wù)合同效力。相關(guān)法律條文有《物業(yè)管理條例》第四十一條第一款③《物業(yè)管理條例》第四十一條第一款：業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。，規(guī)定業(yè)主應(yīng)當根據(jù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用。另外，基于民法時間效力的規(guī)定，對于發(fā)生在《民法典》施行后的法律事實，法院依據(jù)《民法典》第九百三十九條、九百四十四條第一款④《民法典》第九百三十九條：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。第九百四十四條第一款：業(yè)主應(yīng)當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。，判決物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力，空置房業(yè)主也應(yīng)按照合同約定支付物業(yè)費。對于發(fā)生在《民法典》施行前的法律事實，適用原民事單行法，即《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零九條和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條①《中華人民共和國合同法》第六十條：當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。當事人應(yīng)當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。第一百零七條：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。第一百零九條：當事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬?！蛾P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條：經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。，判決空置房業(yè)主應(yīng)當全面履行義務(wù)，包括支付服務(wù)費。第二，有的法院更傾向于適用當?shù)氐胤叫苑ㄒ?guī)、行政規(guī)章，甚至規(guī)范性文件的相關(guān)規(guī)定。如“張杏原、青島天泰愛家物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”②參見山東省青島市中級人民法院（2020）魯02 民終11572 號民事判決書。，即使雙方當事人已就物業(yè)費達成合意簽訂物業(yè)服務(wù)合同，法院依然依據(jù)地方行政規(guī)章《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的規(guī)定，判決空置房業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)費的60%支付。第三，有的法院基于公平原則的考量酌定減輕空置房業(yè)主物業(yè)費支付義務(wù)。如“美好幸福物業(yè)服務(wù)有限公司與王聰物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”③參見湖北省武漢市漢陽區(qū)人民法院（2020）鄂0105 民初4941 號民事判決書。，法院在適用地方性法規(guī)的基礎(chǔ)上，根據(jù)公平原則酌定空置房業(yè)主按照物業(yè)費的95%支付。

3.事實認定不統(tǒng)一?？罩梅课飿I(yè)費糾紛往往是由于空置房業(yè)主認為自己并未入住，其完全未享受或未完全享受到物業(yè)服務(wù)，因此不應(yīng)支付或不應(yīng)完全支付物業(yè)費。而物業(yè)服務(wù)人認為其基于合同的約定，提供了完整的服務(wù)，不因房屋空置而減少支出，因此空置房業(yè)主應(yīng)履行支付服務(wù)費的義務(wù)。對此類爭議，各法院都對物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)內(nèi)容及空置房對物業(yè)服務(wù)工作強度的影響進行了認定，進而衡量雙方的權(quán)利義務(wù)以期作出公平判決。但從現(xiàn)有判例來看，法院對該事實認定較不統(tǒng)一，如在“張紅、安徽偉星物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”④參見安徽省蕪湖市中級人民法院（2021）皖02 民終39 號民事判決書。中，法院認定空置房業(yè)主并未享受到合同約定的全部物業(yè)服務(wù)，且此情形會客觀減少物業(yè)服務(wù)人的付出。而在“湘潭鑫悅物業(yè)管理有限責任公司與程奎進物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”⑤參見湖南省湘潭市岳塘區(qū)人民法院（2020）湘0304 民初4025 號民事判決書。中，法院卻認定即使房屋空置，物業(yè)服務(wù)人也對整個小區(qū)進行了整體服務(wù)和全面管理，且無證據(jù)證明房屋空置會減少物業(yè)服務(wù)人的支出及支出的具體數(shù)額，因此空置房業(yè)主應(yīng)全額支付物業(yè)服務(wù)費。

司法實踐在處理空置房物業(yè)費糾紛中存在的問題將產(chǎn)生一系列不良影響，主要體現(xiàn)在下列四個方面。第一，增加糾紛解決的不確定性?，F(xiàn)代民法包含為現(xiàn)代市場經(jīng)濟活動提供行為規(guī)范的重要功能，民商事合同糾紛案件的審理為相關(guān)市場活動提供一般規(guī)則和行為規(guī)范，使各參加者在進行預(yù)測、計劃和冒險時有據(jù)可循，進而促進社會主義市場經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展[3]?？罩梅课飿I(yè)費糾紛中的同案不同判現(xiàn)象增加了糾紛解決的不確定性，不利于物業(yè)服務(wù)合同當事人對雙方行為進行預(yù)判，不利于社會的穩(wěn)定和市場經(jīng)濟的發(fā)展。第二，削弱法律權(quán)威性。不同位階的法律對合同效力的探討直接決定法院裁判的依據(jù)，當以行政規(guī)章及規(guī)范性文件的規(guī)定否定物業(yè)服務(wù)合同效力時，似有架空《民法典》第一百五十三條第一款之嫌，是屬下位法對上位法的僭越。而認定行政規(guī)章及規(guī)范性文件不具有法律強制力，不影響物業(yè)服務(wù)合同效力，則全然否定了各地方政府、部門及政府部門的“立法行為”，此做法也有拂法律權(quán)威。第三，影響司法公信力。司法公信力的樹立要求裁判過程和結(jié)果得到民眾的充分信賴、尊重和認同，需要裁判者妥善協(xié)調(diào)各方利益，維護社會的公平正義。但在處理空置房物業(yè)費糾紛中，法院對事實認定和裁判依據(jù)的不統(tǒng)一，導致差異裁判結(jié)果的產(chǎn)生，這將極大地挫傷民眾對司法公正的樸素感情，進而降低司法公信力。第四，加劇業(yè)主弱勢地位。業(yè)主在與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，因其信息匱乏和非專業(yè)性等多種不利因素致其成為“弱勢方”。法無明文規(guī)定空置房情形的物業(yè)費支付標準時，司法實踐中一味簡單依據(jù)合同判決將進一步減少業(yè)主的權(quán)利救濟途徑，縮小本處于弱勢地位的業(yè)主在抗辯中的話語權(quán)。

（二）同案不同判的成因

1.現(xiàn)行法律制度的不足?！睹穹ǖ洹敷w系完備、調(diào)整范圍全面，有“市民社會大憲章”的美譽[4]，但觀其全部，與空置房物業(yè)費糾紛相關(guān)的部分無外乎合同編中對物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定。其中，對物業(yè)空置情形下的物業(yè)費支付標準僅規(guī)定業(yè)主不得以未接受或無需接受物業(yè)服務(wù)而不支付物業(yè)費，但對于其前提“物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)”的認定標準如何，以及未接受或無須接受物業(yè)服務(wù)對服務(wù)收支是否產(chǎn)生實質(zhì)性影響，以及此情形下具體支付多少物業(yè)費還需進一步明確。

再論地方規(guī)范性文件。在北大法意數(shù)據(jù)庫中搜索關(guān)鍵詞“空置”和“物業(yè)費”導引出923 個結(jié)果。通過一一查閱，排除同一地方重復文件和無關(guān)文件，篩查出共計54 部與空置房物業(yè)費繳納相關(guān)的規(guī)范性文件，其中包括地方性法規(guī)、行政規(guī)章、政府部門規(guī)范性文件及行業(yè)標準規(guī)范。經(jīng)統(tǒng)計，各規(guī)范性文件對空置房物業(yè)費支付標準不一，其中規(guī)定減收的數(shù)量最多，共31 部，占比57.4%，規(guī)定全額支付和明確應(yīng)另行約定的分別為18 部和5 部。同時，各規(guī)范性文件對于空置階段、空置認定期間和繳費比例三方面有較大出入。對于空置階段，有的規(guī)范性文件僅對交付后未裝修或入住的房屋給予優(yōu)惠，而有的則涵蓋了包括入住后不使用的空置情況。對于空置認定期間的規(guī)定，短至一個月，長達兩年，各地方規(guī)范性文件對認定物業(yè)為空置的時長門檻要求不一。對于繳費比例的規(guī)定，低至20%，高達90%，各地方規(guī)范性文件對空置房物業(yè)費支付折扣不一。以上三方面的不統(tǒng)一導致規(guī)范的沖突，亟需遵循合理標準統(tǒng)一相關(guān)規(guī)定。

2.法律與地方規(guī)范性文件的沖突。根據(jù)《民法典》第九百四十四條的規(guī)定，當物業(yè)服務(wù)人已按照約定或規(guī)定提供服務(wù)的，即使是空置房業(yè)主，也不能以未接受或無需接受物業(yè)服務(wù)為理由拒絕支付物業(yè)費。而觀各地規(guī)范性文件，卻大有規(guī)定折扣支付之類，此為規(guī)范性文件體系的不統(tǒng)一。司法實踐中，對于空置房物業(yè)費支付問題，往往存在物業(yè)服務(wù)合同約定與地方規(guī)范性文件規(guī)定不一致的情形，此處涉及地方規(guī)范性文件對合同效力的影響?！睹穹ǖ洹返谝话偎氖龡l規(guī)定了民事行為有效的條件①《民法典》第一百四十三條：具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。，結(jié)合第一百五十三條第一款及最高人民法院《關(guān)于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第十五條②《民法典》第一百五十三條第一款：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強制性規(guī)定不導致該民事法律行為無效的除外。最高人民法院《關(guān)于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第十五條：正確理解、識別和適用合同法第五十二條第（五）項中的“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，關(guān)系到民商事合同的效力維護以及市場交易的安全和穩(wěn)定。人民法院應(yīng)當注意根據(jù)《合同法解釋（二）》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強制規(guī)定和管理性強制規(guī)定。違反效力性強制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當認定合同無效；違反管理性強制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當根據(jù)具體情形認定其效力。，影響合同效力的法律及法規(guī)僅限制在效力性強制性規(guī)定范圍內(nèi)，而對于強制性規(guī)定的效力性與管理性的區(qū)分目前并無統(tǒng)一明確的標準。同時，對于效力在法律、法規(guī)之下的行政規(guī)章及規(guī)范性文件，并無法律明文規(guī)定其為否定合同效力的依據(jù)[5]。因此，地方性法規(guī)、行政規(guī)章、政府部門規(guī)范性文件等地方規(guī)范性文件與法律規(guī)定存在沖突時，其是否可否定物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)條款效力并直接作為裁判依據(jù)，各法院對此判定仍存在較大分歧。

3.裁判者價值取向的差異。司法實踐中，在案件沒有明確法律依據(jù)和對事實認定較為困難時，法官往往會進行利益衡量，該利益衡量主要立足于法官的價值取向。裁判者在依據(jù)法律規(guī)定作出裁判之前，心中已經(jīng)根據(jù)人情事理作出了實質(zhì)判斷[6]。對于空置房物業(yè)費糾紛，裁判者呈現(xiàn)出對業(yè)主權(quán)益與物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營發(fā)展兩者權(quán)衡的不同傾向。當法官更傾向于保護業(yè)主權(quán)益時，其在事實認定中往往認為空置房會減輕物業(yè)服務(wù)人的工作強度，從而當物業(yè)服務(wù)合同中未對空置房物業(yè)費情形作出特別約定，無論當?shù)赜袩o相關(guān)規(guī)定，法官均依據(jù)公平原則判決空置房業(yè)主酌定折扣支付物業(yè)費。而當法官更傾向于保護物業(yè)服務(wù)人的經(jīng)營發(fā)展時，其在事實認定中往往認為空置房不會影響物業(yè)服務(wù)人的工作強度和服務(wù)成本，從而當物業(yè)服務(wù)合同和當?shù)匾?guī)范性文件中均無對空置房物業(yè)費支付標準的規(guī)定時，法官判決空置房業(yè)主全額支付物業(yè)費。

三、完善空置房物業(yè)費糾紛解決的對策建議

（一）立法完善

《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第二條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)費是基于物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)內(nèi)容所支付的費用①《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第二條：本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。，在《物業(yè)管理條例》第二條及《民法典》第九百三十七條第一款也對此服務(wù)內(nèi)容有一致的規(guī)定②《物業(yè)管理條例》第二條：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動?！睹穹ǖ洹返诰虐偃邨l第一款：物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。。因此，探究空置房物業(yè)費是否可以以及是否應(yīng)當減付，需要探究物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)內(nèi)容及成本是否因房屋空置有所限縮。《民法典》第九百四十二條規(guī)定物業(yè)服務(wù)人應(yīng)按照物業(yè)的使用性質(zhì)提供物業(yè)服務(wù)，并進而羅列物業(yè)服務(wù)具體內(nèi)容?；诖朔l，物業(yè)服務(wù)的服務(wù)內(nèi)容可分為對物的管理和對人的管理。其中，對物的管理包括維修養(yǎng)護、環(huán)境管理和經(jīng)營管理；對人的管理包括秩序維護、安全保護和制止違法行為并協(xié)助處理[7]。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國一線城市、三線城市住房空置率分別為16.8%和21.8%，二線城市住房空置率最高，達到22.2%③數(shù)據(jù)來源于《2017 中國城鎮(zhèn)住房空置分析》報告，https://chfs.swufe.edu.cn/thinktank/resultsreport.html?id=1664，訪問時間：2021 年2 月10 日。，表明空置現(xiàn)象并非對應(yīng)無足輕重的一兩處物業(yè)，而是占據(jù)一個較大比例。

結(jié)合以上數(shù)據(jù)與《普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標準（試行）》《物業(yè)管理委托合同示范文本》的相關(guān)內(nèi)容，房屋空置至少在以下四項服務(wù)中影響物業(yè)服務(wù)人的工作強度與成本。第一，在維修養(yǎng)護方面，要求物業(yè)服務(wù)人根據(jù)實際情況對電梯、共用器材、上下水管道、共用照明、道路等共用設(shè)施設(shè)備和場地進行日常養(yǎng)護和檢修。當房屋空置人流量減少時，以上維修養(yǎng)護對象運行使用次數(shù)下降，磨損和折舊程度減小，進而降低物業(yè)服務(wù)人的養(yǎng)護和檢修頻次，減少相關(guān)工作人員工作強度和維修資金支出。第二，在環(huán)境管理方面，空置物業(yè)不產(chǎn)生污水及垃圾，這將明顯降低垃圾清運、排水排污管道疏通及化糞池清掏工作的強度。此外，小區(qū)人口也因房屋空置減少，從而降低道路、電梯、大廳、樓道等場所清掃工作的強度。第三，在秩序維護方面，房屋空置時進出小區(qū)的親朋好友和家政勞務(wù)等業(yè)主相關(guān)人員人數(shù)也會隨之下降，進而降低物業(yè)服務(wù)人在對小區(qū)進出車輛、非小區(qū)人員臨時出入等方面管理工作的強度。第四，在安全保護和制止違法行為并協(xié)助處理方面，由于房屋空置引起的小區(qū)常住人員和流動人員數(shù)量下降，違反治安、環(huán)保、消防等法規(guī)的行為隨之減少，火災(zāi)、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件發(fā)生的可能性也隨之下降，將直接減輕安保工作強度。立法是針對一般關(guān)系，制定適用某一類社會關(guān)系的規(guī)則，因此不應(yīng)將調(diào)整對象僅集中在某一戶業(yè)主身上，而應(yīng)放眼房屋空置的整體情況。結(jié)合以上分析，總體來看房屋空置確會減輕物業(yè)服務(wù)人的工作強度，同時基于《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十一條第三款對物業(yè)服務(wù)成本及支出構(gòu)成的描述①《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十一條第三款：物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6.辦公費用；7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。，工作強度的減輕將直接減少管理服務(wù)人員的工資、共用部位和設(shè)施的維護費用、物業(yè)管理區(qū)域清潔、養(yǎng)護和維護費用等方面的支出?！睹穹ǖ洹返诹鶙l規(guī)定的公平原則常用作合同關(guān)系中衡量雙方民事主體損益得失的標尺，在客觀層面評價民事活動是否公正合理，防止一方利用自身優(yōu)勢地位取得明顯不成比例的利益[8]。房屋空置減輕了物業(yè)服務(wù)人的工作強度，降低了物業(yè)服務(wù)的成本和支出，為達到平衡民事活動中各方當事人權(quán)利義務(wù)的目的，應(yīng)相應(yīng)地減輕空置房業(yè)主一方交納物業(yè)費的義務(wù)。

基于對《民法典》第一百五十三條的尊重，為確保法律規(guī)定對物業(yè)服務(wù)合同起到約束作用，應(yīng)在狹義法律及法規(guī)中對空置房物業(yè)費相關(guān)內(nèi)容進行規(guī)定。首先，在《民法典》合同編物業(yè)服務(wù)合同章中增加對空置房物業(yè)費價格限制條款，再由各地方根據(jù)本地房屋空置及物業(yè)管理的實際情況以地方性法規(guī)為載體規(guī)定具體折扣比例。如在空置率較高的三四線城市，折扣可因物業(yè)成本及支出較低而適當增大，而在超一線城市，為避免房產(chǎn)資源浪費和抑制投資投機行為，可適當減小折扣比例。具體規(guī)范設(shè)計上，應(yīng)明確三方面內(nèi)容。第一，對于享受物業(yè)費折扣優(yōu)惠的空置房情形應(yīng)包含交房后的各個階段。交付后未裝修或未入住的空置房與入住后不使用的空置房，其對物業(yè)服務(wù)人服務(wù)內(nèi)容及支出的影響并無差別，無需將其割裂開來單獨規(guī)定。對交付后所有階段的空置房作統(tǒng)一規(guī)定有利于實現(xiàn)立法目的與規(guī)范內(nèi)容的協(xié)調(diào)，使法條更為精煉簡潔，體系更為統(tǒng)一。第二，在法律中規(guī)定空置房物業(yè)費應(yīng)適當減付的前提下，各地方性法規(guī)的相關(guān)規(guī)定應(yīng)兼顧業(yè)主合法權(quán)益的保障和物業(yè)服務(wù)人的經(jīng)營發(fā)展。物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)內(nèi)容是面向所有物業(yè)區(qū)域的一個整體，合同中關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標準的約定決定了其一定的經(jīng)營成本。因此，為保障市場經(jīng)濟的活力與健康發(fā)展，維持物業(yè)服務(wù)行業(yè)的經(jīng)營穩(wěn)定，空置房物業(yè)費的減收幅度也不宜過大，建議采現(xiàn)有規(guī)范性文件中適用頻次最高的70%左右為宜。第三，統(tǒng)一空置房認定時間起算點。為保障物業(yè)服務(wù)人工作效率，避免短期空置房業(yè)主頻繁申請無故增加物業(yè)服務(wù)人工作量，對空置房認定時間起算點不宜規(guī)定過短。同時考慮到存在為享受減收優(yōu)惠，故意拖長房屋空置期間至起算點的情形，也不宜將空置房認定時間起算點規(guī)定過長導致浪費房產(chǎn)資源的后果。結(jié)合現(xiàn)行有效的規(guī)范性文件，選取最普遍適用的六個月為房屋空置認定時間起算點最為合適。當房屋空置六個月以上，經(jīng)業(yè)主向物業(yè)服務(wù)人提出書面申請，物業(yè)服務(wù)人通過核查水、電、氣等方式予以確認后，空置房業(yè)主可減少支付物業(yè)費。

（二）司法完善

首先，法院應(yīng)厘清裁判邏輯。解決空置房物業(yè)費糾紛時，法院應(yīng)審查當事人雙方事前是否就該爭議達成合意以及該合意合同的有效性[9]。當業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已就空置房物業(yè)費進行了相關(guān)約定，且該約定不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定及公序良俗，法院應(yīng)依據(jù)該合同約定內(nèi)容判決。當物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主并未于物業(yè)服務(wù)合同中就空置房情形作出特別約定，或特別約定的內(nèi)容違反法律、地方性法規(guī)的相應(yīng)規(guī)定時，法院應(yīng)認定該法律及地方性法規(guī)的相關(guān)規(guī)定為效力性強制性規(guī)定，即欲使民事行為有效必須遵守的條款。當合同約定有違效力性強制性規(guī)定時，應(yīng)認定該條款無效，視為對此情形未作約定，法院依據(jù)法律、地方性法規(guī)的相關(guān)規(guī)定判決。

其次，法院干預(yù)公民自由意志需合理。意思自治原則在合同法上稱為合同自由原則，充分的個人意思自由可激發(fā)自由競爭，進而高度有效地調(diào)整經(jīng)濟活動，創(chuàng)造更大的利益，故法院應(yīng)充分尊重當事人的自由意志。但在民法講究效率優(yōu)先的基礎(chǔ)上，也要同時兼顧公平。下列兩種情形，法院可適度干預(yù)公民自由意志。第一，物業(yè)服務(wù)合同中未對空置房情形作特別約定，當?shù)匾矡o相關(guān)地方性法規(guī)時，如依照合同約定的一般標準全額支付顯然有失公平，此時法院可按該合同約定的一般標準酌定減付。第二，空置房業(yè)主未完整辦理操作手續(xù)而不滿足享受折扣條件時，如依照合同判決全額支付物業(yè)費顯然不能實現(xiàn)約定相應(yīng)條款保障業(yè)主權(quán)益的目的，也不能達到裁判為作出公正合理判決的目的，此時法院可結(jié)合業(yè)主實際未入住的情況和過錯程度，在全額支付和約定折扣之間判決。因此，在顯失公平和違背合同與裁判目的時，法院可對公民自由意志進行合理干預(yù)，酌定調(diào)整合同內(nèi)容以維護社會的公平正義和公序良俗[10]。

最后，法院應(yīng)正確行使自由裁量權(quán)。不得拒絕審判原則要求當形式上機械的三段論無法指引其作出判決時，法官也要通過權(quán)衡利弊來解決糾紛，而在此過程中就要把握嚴格規(guī)則主義與絕對自由裁量主義的平衡，不能因過度行使自由裁量權(quán)而損害法律的權(quán)威性與確定性。對于空置房物業(yè)費糾紛，法官的自由裁量權(quán)主要體現(xiàn)在對法律、法規(guī)規(guī)定及合同約定不明時，對物業(yè)費支付標準的認定，應(yīng)從四個方面保障自由裁量權(quán)的正確行使。第一，注重程序正義。要求法官在自由裁量前做到對合意內(nèi)容、空置情況等事實和證據(jù)的審查認定，不可為追求實質(zhì)正義而放棄程序正義盲目判決。第二，保證審判獨立。法官在審判過程中應(yīng)始終保持客觀公正，不受上級指示干涉，不被輿論媒體左右。第三，重視借鑒判例。遇到類似案例，法官應(yīng)對其進行比較分析，為避免同案不同判影響司法公信力，應(yīng)在遵循先例的基礎(chǔ)上針對案件不同之處自由裁量。第四，提高職業(yè)素質(zhì)。職業(yè)素質(zhì)的提升不僅要求法官掌握全面的法學專業(yè)知識和具備嚴密的邏輯推理能力，還要具有較高的道德素質(zhì)和對公平正義的信仰，以高水平職業(yè)素質(zhì)孵化高水準公正判決。

結(jié)語

市民社會中以居住為核心的民事行為與公民的生活息息相關(guān)，如果空置房物業(yè)費糾紛不能有效解決，必然影響到業(yè)主正常生活起居，也必然影響到物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，進而影響房屋的功能價值實現(xiàn)與社會的穩(wěn)定[11]。法院處理該類糾紛時，應(yīng)有可依據(jù)的統(tǒng)一法律規(guī)范，切實做到厘清裁判邏輯，避免隨意干預(yù)公民自由意志和濫用自由裁量權(quán)，以更完善的立法和司法引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，維護法律權(quán)威和司法公信力，保障業(yè)主的合法權(quán)益與公民的信賴利益，促進人民群眾美好幸福生活的實現(xiàn)。