淺談房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制措施

【摘要】項目開發(fā)運作的控制體系：成本控制、進(jìn)度控制和質(zhì)量控制，成本控制是其中的一個子系統(tǒng)。本文從成本控制的背景、內(nèi)容及要點著手，簡單論述成本控制的過程。同時從制度建設(shè)、技術(shù)運用角度，淺略闡述了其對成本控制的作用。

【關(guān)鍵詞】成本控制;內(nèi)容構(gòu)成;控制要點;經(jīng)濟(jì)技術(shù)

1、項目開發(fā)成本控制的背景

房地產(chǎn)項目開發(fā)是一個復(fù)雜的大系統(tǒng)，它的目標(biāo)控制體系為成本控制、進(jìn)度控制和質(zhì)量控制。成本控制只是其中的一個子系統(tǒng)。

一般“總開發(fā)成本最小”是項目開發(fā)成本控制的總目標(biāo)。但當(dāng)項目整體訴求為“項目開發(fā)收益最大化”時，就需要項目總成本的增加給予支撐;當(dāng)項目開發(fā)的進(jìn)度或質(zhì)量為主導(dǎo)，需要用“金錢”換“時間”，增投入保質(zhì)量時，也需要增加投入給予支持。因此，高效的“性能價格比”也是成本控制的總目標(biāo)。

另外項目開發(fā)成本控制的工作模式是“減法法則”。但考慮到項目實際情況，成本控制的工作模式將不再局限于“減量控制”，還是“增量控制”，因為當(dāng)邊際收益大于邊際支出時，增加投入是符合理性和經(jīng)濟(jì)原則的。

2、項目開發(fā)成本控制的內(nèi)容構(gòu)成及控制要點

房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本由土地獲取成本（包括地價款、土地拆遷補(bǔ)償安置費用、咨詢費等）、項目前期成本（咨詢費，勘察設(shè)計費等等）、建安工程成本和財務(wù)銷售成本（包括財務(wù)費用、銷售費用、稅費及其他）等構(gòu)成，每個成本均具有不同的份額比重和彈性壓縮空間，隨著項目開發(fā)進(jìn)程的深入而動態(tài)變化并漸次固化，成本控制工作的力度和著重點也隨之變化。

第一，土地獲取成本——成本構(gòu)成比重大，實踐經(jīng)驗需借鑒。土地作為一種資源，具有自然屬性和社會屬性。土地的自然屬性是指地形地貌、地質(zhì)地況等天然條件，社會屬性是指規(guī)劃要點、市政資源（水、電、煤、氣、熱、通訊等）和歷史人文景觀等條件。

項目開發(fā)的土地成本是指獲取開發(fā)建設(shè)用地的使用權(quán)，并使場地達(dá)到三通一平的建設(shè)條件所需要的各種費用，大致包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費和大市政費用等，這是土地的社會屬性對項目開發(fā)成本的影響，它的壓縮空間取決于土地出讓、轉(zhuǎn)讓市場的競爭情況。

土地的自然屬性對項目開發(fā)成本的影響是隱性的。如惡劣的地質(zhì)情況和地下障礙物對建設(shè)過程中地基處理費用的影響、建設(shè)用地幅度的大小和形狀對工程建安成本（土方挖運費用、工程臨建費用和技術(shù)措施費用等）的影響等。在土地開發(fā)階段，這部分成本通常在人們的視野之外，以隱蔽的形式固化下來，而在工程建設(shè)階段凸顯出來。對此，成本控制措施應(yīng)當(dāng)充分借鑒和利用以往的建設(shè)經(jīng)驗，結(jié)合技術(shù)方案對成本構(gòu)成的各種因素進(jìn)行排查和估算。

土地開發(fā)費用約占項目開發(fā)總成本的30%至40%，這部分成本的發(fā)生時間實際上是項目開發(fā)的目標(biāo)決策階段，因此在決策時應(yīng)當(dāng)充分考慮。一旦進(jìn)入項目執(zhí)行階段，這些成本在瞬間就已經(jīng)固化了，具有了相當(dāng)?shù)某杀緞傂裕苌僮儎印?/p>

第二，項目前期成本——成本構(gòu)成比重小，深入控制非常重要。項目前期成本主要由咨詢費用、勘察費用和設(shè)計費用等構(gòu)成，總量比例約占項目開發(fā)總成本的2%左右，權(quán)重不大，但卻是成本控制工作的絕對重點。在實際操作中，這不是費用實體消減重點，但由于咨詢及勘察設(shè)計的成果直接框定了未來產(chǎn)品的實體創(chuàng)設(shè)，并且這些框定將會固化相當(dāng)份額的成本。因此前期階段是成本控制的重點，對于控制建安成本來說是未雨綢繆的關(guān)鍵一環(huán)。

對房地產(chǎn)開發(fā)而言，一個完整的設(shè)計由規(guī)劃設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計組成，不同設(shè)計階段成本控制的著重點不盡相同。

規(guī)劃設(shè)計階段：這一階段主要是將各種規(guī)劃要點、控規(guī)要求落實到實處，為后續(xù)的設(shè)計工作搭建一個框架平臺。整個規(guī)劃設(shè)計包括平面設(shè)計和豎向設(shè)計，這一切均同工程建設(shè)成本息息相關(guān)。首先要協(xié)同考慮各種規(guī)劃指標(biāo)，如機(jī)動車、非機(jī)動車停車位的數(shù)目要同建筑面積、戶室分隔套數(shù)協(xié)同考慮。如泊車需要建造大面積的地下空間，則對工程建安成本有影響。其次著重做好平面規(guī)劃設(shè)計，在平面規(guī)劃中是否充分利用了周圍的各種市政資源，是否合理的利用和規(guī)避原有的地形地貌，而地質(zhì)地況的有利與否也直接影響工程建設(shè)成本。再者豎向規(guī)劃設(shè)計同樣重要，因為豎向設(shè)計直接關(guān)系到地基處理的成本，涉及到土方工程，降水工程等。由于規(guī)劃設(shè)計階段屬于項目開發(fā)的宏觀運作，此時的成本控制將影響建安成本的增減。

初步設(shè)計階段：這一階段包括方案設(shè)計和初步設(shè)計兩個設(shè)計進(jìn)程。在方案設(shè)計中，建筑物的結(jié)構(gòu)選型、套型分隔、形體系數(shù)、門窗面積等指標(biāo)均是成本控制要點。例如戶型設(shè)計，在同等面積的地塊上建造同等建筑面積的房屋，戶型套數(shù)多的建筑方案其造價肯定要高于戶型套數(shù)少的建筑方案，原因在于套數(shù)少的方案隔墻少，土建成本低，機(jī)電設(shè)備安裝費用少，建安成本低。在初步設(shè)計中，建筑結(jié)構(gòu)尺寸、材料設(shè)備選型、工序工藝方法都將相繼確定，是設(shè)計階段建安成本控制的關(guān)鍵時期，需要有多種方案進(jìn)行比較，反復(fù)論證各個技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，擇其優(yōu)者而施之。此時的成本控制工作雖不如規(guī)劃階段顯著，但也同樣重要。

施工圖設(shè)計階段：此階段，設(shè)計深度已經(jīng)滿足現(xiàn)場施工的需要，成本控制的主要對象將放在更加細(xì)小的方面，需要關(guān)注于建筑物的每個細(xì)節(jié)。如電梯的負(fù)荷、房屋外窗的附框、外墻面層的做法（貼磚或涂料）、涂料施工工藝（平涂或彈涂）、水電管線的走向等，都關(guān)系到成本控制。

對設(shè)計的三個階段進(jìn)行有針對性的成本控制，將關(guān)口前移，則工程建安成本的彈性空間在設(shè)計階段就能夠得到充分的壓縮，后續(xù)工程建設(shè)中的成本壓力就會減少。

第三，建安工程成本——成本構(gòu)成比重大，材料設(shè)備費、經(jīng)濟(jì)洽商占主導(dǎo)，可壓縮彈性小，過程控制是關(guān)鍵。完整的工程建設(shè)包括樓本體的建筑安裝工程和樓外的各種市政配套工程、園林景觀及道路工程等，占項目開發(fā)總成本的比重通常在40%至50%之間。其中，樓本體的建筑安裝工程包括土建工程、室內(nèi)電氣工程、室內(nèi)給排水工程、室內(nèi)采暖工程、消防人防等專業(yè)安裝工程。樓外市政配套工程主要是指各類管線的接入工程，內(nèi)容包括燃?xì)夤芫€、電力管線、熱力管線、給排水管線、電信管線等工程。這部分成本構(gòu)成所占的比重雖大，但經(jīng)過設(shè)計階段全方位、有成效的控制后，絕大部分已經(jīng)固化，可壓縮空間非常小。但是項目開發(fā)過程中，不可避免的會出現(xiàn)洽商和變更，從而使成本增加或減少。因此控制洽商和變更的產(chǎn)生，核算和降低必要的洽商、變更項的成本，是建安過程中成本控制的關(guān)鍵。

第四，財務(wù)銷售等其他成本——需綜合考慮，統(tǒng)籌控制。在項目開發(fā)的成本構(gòu)成中，除上面涉及的土地成本、建安成本外，還有財務(wù)成本、營銷成本、各種稅費及建設(shè)方管理費等，每類成本均有不同的控制重點和差異。例如財務(wù)成本同企業(yè)的資本運營情況、項目開發(fā)銷售情況息息相關(guān)，而各種稅費則具有很大的成本剛性，是固定的比率，同項目開發(fā)運作的實際情況沒有直接的聯(lián)系。營銷成本與營銷手段、營銷方式、客戶群的選擇等關(guān)聯(lián)密切，因此，對于這些成本需要綜合考慮，統(tǒng)籌控制，方能取得滿意的效果。

3、項目開發(fā)成本控制的業(yè)務(wù)制度

完備合理行之有效的業(yè)務(wù)規(guī)章制度，是項目開發(fā)成本控制的一個有力手段。在項目開發(fā)過程中用成文的規(guī)章制度來指導(dǎo)和約束具體的開發(fā)行為，制度用一種程式的規(guī)定保證了必要支出的有效控制，從而實現(xiàn)成本控制。其中最具有代表性的制度是材料設(shè)備的招投標(biāo)管理制度和經(jīng)濟(jì)洽商的流轉(zhuǎn)制度。

以招投標(biāo)管理制度為例，建安成本是由材料設(shè)備費、人工費和管理費組成的，其中材料設(shè)備費大約占整個建安成本的50%～60%，而人工費和管理費都具有相對固定的定額標(biāo)準(zhǔn)和取費比率，其可壓縮減少的空間非常有限，絕大多數(shù)的材料設(shè)備則需要參照和執(zhí)行市場價格進(jìn)行采購，能否進(jìn)行有效的控制對整個的建安成本影響很大。

業(yè)務(wù)制度針對不同的成本采取了不同的控制措施。首先，對于大宗的建設(shè)項目采用市場招投標(biāo)的方式選擇施工總包單位，其人工費和管理費經(jīng)過競爭比選能夠得到合理支出。其次，對于價值大的批量材料設(shè)備，如電梯、門窗、潔具、采暖設(shè)備等，通常通過公開招投標(biāo)進(jìn)行采購。對于施工單位負(fù)責(zé)采購的主要建筑材料及設(shè)備，如鋼材、水泥（或商品混凝土）、防水保溫材料、配電箱柜、各種泵罐等，業(yè)務(wù)制度同樣建立了內(nèi)部審批制度，無論是何方指定產(chǎn)品或推薦的產(chǎn)品一定要經(jīng)過《材料設(shè)備內(nèi)部審批單》程序的確認(rèn)，除特殊產(chǎn)品外，均要貨比三家。再者，對于專業(yè)性強(qiáng)的專項工程也進(jìn)行公開招標(biāo)，如消防工程、防水工程、地基處理、弱電工程等，通過市場競爭獲得合格優(yōu)質(zhì)的施工隊伍，從而達(dá)到控制成本的目的。

在土建工程、機(jī)電設(shè)備安裝工程、裝飾裝修工程及園林綠化工程等的建設(shè)中，由于引入完全的市場競爭機(jī)制，材料設(shè)備的費用由事前確認(rèn)、事中控制、事后結(jié)算三步控制，成本支出得到有效控制。工程實踐證明，完善的規(guī)章制度和科學(xué)合理的業(yè)務(wù)流程，是有效的成本控制手段。

4、項目開發(fā)成本控制的經(jīng)濟(jì)技術(shù)

制度用一種程式的規(guī)定保證了必要支出的有效控制，但是哪筆錢應(yīng)當(dāng)支出，哪種錢不應(yīng)當(dāng)支出呢？這里面則包含了豐富的技術(shù)信息。

隨著我國房地產(chǎn)建設(shè)的不斷發(fā)展，工程技術(shù)水平也在提高。新工藝、新技術(shù)、新材料、新設(shè)備也廣泛的應(yīng)用在工程建設(shè)當(dāng)中。因此，在制定單位工程的實施方案時可以考慮采用新工藝新技術(shù)，如在地基處理、降水護(hù)坡、鋼結(jié)構(gòu)焊接、超高層施工技術(shù)等，對成本的控制有明顯的作用，既能提高施工質(zhì)量加快進(jìn)度，也會減少成本從而帶來經(jīng)濟(jì)效益。而新材料新設(shè)備的使用，會使得建筑物在節(jié)能保溫、采暖隔熱、提高設(shè)備能效、減少空間占用、延長使用周期等，取得明顯經(jīng)濟(jì)技術(shù)效果，既提高了建設(shè)項目的質(zhì)量聲譽(yù)，也能獲得顯著社會效益。

此外，“四新”的運用離不開工程技術(shù)人員，從技術(shù)管理的角度要明確風(fēng)險承擔(dān)機(jī)制，鼓勵技術(shù)鉆研行為，提高技術(shù)水平，大膽運用到實際中。從人力資源的角度要給予技術(shù)人員更多的成長空間，豐富他們的工作內(nèi)涵，形成獎勵激勵機(jī)制。實踐證明，技術(shù)資源對經(jīng)濟(jì)節(jié)約有直接的作用，技術(shù)的經(jīng)濟(jì)價值產(chǎn)生的不僅僅是成本的節(jié)約，還可以形成企業(yè)獨特的競爭能力。

結(jié)語：

總的來說，項目開發(fā)的成本控制是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它涉及到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理的方方面面，需要項目運作實體（包括項目公司和項目部）素質(zhì)的全面提升。

做好項目開發(fā)的業(yè)務(wù)流程規(guī)劃，科學(xué)合理的比選技術(shù)方案，科學(xué)論證經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理。根據(jù)具體情況制定科學(xué)合理的業(yè)務(wù)規(guī)章制度，并在項目開發(fā)過程中給予堅決的貫徹落實。充分發(fā)揮人力資源對成本控制的作用，成本控制工作的全過程需要充分利用各種資源，需要各類專業(yè)人才和管理人員的共同參與。成本控制的如何，關(guān)系到建設(shè)項目的成功與否。

作者簡介：

聶九龍（1964.09-），男，北京市，高級工程師，本科，研究方向：民用建筑結(jié)構(gòu)。