房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施

魏希

【摘要】近幾年，國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)諸多影響，降成本、去杠桿、去庫(kù)存、去產(chǎn)能等供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革活動(dòng)給房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造全新發(fā)展條件。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間，受到項(xiàng)目時(shí)間的影響，內(nèi)部存在諸多不可預(yù)估的問(wèn)題，而且房地產(chǎn)項(xiàng)目還存在不可重復(fù)性與一次性的建設(shè)特點(diǎn)，這給項(xiàng)目管理工作帶來(lái)許多難度較高的挑戰(zhàn)，實(shí)施經(jīng)濟(jì)管理時(shí)，需要應(yīng)對(duì)很多問(wèn)題。現(xiàn)就探討房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施經(jīng)濟(jì)管理時(shí)面對(duì)的主要問(wèn)題與解決對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)管理;問(wèn)題;措施

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理概述

1.1內(nèi)涵

經(jīng)濟(jì)管理即企業(yè)管理者對(duì)經(jīng)濟(jì)相關(guān)活動(dòng)實(shí)施管理的過(guò)程，包含企業(yè)發(fā)展計(jì)劃制定、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行、活動(dòng)過(guò)程監(jiān)督管理等內(nèi)容，通過(guò)這些管理措施的深化落實(shí)，可以使企業(yè)資金流動(dòng)變得更加細(xì)致和透明，在確保資金最大程度利用基礎(chǔ)上，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也能順利實(shí)施，并為企業(yè)創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益，相應(yīng)經(jīng)濟(jì)管理水平也會(huì)得到極大提升，并為企業(yè)下一步發(fā)展戰(zhàn)略的制定和實(shí)現(xiàn)健康持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

1.2意義

首先，提高工作效率。經(jīng)濟(jì)管理貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理全過(guò)程，并且可以對(duì)企業(yè)各部門開(kāi)展工作起到資源優(yōu)化配置作用，在增進(jìn)各部門溝通的同時(shí)，也能對(duì)部門職工進(jìn)行優(yōu)化組合，進(jìn)而提高工作效率和創(chuàng)造最大效益。其次，有效監(jiān)督管理經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理中，涉及的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有很多，針對(duì)不同類型的活動(dòng)，資金運(yùn)用也存在較大差異，加之各部門負(fù)責(zé)的內(nèi)容及環(huán)節(jié)存在差異，導(dǎo)致資金使用的科學(xué)性和合理性會(huì)受到嚴(yán)重影響，通過(guò)實(shí)施經(jīng)濟(jì)管理，能夠?qū)Ω黜?xiàng)資金的實(shí)際利用情況進(jìn)行監(jiān)督和控制，相應(yīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也能穩(wěn)步實(shí)施。最后，提高員工工作的積極性。經(jīng)濟(jì)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作體系，在工作開(kāi)展過(guò)程中能將員工與企業(yè)發(fā)展需求有效結(jié)合，并給予員工適當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間，以對(duì)自身工作有更加深入地思考，實(shí)際開(kāi)展工作積極性也會(huì)提高，并助力企業(yè)發(fā)展目標(biāo)更快、更好達(dá)成。

2、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理存在的問(wèn)題

2.1缺乏全面管理意識(shí)

當(dāng)前我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中缺乏管理意識(shí)，只盯住短期投入產(chǎn)出，過(guò)度追求經(jīng)濟(jì)利益，沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到全方位企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的重要性，企業(yè)的產(chǎn)品品質(zhì)、售后維修服務(wù)存在很大問(wèn)題。客戶投訴、法律糾紛不斷，造成企業(yè)信譽(yù)低、口碑差，企業(yè)不能做大更不能做強(qiáng)，不具備可持續(xù)發(fā)展能力。

2.2松散的管理方式

企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中沒(méi)有建立完善管理體系，管理松散。子企業(yè)較多的集團(tuán)公司針對(duì)不同業(yè)務(wù)、不同規(guī)模和不同成熟度的區(qū)域公司應(yīng)實(shí)行差異化管理，單純考核營(yíng)收和利潤(rùn)指標(biāo)這種松散的管理方式，常出現(xiàn)局部管理失控，漏洞越捅越大，嚴(yán)重的甚至可能殃及集團(tuán)整體戰(zhàn)略的實(shí)施?？绲貐^(qū)經(jīng)營(yíng)企業(yè)這種現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，部分子公司負(fù)責(zé)人或項(xiàng)目經(jīng)理工程專業(yè)能力強(qiáng)、全面管理能力弱，除產(chǎn)品質(zhì)量或工程工期之外，還時(shí)常暴露出腐敗問(wèn)題。工作人員自律性差，學(xué)習(xí)積極性不強(qiáng)，缺乏職業(yè)操守，是企業(yè)管理質(zhì)量差和效率低的直接原因。

2.3缺乏完善的管理制度

企業(yè)只有建立完善的管理制度并嚴(yán)格地執(zhí)行，才能規(guī)范運(yùn)作，有效提升生產(chǎn)效率，防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。部分新生企業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，管理沒(méi)跟上，內(nèi)控制度不完善，存在很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);有的制度只是擺設(shè)，一些管理手段停留在文件以及管理人員口頭上，缺乏全面、嚴(yán)格的落實(shí)，執(zhí)行效率低下。有的企業(yè)分配機(jī)制不科學(xué)，激勵(lì)獎(jiǎng)懲制度設(shè)計(jì)不合理，沒(méi)有充分調(diào)動(dòng)員工工作積極性，缺乏提升效率效益的內(nèi)在動(dòng)力。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效策略

3.1強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管

對(duì)于我國(guó)的政府相關(guān)部門來(lái)說(shuō)，必須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格情況保持高度的警惕，并盡可能的履行自身職責(zé)，對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，必須對(duì)開(kāi)發(fā)商的商品房預(yù)售資金進(jìn)行全面嚴(yán)格的監(jiān)管控制，首先，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)將自身的預(yù)售資金轉(zhuǎn)移到規(guī)定的賬戶之中并給與嚴(yán)格的看管，其次對(duì)于工程建設(shè)過(guò)程需要繳納的各類稅務(wù)等也應(yīng)該進(jìn)行一并處理，對(duì)于預(yù)售資金的撥發(fā)必須按照項(xiàng)目的運(yùn)行程度進(jìn)行，一些行政行為常常會(huì)違反相關(guān)規(guī)定，有關(guān)管理部門必須嚴(yán)格禁止，并制定相應(yīng)的懲罰措施。

3.2完善管理機(jī)制

首先，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理人員需要對(duì)于實(shí)踐工作中存在的問(wèn)題進(jìn)行歸納與總結(jié)，通過(guò)提高自己的工作能力和轉(zhuǎn)變工作理念的方式對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行解決，形成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作的新機(jī)制。其次，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理人員需要學(xué)習(xí)其它地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于制定出的新機(jī)制不斷進(jìn)行完善，全面提高管理工作的水平。最后，制定出科學(xué)化的管理目標(biāo)，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)構(gòu)的工作全面的進(jìn)步。比如：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)構(gòu)需要結(jié)合本地的實(shí)際情況，對(duì)于本地房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)情況進(jìn)行詳細(xì)的了解，以便制定出長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作規(guī)劃，更好的監(jiān)督與指導(dǎo)本地房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

3.3完善市場(chǎng)調(diào)查機(jī)制

通過(guò)對(duì)市場(chǎng)情況的調(diào)查能夠較好的把控現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)變化情況，并充分的加強(qiáng)市場(chǎng)投資，提高房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展速度。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度同樣加快，具體來(lái)說(shuō)，對(duì)于市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容首先需要確定投資的主體，再者，必須全面的分析我國(guó)現(xiàn)階段的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，并加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的投資。并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的聯(lián)合。再者，需要根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況對(duì)整體的投資結(jié)構(gòu)等進(jìn)行梳理，可以通過(guò)各類市場(chǎng)調(diào)研等確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性投資，加強(qiáng)房地產(chǎn)投資與市場(chǎng)需求兩方面的銜接與融合。

3.4樹(shù)立房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)

為了有效促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，在實(shí)際的管理中要不斷提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的意識(shí)。在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，管理人員要充分認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)管理的重要性，并且樹(shù)立正確的管理理念，加強(qiáng)宣傳力度。在了解其重要性的基礎(chǔ)上，還要做到以下兩點(diǎn)：（1）在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施前，要對(duì)其可行性進(jìn)行充分的考察和分析，相關(guān)部門需要審核報(bào)告，一致通過(guò)后才可以把其交由房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理，而且要把可行性報(bào)告里面涉及到的相關(guān)細(xì)節(jié)進(jìn)行一一的落實(shí)。（2）在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，管理人員還要樹(shù)立成本控制意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)成本的有效控制，進(jìn)而減少不必要的浪費(fèi)。在這一過(guò)程中，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目投資的金額進(jìn)行全面的估算，然后根據(jù)結(jié)果確定項(xiàng)目建設(shè)所需要的資金，最后再由項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的具體狀況和資金儲(chǔ)備等進(jìn)行確認(rèn)，這樣一來(lái)可以有效降低投資的風(fēng)險(xiǎn)。

3.5制定長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，并且涉及內(nèi)容也比較多，一旦某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò)，也會(huì)對(duì)最終經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)產(chǎn)生不良影響。為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展，要制定一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，并根據(jù)這一戰(zhàn)略目標(biāo)制定經(jīng)濟(jì)管理計(jì)劃，具體實(shí)施過(guò)程中也要考量整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)施方式及過(guò)程進(jìn)行確定，同時(shí)避免因眼前利益而盲目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)投入情況的出現(xiàn)。在政府政策方面，為使出臺(tái)政策與房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際相契合，就要在政策制定之前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展實(shí)際進(jìn)行了解和分析，而后制定相對(duì)應(yīng)的政策措施，以更好地滿足新時(shí)期房地產(chǎn)發(fā)展需要，相應(yīng)經(jīng)濟(jì)管理效果也會(huì)明顯提高。

結(jié)語(yǔ)：

隨著城鎮(zhèn)現(xiàn)代化水平的不斷提高，在推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)獲得蓬勃發(fā)展的同時(shí)，也帶來(lái)了復(fù)雜的內(nèi)部外環(huán)境，迫切需要房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理，以更好地防范經(jīng)濟(jì)、管理等風(fēng)險(xiǎn)，在促進(jìn)資金有效利用的基礎(chǔ)上，以提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久性發(fā)展。

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