商業(yè)銀行抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)與防范

郭騁

摘 要：貸款業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行的主要信貸業(yè)務(wù)之一，也是商業(yè)銀行收入的重要來源，而抵押貸款由于有抵押物作為擔(dān)保，與信用、保證貸款相比，能夠減少商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，為商業(yè)銀行收回貸款提供了最有效的保證。因此，商業(yè)銀行在對個(gè)人的貸款中，大都采用抵押貸款方式，但是風(fēng)險(xiǎn)低并不意味著沒有風(fēng)險(xiǎn)，因此本文從多個(gè)角度分析了抵押貸款辦理過程中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：抵押；風(fēng)險(xiǎn)；房產(chǎn)；汽車；防范

中圖分類號：F832 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2021）02（a）-065-03

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、生產(chǎn)經(jīng)營的擴(kuò)大、消費(fèi)的多元化，融資需求日益突現(xiàn)，貸款成為大多數(shù)人的選擇。為了防范風(fēng)險(xiǎn)、防止不良貸款的形成，抵押貸款由于其相對安全性，成為銀行的首選。商業(yè)銀行抵押貸款種類較多，現(xiàn)就房地產(chǎn)抵押貸款和個(gè)人汽車貸款辦理過程中的風(fēng)險(xiǎn)論述如下。

1 房地產(chǎn)抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1.1 受理與調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)

貸前調(diào)查環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)以下風(fēng)險(xiǎn)。

第一，對于借款人的實(shí)際經(jīng)營及收入情況調(diào)查不夠詳盡，導(dǎo)致準(zhǔn)入了部分收入不穩(wěn)定或收入較低的借款人，未把控好借款人的第一還款來源，為日后的按時(shí)還本付息留下隱患。

第二，對于抵押物的認(rèn)定價(jià)值與實(shí)際價(jià)值有較大偏差，房地產(chǎn)市場具有一定的波動性，在認(rèn)定抵押房產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，要綜合考慮近幾年房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的變化，以謹(jǐn)慎性的原則去評估房地產(chǎn)的價(jià)值，同時(shí)由于評估公司評估人員人為或公司的原因，會有一定的高估情況出現(xiàn)，不可過分依賴評估公司，應(yīng)綜合考慮評估公司、當(dāng)?shù)鼐C合的房地產(chǎn)水平，同時(shí)參考一些權(quán)威的房地產(chǎn)網(wǎng)站的房屋成交記錄來評估抵押物的價(jià)值。

1.2 貸款經(jīng)辦過程中的風(fēng)險(xiǎn)

1.2.1 借款人是否單身，是否有共同借款人

近年來，婚姻登記機(jī)關(guān)及相關(guān)部門不再開立單身證明，對于借款人是不是單身狀態(tài)、是否存在共同借款人的判斷比以前的難度更大。對于自稱為單身的借款人，最保險(xiǎn)的做法是讓借款人到公證處出具單身公證，但是由于公證涉及相關(guān)費(fèi)用，很多銀行十分謹(jǐn)慎，現(xiàn)在最普遍的做法是由借款人出具自書的單身聲明，如單身聲明不實(shí)，由出具人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

1.2.2 抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)確定

由于歷史原因及地區(qū)差異，有些婚姻期間的共同房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)證上只有夫妻一方的名字，這在不動產(chǎn)登記中心成立以前的老產(chǎn)權(quán)證（有地區(qū)差異）中十分常見，如果這種老產(chǎn)權(quán)證的持證人又經(jīng)過了多次婚姻，那么抵押房產(chǎn)究竟是個(gè)人單獨(dú)所有還是夫妻共有又或者是經(jīng)協(xié)議或判決歸子女所有？如果是夫妻共有又是在哪段婚姻關(guān)系中共有，判斷起來是非常有難度的。判斷失誤，則容易導(dǎo)致抵押權(quán)落空?？蛻艚?jīng)理在辦理過程中要認(rèn)真調(diào)查了解 （可以陪同抵押人到檔案館調(diào)取相關(guān)檔案或到法院調(diào)取相關(guān)的法律文書）婚姻情況以準(zhǔn)確確定產(chǎn)權(quán)，對于歷經(jīng)多次婚姻情況較為復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)或者經(jīng)協(xié)議或判決歸子女所有的抵押房產(chǎn)，建議抵押人重新辦理產(chǎn)權(quán)證。

1.2.3 計(jì)算抵押率時(shí)忽視土地出讓金

在房地產(chǎn)抵押貸款的辦理過程中，計(jì)算抵押率時(shí)，土地出讓金也是一個(gè)重要的必須考慮的因素。對于是土地類型為劃撥的商業(yè)用房，土地出讓金的金額是比較可觀的，有些土地面積超過房產(chǎn)面積的商業(yè)用房（比較少數(shù)，多見于只有一、二層的商用用房）一旦要通過拍賣抵押物來實(shí)現(xiàn)債權(quán)，僅補(bǔ)繳土地出讓金就是一筆龐大的支出，如果在計(jì)算抵押率時(shí)不予考慮土地出讓金，則抵押房產(chǎn)在處置時(shí)容易導(dǎo)致無法完全覆蓋債權(quán)。

1.2.4 抵押擔(dān)保告知書的簽訂

《物權(quán)法》第190條規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。對于存在租賃合同關(guān)系的抵押房產(chǎn)，均應(yīng)當(dāng)要求抵押人提供租賃合同，為了明確租賃的時(shí)間點(diǎn)及告之承租人抵押人的抵押情況，客戶經(jīng)理應(yīng)該盡職調(diào)查是否是真實(shí)的租賃關(guān)系，并且讓承租人簽訂抵押擔(dān)保告之書作為存檔。在告之書明確抵押事實(shí)，告之承租人租賃合同的修改、終止都要及時(shí)告之抵押權(quán)人，以防范債權(quán)要通過抵押房權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)因租賃關(guān)系影響抵押物的處置。

1.2.5 抵押登記流程中的風(fēng)險(xiǎn)

在相關(guān)部門進(jìn)行抵押登記時(shí)，為了防止虛假抵押登記，客戶經(jīng)理應(yīng)該到登記部門查詢抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況，查明抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況及是否查封等法律狀態(tài)，全程陪同抵押人辦理登記手續(xù)，并親自領(lǐng)取登記證書。

1.3 貸后管理風(fēng)險(xiǎn)

很多客戶經(jīng)理在貸款發(fā)放后，只要借款人按時(shí)還本付息就不再實(shí)地跟蹤調(diào)查借款人的生產(chǎn)經(jīng)營情況、家庭情況及收入情況，不再核查財(cái)務(wù)報(bào)表，等到利息逾期一兩個(gè)月或是本金逾期電話打不通后再想起找借款人時(shí)，借款人的經(jīng)營場所已經(jīng)倒閉，借款人也早已不知所蹤，客戶經(jīng)理錯(cuò)失了及時(shí)控制借款人資產(chǎn)的有利時(shí)機(jī)，增加了債權(quán)追索的難度。

1.4 資產(chǎn)處置中的風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)在各商業(yè)銀行對于不良資產(chǎn)的處置主要有以下幾種方法：訴訟追償、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換。其中資產(chǎn)重組和訴訟追償是常用方法，借新還舊更是資產(chǎn)重組時(shí)的經(jīng)常選擇，借新還舊辦理過程中面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)是抵押房產(chǎn)的查封狀態(tài)，這就要求客戶經(jīng)理在辦理借新還舊時(shí)要先行查詢抵押房產(chǎn)的法律狀態(tài)，如果該抵押房產(chǎn)涉及訴訟糾紛被查封，辦理借新還舊時(shí)則會面臨查封在前、抵押在后，導(dǎo)致抵押權(quán)的落空，在現(xiàn)在的實(shí)際操作中，最常用而且保險(xiǎn)的辦法就是在不解除第一次抵押的情況下辦理第二次抵押，不留時(shí)間缺口以保證抵押權(quán)的完整降低風(fēng)險(xiǎn)。

更多時(shí)候，不良資產(chǎn)是要通過訴訟追償?shù)模V訟追償從法律意義上來講是最合法、最規(guī)范的不良貸款處置方式。但實(shí)際上會面臨很多的阻礙，比如借款人、抵押人無法聯(lián)系，或者惡意缺席，導(dǎo)致通過公告送達(dá)相關(guān)法律文書，延長了訴訟時(shí)間，借款人抵押人以極端方式阻礙執(zhí)法，增加了執(zhí)法機(jī)關(guān)執(zhí)法的難度。

銀行方勝訴后，要在法侓規(guī)定的時(shí)效內(nèi)，向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，在抵押房產(chǎn)的實(shí)際執(zhí)行過程中，則會面臨以下風(fēng)險(xiǎn)。

第一，抵押房產(chǎn)由于貸款時(shí)間訴訟執(zhí)行時(shí)間耗時(shí)過長，加上房地產(chǎn)市場變化過快，抵押房產(chǎn)的價(jià)值發(fā)生了變化，已經(jīng)無法完全覆蓋債權(quán)。

第二，抵押房產(chǎn)在拍賣過程中由于房產(chǎn)質(zhì)量或者其他原因?qū)е铝髋?、變現(xiàn)難。

第三，拍賣時(shí)還余較長租賃時(shí)間的商業(yè)用房，由于買賣不破租賃，限制了部分購買人群，導(dǎo)致拍賣困難。

2 個(gè)人汽車貸款辦理中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

本文內(nèi)的個(gè)人汽車貸款，是指商業(yè)銀行向個(gè)人客戶發(fā)放的用于購買汽車的貸款（不包括二手汽車）。在個(gè)人汽車貸款管理上應(yīng)該堅(jiān)持“貸款擔(dān)保、專款專用、按期償還”的原則。由于汽車不是不動產(chǎn)，其不固定性導(dǎo)致其風(fēng)險(xiǎn)性和房地產(chǎn)抵押貸款也有不同。

（1）忽視借款人的第一還款來源，相對于房地產(chǎn)抵押貸款，個(gè)人汽車貸款應(yīng)該對于借款人的要求更高，借款人應(yīng)有穩(wěn)定的職業(yè)和合法的經(jīng)濟(jì)收入，或變現(xiàn)能力好的資產(chǎn)，資產(chǎn)負(fù)債比率應(yīng)控制在一定比例以內(nèi)，個(gè)人信用記錄良好，要通過房屋產(chǎn)權(quán)證、收入憑證、流水等分析借款人第一還款來源的真實(shí)性和充足性，根據(jù)借款人的居住地及周邊環(huán)境綜合判斷借款人的真實(shí)經(jīng)濟(jì)背景，貸款用于購買商用貨客運(yùn)車的，還須取得經(jīng)營許可證明，最大化地避免借款人出現(xiàn)無法還本付息的情況。

（2）沒有提供相應(yīng)的擔(dān)保，由于汽車貸款抵押物是動產(chǎn)的特殊性，為了更具抗風(fēng)險(xiǎn)性，辦理個(gè)人汽車貸款業(yè)務(wù)應(yīng)至少采取一種形式的擔(dān)保方式，現(xiàn)商業(yè)銀行普通采取的擔(dān)保方式分為以下三種：本車抵押+擔(dān)保公司擔(dān)保；本車抵押+汽車經(jīng)銷商擔(dān)保；本車抵押+掛靠運(yùn)輸公司擔(dān)保。

以上擔(dān)保公司、汽車經(jīng)銷商、掛靠運(yùn)輸公司應(yīng)具有合法的資質(zhì)和相應(yīng)的資金以及一定的市場占有率，具有工商行政管理部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照及年檢證明；具有汽車生產(chǎn)商出具的代理銷售汽車證明；具有專業(yè)的個(gè)人汽車貸款管理體系；熟悉汽車登記、抵押的相關(guān)流程；公司及公司高管人員無不良信用記錄；在經(jīng)辦的商業(yè)銀行留存一定比例的保證金以應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)抵押擔(dān)保，借款人以自有或第三人所有的房產(chǎn)作抵押，向商業(yè)銀行申請汽車貸款，按相關(guān)的房地產(chǎn)抵押貸款的相關(guān)流程及制度辦理。

（3）抵押車輛的票據(jù)價(jià)格與真實(shí)車價(jià)有較大的出入?，F(xiàn)在的車輛經(jīng)營市場，車輛品牌較多，各個(gè)品牌的車輛又有各大車系，車系之下則是各種高中低配置的車型，同一車型又有不同的生產(chǎn)年份，即使相同的車輛，由于經(jīng)營地域、經(jīng)營渠道、經(jīng)營公司的不同仍然有價(jià)差的存在，所以商業(yè)銀行的經(jīng)辦人員不應(yīng)該僅依賴于抵押車輛的增值發(fā)票去判斷車輛的實(shí)際價(jià)值，而應(yīng)該多了解學(xué)習(xí)汽車的相關(guān)知識，結(jié)合各大汽車銷售網(wǎng)店，咨詢各大汽車銷售公司，查詢查證汽車的實(shí)際情況，綜合地評估出車輛的實(shí)際價(jià)格，以實(shí)際價(jià)格為基礎(chǔ)確定正確的抵押率。

（4）沒有查證車輛買賣行為及相關(guān)票證的真實(shí)性。有些汽車經(jīng)銷商及掛靠商，為了化解一時(shí)的資金缺口，出于融資需要，將自己未售出庫存的車輛通過偽造、購買虛假權(quán)證、虛假票據(jù)等方式包裝成已出售車輛，再找一個(gè)符合條件的借款人到商業(yè)銀行申請汽車貸款。這就要求商業(yè)銀行的經(jīng)辦人員要通過車管、稅務(wù)等部門及各官方網(wǎng)站去查詢、查證票證和權(quán)證的真實(shí)性和唯一性。

（5）要防范虛假抵押，這種情況，尤其容易出現(xiàn)在貨車為抵押物的抵押車輛中，由于貨車事故的多發(fā)性和重創(chuàng)性，現(xiàn)在很多地方的貨車采取的經(jīng)銷方式是，經(jīng)銷商直接將貨車出售給掛靠運(yùn)輸公司，再由掛靠運(yùn)輸公司將貨車出售給個(gè)人，貨車出售給個(gè)人后，由貨車掛靠運(yùn)輸公司與購車人簽訂購車合同，貨車的權(quán)證和票據(jù)上所有者仍然是掛靠運(yùn)輸公司，這樣將貨車運(yùn)營中的風(fēng)險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)駕到了經(jīng)濟(jì)實(shí)力更為雄厚、管理更加規(guī)范的掛靠運(yùn)輸公司頭上。但是這樣的經(jīng)營方式有一個(gè)很大的弊端就是無法通過權(quán)證及票據(jù)查實(shí)真正的貨車所有人和已經(jīng)全款出售的貸車，公司仍然可以拿到商業(yè)銀行進(jìn)行抵押貸款，只要找到一個(gè)符合借款條件的虛假購車人重新簽訂一份只付了首付的購車合同就可以了。

這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的辨別對于貸款經(jīng)辦人員來說具有一定的難度，面對這種情況，應(yīng)該更多地詢問借款人所購車輛的價(jià)格、性能、型號、加油量、運(yùn)載量、公里數(shù)等具體情況，以更好地判斷借款人是否是真實(shí)的購車人。

（6）汽車貸款期限及還款方式的風(fēng)險(xiǎn)。汽車和房地產(chǎn)相比，具有較大的折舊性，所以貸款時(shí)間不宜過長，以不超過3年為宜，汽車貸款的還款方式也應(yīng)采取等額本金或等額本息的方式，以降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（7）辦理抵押登記時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。汽車貸款放款前必須要到車輛管理登記部門辦理登記，以確定抵押車輛是否有其他債權(quán)、是否被查封，車輛的抵押登記也是為了保證優(yōu)先受償權(quán)。在辦理抵押登記時(shí)，商業(yè)銀行經(jīng)辦人員應(yīng)該親自陪同抵押人去車輛登記部門辦理抵押登記手續(xù)，并親自領(lǐng)取登記證書，以防止虛假抵押登記情況的發(fā)生。

（8）抵押車輛處置時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)借款人無力歸還貸款本息，不得不通過訴訟來收回債權(quán)時(shí)，經(jīng)辦銀行應(yīng)加強(qiáng)和借款人聯(lián)系收歸抵押車輛的保管權(quán)，在無法收歸保管權(quán)的情況下，應(yīng)該加強(qiáng)和法院經(jīng)辦法官的溝通，盡快地到車輛管理登記部門辦理查封手續(xù)。由于處于查封狀態(tài)下的車輛無法辦理年檢、無法購買保險(xiǎn)，能夠盡快地促使車輛使用人主動與法院或銀行聯(lián)系，盡快地實(shí)現(xiàn)抵押車輛的評估與拍賣，盡快地收回債權(quán)。

3 抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施

3.1 擴(kuò)大個(gè)人信用數(shù)據(jù)的范圍、建立價(jià)格評估體系

建立統(tǒng)一的客戶信用等級管理體系，區(qū)別不同行業(yè)、不同規(guī)模的客戶，設(shè)計(jì)包含定量指標(biāo)和定性指標(biāo)在內(nèi)的綜合打分體系，對客戶進(jìn)行信用等級評定。

加強(qiáng)對第一還款來源的調(diào)查，對于借款人的信用等級評定不僅局限于征信查詢，更應(yīng)該加入住房公積金、個(gè)人所得稅、公司增值稅、法院失信被執(zhí)行人、限制消費(fèi)人員等相應(yīng)查詢，全方位地了解借款人的信用及收入情況，把控好第一還款來源。

建議行內(nèi)信貸風(fēng)管等相關(guān)部門牽頭對轄內(nèi)的住房及商業(yè)用房的現(xiàn)有價(jià)值進(jìn)行摸底和排查，根據(jù)房產(chǎn)的區(qū)域、房齡、小區(qū)性質(zhì)、商圈檔次等要素確定抵押房產(chǎn)的價(jià)值區(qū)域，作為抵押房產(chǎn)評估時(shí)的有力參考。

3.2 加強(qiáng)內(nèi)部人員業(yè)務(wù)技能及責(zé)任感的培養(yǎng)

增強(qiáng)經(jīng)辦人員的風(fēng)險(xiǎn)意識，既要保持安全性又要兼顧流動性和效益性，以收益有效覆蓋風(fēng)險(xiǎn)為原則，遵循“審貸分離、權(quán)限制約、權(quán)責(zé)對稱、清晰高效”，按流程運(yùn)作抵押貸款業(yè)務(wù)。

堅(jiān)持實(shí)地調(diào)查的原則，同時(shí)通過周邊環(huán)境、人群、社交平臺進(jìn)行間接調(diào)查，客觀準(zhǔn)確地分析客戶及抵押房產(chǎn)信息，既不阻礙業(yè)務(wù)發(fā)展也要充分看到其中的風(fēng)險(xiǎn)，確保信貸資料的齊全、真實(shí)，調(diào)查報(bào)告的完整、客觀。

落實(shí)責(zé)任制度。對貸款辦理各環(huán)節(jié)中違反法律法規(guī)以及未達(dá)到盡職要求的經(jīng)辦人員視違法違規(guī)、資產(chǎn)損失程度等情況根據(jù)有關(guān)規(guī)定追究責(zé)任。

3.3 加強(qiáng)貸后管理

堅(jiān)持貸后檢查，把貸后檢查與管理作為重要工作，不僅要定期檢查客戶的資金及經(jīng)營情況，更要不定期進(jìn)行抽查，判斷客戶是否按合同約定用途使用資金，是否有資金緊張及資金鏈斷裂等情況出現(xiàn)。要現(xiàn)場檢查及非現(xiàn)場檢查交叉進(jìn)行，全方位不留死角地監(jiān)測客戶的實(shí)際情況。很多時(shí)候，借款人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)往往游于形式，具有一定的虛假性和隨意性，相比之下，現(xiàn)金流則真實(shí)性更強(qiáng)，更能反映借款人真實(shí)的經(jīng)濟(jì)狀況，所以在貸后檢查中要加大現(xiàn)金流量的分析和監(jiān)測，以確保真實(shí)掌握借款的經(jīng)濟(jì)情況。

對抵押人的健康、家庭、工作等情況進(jìn)行監(jiān)測，對抵押物的的完整性、變現(xiàn)性、法律屬性進(jìn)行跟蹤檢查，側(cè)重其是否合法、有效、可控，變現(xiàn)能力是否有所改變等，對于抵押物貶值破損到不足以保障貸款安全，借款人又不能提供其他有效擔(dān)保的，要當(dāng)機(jī)立斷，采用相應(yīng)措施確保貸款安全，通過在貸后管理中獲得的信息進(jìn)行全面分析，準(zhǔn)確找出其中的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施。及時(shí)調(diào)整貸款的風(fēng)險(xiǎn)分類，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，啟動應(yīng)急預(yù)案，利用合同中的違約條款及其他措施化解風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 加強(qiáng)法律法規(guī)學(xué)習(xí)，規(guī)范資產(chǎn)處置中的風(fēng)險(xiǎn)

對于資產(chǎn)處置，堅(jiān)持有效和規(guī)范的原則，資產(chǎn)處置中的很多操作要求業(yè)務(wù)人員掌握相關(guān)的法律法規(guī)知識，以規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。完善之前貸款中的法律缺陷，使貸款重組后貸款風(fēng)險(xiǎn)降低，借款人還款意愿增加，更加符合法律法規(guī)的規(guī)定。

熟悉資產(chǎn)處置的相關(guān)流程，特別是通過訴訟追償?shù)膫鶛?quán)，要學(xué)習(xí)相關(guān)的法律流程，在訴訟及執(zhí)行過程中，積極主動地與法院經(jīng)辦人員溝通，了解案件所處的階段，盡量縮短訴訟與執(zhí)行中的耗時(shí)。拍賣抵押物過程中，通過各種社交平臺宣傳抵押房產(chǎn)，增加其透明度，吸引更多人的關(guān)注，減少流拍情況的發(fā)生，以更好更快地實(shí)現(xiàn)債權(quán)。

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