淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅的納稅籌劃

高劍

【摘? 要】對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來講，在近年來的發(fā)展中，國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)宏觀政策，對(duì)該行業(yè)進(jìn)行了調(diào)整，所以房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了一定程度的影響，許多企業(yè)在發(fā)展過程中由過去的粗放式管理模式向精細(xì)化管理模式轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)在盈利的過程中，需要向政府及相關(guān)土地部門繳納土地增值稅，這對(duì)于企業(yè)自身的盈利能力以及現(xiàn)金流會(huì)產(chǎn)生較大的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃具有非常重要的意義。論文以土地增值稅納稅籌劃的積極意義為出發(fā)點(diǎn)，論述了納稅籌劃工作的原則及方法。

【Abstract】For the real estate industry， in the development of recent years， the state has issued relevant macro policies to adjust this industry， so the development of real estate enterprises has been affected to a certain extent， many enterprises have changed from the crude management mode in the past to the fine management mode in the development process. In the process of making profits， real estate enterprises need to pay land value-added tax to the government and relevant land departments， which will have a great impact on their own profitability and cash flow. Therefore， it is of great significance for real estate enterprises to carry out tax planning for land value-added tax. The paper discusses the principles and methods of tax planning work， taking the positive significance of tax planning for land value-added tax as the starting point.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;納稅籌劃;意義

【Keywords】real estate enterprises; land value-added tax; tax planning; significance

【中圖分類號(hào)】F812.42;F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號(hào)】1673-1069（2021）02-0086-02

1 引言

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)以及行業(yè)來講，在發(fā)展過程中會(huì)涉及非常大的現(xiàn)金流，所以在企業(yè)盈利之后需要向國(guó)家相關(guān)部門繳納非常多的土地增值稅，而對(duì)于土地增值稅來講，繳納過多可能對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流造成影響，所以需要就土地增值稅的納稅工作進(jìn)行籌劃，從而進(jìn)行合法避稅，使企業(yè)自身盈利能力得到提升的同時(shí)，也能夠增加企業(yè)的現(xiàn)金流。本文主要對(duì)土地增值稅納稅籌劃工作的實(shí)際意義以及開展的方法進(jìn)行論述，從而在根本上改善企業(yè)的盈利能力及現(xiàn)金流狀況。

2 土地增值稅及納稅籌劃概述

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來講，土地增值稅所指的是在企業(yè)盈利的過程中，納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及土地上覆蓋的建筑物和附著物所獲得的增值數(shù)額，這部分?jǐn)?shù)額需要向稅務(wù)部門進(jìn)行繳稅，而在繳稅過程中需要根據(jù)規(guī)定的稅率進(jìn)行繳費(fèi)，這可以分為預(yù)征稅和清算征收這兩個(gè)階段。土地增值稅納稅籌劃工作是指在稅收法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，企業(yè)通過投資籌資以及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，對(duì)企業(yè)增值稅進(jìn)行運(yùn)行規(guī)劃和安排，從而有效降低在土地增值稅方面的成本支出，讓企業(yè)在發(fā)展過程中能夠?qū)崿F(xiàn)價(jià)值的最大化。

3 土地增值稅納稅籌劃的意義

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，在土地增值稅納稅籌劃工作的開展過程中，積極意義主要可以從以下三個(gè)方面進(jìn)行描述：首先，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本大幅度降低，從而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下更快速地適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，也就是說對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，增值稅屬于企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中的重要成本支出內(nèi)容之一，直接與企業(yè)的盈利水平相聯(lián)系，所以要進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，這樣才能夠使企業(yè)本身的盈利水平得到提升，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈的情況下，提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。其次，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作水平得到全面提升。因?yàn)樵陂_展土地增值稅納稅籌劃工作時(shí)，并不僅僅是一項(xiàng)單純的節(jié)稅活動(dòng)，其能夠調(diào)節(jié)企業(yè)的現(xiàn)金流，并且提高企業(yè)現(xiàn)金流的使用效率，所以從這一方面來看，在開展增值稅納稅工作時(shí)，也能夠使企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作水平得到提高。最后，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)大幅度降低。對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅納稅籌劃工作來講，是在對(duì)土地增值稅稅收政策比較了解的基礎(chǔ)之上，所開展的一項(xiàng)納稅籌劃工作，所以能夠?qū)Ξ?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在納稅過程中存在的一些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行客觀分析，從而達(dá)到合理控制支出的效果。

4 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的原則

在開展納稅籌劃工作過程中，需要將稅收籌劃的概念及理論作為基礎(chǔ)，所以要遵循三個(gè)基本原則：第一個(gè)原則是合法性原則。因?yàn)榧{稅籌劃工作，本身是在稅收相應(yīng)法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)所進(jìn)行的一項(xiàng)工作，和偷稅漏稅具有明顯的區(qū)別，在開展納稅籌劃工作時(shí)，需要對(duì)國(guó)家現(xiàn)有的財(cái)政稅收政策進(jìn)行全面的了解，然后進(jìn)行合法、科學(xué)的納稅籌劃。第二個(gè)原則是穩(wěn)健性原則。因?yàn)閷?duì)于納稅籌劃工作來講，如果能夠大幅度降低企業(yè)在土地增值稅上的支出，那么企業(yè)本身的收益也就會(huì)隨之提高，所以企業(yè)本身所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就會(huì)越大。而對(duì)于企業(yè)來講，土地增值稅的節(jié)稅收益會(huì)和土地成本的價(jià)格漲跌、建筑材料價(jià)格的變動(dòng)、房地產(chǎn)的市場(chǎng)活躍程度以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策等具有密切聯(lián)系，所以在開展增值稅納稅籌劃工作時(shí)，需要對(duì)收益及風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)籌劃，要以穩(wěn)健的方法為基礎(chǔ)來開展土地增值稅納稅籌劃工作。第三個(gè)原則是成本效率原則。對(duì)于該原則來講，是指在開展納稅籌劃工作時(shí)，要投入一定的經(jīng)濟(jì)及時(shí)間成本，所以在開展納稅籌劃工作時(shí)，需要將成本和效益進(jìn)行最優(yōu)比的設(shè)計(jì)，這樣才能夠保證納稅籌劃工作真正發(fā)揮效果。

5 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的方法

首先，縮小稅率基礎(chǔ)或降低適用稅率。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，在納稅的過程中，如果想要降低在土地增值稅上的支出，那么可以通過縮小稅率基礎(chǔ)來降低企業(yè)在繳稅過程中的繳納數(shù)額，而對(duì)于超率累進(jìn)稅率計(jì)算方法來講，在降低的過程中可以降低適用稅率，從而使籌劃降低稅負(fù)得到明顯減少。其次，可以根據(jù)現(xiàn)有的相關(guān)稅收政策來進(jìn)行納稅籌劃工作。基于國(guó)家稅收優(yōu)惠政策，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)及管理活動(dòng)過程中，與土地增值稅有關(guān)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行合理布局調(diào)整。再次，可以對(duì)當(dāng)前相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行扣減，從而使扣除額得到提高，降低在土地增值稅納稅過程中的稅負(fù)。最后，將稅金的時(shí)間價(jià)值充分利用及發(fā)揮出來，在相關(guān)稅收法律法規(guī)允許的情況下，可以通過延遲繳稅的方法使稅金本身的時(shí)間價(jià)值得以發(fā)揮，讓企業(yè)的資金流動(dòng)性得到提升。

6 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的策略

為了能夠強(qiáng)化土地增值稅納稅籌劃的效果，需要從以下方面入手：

首先，對(duì)當(dāng)前的土地增值稅稅收政策進(jìn)行科學(xué)合理的利用，因?yàn)槲覈?guó)當(dāng)前針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅征收時(shí)所采用的方法是預(yù)繳清算，在這種方法實(shí)施的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)獲得預(yù)售資格，并且轉(zhuǎn)讓住宅使用權(quán)之后進(jìn)行土地增值稅的繳納，然后等到滿足清算條件時(shí)，再對(duì)土地增值稅進(jìn)行匯算清繳。所以在這一過程中可以對(duì)現(xiàn)有的稅收政策進(jìn)行利用，對(duì)匯繳清算的時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，使稅金本身的時(shí)間價(jià)值得以最大限度的發(fā)揮。

其次，充分利用稅收優(yōu)惠政策。對(duì)于當(dāng)前的土地增值稅征收來講，能夠使用的優(yōu)惠政策就是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，如果住宅的增值率沒有超過20%，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以免征土地增值稅，根據(jù)這些優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅繳納時(shí)，可以利用4級(jí)超率累進(jìn)稅率作為跳躍臨界點(diǎn)，然后對(duì)商品房的銷售定價(jià)進(jìn)行調(diào)整，從而使增值稅稅率可以接近這一臨界點(diǎn)但是并不突破。

最后，在合法合規(guī)的前提下使扣除項(xiàng)目的金額增加。因?yàn)閷?duì)于土地增值稅征收來講，如果扣除項(xiàng)目金額能夠變大，那么在繳稅的過程中增值率也會(huì)隨之降低，所以房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅繳納時(shí)，應(yīng)降低繳納金額，變相增加房地產(chǎn)企業(yè)自身的盈利能力。

7 結(jié)語

綜上所述，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃進(jìn)行了全面的剖析，希望能夠給予大家一些啟發(fā)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，土地增值稅稅負(fù)的高低，對(duì)于企業(yè)的盈利能力及現(xiàn)金流都會(huì)產(chǎn)生至關(guān)重要的影響，所以，在進(jìn)行土地增值稅征收的過程中，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)需要通過合理以及科學(xué)的措施對(duì)納稅工作進(jìn)行籌劃，從而消除對(duì)盈利能力及現(xiàn)金流所產(chǎn)生的影響。在本文所論述的內(nèi)容中，就是基于土地增值稅納稅籌劃工作的意義、基本原則以及相應(yīng)方法，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅繳納過程中的一些籌劃途徑及策略進(jìn)行探討，通過對(duì)繳稅過程中的稅收政策合理利用、對(duì)優(yōu)惠政策的籌劃以及扣除項(xiàng)目金額等方法，優(yōu)化土地增值稅納稅籌劃工作的效果。

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