房地產稅改革存在的問題、難點、阻力探析

李貴蘭

（山東恒宇會計師事務所有限責任公司，山東 臨沂 276000）

一、房地產稅概述

（一）房產稅的概念

我國現(xiàn)行的房產稅是以房產為課稅對象，根據(jù)房產計稅原值或房屋租金收入向房產產權所有人或經營管理人征收的稅種，它屬于財產行為稅。目前房產稅按年計算，實行分期（半年或季度）繳納的征收辦法。房產稅的征稅范圍為全國各個城市、各個縣城以及建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。房產稅征收范圍不包括農村，目的是減輕農民經濟壓力，發(fā)展農村經濟。房產稅征收依據(jù)有兩個，從價依法征收和從租依法征收。

第一，從價依法征收。以房產計稅余值為計稅依據(jù)，《中華人民共和國房產稅暫行條例》規(guī)定，房產稅依照房產原值一次減除10%～30%后的價值計算，至于減除幅度，則由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，稅率為1.2%，計征公式為：

年應交房產稅稅額=房屋原值×（1-10%至30%）×稅率（1.2%）

第二，從租依法征收。以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%，計征公式為：

年應交房產稅稅額=年租金數(shù)額×稅率（12%或4%）

（二）房產稅和房地產稅的不同

一些人認為，房地產稅和房產稅是一回事，實際上兩者相關但不同。它是一個綜括定義，凡是與房地產經濟運動過程有直接牽連的稅都納入其范疇。目前我國有企業(yè)應繳所得稅、個人應繳所得稅、房地產稅、交易印花稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅等。房產稅是其中一個稅種。當然，這些都是直接稅，都屬于地方稅種，組成地方財政收入。

年份 內 容1984工商稅制改革，房地產稅被分為房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種1986《中華人民共和國房產稅暫行條例》實施，成為目前房產稅的適用依據(jù)2003黨的十六屆三中全會首次提出對自住房進行征稅2011上海和重慶率先開展自住房房產稅改革試點2015房地產稅納入第十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃，正式為立法劃定時間表2018十三屆全國人大一次會議提出，健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進房地產稅立法2021 10月，全國人民代表大會常務委員會授權國務院在部分地區(qū)開展房地產稅改革試點工作

（三）我國房地產稅歷史沿革

我國房地產稅的立法過程漫長而曲折，現(xiàn)在提出試點實行，目的是積極穩(wěn)健推動房地產稅改革，正確引導合理消費、資源節(jié)省利用和集約利用，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

不過由于該稅種涉及面廣，制度設計難度大，執(zhí)行阻力大，所以筆者認為應穩(wěn)步謹慎推進。

二、房地產稅改革目前存在的不足

（一）房產稅稅基落后，征稅范圍有待拓展

房產稅稅基又叫課稅對象，是指房產稅法中要求計算應繳稅額的根據(jù)和標準，是對課稅對象的量的規(guī)定。房地產稅的課稅對象就是房產，它的課稅對象是房產的原始價值扣除一定比例后的計稅余值或租金收入。從上面的概念可以看出，該稅的計稅余值是以房產原值的殘值為依據(jù)的。由于全國現(xiàn)在房價暴漲，臨沂這樣的三四線城市，房價每平方米也高達近3萬元。盡管存在折舊因素，但幾乎所有房產原值和房屋實際價值都相差甚遠，根本不能反映不動產這種資源的真實價格。特別是這些年，隨著我國房產和地產市場的快速發(fā)展，房屋價格不斷上漲，長期居高徘徊，但是房產計稅價值卻是房產原始價值減除規(guī)定比例后的殘余價值，與房屋租金數(shù)額相比較，房產原值是固定不變的，這明顯需要修改。對出租的房子而言，以目前房屋的現(xiàn)有市價征收稅款，同樣存在房屋征收課稅對象和稅率都有失公允的情況，并且房東會將租金數(shù)額轉嫁給租房人，承租人的經濟負擔明顯提高，引起連鎖反應，從而推高租房市場，導致貧富懸殊加劇。另外，改革開放40多年，農村經濟快速發(fā)展，農民生活水平日新月異，特別是農村全面振興的實施和精準扶植貧困工作的開展，讓大多數(shù)老百姓都建起了漂亮實用的新房，甚至是洋房、別墅?？梢哉f，農村生活水平一點不比城里差。如果仍舊按照現(xiàn)有的征稅范圍，不對農村征稅，那么對城鎮(zhèn)居民來說是不公平的。

（二）從心理上給老百姓和政府及官員帶來極大負面影響

中華人民共和國成立后，國家實行土地國有制，特別強調城市居民用地是國家的，而且居民土地是向政府租來的，一般為70年。筆者認為，對于經濟負擔較重、生活壓力較大的公民來說，買房后如果再向他們征收房產稅，必定會將稅費轉嫁到房價和房屋租金中，最終仍然由普通消費者來負擔，但我國還有6億人月收入在1 000元以下。受歷史文化和傳統(tǒng)思想的深刻影響，結婚買房成了世世代代年輕人結婚生活的必要需求。但是越來越貴的房價和長期不漲的薪水，沉重打擊了幾代年輕人的工作和生活積極性。例如，臨沂本來就是一個人口流出大市，農業(yè)、小商品批發(fā)是大部分人的生活來源，結果2015年臨沂房價大幅上漲，導致很多生意人關閉廠房加入炒房行列，這在無形中對臨沂實體經濟造成了很大的打擊。另外，臨沂房價較高，大多數(shù)人都是貸款買房，政府再征收房產稅，無疑是雪上加霜。許多臨沂的年輕人在選擇城市定居的時候，會考慮一些房價低的城市，如成都、重慶、長沙。能在臨沂這個三四線城市買得起房的話，那么在成都等地也能買得起房。另外，各級地方政府GDP的考核機制雖然能拉動地方經濟振興，改善老百姓的生活質量，但也使各級政府和官員過分關注GDP考核。這對政府和官員考核將產生負面影響，因此要對開征房產稅持謹慎態(tài)度。

（三）現(xiàn)有政策不健全，朝令夕改，存在漏洞

現(xiàn)在房產稅征收管理的一系列相關配套措施并沒有真正完全形成。其一，沒有建立公民個人財產信息等級體系；其二，各個商業(yè)銀行貸款利率也僅僅是第一套和非首套房的不同；其三，對買房人的財產情況實地調查工作不到位，在以房屋做抵押貸款方面，沒有出臺相對健康的政策。比如征稅標準設置在每人平均70平方米以上，或者對第一套住房免收稅款，第二套開始征收房產稅等。現(xiàn)實狀況可能是我國居民現(xiàn)有住房面積和房屋套數(shù)的多少都不能真實反映房產的市價。基礎設施差、住房面積較小，但地理位置好、離好學校近的學區(qū)房價很高，面積大但離學校遠的房子價格卻不一定高，而面積相同的住房也可能因房屋建設質量不同和所在社區(qū)位置不同，存在較大的價格差別。在同一個城市的不同位置，由于經濟能力不同，房產稅征收的課稅依據(jù)也應有所差異。以臨沂市蘭山區(qū)為例，老市區(qū)、南坊新區(qū)、下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間的窮人和富人收入明顯，如果按照一個稅率來征稅，會產生新的社會矛盾和其他社會問題。同樣，房貸政策一會兒放，一會兒緊，朝令夕改，叫人無法適應。近期召開的中央經濟工作會議，提出因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，這無疑讓人看到了房市曙光。

（四）房產評估配套制度體系缺失

眾所周知，與房產稅課稅對象聯(lián)系最緊密的是我國目前飽受爭議的房產評估制度。它不僅是計算征收房產稅的前提條件，而且還是決定整個房地產市場能否健康發(fā)展的重要一環(huán)。可惜我國目前還沒有形成完整且強有力的評價估算機構和管理考核體系，相關的高技能崗位培養(yǎng)也少之又少。

三、房地產稅推行的巨大阻力

（一）征收范圍難以劃定

按照《決定》所指出的征收范圍，試點地區(qū)的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。也就是說其征收對象不僅包括擁有住房的城鎮(zhèn)居民，理論上還包括小產權房、城中村住房的產權人等。如果只推出試點，則違背了一切國民平等待遇以及稅負公平的原則，更何況開始增收房地產稅無非就是要增加地方公共財政收入，讓中央政府有更多的錢去搞轉移支付，其最終目的是實現(xiàn)公平，靠近共同富裕。大家都認為，有房子就是富人，但是有的地方征，有的地方不征，輪到誰，誰就交稅，否則就不用交稅，這加劇了社會的不公平。

（二）想用房地產稅替代“土地財政”，步履艱難

20世紀90年代實行分稅制改革后，中央政府財力得到充分保障，但是地方財政比例縮小。財政收入過多集中于中央，限制和剝奪了地方政府財權，而地方政府為了發(fā)展當?shù)亟洕?，使土地出讓收入成為當?shù)氐挠忠淮筘斦е?。比如政府從老百姓手里拿地六七萬元，賣給開發(fā)商六七百萬，甚至上千萬元。現(xiàn)在要開征房產稅，各級政府將痛失土地出讓收入這一巨大蛋糕，少量的地方其他稅收和房產稅不能填補這一空缺，必然削弱各級地方財力，變相減慢房產稅推行的步伐。

（三）目前疫情防控依然嚴峻，無形中給房產稅的試點帶來壓力

全世界疫情防控局面復雜，國內各地也不間斷出現(xiàn)疑似病例，給我國城鄉(xiāng)居民的生活帶來了極大影響，此外人們還面臨就業(yè)難、出行難、就醫(yī)難、上學難、工作難、生活難等困境。不少居民可支配收入急速下降，現(xiàn)在討論增加稅收，減少居民家庭的實際可支配收入，會導致人心惶惶，不利于社會安定團結。同時，房東也可能通過增加房租來轉移稅收負擔，進一步提高城市生活成本，所以大部分居民并不看好房產稅對降低房價的作用，而中外房產稅征收事實也充分說明了這一點。老百姓認為會加重自身經濟負擔，因此不支持征收房產稅。

（四）房地產稅在炒房監(jiān)管等環(huán)節(jié)阻力重重

隨著地方政府不斷推高房價，房地產已成為暴利行業(yè)。全民炒房、全民買房，炒房群體不斷壯大，但是這部分群體中有一部分人身份特別，具有一定的社會影響力，這些人的立場、觀點、行動對房產稅推行息息相關。開征該稅種必然損害這個群體的利益，動了他們的奶酪，迫使他們出賣手中的閑置住房，使其資產嚴重縮水利益極大受損，逼使他們赤膊上陣，造成房產稅征收步履維艱。同時在房產開發(fā)交易等監(jiān)管方面，政府部門和人員與開發(fā)商可能產生權力出租、權錢交易行為，產生腐敗，導致雙方強烈不滿，聯(lián)合阻止房產稅試點。

四、房地產稅試點改革建議與期盼

（一）務必切實做好房地產稅宣傳解釋工作，同時拓寬征收范圍

房地產稅的征收涉及千家萬戶和方方面面，盤根錯節(jié)，牽一發(fā)而動全身，關系到人民的生活水平和社會的安定團結。各級政府主管部門應早打算、早動手、細琢磨，把宣傳挺在最前面，必須設置統(tǒng)一聯(lián)合部門做好該稅種宣傳推動工作，讓老百姓有納稅意識。大部分老百姓辛辛苦苦攢了一輩子的錢甚至還要貸款買房，就是為了住上好一點的房子，過上好一點的日子，平時勒緊腰帶還貸，現(xiàn)在卻還要交稅，難免會產生強烈的抵觸情緒。需要特別說明的是，各級政府要帶頭學習房地產稅法，做新稅法的堅定執(zhí)行者。筆者認為無論是城市房屋還是農村房屋，無論是存量房還是新購房，都應該納入征稅范圍，實行寬稅基征收，壓縮優(yōu)惠空間，當然仍要做好生活最低保障，依然實施實惠措施，促進稅收公平，刺激市場供給，減輕改革震蕩。

（二）建立健全完善的房地產稅評估機構和體系

房地產稅的征收涉及面廣、政策性強，因此該稅收的評價估算工作必須具有較高的理論水平和較強的實際操作能力。為了確保準確和公平，首先要建立脫離于政府的房地產評算估價機構和體系，以便動態(tài)準確地反映房產的公允價值，為房地產計稅依據(jù)提供及時準確的資料。其次，國家依法制定相應條款標準、評估制度和流程，實現(xiàn)有法可依。最后，房地產信息透明，應實現(xiàn)對測繪評估資料各種變更情況以及歷年價值變化等信息的有效監(jiān)督和管理，同時與市場監(jiān)管平臺等聯(lián)網，實行信息資源共用共享，完善征管配套辦法。

（三）房地產稅稅率實行有差別的幅度稅率

眾所周知，一個國家的稅收是財政收入的主要支柱，是關系國計民生的大事，過高過低都會帶來不利影響。如果過高會導致老百姓的生活負擔太大，民不聊生，引起老百姓的反感和抗議；如果太低則又會影響政府的財政收入，助長炒房的不良風氣，所以制定合理合適的稅率顯得尤為重要。由于全國各個地區(qū)的發(fā)展不同，有快有慢。讓地方依據(jù)實際情況來制定，這種方式既接地氣，科學有效，又能減少反對聲。如經濟發(fā)達的東部地區(qū)稅率稍高一些，欠發(fā)達的中西部地區(qū)稅率可以稍低一些，南部發(fā)達地區(qū)稍高一些，北部欠發(fā)達地區(qū)稍低一些。實行差別累進稅率，房產越多收稅越多，確保房價在合理范圍內，讓老百姓能住得起、住得好。

五、結語

即將來臨的房地產稅，將影響我國2.8億城鎮(zhèn)家庭。一般老百姓要放平心態(tài)，坦然接受，因為它是一件好事。國家開征房地產稅的最終目的，就是逐步縮小貧富差距，而對于房子，應該用則買，不用則罷，市場才能保持總體穩(wěn)定。持有多套房者應好好盤點手中房產，及時清盤一些沒有升值空間的房產，而對于位置好、未來接盤需求強烈的房產，則必須堅定持有。