房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目成本管理關(guān)鍵影響因素研究

駱陳

【摘 要】當(dāng)前，很多房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目的成本管理失控，導(dǎo)致開發(fā)成本居高不下、利潤(rùn)嚴(yán)重縮水，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目的成本管理具有重要意義。文章在分析房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，研究了房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目成本管理存在的問題，并提出了相應(yīng)的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)并購(gòu);項(xiàng)目分析;成本管理

【中圖分類號(hào)】F293 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-0688（2021）01-0213-03

0 引言

近年來，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人們的生活水平進(jìn)一步提高。因此，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求在不斷提高。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，市場(chǎng)環(huán)境日趨復(fù)雜，房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理需要從實(shí)際情況出發(fā)，提高其經(jīng)營(yíng)管理水平。在此背景下，房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目企業(yè)要想提高管理效率和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，必須加強(qiáng)成本管理工作，完善企業(yè)的成本管理體系，降低企業(yè)成本，提高企業(yè)成本管理質(zhì)量，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。全面成本管理的理念比傳統(tǒng)管理理念更先進(jìn)，更適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，它可以提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的效率，確保全面成本管理的有效性，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的管理目標(biāo)，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供可靠的管理體系。

1 房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目成本管理存在的問題

1.1 投資階段成本控制不到位

雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)非常重視成本管理，但是由于缺乏合適的成本管理體系和內(nèi)部規(guī)章制度，缺乏詳細(xì)的分工，成本控制不到位，開發(fā)過程不規(guī)范，因此增加了開發(fā)成本，嚴(yán)重降低了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)。以前，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理主要是注重生產(chǎn)成本的管理，對(duì)供應(yīng)和分配方面缺乏關(guān)注，成本控制不到位導(dǎo)致房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目的成本浪費(fèi)。由于成本管理觀念相對(duì)落后，因此企業(yè)沒有重視生產(chǎn)過程產(chǎn)生的所有成本[1]。如果企業(yè)盲目降低成本，企業(yè)的效益和工程質(zhì)量都會(huì)受到損害，這是錯(cuò)誤的成本管理理念。為了獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)必須借助科學(xué)技術(shù)進(jìn)行成本管理，進(jìn)而提高生產(chǎn)效率。

1.2 設(shè)計(jì)階段浪費(fèi)人力、物力

在市場(chǎng)調(diào)研設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開發(fā)并購(gòu)項(xiàng)目往往需要大量的市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，這需要投入大量的人力、物力和時(shí)間。完成調(diào)研需要成本，調(diào)研期間產(chǎn)生的費(fèi)用由企業(yè)報(bào)銷，也可計(jì)入項(xiàng)目成本。如果市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)過程中成本增加。項(xiàng)目報(bào)價(jià)階段涉及項(xiàng)目招標(biāo)，招標(biāo)報(bào)告的編制也需要一定的成本。在項(xiàng)目報(bào)價(jià)的框架內(nèi)進(jìn)行企業(yè)規(guī)劃的準(zhǔn)備工作，在早期規(guī)劃階段往往涉及規(guī)劃、溝通、實(shí)地調(diào)查、市場(chǎng)調(diào)研等方面[2]，如果產(chǎn)品定位發(fā)生變化，將會(huì)有更多的資源被放棄，也會(huì)浪費(fèi)更多的人力、物力資源，這樣會(huì)造成成本的增加。

1.3 沒有準(zhǔn)確掌握材料成本

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)不能準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目建設(shè)過程中的材料成本，這樣就無(wú)法及時(shí)了解項(xiàng)目開發(fā)周期中的動(dòng)態(tài)成本。所以項(xiàng)目開發(fā)中遇到的問題不能及時(shí)解決，增加了成本不可控的風(fēng)險(xiǎn)。很多房地產(chǎn)企業(yè)自行采購(gòu)設(shè)備、材料，很難及時(shí)跟蹤各種材料的價(jià)格變化和使用情況。設(shè)備和材料的采購(gòu)有大量的信息，如制造商、材料型號(hào)、價(jià)格、優(yōu)惠等，而采用人工管理模式無(wú)法及時(shí)控制當(dāng)前新增信息。因此，很難實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目之間的數(shù)據(jù)交換，這也會(huì)對(duì)原材料采購(gòu)做出不精確評(píng)估，從而增加成本。施工階段也是人力、物力浪費(fèi)最大的階段。在施工階段，如果損失是由于人員和材料管理不當(dāng)造成的，則總成本將顯著增加。

2 房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目成本管理關(guān)鍵影響因素分析

與傳統(tǒng)項(xiàng)目成本管理不同，房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目成本管理關(guān)鍵影響因素如下：{1}并購(gòu)項(xiàng)目的成本管理內(nèi)容更加復(fù)雜，應(yīng)當(dāng)與被并購(gòu)項(xiàng)目所屬公司進(jìn)行資料交接、重新進(jìn)行項(xiàng)目定位，以保證設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確性。{2}并購(gòu)項(xiàng)目的管理難度和風(fēng)險(xiǎn)均高于傳統(tǒng)項(xiàng)目，這是由于時(shí)間及成本的局限，并購(gòu)項(xiàng)目前期很難進(jìn)行細(xì)致的調(diào)查，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)未被識(shí)別，為后期成本管理帶來隱患。此外，被并購(gòu)項(xiàng)目所屬企業(yè)可能會(huì)故意隱瞞項(xiàng)目存在的問題以提高項(xiàng)目估值，這類風(fēng)險(xiǎn)也較難發(fā)現(xiàn)。{3}并購(gòu)方有并購(gòu)項(xiàng)目成本管理工作經(jīng)驗(yàn)的人員較少。因此，房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目成本管理存在諸多問題。盡管部分房企采取了相關(guān)措施，但執(zhí)行質(zhì)量參差不齊?；诖?，為了降低成本、提高管理效率，識(shí)別并控制執(zhí)行質(zhì)量較低但成本影響程度大的措施，是優(yōu)化房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目成本管理的有效途徑。本文通過梳理現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理難點(diǎn)，構(gòu)建影響因素指標(biāo)體系，對(duì)影響因素的執(zhí)行質(zhì)量和成本影響程度進(jìn)行調(diào)查，通過分析數(shù)據(jù)找出關(guān)鍵影響因素。

2.1 設(shè)計(jì)階段

首先，設(shè)計(jì)人員必須具有專業(yè)性，要選擇合適的團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)高質(zhì)量的作品。此外，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)部門還必須積極與設(shè)計(jì)師溝通，實(shí)時(shí)掌握規(guī)劃進(jìn)度，積極溝通存在的問題，提出有效的解決方案。同時(shí)，管理人員要與相關(guān)設(shè)計(jì)人員有效溝通企業(yè)的設(shè)計(jì)要求，達(dá)成良好共識(shí)。在整個(gè)規(guī)劃階段，設(shè)計(jì)單位應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范開展相關(guān)設(shè)計(jì)工作，確保設(shè)計(jì)質(zhì)量，多次檢查設(shè)計(jì)圖紙。房地產(chǎn)企業(yè)不能按自己的意愿設(shè)計(jì)圖紙，而應(yīng)該按照國(guó)家有關(guān)部門和法律的要求開展設(shè)計(jì)工作。

2.2 招標(biāo)投標(biāo)階段

在房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)階段，要堅(jiān)持公平、公開、公平、誠(chéng)實(shí)信用的基本原則。相關(guān)工作人員必須對(duì)投標(biāo)人的相關(guān)信息和資料進(jìn)行整理和仔細(xì)核對(duì)，深入分析、挖掘有價(jià)值的信息，在確保房地產(chǎn)企業(yè)利益最大化的基礎(chǔ)上，保質(zhì)保量地完成招標(biāo)投標(biāo)工作。此外，施工合同的簽訂和管理也需要高度重視，保證施工質(zhì)量和進(jìn)度，提高成本控制水平。具體分為3個(gè)階段：首先，必須了解投標(biāo)人的資格、相應(yīng)的資格證書、實(shí)際工作能力，并根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需要選擇最佳人選;其次，以工程量清單為依據(jù)，科學(xué)開展招標(biāo)投標(biāo)工作，形成合理的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，防止違規(guī)操作;最后，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)和方案執(zhí)行合同的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和其他注意事項(xiàng)。同時(shí)，還要求中標(biāo)單位嚴(yán)格按照合同執(zhí)行，避免不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛，有效管理工程造價(jià)[3]。

2.3 施工階段

在施工階段，我們需要提高對(duì)技術(shù)管理的重要性的認(rèn)識(shí)。加強(qiáng)對(duì)施工人員的培訓(xùn)，讓施工人員真正認(rèn)識(shí)到施工技術(shù)控制的重要性。同時(shí)，通過制定科學(xué)有效的施工管理策略和選擇合理的技術(shù)手段，完成相關(guān)作業(yè)，提高施工效率，合理控制成本。在房地產(chǎn)建設(shè)的全過程中，要加強(qiáng)建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制和安全控制，并貫穿于項(xiàng)目管理的全過程。為了更好地保證工程建設(shè)的質(zhì)量和安全，需要加強(qiáng)監(jiān)理，制定科學(xué)的監(jiān)理制度，切實(shí)發(fā)揮監(jiān)理職能。對(duì)于施工中存在的問題，要及時(shí)發(fā)現(xiàn)并予以糾正，保證工程順利完成，更好地實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)。房地產(chǎn)建筑材料在成本管理中非常重要，因此我們需要重視材料的質(zhì)量控制。在這個(gè)過程中，要加強(qiáng)采購(gòu)環(huán)節(jié)的管理，嚴(yán)格控制材料質(zhì)量，加強(qiáng)材料檢測(cè)。只有符合標(biāo)準(zhǔn)的材料才能投入施工。同時(shí)，管理部門要注意對(duì)材料信息的判斷，選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的供應(yīng)商，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期合作。此外，還需要科學(xué)地進(jìn)行物資設(shè)備儲(chǔ)存。房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合效益受施工進(jìn)度的影響，在工程建設(shè)過程中要采取精細(xì)化管理的方式，科學(xué)合理地安排施工進(jìn)度。工程施工前，根據(jù)工程設(shè)計(jì)方案和施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，確定施工項(xiàng)目的難點(diǎn)和重點(diǎn)。在施工過程中，要加強(qiáng)對(duì)施工重點(diǎn)、難點(diǎn)的管理。對(duì)施工人員、施工材料和施工設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，保證施工材料的穩(wěn)定供應(yīng)和施工設(shè)備的安全使用，保證施工質(zhì)量和進(jìn)度，保證工程的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員要定期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工人員進(jìn)行施工專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)活動(dòng)，進(jìn)一步提高其專業(yè)素質(zhì)和專業(yè)技能，使施工人員學(xué)習(xí)先進(jìn)的施工技術(shù)和施工工藝。管理者還應(yīng)不斷提升自身的綜合素質(zhì)，從而進(jìn)一步提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平，為有效的成本管理打下良好的基礎(chǔ)。

2.4 竣工結(jié)算階段

該階段可采取結(jié)算節(jié)點(diǎn)前置和建立并購(gòu)項(xiàng)目成本信息數(shù)據(jù)庫(kù)兩點(diǎn)措施。

（1）項(xiàng)目并購(gòu)后，仍存在大量未結(jié)算合同，這類合同通常存在大量問題，此時(shí)可考慮結(jié)算節(jié)點(diǎn)前置，在早期陸續(xù)進(jìn)行該類合同的結(jié)算，以便盡早發(fā)現(xiàn)這類合同中存在的問題，規(guī)避結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)。

（2）企業(yè)可以在內(nèi)部建立并購(gòu)項(xiàng)目成本信息數(shù)據(jù)庫(kù)，該數(shù)據(jù)庫(kù)需設(shè)立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)并且最好可與集團(tuán)內(nèi)其他公司的數(shù)據(jù)互通。考慮到小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金、技術(shù)等不足，難以另行建立并購(gòu)項(xiàng)目成本信息數(shù)據(jù)庫(kù)，此時(shí)可考慮在原有成本信息數(shù)據(jù)庫(kù)上設(shè)立并購(gòu)模塊，該模塊需與數(shù)據(jù)庫(kù)中其他模塊的數(shù)據(jù)相互鏈接。

3 優(yōu)化房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目成本管理策略

3.1 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本管理與質(zhì)量管理的結(jié)合發(fā)展

所謂成本管理方法，主要是指企業(yè)采取一些措施適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，使企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的核心地位得到鞏固。面對(duì)復(fù)雜的內(nèi)外部市場(chǎng)環(huán)境，僅靠管理層很難達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，為了實(shí)現(xiàn)預(yù)期的發(fā)展目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)管理者往往需要加強(qiáng)內(nèi)外部管理，以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，因此要實(shí)行目標(biāo)成本管理與質(zhì)量管理相結(jié)合。成本管理方法是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下戰(zhàn)略成本管理方法的一部分。根據(jù)房地產(chǎn)的發(fā)展情況，質(zhì)量成本目標(biāo)管理方法可分為3個(gè)階段，分別是產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段、生產(chǎn)階段、分銷和客戶服務(wù)階段。在具體的實(shí)施過程，管理人員應(yīng)充分結(jié)合以上3個(gè)步驟的核心內(nèi)容，及時(shí)將質(zhì)量控制措施落實(shí)到成本管理活動(dòng)中，以提升管理效率。管理者在這一過程中應(yīng)將市場(chǎng)的發(fā)展與企業(yè)的實(shí)際發(fā)展相聯(lián)系，制定有實(shí)際意義的組合戰(zhàn)略，進(jìn)一步提升成本管理的效率。

3.2 注重結(jié)構(gòu)成本動(dòng)因分析

在結(jié)構(gòu)成本動(dòng)因的基礎(chǔ)上，實(shí)施動(dòng)態(tài)成本策略。在分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和企業(yè)內(nèi)外部人員情況的基礎(chǔ)上，制定有利于企業(yè)發(fā)展的成本管理策略。科學(xué)合理地進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品定位，旨在進(jìn)一步開發(fā)產(chǎn)品組合，同時(shí)要充分發(fā)揮企業(yè)員工的主觀能動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)資源的統(tǒng)一和集中，提高企業(yè)在市場(chǎng)上的核心競(jìng)爭(zhēng)力。為了在目標(biāo)市場(chǎng)上獲得足夠的發(fā)展空間，必須節(jié)省足夠的成本資源，方能達(dá)到預(yù)期的發(fā)展目標(biāo)。價(jià)格戰(zhàn)有助于提高市場(chǎng)份額，但是弱小企業(yè)要遵循大企業(yè)的定價(jià)策略并加強(qiáng)自身的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要充分整合房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部資源，明確自身在發(fā)展中的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，及時(shí)調(diào)整定價(jià)策略，抓住市場(chǎng)開拓主動(dòng)權(quán)。銷售策略主要涉及銷售和廣告。企業(yè)要制定相關(guān)的銷售策略，通過代理渠道上的企業(yè)可以及時(shí)回收成本，進(jìn)一步降低企業(yè)動(dòng)態(tài)管理成本，但是在這個(gè)過程中也不應(yīng)該盲目降低成本。企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際的市場(chǎng)情況和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，加強(qiáng)促銷策略的制定，以避免資源的流失。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，必須基于當(dāng)前市場(chǎng)的發(fā)展和企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的競(jìng)爭(zhēng)力，運(yùn)用成本管理方法實(shí)施成本管理。同時(shí)，在實(shí)施成本管理的過程中，管理者應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理，整合價(jià)值鏈，以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的采購(gòu)模式。此外，從促銷策略的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高自身的綜合實(shí)力和產(chǎn)業(yè)價(jià)值。通過企業(yè)全體員工的不斷努力，房地產(chǎn)企業(yè)將實(shí)現(xiàn)預(yù)期的發(fā)展目標(biāo)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。

參 考 文 獻(xiàn)

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[3]徐淑芳.房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理策略研究[D].北京：中央民族大學(xué)，2017.