我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)價格行為研究

朱思雅

摘要：房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，對其市場結(jié)構(gòu)的分析有助于調(diào)控房價，促進國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展。文章首先介紹了我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，接著對涉及產(chǎn)業(yè)集中度和市場結(jié)構(gòu)對房價的影響的文獻進行了梳理。接著，文章對我國房地產(chǎn)競爭結(jié)構(gòu)進行了衡量，主要計算了全國房地產(chǎn)市場集中度（CRn）和勒納指數(shù)兩種指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場是處于分散競爭階段的原子型。借鑒Carey模型，實證分析金融資源、房屋造價、人均收入、壟斷程度對房地產(chǎn)價格的影響。文章提出一些政策建議，可從提高市場集中度、合理擴大住房供給、提高居民收入來實現(xiàn)市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和房價的穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞：中國房地產(chǎn)業(yè);市場結(jié)構(gòu);市場集中度;房地產(chǎn)價格

一、引言

中國人自古以來就有“安家立業(yè)”的傳統(tǒng)觀念。近年來，隨著經(jīng)濟和社會的快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，“買房”成為老百姓日常關(guān)心的熱點話題之一。以保障性住房為主的房地產(chǎn)市場的發(fā)展在促進我國國民經(jīng)濟健康發(fā)展中起著重要作用。據(jù)國家統(tǒng)計局最新的統(tǒng)計資料顯示，房地產(chǎn)在國民生產(chǎn)總值中所占的比重持續(xù)增長，2017年達到6.5%，在2018年更是達到了6.87%左右。2018年年末我國房地產(chǎn)投資比上年同期增長9.5%，達到12.03萬億元，房地產(chǎn)銷售額同比增長12.2%，二者均達到了歷史最高水平。

同時，房地產(chǎn)行業(yè)也存在著一些問題，例如投資過多、價格上漲速度過快、商品房結(jié)構(gòu)不健全、市場失調(diào)等等。為了維護國家經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展，國家也在出臺相關(guān)宏觀調(diào)控政策。從2007年到2008年上半年，專家學(xué)者廣泛認為中國房地產(chǎn)市場存在嚴重泡沫，因此政府采取了一系列措施來遏制房地產(chǎn)價格的大幅上漲。2008年下半年，面對全球性的金融危機，政府又頒布了一系列補充性的政策來刺激房地產(chǎn)消費。這造成了住房市場的不穩(wěn)定，也反映了政府政策效果的不理想和不確定性。土地價格上漲，房價節(jié)節(jié)攀升的現(xiàn)象仍然出現(xiàn)在眾多城市。因此，需要對我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)進行研究，尋求符合經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律和中國國情的可持續(xù)發(fā)展的市場結(jié)構(gòu)，并且探索房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)價格之間的聯(lián)系，為政策制定提出參考意見。

二、文獻綜述

產(chǎn)業(yè)組織理論在西方歷經(jīng)多年，已經(jīng)發(fā)展得較為完善。但主要應(yīng)用于制造業(yè)、銀行業(yè)，研究房地產(chǎn)業(yè)的文獻較少。相關(guān)文獻主要集中在房地產(chǎn)的投資決策、房地產(chǎn)決策與公司戰(zhàn)略的關(guān)系、房地產(chǎn)在城市中的空間分布等方面。我國房地產(chǎn)業(yè)的研究和國外相比開始較晚，還不夠完善，研究重點主要集中于單一市場結(jié)構(gòu)。周剛等從企業(yè)規(guī)模過小、競爭低層次、進入壁壘異化這幾方面缺陷分析我國房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)，并針對性地提出促進產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的路徑選擇。吳拯通過實證分析，指出中國房地產(chǎn)市場存在過度競爭和規(guī)模不經(jīng)濟?？紤]到美國房地產(chǎn)市場的金融體制和土地政策已成熟，苗天青發(fā)現(xiàn)香港“高度集中”的市場結(jié)構(gòu)中，是通過高房價和消費者對地居住水平來實現(xiàn)發(fā)展商的高盈利水平的。他主張借鑒中國香港的經(jīng)驗，將香港房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)作為內(nèi)地的理想“參照系”。楊承坤從資產(chǎn)額、銷售額兩個維度比較2001年至 2004年房地產(chǎn)行業(yè)市場集中度。他認為，全國房地產(chǎn)企業(yè)集中程度很低，更何況是形成規(guī)模經(jīng)濟了。

在研究房地產(chǎn)價格的影響因素時，學(xué)者們普遍認為，房地產(chǎn)價格是由各種因素決定的，現(xiàn)有文獻主要對城鎮(zhèn)居民收入、稅收政策、房地產(chǎn)投資、國民經(jīng)濟發(fā)展水平等因素進行探討。何鴻婧等人認為市場勢力是造成目前房地產(chǎn)價格扭曲的原因，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場是壟斷競爭市場。肖磊等收集截面數(shù)據(jù)，對30 個省會城市的數(shù)據(jù)進行定量分析，發(fā)現(xiàn)供給層和需求層對房價影響最顯著，還考察了東、西部房價的差異。陳笑運用市場集中度指標(biāo)，對房價與房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系進行了實證研究，認為市場集中度是房價最重要的影響因素。

綜上所述，我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)可以用各種指標(biāo)來衡量，而這些指標(biāo)是影響房價的因素之一，可以構(gòu)建市場結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)價格之間的聯(lián)系，通過優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)來達到穩(wěn)定房價的目的。

三、我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析

房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，是指構(gòu)成房地產(chǎn)市場供給方主體的房地產(chǎn)公司之間的相互關(guān)系及其特征。一般來說，市場結(jié)構(gòu)可以分為完全競爭、壟斷、壟斷競爭和寡頭壟斷四種類型。市場結(jié)構(gòu)的決定因素包括規(guī)模經(jīng)濟、產(chǎn)品差異化、市場進入與退出壁壘。市場集中度是指某一產(chǎn)業(yè)內(nèi)買賣雙方的數(shù)量及其相對規(guī)模的分布特征。它反映了各主體之間的力量對比和對市場運行的影響程度。本文主要采用市場集中度（CRn）來衡量我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)狀況。

市場集中度（CRn）是市場中規(guī)模處于前n位企業(yè)的市場份額總和。其計算公式為：

其中，X是市場總量，xi為排在第i位的企業(yè)的市場量。本文對2010～2018年《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》提供的數(shù)據(jù)和中國房地產(chǎn)上市公司TOP10整理的前4名企業(yè)的年報進行匯總后，得到這4家企業(yè)的銷售額、資產(chǎn)額，用這兩種方式分別計算行業(yè)集中率，得到表1：

根據(jù)美國貝恩早年提出的運用企業(yè)集中度對市場的分類，CR4小于30%時，競爭類型屬于原子型，即企業(yè)數(shù)量多，不存在集中現(xiàn)象。我國產(chǎn)業(yè)集中度距離30%的下限相差很遠，與發(fā)達資本主義國家尚存在較大差距，屬于該類型。根據(jù)銷售額計算，我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場集中度存在輕微波動，但整體有上升趨勢;根據(jù)資產(chǎn)額計算，市場集中度穩(wěn)步上升，具有相似走勢的變化趨勢。從全國來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)集中度低，不存在全國統(tǒng)一的壟斷市場，處于分散競爭階段。

房地產(chǎn)市場集中度低，體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、規(guī)模小、數(shù)量多等特點。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還存在住房建設(shè)規(guī)?；潭鹊偷膯栴}。房地產(chǎn)消費可以分為三個階段。第一階段追求居住面積，對其他方面要求較低;第二階段在追求居住面積的基礎(chǔ)上，開始重視房屋的質(zhì)量和居住體驗;第三階段消費者不再拘束于居住面積，對房屋的環(huán)境、綜合品質(zhì)更加重視。我國大多數(shù)城市還處于第二階段，房地產(chǎn)還處于單純的產(chǎn)品層次的競爭的階段，沒有上升到企業(yè)管理的層面上來。同質(zhì)競爭的狀態(tài)容易導(dǎo)致消費者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間產(chǎn)生資源或信息不對稱的問題，不利于規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)的發(fā)揮和房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展。

市場壁壘也是影響市場結(jié)構(gòu)的重要因素。我國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)進入和退出壁壘較低。這是由于許多開發(fā)商可以進行高負債經(jīng)營，利用銀行信貸資金，進行投機甚至是炒樓行為。并且，他們可以通過降低稅收、消費者預(yù)付款、建筑施工單位預(yù)付款等形式來減少對融資的實際需求。房地產(chǎn)業(yè)雖然開發(fā)成本巨大，需要一定的行業(yè)資本，但和石油化工等產(chǎn)業(yè)相比，新廠商更容易進入。在政策法律壁壘上，我國的國情是城鎮(zhèn)土地歸國家所有，有助于政府進行宏觀調(diào)控。然而，由于我國土地供應(yīng)不平衡，土地交接市場競爭性差，政府對房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入要求較低。除此以外，技術(shù)壁壘也較低，開發(fā)商只需要提供資金，項目的設(shè)計、開展、竣工有專門的中介機構(gòu)負責(zé)。

最后，在產(chǎn)品差異化上，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)模仿大于創(chuàng)新，很少有企業(yè)能重視品牌戰(zhàn)略的實施，打造獨特的品牌形象?，F(xiàn)存企業(yè)不能夠很好的挖掘消費者偏好，滿足市場日益多元化的需求。長期這樣下去，會帶來住房投機過剩且產(chǎn)品差異化缺失，造成資源的浪費。

四、研究設(shè)計

為了研究房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)對房價的影響，本文借鑒Carey（1990 年）的模型。Carey提出了一個用于分析美國農(nóng)業(yè)用地價格的模型，其通過市場土地供給等于市場需求來決定土地的價格。

在需求層，假定商品住宅市場產(chǎn)品無差異，存在 N 個同質(zhì)的潛在需求者，P為消費者為購買住宅愿意支付的最低價格。在這里，假定P服從于均值為基準(zhǔn)價格P*的均勻分布，設(shè)P與P*的離差為 h，則 P～F（P*，h）。在任意價格條件P下，房地產(chǎn)市場價格的概率分布即為[1-f（p）]，則房地產(chǎn)市場需求為：

其中，M為投資者所能動用的資源，如貸款數(shù)量。通常 M =L（Y，r），Y代表居民收入。

在供給層，假定市場結(jié)構(gòu)是壟斷的，根據(jù)利潤最大化的目標(biāo)可以得到其利潤函數(shù)為：

通過一階求導(dǎo)和式子的變換，可以得到房地產(chǎn)市場供給為：

其中，Q代表房地產(chǎn)市場供給，C代表成本，L代表房地產(chǎn)市場壟斷程度。

在市場均衡條件下 D=Q ，于是有：

從以上式子，可以清楚地看出，房價的決定取決于以下變量：房地產(chǎn)市場潛在需求人數(shù) N、房地產(chǎn)市場需求方所能夠獲得的金融資源M、房地產(chǎn)市場投資者保留價格與基準(zhǔn)價格的偏離程度h、房地產(chǎn)市場的基準(zhǔn)價格P*、城鎮(zhèn)居民平均收入Y、房地產(chǎn)造價C，以及房地產(chǎn)市場壟斷程度L。

假定偏離程度h、基準(zhǔn)價格P*、市場潛在需求者N為給定不變的。參考一些學(xué)者的意見，用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來衡量需求方所獲得的金融資源M，用勒納指數(shù)來衡量市場壟斷程度L。勒納指數(shù)L=，其中P為市場價格，而MC則表示商品的邊際成本，此處我們借鑒李宏瑾的文章，用竣工房屋造價替代邊際成本。

使用2000～2018年《中國統(tǒng)計年鑒》和《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》的數(shù)據(jù)，嘗試建立房地產(chǎn)價格的回歸模型。顯然，除了M對被解釋變量有負面影響，其他因素都對房地產(chǎn)價格優(yōu)正面影響。對模型進行優(yōu)化，對數(shù)模型如下：

五、結(jié)果分析

模型回歸結(jié)果如下表格所示：

從統(tǒng)計檢驗角度來看，該模型的總體線性關(guān)系顯著成立，擬合優(yōu)度很高，因此房地產(chǎn)平均造價、城鎮(zhèn)人均可支配收入、房地產(chǎn)市場壟斷程度（勒那指數(shù)）、房地產(chǎn)企業(yè)資金來源，這四個變量能很大程度地解釋房地產(chǎn)平均售價。

Eviews得出的計量結(jié)果很好，模型在 5%的顯著性水平下，各變量均通過檢驗且擬合優(yōu)度很高，房地產(chǎn)價格有99%以上可以由以上變量進行解釋。隨后對模型進行檢驗，不存在異方差和自相關(guān)性。結(jié)果表明，房地產(chǎn)市場壟斷程度與房價之間呈現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系，當(dāng)壟斷程度相對增加1%時，房價相對增加1.10363%。此外，商品房造價相對增加 1 個百分點，房價則相對增加0.97488個百分點。城鎮(zhèn)居民人均收入相對增加1%時，房價相對增加0.147175%。開發(fā)房地產(chǎn)投資與房價之間呈現(xiàn)出負相關(guān)關(guān)系，符合實際情況，開發(fā)房地產(chǎn)投資每增加1個百分點，房價增長速度就減少0.079602個百分點。由此可見，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)對房價產(chǎn)生較重要的影響，壟斷程度的提高對房價的上升有促進作用。

六、政策建議

我國房地產(chǎn)健康穩(wěn)定成長要遵循經(jīng)濟社會發(fā)展的一般規(guī)律。應(yīng)該通過幾下幾點方法來促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

1. 適當(dāng)提高市場集中度。根據(jù)上文實證模型顯示，市場結(jié)構(gòu)是影響房地產(chǎn)商品價格最顯著的因素。因此，改善房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，提高市場的集中度，形成規(guī)模經(jīng)濟是調(diào)控房價的首要任務(wù)。政府可以提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，加強政策規(guī)制，減少規(guī)模小、實力弱、資質(zhì)低的企業(yè)的進入，逐漸形成類似于發(fā)達國家的大企業(yè)主導(dǎo)、中小企業(yè)并存的市場結(jié)構(gòu) 。另外，需要推進房地產(chǎn)業(yè)信息的公開透明，減少房地產(chǎn)企業(yè)與廣大消費者之間的信息不對稱，加強對違法行為的市場監(jiān)督，加大處罰力度，促進企業(yè)間的并購與重組，鼓勵優(yōu)勝劣汰，讓市場集中度提高。

2. 合理擴大住房供給，抑制投資性住房需求。增加住房供給量是緩解市場供需失衡的重要手段，也可以抑制房價的不斷抬升。對經(jīng)濟型實用房和中小型住宅房增加供給，對豪華型大面積住房進行調(diào)控，避免“炒房”為中低收入人群帶來困擾，滿足大多數(shù)人民的需求。

3. 提高居民收入水平，增強居民購買力，縮小收入差距。因此，政府要加大對中小企業(yè)的財政支持力度，進行稅費減免，提高居民在國家收入初次分配中的比重，重點在于提高中低收入居民的收入水平，使大多數(shù)人有房可住。

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（作者單位：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院）