房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)用及內(nèi)部控制監(jiān)督探析

冉雙 廣安市廣達(dá)置業(yè)有限公司

一、引言

在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到許多因素的影響和控制。不僅要受到政府的宏觀調(diào)控，還要受到銀行信貸調(diào)整的影響。這兩者影響因素會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)居民購(gòu)房的需求受到影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了一定的局限。我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中主要以追求利潤(rùn)最大化為基本的目的，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制及內(nèi)部監(jiān)督?jīng)]有形成足夠的意識(shí)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在政策變化與強(qiáng)力調(diào)控的市場(chǎng)背景中競(jìng)爭(zhēng)力降低，嚴(yán)重的甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂等不利情況。因而，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制及內(nèi)部控制監(jiān)督中存在的問(wèn)題，企業(yè)應(yīng)該及時(shí)意識(shí)到內(nèi)部控制和內(nèi)部控制監(jiān)督對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的影響，并加快解決企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問(wèn)題，對(duì)內(nèi)部控制及內(nèi)部監(jiān)督體系實(shí)行精細(xì)化的管理，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠在安全、穩(wěn)定的環(huán)境下運(yùn)行，有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)用及內(nèi)部控制監(jiān)督現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境缺失

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素之一，內(nèi)部控制環(huán)境的好壞直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的積極性，強(qiáng)化內(nèi)部控制能夠促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。但是現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境缺少，主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題。首先是我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的績(jī)效考核制度，在一定程度上影響了內(nèi)部人員開(kāi)展活動(dòng)的積極性。其次，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部在對(duì)日?；顒?dòng)的管理過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部所制定的制度和管理要求沒(méi)有貫徹到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)相關(guān)制度的執(zhí)行力還有待提升。三是部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者還未能轉(zhuǎn)變觀念，沒(méi)有意識(shí)到當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際上已經(jīng)成為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。特別是在銀行貸款收緊，市場(chǎng)限購(gòu)限貸的背景下，拿地成本與開(kāi)發(fā)成本高企，使得房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展難以為繼。雖然這些從政策、市場(chǎng)等方面對(duì)企業(yè)造成了影響，屬于行業(yè)性的問(wèn)題，但企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境缺失無(wú)疑加重了這些問(wèn)題集中產(chǎn)生的可能性。

（二）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估在房地產(chǎn)企業(yè)的中未得到應(yīng)用重視

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是有效減少企業(yè)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。房地產(chǎn)內(nèi)部進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度能夠保障企業(yè)在安全的運(yùn)營(yíng)環(huán)境下開(kāi)展各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。但是根據(jù)大量的實(shí)地調(diào)研情況來(lái)看，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中對(duì)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估活動(dòng)沒(méi)有重視，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)大大的提高，不利于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，內(nèi)部缺少專業(yè)性的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估人員，內(nèi)部也沒(méi)有設(shè)置專門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估部門(mén)，例如對(duì)于定價(jià)策略，回款估算等與開(kāi)發(fā)進(jìn)度不匹配，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)造成潛在風(fēng)險(xiǎn)。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)的資金量大，利潤(rùn)率相比其他行業(yè)高一些，故而一些房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部建立的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系的積極性不高，在制定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的過(guò)程中很多情況下只是流于表面，并沒(méi)有結(jié)合企業(yè)的實(shí)際發(fā)展制定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，只關(guān)注企業(yè)的利潤(rùn)最大化，對(duì)于存在的風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有及時(shí)的進(jìn)行解決，在嚴(yán)重情況下有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制活動(dòng)不到位

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制活動(dòng)是有效開(kāi)展降低企業(yè)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。通過(guò)內(nèi)部控制活動(dòng)，能夠最大程度將企業(yè)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)降低到最小，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠在安全的環(huán)境下運(yùn)行。然而現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展內(nèi)部控制活動(dòng)的過(guò)程中還存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中在內(nèi)部控制中對(duì)相關(guān)的活動(dòng)也進(jìn)行了預(yù)算編制，但是沒(méi)有制定相對(duì)性的考核執(zhí)行制度，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制活動(dòng)沒(méi)有根據(jù)政策變化、開(kāi)發(fā)計(jì)劃等實(shí)際情況就制定了一系列不符合實(shí)際的預(yù)算編制，沒(méi)有發(fā)揮內(nèi)部預(yù)算編制的實(shí)際作用。其次，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制活動(dòng)中容易出現(xiàn)主觀性的推測(cè)，很多情況下容易受到“人為”因素的影響，導(dǎo)致內(nèi)部控制活動(dòng)所制定的預(yù)算編制不符合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)[1]。此外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制活動(dòng)本身也缺乏嚴(yán)格的審批流程控制，導(dǎo)致相關(guān)的內(nèi)部控制活動(dòng)流程可以隨意更改，沒(méi)有將運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管不完善

房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部控制能夠有效降低企業(yè)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)在穩(wěn)定安全的環(huán)境下得到長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)內(nèi)部控制是確保企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常開(kāi)展的前提和保障，而內(nèi)部控制監(jiān)督則促進(jìn)了房地產(chǎn)能夠通過(guò)內(nèi)部控制將企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，因而，在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的過(guò)程中，應(yīng)強(qiáng)化對(duì)內(nèi)部控制相關(guān)活動(dòng)的開(kāi)展進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理。但是我國(guó)現(xiàn)階段多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部監(jiān)督和管理上還不完善，大部分僅僅將房地產(chǎn)企業(yè)所運(yùn)行的利潤(rùn)作為追求的目標(biāo)，而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理例如規(guī)范銷(xiāo)售、造價(jià)失控、成本超標(biāo)等情況往往沒(méi)有足夠的監(jiān)督，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)大大的增加。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)管的有效形式就是通過(guò)內(nèi)部審計(jì)來(lái)實(shí)現(xiàn)，然而，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有在內(nèi)部設(shè)置專門(mén)的審計(jì)，導(dǎo)致內(nèi)部監(jiān)管不完善。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)用及內(nèi)部控制監(jiān)督的對(duì)策

（一）完善并優(yōu)化房地產(chǎn)內(nèi)部的控制環(huán)境

為了確保房地產(chǎn)企業(yè)在安全的環(huán)境下運(yùn)行，企業(yè)內(nèi)部應(yīng)不斷完善并優(yōu)化內(nèi)部的控制環(huán)境。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)內(nèi)部的控制環(huán)境進(jìn)行完善的構(gòu)架，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境，對(duì)內(nèi)部控制環(huán)境進(jìn)行全新的調(diào)整。在對(duì)內(nèi)部控制進(jìn)行完善的過(guò)程中，可以結(jié)合引進(jìn)專業(yè)的人員對(duì)內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行評(píng)估，制定好適合房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的方案，從而不斷優(yōu)化內(nèi)部的控制環(huán)境。其次，要將房地產(chǎn)企業(yè)中權(quán)利過(guò)于集中和分散的現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)整，例如使全民都意識(shí)到內(nèi)部控制在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的重要意義，通過(guò)內(nèi)部控制使房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)、開(kāi)發(fā)甚至對(duì)于代理商的監(jiān)管等方面都明確其權(quán)利責(zé)任邊界，在房地產(chǎn)內(nèi)部建立與企業(yè)相適應(yīng)的權(quán)利平衡制度，從而更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理[2]。其三，要注意強(qiáng)化內(nèi)部控制制度的執(zhí)行力度，避免在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的過(guò)程中能夠避免出現(xiàn)錯(cuò)誤的決策，避免給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）充分發(fā)揮內(nèi)部控制在房地產(chǎn)企業(yè)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)和控制風(fēng)險(xiǎn)的能力

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)強(qiáng)化內(nèi)部控制，提升房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和控制風(fēng)險(xiǎn)的能力。建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制是有效降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制手段。在內(nèi)部控制評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中，首先要求房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中做好對(duì)現(xiàn)金流管理的預(yù)算編制工作，確保企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中能夠關(guān)注到現(xiàn)金流的動(dòng)向，確保現(xiàn)金流預(yù)算的準(zhǔn)確性，使房地產(chǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)隱患得以消除。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制活動(dòng)中應(yīng)建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估預(yù)警機(jī)制。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制是幫助企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。通過(guò)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對(duì)存在的風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)提出對(duì)應(yīng)的解決方案，幫助企業(yè)能夠最大程度的降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制能夠關(guān)注到企業(yè)的利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)效率，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的保障，有效將房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

（三）切實(shí)強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制活動(dòng)

為了切實(shí)強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制活動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制活動(dòng)中應(yīng)重點(diǎn)把握好內(nèi)部各個(gè)工作環(huán)節(jié)的關(guān)鍵控制點(diǎn)并做好相對(duì)應(yīng)的解決措施和處理辦法。首先，對(duì)房地產(chǎn)的主要業(yè)務(wù)流程進(jìn)行梳理，強(qiáng)化各環(huán)節(jié)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的梳理，強(qiáng)化各項(xiàng)內(nèi)部控制工作。例如房地產(chǎn)企業(yè)的拿地環(huán)節(jié)，要進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臏y(cè)算，進(jìn)行可行性論證，不得由個(gè)別部門(mén)擅自決定。大型項(xiàng)目必須由管理層作出決議后報(bào)董事會(huì)批準(zhǔn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制活動(dòng)的開(kāi)展過(guò)程中，要定期進(jìn)行內(nèi)部控制執(zhí)行情況的評(píng)價(jià)，對(duì)于關(guān)鍵業(yè)務(wù)的控制要深入分析其是否發(fā)揮作用。例如對(duì)于進(jìn)度款的支付必須由工程部門(mén)發(fā)起，造價(jià)部門(mén)復(fù)核，財(cái)務(wù)部門(mén)在核對(duì)合同與進(jìn)度以及相關(guān)部門(mén)簽署的意見(jiàn)，結(jié)合監(jiān)理單位的相關(guān)認(rèn)可資料方可付款。房地產(chǎn)企業(yè)要落實(shí)內(nèi)部審計(jì)或類似機(jī)構(gòu)開(kāi)展內(nèi)部控制評(píng)價(jià)，來(lái)分析內(nèi)部控制是否真正發(fā)揮作用，并適時(shí)改進(jìn)。其三，要注意在內(nèi)部控制對(duì)預(yù)算管理的控制作用，例如各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展過(guò)程中嚴(yán)格按照相關(guān)的預(yù)算執(zhí)行制度將預(yù)算指標(biāo)納入到考核體系，確保預(yù)算對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)展的指導(dǎo)性。

（四）完善房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)活動(dòng)的監(jiān)管

內(nèi)部控制監(jiān)督是有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理和運(yùn)行的重要手段，因而，在房地產(chǎn)內(nèi)部完善房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)活動(dòng)的監(jiān)管是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意的問(wèn)題。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在內(nèi)部控制管理的過(guò)程中，對(duì)內(nèi)部的各項(xiàng)活動(dòng)的監(jiān)督必須要落實(shí)到整個(gè)流程和環(huán)節(jié)，確保企業(yè)在日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中能夠得到有效的監(jiān)督和管理。其次，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督的過(guò)程中應(yīng)該制定專業(yè)的監(jiān)督管理部門(mén)，監(jiān)督管理部門(mén)不能與其他部門(mén)混為一談，要確保監(jiān)督部門(mén)在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部形成一個(gè)獨(dú)立的部門(mén)，從而有效對(duì)各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督[3]。最后是在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)立審計(jì)部門(mén)，用于監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)中所產(chǎn)生的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)，監(jiān)控內(nèi)部控制的有效性是否實(shí)現(xiàn)，將企業(yè)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下得到穩(wěn)定的發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制及內(nèi)部控制監(jiān)督是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)保障，企業(yè)內(nèi)部只要意識(shí)到內(nèi)部控制和監(jiān)督的重要性，才能夠提升自身在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制過(guò)程中存在的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)提出對(duì)應(yīng)的解決方案，降低企業(yè)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)強(qiáng)化內(nèi)部控制，進(jìn)一步將內(nèi)部控制理念納入企業(yè)管理控制體系，以期加快財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理職能，提高財(cái)務(wù)價(jià)值創(chuàng)造能力。