土地儲備計(jì)劃編制和執(zhí)行中的問題及應(yīng)對措施

鐘東寧

摘?要：土地儲備是國家計(jì)劃發(fā)展中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，而土地儲備計(jì)劃的編制工作是否合理不僅關(guān)乎著土地儲備計(jì)劃的執(zhí)行，更加關(guān)乎注著當(dāng)?shù)赝恋刭Y源的合理利用程度。隨著我國經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展變化，我國房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速的發(fā)展，按照以往方式編制的土地儲備計(jì)劃越來越不能滿足當(dāng)下市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求，而其所存在的問題也越來越突出。如何根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式，制定合理有效的土地儲備計(jì)劃是目前我國相關(guān)部門需要重視的問題。為此，本文就以土地儲備計(jì)劃編制和執(zhí)行為主要的研究對象，來分析其存在的問題，并根據(jù)問題的成因，提出有針對性的對策。

關(guān)鍵詞：土地儲備計(jì)劃;編制工作;存在問題;策略提升

中圖分類號：D9?????文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A??????doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.01.065

0?引言

土地儲備計(jì)劃編制工作即為當(dāng)?shù)卣鶕?jù)土地儲備和分配的情況，來完善相關(guān)土地儲備計(jì)劃，從而為土地的合理使用，土地儲備計(jì)劃的有效執(zhí)行提供保障。制定科學(xué)合理的土地儲備計(jì)劃不僅有助于將土地儲備工作落實(shí)到實(shí)處，更加有利于將項(xiàng)目用地進(jìn)行有效的規(guī)整，合理的安排和分配，從而提升土地資源的利用率，降低土地資源的浪費(fèi)，為當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)規(guī)劃，城市未來有效可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。為此，在實(shí)際的編制和執(zhí)行中，各級相關(guān)部門需要合理規(guī)劃和分配土地資源的利用情況，做好土地儲備計(jì)劃的編制工作，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

1?計(jì)劃編制的依據(jù)

土地儲備計(jì)劃編制不僅是一項(xiàng)任務(wù)量巨大的工作，更是一項(xiàng)十分精細(xì)且繁瑣的工作。不僅需要整理和統(tǒng)籌各個方面的數(shù)據(jù)，更加需要對當(dāng)?shù)赝恋刭Y源的實(shí)際情況有著充分的了解。在對編制土地儲備計(jì)劃時，一方面需要對當(dāng)?shù)赝恋刭Y源的利用情況，各項(xiàng)用地的實(shí)際情況，土地市場的發(fā)展情況以及未來土地市場的發(fā)展趨勢有著充分的了解，該項(xiàng)工作的完善是編制土地儲備計(jì)劃的基礎(chǔ)。另一方面，還需要對當(dāng)?shù)赝恋刭Y源的利用情況，城市的建設(shè)情況，以及土地資源的年度情況有著充分的了解。只有在實(shí)際充分了解和對未來規(guī)劃有著十分明確認(rèn)識基礎(chǔ)上的土地儲備計(jì)劃編制工作才會更加的科學(xué)有效。同時，對于一些不合理土地用地情況，違規(guī)建設(shè)用地情況，占用土地卻不能發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益的情況，要盡量的進(jìn)行拆除。對于危房和多年廢棄居住的房屋要盡快拆除，提升土地資源的合理利用率。最后，可以將以上的情況用數(shù)據(jù)進(jìn)行表示，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)對其進(jìn)行整理，為土地儲備計(jì)劃工作的進(jìn)行提供堅(jiān)實(shí)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

2?計(jì)劃編制的原則

2.1?節(jié)約集約原則

土地的儲備工作不是無節(jié)制的進(jìn)行，更不是隨心所欲，毫無規(guī)劃的進(jìn)行，需要根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行，同時，土地儲備并不是越多越好，要根據(jù)實(shí)際情況制定一個限度，不可以盲目毫無計(jì)劃的進(jìn)行收納工作。在進(jìn)行土地儲備編制中，首先需要對那些閑置和不合理建設(shè)的建筑進(jìn)行儲備，加大儲備和分配工作的張力，優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，實(shí)行節(jié)約和集約的原則，提升土地資源的合理利用率。

2.2?協(xié)調(diào)發(fā)展原則

城市土地資源的分配利用要堅(jiān)持協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，協(xié)調(diào)發(fā)展的原則即為對于某一項(xiàng)用地的投入，要整個城市化的進(jìn)程和規(guī)劃為核心，在土地分配和利用的過程中，需要以城市建設(shè)用地為主要的關(guān)鍵所在，作為重點(diǎn)的投入?yún)^(qū)，其他建設(shè)用地根據(jù)實(shí)際情況統(tǒng)籌進(jìn)行。最終實(shí)現(xiàn)“工業(yè)用地為主，農(nóng)業(yè)用地為輔”的整體戰(zhàn)略布局，同時要提升民生用地的建設(shè)和保障力度，最終實(shí)現(xiàn)土地資源的協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。

2.3?動態(tài)平衡原則

土地儲備計(jì)劃的編制工作還需要堅(jiān)持動態(tài)平衡的原則，因?yàn)椴徽摵畏N計(jì)劃的制定和執(zhí)行都是一個動態(tài)化持久性的過程，土地儲備計(jì)劃更是一個動態(tài)化的過程，需要編制人員根據(jù)實(shí)際情況及時的調(diào)整相關(guān)內(nèi)容。一般情況下，土地儲備計(jì)劃的編制工作需要當(dāng)?shù)赝恋刭Y源管理部門根據(jù)實(shí)際情況，來衡量土地資源利用的種類以及開發(fā)的潛力，然后來確定土地儲備的總量，維持土地儲備總量的動態(tài)平衡，可持續(xù)發(fā)展。

3?計(jì)劃編制和執(zhí)行中存在的問題

3.1?資金短缺

隨著城市的不斷擴(kuò)張和發(fā)展，城區(qū)的面積也在不斷的擴(kuò)大，這就要求相關(guān)土地資源管理部門在進(jìn)行土地儲備的過程中，注意加大收納的力度，以在很大的程度上避免供不應(yīng)求局面的產(chǎn)生。通過現(xiàn)實(shí)案例的分析，和對相關(guān)領(lǐng)域?qū)W者文獻(xiàn)的研究也可以發(fā)現(xiàn)，如今伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化的進(jìn)程會越來越快速化，而土地的儲備量已經(jīng)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。例如，就拿三線城市秦皇島市為例，前幾年，在該城市的邊緣地區(qū)依舊是一片荒蕪，很多基礎(chǔ)設(shè)施依舊沒有建設(shè)，很多都是空地，沒有任何建筑。但是，最近幾年，隨著河北省在加大旅游型城市的建設(shè)力度，秦皇島市也在積極的發(fā)展自己的旅游業(yè)，原有的城市邊緣地區(qū)，現(xiàn)在很多都已經(jīng)建設(shè)了基礎(chǔ)設(shè)施，還有臨近果園或者農(nóng)田的地區(qū)已經(jīng)建設(shè)了農(nóng)家樂觀光餐飲行業(yè)，例如做得最好的就是在山海關(guān)地區(qū)，在該地區(qū)很多的景點(diǎn)以前都是荒蕪的沒有任何建設(shè)，但是如今各種交通措施等都十分的完善。其次，有些城市的土地?cái)U(kuò)展十分的明顯，甚至在原有的基礎(chǔ)上擴(kuò)大了三倍或者是四倍的面積，這種現(xiàn)象多發(fā)生在大城市，例如北京積極擴(kuò)展北京外環(huán)，上海也在擴(kuò)展外圈。但是就在土地?cái)U(kuò)展的過程紅章，所需要的土地儲備資金也是十分龐大的，但是，由于城市化進(jìn)程的加快，土地儲備資金卻投入較少，財(cái)政撥款力度也不大，就導(dǎo)致了土地儲備的資金多數(shù)都是需要向銀行貸款的，為此，在未來的發(fā)展中都需要構(gòu)建完整的土地儲備資金鏈。

3.2?法律機(jī)制不健全

我國目前在土地儲備計(jì)劃編制方面還沒有完善的法律法規(guī)，有些法律法規(guī)的制定和實(shí)施還存在與實(shí)際制度不相匹配的情況。所以，在實(shí)際的工作執(zhí)行中，會面臨很多法律不能及時解決的問題，這就限制了土地儲備計(jì)劃的實(shí)施與發(fā)展。如今，在我國，與土地儲備計(jì)劃編制和實(shí)施的法律最為相關(guān)的就是《土地儲備管理辦法》，但是該套法律法規(guī)的運(yùn)行還存在很多的限制情況，而且隨著我國經(jīng)濟(jì)形勢和社會發(fā)展形式的變化，該方案在很多的時候已經(jīng)不再適合目前的情況，例如對于城市郊區(qū)問題如何利用，如何更好的利用工業(yè)儲備用地等均沒有提及。為此，在未來應(yīng)該更加完善相關(guān)法律法規(guī)的運(yùn)行。

3.3?多頭儲備，政府在土地儲備過程中缺乏主導(dǎo)性

土地儲備管理部門在實(shí)際的工作中，由于人員編制的等因素的影響，在實(shí)施大規(guī)模開發(fā)工作時會顯得“心有余而力不足”，儲備中心的主要工作為實(shí)施土地儲備工作的管理，組織實(shí)施和入市交易等幾個方面。但是，有些土地的儲備和開發(fā)工作是需要工業(yè)園和其他公司統(tǒng)一進(jìn)行的，在此過程中，很多專業(yè)人員未能根據(jù)儲備的實(shí)際情況及時的進(jìn)行信息匯總和存檔建庫，也由于不同機(jī)構(gòu)的性質(zhì)和職能的不同，隸屬關(guān)系結(jié)構(gòu)不一，從而導(dǎo)致土地儲備工作的管理主體多元化，多頭儲備現(xiàn)象頻發(fā)，當(dāng)?shù)卣谕恋貎浜凸芾淼倪^程中，沒有主動性和主導(dǎo)性，沒有建立統(tǒng)一的土地儲備模式，導(dǎo)致對儲備土地的發(fā)證、管護(hù)等方面缺失相關(guān)的管理。

3.4?部門協(xié)調(diào)不夠緊密，土地儲備效益難以最大化

土地儲備計(jì)劃的編制和實(shí)施工作是一項(xiàng)系統(tǒng)化的工作，在具體的編制和執(zhí)行過程中，需要得到當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門、建設(shè)部門、財(cái)政部門、紀(jì)檢部門等多個職能部門的支持和配合，只有得到多部門合作的土地儲備計(jì)劃才會得到更好的實(shí)施。而正是因?yàn)檫@樣，多個不同部門之間的聯(lián)合和合作力度就直接影響到城市土地儲備運(yùn)作成本的高低。但是，在實(shí)際的工作中，很多的部門之間并沒有在工作上得到很好的銜接，不同的部門為了自身的利益，相互推諉、相關(guān)扯皮的現(xiàn)象時有發(fā)生。一旦任何一個部門在具體的執(zhí)行過程中出現(xiàn)問題，都會影響城市土地儲備編制計(jì)劃的制定和執(zhí)行，影響整個資金鏈的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，難以實(shí)現(xiàn)土地儲備效益的最大化。

4?計(jì)劃編制和執(zhí)行中問題的解決方案

4.1?面對資金短缺問題

面對資金短缺問題，當(dāng)?shù)卣块T需要嚴(yán)格規(guī)劃資金分配方案，避免資金來源渠道的單一化，在實(shí)現(xiàn)城市化穩(wěn)定進(jìn)程的前提下，當(dāng)?shù)刎?cái)政部門需要加大對土地儲備資金的投入力度，積極的擴(kuò)寬資金的來源渠道。其次，當(dāng)?shù)氐耐恋刭Y金管理部門更應(yīng)該積極的去拓寬自己的籌資渠道，建立一條屬于資金的來源渠道。具體而言，可以在以往資金鏈的銜接過程中，積極的利用民間資金，例如土地基金，土地債券融資等方式，都可以積極的利用民間資金，促進(jìn)土地儲備的可持續(xù)發(fā)展。最后，在獲得了穩(wěn)定來源的資金之后，當(dāng)?shù)氐呢?cái)政部門和政府部門需要對已有資金進(jìn)行監(jiān)督和管理，對于資金的使用過程進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，堅(jiān)決杜絕擠占、挪用，轉(zhuǎn)借儲備資金等情況，確保土地儲備資金專款專用。只有獲得穩(wěn)定充足的資金，來源渠道廣泛的資金，嚴(yán)格監(jiān)督和管理的資金才可以真正的做到專款專用，才可以最大化的實(shí)現(xiàn)土地儲備的效益。

4.2?面對法律不健全的問題

法律是民生的保障，法律是促進(jìn)社會穩(wěn)定的基石，只有做到“有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究”才可以真正的促進(jìn)社會各個機(jī)構(gòu)的正常和穩(wěn)定運(yùn)作，才可以保障社會的安定和和諧。為此，我國應(yīng)該加大對土地儲備計(jì)劃的關(guān)注力度，對于其中存在的問題進(jìn)行及時的發(fā)現(xiàn)整治，對于其中存在的違法問題進(jìn)行嚴(yán)格的打擊，出臺相關(guān)的法律法規(guī)，只有這樣才可以真正的實(shí)現(xiàn)土地儲備計(jì)劃工作的規(guī)劃化。同時，各級地方政府也需要根據(jù)自身實(shí)際情況發(fā)展，來制定相關(guān)的制度，規(guī)劃整個土地儲備的運(yùn)行過程，以解決土地儲備問題為核心，建立起一套科學(xué)有效，明確合理的土地儲備管理方案。

4.3?面對多部門協(xié)調(diào)無力，政府失導(dǎo)的問題

面對以上幾個方面的問題，當(dāng)?shù)氐恼块T可以派遣專門的工作人員對于多年沒有供應(yīng)的儲備土地進(jìn)行及時的匯總和收集信息，及時的存檔建庫，發(fā)證等項(xiàng)基本工作，為土地收儲工作的順利進(jìn)行提供必要的基礎(chǔ)信息。其次當(dāng)?shù)卣块T需要轉(zhuǎn)變政府職能，充分的發(fā)揮自身的領(lǐng)導(dǎo)作用，組織規(guī)劃和國土兩大部門，根據(jù)當(dāng)?shù)爻鞘械目傮w規(guī)劃進(jìn)展情況，提前做好計(jì)劃儲備土地的控制，融資工作。對于存在的各項(xiàng)問題，進(jìn)行及時的解決。最后，規(guī)劃部門、發(fā)改部門、建設(shè)部門、財(cái)政部等多個部門之間，應(yīng)該充分的發(fā)揮能動作用，發(fā)揮聯(lián)合協(xié)同的通，相互支持，提高工作效率，可以就土地儲備工作定期召開會議，對于出現(xiàn)的問題，及時的進(jìn)行調(diào)整，加大部門之間的協(xié)調(diào)力度，做好土地儲備計(jì)劃的編制和制定工作，讓儲備土地發(fā)揮更高的效益，實(shí)現(xiàn)土地效益的最大化。

5?結(jié)束語

綜上所述，土地儲備計(jì)劃是十分貼合民生，與百姓切身利益息息相關(guān)的工作，有關(guān)土地儲備計(jì)劃的編制和執(zhí)行部門首先需要認(rèn)識到該工作的重要性，在工作時持有嚴(yán)格科學(xué)的態(tài)度進(jìn)行工作。其次，相關(guān)部門和工作人員更加需要認(rèn)識到目前我國土地儲備計(jì)劃在編制和制定過程中存在的問題，例如資金短缺問題，多部門協(xié)調(diào)無力的問題，政府規(guī)劃失真的問題，相關(guān)法律法規(guī)制度不健全的問題等，而如何面對以上問題，如何去解決以上問題便為工作質(zhì)量好壞的關(guān)鍵點(diǎn)。為此，本文根據(jù)目前存在的問題，提出了幾個方面的對策，希望該項(xiàng)對策的提出可以緩解當(dāng)下問題，高效的解決土地儲備計(jì)劃所面臨的問題。

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