限貸令新規(guī)對商業(yè)銀行個貸內(nèi)部控制的影響

□文/王 嵐 葛童雁

（西安石油大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院 陜西·西安）

［提要］個人住房貸款可以為商業(yè)銀行帶來長期穩(wěn)定的利息收入，一直以來都是商業(yè)銀行最主要的利潤來源。規(guī)避潛在風險，減少不良貸款，促進個人住房貸款的平穩(wěn)、健康發(fā)展是商業(yè)銀行必須面對的重要問題，這就要求商業(yè)銀行必須高度重視個人住房貸款的內(nèi)部控制。限貸令新規(guī)的頒布為各商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款規(guī)模及占比設(shè)置了“兩道紅線”，要求各商業(yè)銀行控制個人住房貸款增速，這一新的宏觀政策對商業(yè)銀行個人住房貸款內(nèi)部控制產(chǎn)生深遠的影響。

20世紀90年代初期，日本曾經(jīng)爆發(fā)過一次嚴重的“房地產(chǎn)泡沫事件”，使得日本經(jīng)濟出現(xiàn)了嚴重倒退。為了不重蹈覆轍，提高商業(yè)銀行對房地產(chǎn)市場價格波動的抵御能力，防范商業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)過度集中貸款產(chǎn)生的潛在金融風險，促進商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)平穩(wěn)健康發(fā)展，中國人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（簡稱限貸令新規(guī)）：從2021年1月1日起，根據(jù)各銀行業(yè)金融機構(gòu)的機構(gòu)類型、資產(chǎn)規(guī)模等因素，分五檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。限貸令新規(guī)指出了中資銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應(yīng)滿足人民銀行和銀保監(jiān)會規(guī)定的管理要求，即不得高于監(jiān)管部門規(guī)定的相應(yīng)上限。

個人住房貸款是商業(yè)銀行穩(wěn)定的利息收入來源，由于個人住房貸款的風險暴露較為滯后，易受房地產(chǎn)市場波動影響，不良貸款起訴周期長，這就要求商業(yè)銀行必須重視個人住房貸款的內(nèi)部控制，主動從內(nèi)部控制方面出發(fā)降低不良貸款率。限貸令新規(guī)要求商業(yè)銀行縮減個人住房貸款業(yè)務(wù)的放款額度，減緩了商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展速度，這一新的宏觀調(diào)控政策要求商業(yè)銀行在個人住房貸款內(nèi)部控制方面做出相應(yīng)的改進，以便緊跟房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

一、商業(yè)銀行個人住房貸款內(nèi)部控制現(xiàn)狀

（一）收單環(huán)節(jié)控制不嚴。隨著銀行的準入門檻放低，我國現(xiàn)有銀行數(shù)量不斷增加，各銀行業(yè)金融機構(gòu)的競爭逐漸白熱化。同時，銀行產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象十分嚴重，在貸款利率相同的環(huán)境下，為了爭取更多的個人住房貸款份額，提高自身業(yè)績，部分商業(yè)銀行，尤其是民營銀行和小股份銀行不惜放寬個人住房貸款的申請條件，減少辦理個人住房貸款的申請材料。有些客戶經(jīng)理甚至為了完成分行任務(wù)、增加自身收入，在工資證明上虛增借款人的收入、降低首付比例、減少保證金比例、篡改借款人的信用評分等。由于客戶經(jīng)理在收單環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制不夠嚴謹，使一些先天不良的客戶獲得準入資格，使得商業(yè)銀行個人住房貸款一開始就面臨較大的違約風險。

（二）審批環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴。目前，社會信用體制建設(shè)尚未完善，審核人員通過客戶提供的材料在短時間內(nèi)對客戶進行詳細且全面的評估，識別可能存在的違約風險，是一項艱巨的挑戰(zhàn)。許多審核人員在審批個人住房貸款業(yè)務(wù)時，僅僅關(guān)注了貸款材料是否完整，很少會去審核貸款材料的真實性。審核人員在細節(jié)方面的審批不夠嚴格，如未核實借款人工作證明的真實性、沒有了解借款人的婚姻情況、審批表和借據(jù)等關(guān)鍵信貸材料沒有有權(quán)審批人簽字等等，可能會對后續(xù)放款和催收環(huán)節(jié)造成重大不良影響，體現(xiàn)了商業(yè)銀行在個人住房貸款內(nèi)部控制方面的嚴重缺失。

（三）崗位分工不明確。部分商業(yè)銀行存在貸款部門人員緊缺，崗位分工不清晰的情況。個人住房貸款的一大特點就是辦理環(huán)節(jié)多，一套完整的個人住房貸款辦理流程包括資料收集、客戶面簽、資料輸機、貸款審批、簽訂合同、辦理抵押登記、房貸放款、貸后回訪、貸款資料整理歸檔等等。由于商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)量大，放款周期長，且辦理環(huán)節(jié)多，信貸部門人員緊缺，客戶經(jīng)理大多手里積壓著大量未放款的單子。在實際工作中，客戶經(jīng)理為了提高工作效率，盡快放款，有時會出現(xiàn)一人使用多個貸款審批賬號，同時負責貸款的初審、復(fù)審和貸后電話回訪工作。貸款工作雖然表面上是由有權(quán)審批人員逐級獨立審核，流程齊全，沒有造成不良影響，但是這一做法忽視了崗位牽制規(guī)則，增加了商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制風險，十分容易產(chǎn)生舞弊現(xiàn)象。同時，許多銀行的貸款資料錄入及貸款資料歸檔由第三方人員完成，并且缺乏對第三方人員的有效管控，這無疑增加了客戶信息泄露的風險。

（四）貸后管理流于形式。近年來，由于個人住房貸款增長迅速，提成顯著，使得客戶經(jīng)理大多著重于收單，致力于將貸款先發(fā)放出去，忽視了貸后管理工作。許多商業(yè)銀行，特別是民營銀行和小股份銀行在貸款催收和不良貸款問責方面缺乏完善的監(jiān)管制度：貸款催收管理不規(guī)范且管理方式陳舊、對逾期貸款和不良貸款反饋應(yīng)對不及時、將不良貸款責任歸咎于基層收單人員身上而忽略了審批人員的責任等。同時，由于基層客戶經(jīng)理日常的工作側(cè)重于拓展營銷業(yè)務(wù)，忽視了貸款資料的整理歸檔，許多銀行存在貸款資料隨地亂放的現(xiàn)象，容易造成重要憑證資料缺失，存在嚴重的合規(guī)風險。這些都反映了商業(yè)銀行個人住房貸款貸后管理流于形式，仍需要進一步加強貸后管理的內(nèi)部控制。

二、限貸令新規(guī)對商業(yè)銀行個人住房貸款內(nèi)部控制的影響

（一）提高了個人住房貸款門檻。限貸令新規(guī)發(fā)布之后，銀行為了保證資金的安全，會限制單人貸款額度，將有限的個人住房貸款額度分配到更多優(yōu)質(zhì)客戶身上。為此，銀行將嚴格審核首付款資金來源和償債能力，提高個人住房貸款的首付金額。很多有購房需求的人不一定具備相應(yīng)的購房能力，目前不少人都存在首付款東拼西湊、職業(yè)不穩(wěn)定、家庭抗壓能力不強等情況。當房價回調(diào)、貸款人收入不穩(wěn)定或受到意外沖擊時，這些客戶的月供壓力加大，就極有可能產(chǎn)生違約風險。銀行內(nèi)部加強對個人的首付資金來源審核和償債能力分析，是為了防范購房者出現(xiàn)過度負債，不能按期償還個人住房貸款。同時，提高首付金額，銀行貸款給個人的額度將會減少，這樣有助于分散償還風險。

（二）擇優(yōu)選擇客戶。限貸令新規(guī)發(fā)布之前，銀行大力發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)，在這方面投入資金較為充足。對于大多數(shù)在征信報告中有多次逾期記錄，征信不良的客戶來說，上浮一部分貸款利率，在等待一段時間，征信報告刷新后仍舊可以成功貸款。而限貸令新規(guī)發(fā)布之后，銀行受到宏觀政策的影響，壓降個人住房貸款額度。因此，商業(yè)銀行也會提高對于借貸人的要求，會優(yōu)先選擇信用度更高、無任何逾期紀錄的客戶，以減少可能會發(fā)生的不良貸款。

（三）放款審批更加嚴格。由于各商業(yè)銀行嚴格控制放款額度，每個月的放款額度有限，并且放款時間較為固定，這就使得放款審批時間變長。在限貸令新規(guī)發(fā)布前，由于房地產(chǎn)開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)速度較快，銀行需要保證每天向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放一定量的貸款，這樣可能導(dǎo)致審核人員放松審批條件以求保證放款額度，高強度的工作量也可能會使得審核人員工作失誤率上升。限貸令新規(guī)發(fā)布后，審核人員有了充足的時間去審批貸款，復(fù)核貸款人的貸款資質(zhì)，在貸款人的工作單位、收入證明、家庭情況等方面會進行比較嚴格的審核，如貸款人的銀行流水必須要超過月供的2.2倍。同時，有限的額度限制了貸款的發(fā)放量，這就要求審核人員優(yōu)先選擇通過資料齊全、條件優(yōu)越的貸款申請，對于次一級的貸款申請將會退回。這樣能夠有效減少不良貸款人的數(shù)量，從而降低不良貸款率。

（四）提升了貸款資料的安全性。由于放款額度緊縮，放款審核時間變長，先前一個客戶經(jīng)理同時應(yīng)對幾百位客戶的情況得到緩解，客戶經(jīng)理可以對一個客戶從收單、面簽環(huán)節(jié)一直負責到貸后催收、資料入庫環(huán)節(jié)。大大減少限貸令新規(guī)發(fā)布前普遍存在的輸機、貸后催收環(huán)節(jié)外包現(xiàn)象，降低了貸款資料的流通性，提高了貸款資料的保密程度。同時，客戶經(jīng)理也可以清楚了解到每一份貸款資料目前流轉(zhuǎn)到哪一個環(huán)節(jié)，及時跟進貸款進度、補充貸款資料，對于流轉(zhuǎn)結(jié)束的資料可以盡快整理歸檔，不僅提高了客戶經(jīng)理的工作效率，而且提升了貸款資料的安全性。

三、限貸令新規(guī)背景下商業(yè)銀行個人住房貸款內(nèi)部控制優(yōu)化措施

（一）加強個人住房貸款業(yè)務(wù)內(nèi)控制度建設(shè)。商業(yè)銀行需要加強個人住房貸款業(yè)務(wù)的內(nèi)控制度建設(shè)，借鑒其他銀行的先進經(jīng)驗，完善自身業(yè)務(wù)操作制度，保證商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展；針對客戶經(jīng)理的內(nèi)控意識進行培訓(xùn)，提高客戶經(jīng)理的綜合素質(zhì)，培養(yǎng)客戶經(jīng)理的風險識別和風險防范能力；加大個人住房貸款業(yè)務(wù)的內(nèi)部審查和內(nèi)部監(jiān)督，實行稽核處罰制，嚴懲違反個人住房貸款業(yè)務(wù)內(nèi)部控制制度的相關(guān)人員。只有通過不斷加強內(nèi)部控制制度建設(shè)并加以監(jiān)督，才能有效地控制個人住房貸款業(yè)務(wù)的風險。

（二）嚴格審查借款人的借款資質(zhì)。在收單環(huán)節(jié)，要嚴格審查借款人的借款資質(zhì)。首先，商業(yè)銀行需要重點審查借款人的征信情況，在人民銀行征信系統(tǒng)和全國法院公布的涉訴信息系統(tǒng)中對借款人的征信情況進行全面的評估。對征信不良的客戶，如涉訴信息顯示列入失信老賴或近幾年有連續(xù)逾期記錄的借款人，直接不予貸款。其次，商業(yè)銀行應(yīng)對借款人的償還貸款能力進行詳細了解，對借款人家庭的收入證明、銀行流水、資產(chǎn)證明等材料進行審核，確保借款人每月家庭總收入達到月供金額的2.2倍，首付來源正常，以保障借款人可以按時足額還款。再次，商業(yè)銀行需要嚴格審查借款人的借款用途的真實性，防止借款人編造虛假理由，套取個人住房貸款，將個人住房貸款用作他途。最后，商業(yè)銀行需要全面審核抵押物的評估價值、交易價值和市場交易活躍度等信息，確保抵押物的變現(xiàn)能力良好，足夠覆蓋個人住房貸款本息。從源頭把關(guān)，提升個人住房貸款質(zhì)量。

（三）嚴格執(zhí)行貸款審批程序。商業(yè)銀行要嚴格執(zhí)行貸款審批程序，不能為了追求業(yè)績而簡化貸款審批程序，放寬貸款審核條件。貸款手續(xù)不齊全，就有可能為日后資金收回帶來隱患，為依法追討增添難度。審查人員需要重點關(guān)注客戶經(jīng)理在調(diào)查中的盡職程度，對貸款人的償債能力、信用狀況、擔保情況、還款時的支付方式等，通過全面徹底的分析后形成貸款審查意見。

（四）加強人員管理，明確崗位分工。商業(yè)銀行應(yīng)加強對客戶經(jīng)理的職業(yè)道德培訓(xùn)，增加客戶經(jīng)理的合規(guī)意識和責任意識，促進各項個人住房貸款業(yè)務(wù)內(nèi)控措施的落實。同時，要加強對違規(guī)和失職行為的問責力度，防止客戶經(jīng)理為了完成業(yè)績幫助借款人提供虛假資料，修改信用報告等。為了改善部分商業(yè)銀行人員設(shè)置不足、崗位分工不明確的情況，銀行應(yīng)對內(nèi)加強培訓(xùn)，對外積極引進優(yōu)秀人才，提高員工綜合素質(zhì)；完善崗位分工制度，實行指紋簽到審核，確保專人專崗，個人住房貸款審批不混淆，提升商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)內(nèi)部控制質(zhì)量。

（五）加強貸后管理。商業(yè)銀行應(yīng)定期對客戶經(jīng)理貸后回訪情況和個人住房貸款業(yè)務(wù)檔案整理歸納情況進行抽查，確保貸款流程按規(guī)定執(zhí)行，貸款資料完整。同時，加強對貸款催收的考核，不斷完善落實不良貸款問責制度，針對商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)特有的風險點制定相應(yīng)的貸后檢查管理標準并細化實施規(guī)則，建立有效的貸后風險預(yù)警防范機制，提高責任認定標準，優(yōu)化責任認定流程，防止貸后管理工作流于形式。

四、結(jié)語

隨著限貸令新規(guī)的發(fā)布，可以預(yù)見的是，未來商業(yè)銀行在客戶準入、房貸審批等方面的內(nèi)部控制會更加嚴格，商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)自身情況，在個人住房貸款內(nèi)部控制方面提出相應(yīng)的改進措施，以求跟上房地產(chǎn)政策發(fā)展趨勢，降低不良貸款率，謀求個人住房貸款業(yè)務(wù)更穩(wěn)健的發(fā)展。