我國(guó)全面開(kāi)征房產(chǎn)稅可行性分析

□文/陸榮艷

（銅陵學(xué)院財(cái)稅與公共管理學(xué)院 安徽·銅陵）

［提要］我國(guó)于1986年正式提出房產(chǎn)稅，但居民個(gè)人住房房產(chǎn)稅于2011年首次在上海、重慶兩市作為試點(diǎn)。近年來(lái)，關(guān)于是否全面征收居民個(gè)人住房房產(chǎn)稅的問(wèn)題越來(lái)越受到公眾的關(guān)注?；诖?，通過(guò)研究我國(guó)目前房產(chǎn)稅開(kāi)征現(xiàn)狀，并結(jié)合實(shí)際分析，探討我國(guó)目前是否具有全面開(kāi)征房產(chǎn)稅的可行性條件，為房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展奠定理論基礎(chǔ)。

房產(chǎn)稅自古有之，只是在不同時(shí)期其征收方法不同。例如，周王朝的“廛布”、唐代的橋梁間架房屋稅、清代的土地房屋稅捐，歐洲中世紀(jì)時(shí)期的“窗戶(hù)稅”“煙囪稅”等，均屬房產(chǎn)稅。

目前，我國(guó)堅(jiān)定以“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”為原則，積極穩(wěn)妥的“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”。同時(shí)，這也是“十四五”時(shí)期的重點(diǎn)工作之一。此外，劉昆曾在半年內(nèi)三次提及積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，釋放的信號(hào)不問(wèn)可知，因而推進(jìn)房產(chǎn)稅立法工作勢(shì)在必行。在此條件下，本文將探討我國(guó)目前是否具有全面開(kāi)征房產(chǎn)稅的可行性條件，并提出相關(guān)政策建議。

一、我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅概述

（一）房產(chǎn)稅概述。房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅是從1986年10月1日開(kāi)始實(shí)施，但隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國(guó)早已成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，1986年制定的房產(chǎn)稅暫行條例與當(dāng)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展間的矛盾日益突出。因此，房產(chǎn)稅立法改革工作勢(shì)在必行。

（二）居民個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀。2011年，為進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅改革，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，我國(guó)以上海、重慶為試點(diǎn)，重新將居民個(gè)人住房納入房產(chǎn)稅征收范圍。由于兩座城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居名收入、消費(fèi)水平、人口數(shù)量等都有所不同，因而房產(chǎn)稅的相關(guān)內(nèi)容也有所差異。在此，本文對(duì)比上海、重慶兩座城市的房產(chǎn)稅情況，見(jiàn)表1。（表1）

表1 滬、渝兩地個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收政策對(duì)比一覽表

1、相同點(diǎn)。從整體上看，兩市的房產(chǎn)稅征收政策存在以下相同點(diǎn)：一是目的相同。皆為完善稅收體系、提高財(cái)政收入、緩解炒房和空置房問(wèn)題。二是計(jì)稅依據(jù)類(lèi)似。皆以當(dāng)年應(yīng)稅住房的實(shí)際房產(chǎn)交易價(jià)來(lái)計(jì)算。三是稅率不高。上海市最高稅率0.6%，重慶市最高稅率1.2%，都較為溫和，且都設(shè)定分檔稅率，體現(xiàn)了差別化。四是設(shè)定減免政策。保障居民的日常住房需求。五是稅收用途。均用于保障性住房建設(shè)。

2、不同點(diǎn)。兩市的房產(chǎn)稅征收政策主要有以下幾點(diǎn)不同：一是征收范圍不同。上海市區(qū)域面積小，采用的是行政區(qū)全面征收。而重慶市大，因而只征收了主城九區(qū)。二是計(jì)稅依據(jù)有所區(qū)別。上海市計(jì)稅依據(jù)為住宅價(jià)格的70%，而重慶則是住宅價(jià)格的100%，這主要是基于上海市房?jī)r(jià)與重慶相比過(guò)高的原因。例如，據(jù)貝殼找房顯示2021年4月上海市二手房交易均價(jià)為66，404元/m2，重慶市二手房交易均價(jià)為11，502元/m2。三是適用稅率不同。上海為0.4%或0.6%；重慶為0.5%、1%或1.2%。四是免稅方式不同。上海以“人均面積”計(jì)算，重慶以“家庭面積”計(jì)算。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的問(wèn)題

（一）房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快。從圖1可以看出，2021年的全國(guó)住宅均價(jià)幾乎是10年前的1.82倍，而造成這一現(xiàn)象的主要有以下幾種原因：第一，土地供求失衡。中國(guó)的農(nóng)耕面積已從20世紀(jì)80年代的23億畝變成了現(xiàn)在的20億畝，而國(guó)家規(guī)劃的農(nóng)耕面積紅線是18億畝。第二，土地價(jià)格失衡。在我國(guó)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲取土地的途徑基本都是拍賣(mài)。而拍賣(mài)基本都是價(jià)高者得，這也造成了近幾年越來(lái)越多“地王”的出現(xiàn)，投資成本變高，房?jī)r(jià)自然隨著變高。第三，房地產(chǎn)投資失衡。過(guò)多的投資使房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的聯(lián)系越來(lái)越深，這也就造成了房?jī)r(jià)不敢輕易下跌的原因。第四，房地產(chǎn)與政府財(cái)政收入有很大關(guān)系。李迅雷認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與政府財(cái)政收入之間是正相關(guān)關(guān)系。近年來(lái)，在全國(guó)政府財(cái)政收入中，就房地產(chǎn)方面的顯性稅收而言曾一度高達(dá)45%，即使2016年受營(yíng)改增的影響占比也在30%以上。從這里也可以看出，高房?jī)r(jià)其實(shí)也是另一種高稅收。（圖1，資料來(lái)源：房天下）

圖1 2011～2021年全國(guó)住宅均價(jià)統(tǒng)計(jì)圖

（二）房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫，是指由于投機(jī)需求膨脹引起的房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離的情況。王文和蘆哲（2021）認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫的成因與金融市場(chǎng)有密切關(guān)聯(lián)。通俗地說(shuō)，就是隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，大量的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，房屋市場(chǎng)價(jià)格不斷的走高，進(jìn)而促使了房地產(chǎn)泡沫的形成。同時(shí)，房地產(chǎn)泡沫的背后也隱藏著巨大的金融危機(jī)。十一屆全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任賀鏗曾表示，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫不低于30%，總有一天要破。一旦泡沫破裂，極大可能會(huì)帶來(lái)金融危機(jī)。

（三）商品房空房數(shù)量多?？罩寐视袕V義和狹義之分，其合理水平通常在5%～10%。廣義：某一時(shí)刻無(wú)人居住即為空置。狹義：除裝修中、不宜居住的房屋等之外的空置。中國(guó)的住房空置率一直難以計(jì)算，但在目前的公開(kāi)資料中，有以下兩個(gè)版本值得借鑒：

1、中金公司《數(shù)說(shuō)中國(guó)存量住房》報(bào)告。（圖2，資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中金公司研究部）

圖2 2017年末廣義和狹義住房空置率測(cè)算結(jié)果統(tǒng)計(jì)圖

2、西南財(cái)大《2017中國(guó)城鎮(zhèn)住房空置分析》報(bào)告。報(bào)告顯示中國(guó)住房空置率已高達(dá)21.5%。此外，2013年內(nèi)在城鎮(zhèn)中同時(shí)擁有多套自有性住房的居民家庭占比18.6%，2015年占比21.2%，2017年占比22.1%。到2019年后，其占比為41.5%，幾乎是2017年的兩倍。同時(shí)，2017年三套及以上住房家庭的空置率也高達(dá)48%，這是一個(gè)非?？植赖臄?shù)據(jù)。另外，從城市分布情況來(lái)看，一線城市的空置率平均最低，三線城市的空置率水平最高，具體見(jiàn)圖3。（圖3，資料來(lái)源：西南財(cái)大）

圖3 一、二、三線城市空置率統(tǒng)計(jì)圖

對(duì)比以上兩個(gè)報(bào)告，我們可以看出中金公司《數(shù)說(shuō)中國(guó)存量住房》報(bào)告比較傾向于狹義空置率。而中南財(cái)?shù)膱?bào)告更加傾向于廣義空置率。但二者計(jì)算出的空置率基本都在10%以上。其次，從中南財(cái)?shù)膱?bào)告中也可以看出空置率隨城市等級(jí)的升高而降低?？傊?，我國(guó)目前的空置率問(wèn)題已經(jīng)需要引起重視了。

（四）住房保障制度不夠完善。目前，我國(guó)住房保障制度主要是為中低收入家庭提供具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。首先，這里面的中低收入家庭是一個(gè)相對(duì)比較模糊的定義，在正式實(shí)施時(shí)很容易產(chǎn)生公平性爭(zhēng)議。其次，我國(guó)在住房公積金制度實(shí)施過(guò)程中管控不甚到位，最終導(dǎo)致這一政策變成了惠及中高收入者的工資政策，進(jìn)一步拉大了貧富差距。最后，我國(guó)在建設(shè)保障房空間選址時(shí)，往往選擇地價(jià)低、地段偏的地方。從而造成就業(yè)與居住分離，大量潮汐交通流出現(xiàn)。因而，目前我國(guó)的住房保障制度還有待完善。

三、全面開(kāi)征房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。（圖4，資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

從圖4我們可以明顯看出，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)GDP產(chǎn)業(yè)中的整體占比正在逐年增加，對(duì)整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也在逐年增長(zhǎng)。此外，央行發(fā)布的2020年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，全年人民幣貸款增加196，300億元，其中78，700億元是住戶(hù)貸款，占比40.1%。從這我們也可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)狀況與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性緊密相連。

圖4 2011～2020年房地產(chǎn)業(yè)增加值與國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率變化圖

據(jù)調(diào)查顯示，上海、重慶兩市開(kāi)征房產(chǎn)稅后，并沒(méi)有完全起到抑制房?jī)r(jià)上漲的作用。這主要是因?yàn)榈胤骄窒扌?，首先是只有在這兩個(gè)城市的部分房產(chǎn)才征收房產(chǎn)稅，其次是政策減免力度大。而一旦全面開(kāi)征房產(chǎn)稅，區(qū)域涉及全國(guó)，就不再是簡(jiǎn)單的一個(gè)家庭在上海、重慶這兩座城市有幾套房的問(wèn)題了，而是涉及到一個(gè)家庭在全國(guó)有幾套房的重大問(wèn)題，這樣極易產(chǎn)生房?jī)r(jià)泡沫。以上海為例，據(jù)房天下官網(wǎng)顯示，2021年1～5月上海市浦東區(qū)新房平均成交價(jià)約為54，937元/m2，即購(gòu)買(mǎi)一套55 m2的房子約300萬(wàn)左右，其中商業(yè)貸款利率首套房是4.65%，二套是5.52%。若出租，每月租金約4，500元，可以大致估算一下，至少出租55年才能回本。在這樣一個(gè)既收房產(chǎn)稅，出租回報(bào)率又很低的情況下，為什么還會(huì)有很多人愿意購(gòu)買(mǎi)呢，主要由于大家在賭房?jī)r(jià)的上漲幅度。而一旦全面開(kāi)征房產(chǎn)稅，房東的回本周期將會(huì)大大延長(zhǎng)。這個(gè)投資其實(shí)是很不合算的，因而房主極大可能會(huì)只留一個(gè)自住免稅房，賣(mài)掉他持有的其他投資房。所以，全面開(kāi)征房產(chǎn)稅確實(shí)可以處理我國(guó)空置房和投機(jī)房的問(wèn)題，促使這些空置房源向房產(chǎn)市場(chǎng)公開(kāi)兜售。但目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在諸多問(wèn)題，經(jīng)不住大量房產(chǎn)同時(shí)涌入市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊，很容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)崩盤(pán)，進(jìn)而引發(fā)金融危機(jī)，得不償失。

四、未來(lái)全面開(kāi)征房產(chǎn)稅政策建議

（一）健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。首先，要合理的安排土地供應(yīng)，優(yōu)先滿(mǎn)足住宅住房需求，同時(shí)還要完善保障性住房體系，保證所有公民的利益。其次，要加強(qiáng)對(duì)住房貸款的監(jiān)管，嚴(yán)格的審查貸款人資質(zhì)，大力打擊“貸買(mǎi)不住用于租”的現(xiàn)象。最后，可以加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)配套行業(yè)的完善，將其不斷細(xì)化，從而積極完善和創(chuàng)新整體地產(chǎn)行業(yè)，也能有效地促進(jìn)和帶動(dòng)其他行業(yè)發(fā)展。

（二）授予地方一定的立法權(quán)。朱為群、許建標(biāo)（2019）認(rèn)為房產(chǎn)稅是地方稅。從美國(guó)、日本、英國(guó)的房產(chǎn)稅征收政策來(lái)看，在這些國(guó)家房產(chǎn)稅就是作為一個(gè)地方性稅種，稅收收入屬于地方財(cái)政收入，用于地方公共建設(shè)中。同時(shí)，把這種稅收用于地方建設(shè)中，也能完善城市建設(shè)、帶動(dòng)地方發(fā)展，進(jìn)一步的實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。再者，把錢(qián)花在納稅人自己生活環(huán)境方面，也能進(jìn)一步消除納稅人產(chǎn)生的抵制心理。

（三）完善房產(chǎn)稅的課稅要素。從課稅要素來(lái)看，計(jì)稅依據(jù)、稅率以及減免政策等的設(shè)計(jì)也很重要。例如，關(guān)于計(jì)稅依據(jù)，朱為群表示：“上海、重慶的房產(chǎn)稅，不算嚴(yán)格意義上的房產(chǎn)稅?？茖W(xué)的房產(chǎn)稅應(yīng)以房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行征收”。同時(shí)，課稅對(duì)象要進(jìn)一步細(xì)化，要和減免政策相結(jié)合，具體劃分納稅主體標(biāo)準(zhǔn)。稅率設(shè)置因地而異，可設(shè)浮動(dòng)稅率，確保城鄉(xiāng)納稅人實(shí)現(xiàn)納稅相對(duì)公平。

（四）加強(qiáng)房產(chǎn)稅征管管制。房產(chǎn)稅征管是房產(chǎn)稅管理的核心部分，也是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的環(huán)節(jié)。若想要全面開(kāi)征房產(chǎn)稅，則必須要加大房產(chǎn)稅稅收征管方面的管控。要加大房產(chǎn)稅征管管制，首先要提高稅務(wù)人員的素質(zhì)。房產(chǎn)稅本身的復(fù)雜性決定了相關(guān)稅務(wù)人員須有的素質(zhì)綜合性高低。其次要加大房產(chǎn)稅稅收征管部門(mén)監(jiān)管。加大對(duì)偷稅違法行為的檢查處罰監(jiān)管力度，大力嚴(yán)打違法偷稅和逃漏稅等違法現(xiàn)象。最后要實(shí)現(xiàn)信息的科學(xué)化管理。

五、結(jié)論

結(jié)合我國(guó)財(cái)政部頒布的相關(guān)政策來(lái)看，不論是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，還是為了完善稅制，開(kāi)征房產(chǎn)稅都是大勢(shì)所趨。就中國(guó)目前現(xiàn)狀而言，全面開(kāi)征房產(chǎn)稅是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，還有諸多問(wèn)題尚未解決。因此，我國(guó)全面開(kāi)征房產(chǎn)稅任重而道遠(yuǎn)。