房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及優(yōu)化策略探討

武 韜

（山西省康養(yǎng)集團(tuán)有限公司，山西 太原 030031）

房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮的重要作用有目共睹，毋庸置疑，但對經(jīng)營中產(chǎn)生的各種問題如何進(jìn)行修正與完善，成了迫在眉睫的問題。財(cái)務(wù)管理對企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用，通過對財(cái)務(wù)管理的改善，可以進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

一、財(cái)務(wù)管理工作對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要性

1.前期財(cái)務(wù)調(diào)查決定投資是否合理

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前期需要對其合理性進(jìn)行評價(jià)分析，預(yù)判其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益是否能覆蓋其投入的成本。通過盡職調(diào)查、市場研判、對國家政策的把握分析等方式進(jìn)行。任何前期調(diào)研，都離不開財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，如：項(xiàng)目總投資、擬籌資金額、開發(fā)成本費(fèi)用、預(yù)計(jì)銷售收入、產(chǎn)生的稅金及利潤等數(shù)據(jù)。另外，還可以利用各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，如：凈現(xiàn)值（NPV）、現(xiàn)值指數(shù)（PI）、內(nèi)部投資收益率（IRR）等對項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析評價(jià)。若存在兩個(gè)或兩個(gè)以上備選項(xiàng)目，同樣可以通過以上數(shù)據(jù)及指標(biāo)對備選方案進(jìn)行比選。

2.融資成本管理影響企業(yè)的資金流

融資活動(dòng)所提供的現(xiàn)金，是房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)發(fā)展的命脈?！艾F(xiàn)金為王”，沒有資金，一切都是紙上談兵。但是融資也不是沒有代價(jià)，由于國家相關(guān)政策的影響，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)直接從銀行貸款的難度加大，另外高昂的利息負(fù)擔(dān)也是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)無法回避的問題。因此，融資成本的管理顯得格為重要。

3.財(cái)務(wù)管理加速經(jīng)營周轉(zhuǎn)

在日常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中，會(huì)產(chǎn)生很多期間費(fèi)用及成本費(fèi)用，這些費(fèi)用的支出是否合理，如何規(guī)避不必要費(fèi)用的支出；同時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)到一定程度應(yīng)該產(chǎn)生回款，如何更快速地獲得更多金額的回款，這些問題的解決都與財(cái)務(wù)管理息息相關(guān)。

4.財(cái)務(wù)指標(biāo)反映企業(yè)經(jīng)營業(yè)績

財(cái)務(wù)指標(biāo)通常包含償債能力指標(biāo)、營運(yùn)能力指標(biāo)、盈利能力指標(biāo)、發(fā)展能力指標(biāo)等。財(cái)務(wù)指標(biāo)可以反映企業(yè)經(jīng)營業(yè)績情況和財(cái)務(wù)狀況，為內(nèi)部管理人員提供決策的依據(jù)，從而采取措施改善經(jīng)營管理模式，提高企業(yè)的經(jīng)營效益；同時(shí)，為外部投資者提供了是否進(jìn)行下一步投資的相關(guān)信息。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的主要問題

1.投資盲目、周期長

房地產(chǎn)項(xiàng)目大多投資周期長，且需要花費(fèi)數(shù)年時(shí)間。投資風(fēng)險(xiǎn)自然會(huì)伴隨著投資周期而增長。在前期調(diào)研時(shí)，可能由于相關(guān)人員的專業(yè)水平不足，對政策的解讀不準(zhǔn)確，對市場的判斷有偏差等原因，造成盲目投資。甚至在有些企業(yè)中，項(xiàng)目的投資決策往往由幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)私自決定，連基本的前期調(diào)研都缺失，可見項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)之高。

2.融資金額大，融資成本高

由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目周期長、自有資金又不足，所以只能舉債進(jìn)行運(yùn)營，債務(wù)金額巨大；而且籌資方式單一，基本均為從銀行貸款，但是銀行貸款的高利率又給企業(yè)增加了巨大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。當(dāng)一筆貸款即將到期，企業(yè)沒有足夠的現(xiàn)金流進(jìn)行償還，于是只能再次貸款以獲得資金歸還前期的貸款，由此形成惡性循環(huán)。另外，房地產(chǎn)行業(yè)中短貸長投的現(xiàn)象也十分普遍。

3.經(jīng)營過程中對現(xiàn)金流的管控不嚴(yán)格

在項(xiàng)目的建設(shè)過程中，往往會(huì)產(chǎn)生一些不必要的費(fèi)用支出，支出審批手續(xù)不完善，沒有嚴(yán)格的預(yù)算管理制度。對項(xiàng)目回款的關(guān)注度不夠，無法及時(shí)收回資金以滾動(dòng)投入建設(shè)。

4.財(cái)務(wù)指標(biāo)的應(yīng)用具有局限性

財(cái)務(wù)指標(biāo)也有一定的局限性。如，財(cái)務(wù)指標(biāo)只能反映過去已經(jīng)發(fā)生的財(cái)務(wù)情況，不能反映未來的財(cái)務(wù)狀況；財(cái)務(wù)指標(biāo)來源于財(cái)務(wù)報(bào)表，而財(cái)務(wù)報(bào)表有可能被認(rèn)為人為操縱，從而造成財(cái)務(wù)指標(biāo)的數(shù)據(jù)被扭曲，不能真實(shí)地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況；財(cái)務(wù)指標(biāo)只能體現(xiàn)財(cái)務(wù)因素對經(jīng)營的影響，而體現(xiàn)不出非財(cái)務(wù)因素，尤其是涉及企業(yè)長期競爭優(yōu)勢的因素的影響。另外，房地產(chǎn)行業(yè)還應(yīng)該有結(jié)合自身經(jīng)營模式而制定的指標(biāo)，以反映全面的經(jīng)營狀況。以下指標(biāo)存在一定的局限性：

（1）存貨周轉(zhuǎn)率：房地產(chǎn)企業(yè)中存貨不僅包含未銷售的房屋，還包括收儲(chǔ)的土地，而土地是房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的重要基礎(chǔ)，所以存貨周轉(zhuǎn)率低并不一定意味著企業(yè)效率低下；

（2）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率：房地產(chǎn)的銷售模式為“預(yù)售制”，銷售收回的購房款都計(jì)入預(yù)收賬款，故應(yīng)收賬款的金額較小，該指標(biāo)可參考的意義并不大；

（3）期間費(fèi)用率：該指標(biāo)反映企業(yè)在經(jīng)營過程中單位營業(yè)收入耗用的期間費(fèi)用。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及大量的融資款項(xiàng)，所以產(chǎn)生的融資費(fèi)用巨大，但是該費(fèi)用基本計(jì)入開發(fā)成本中，并不在財(cái)務(wù)費(fèi)用科目中體現(xiàn)，無法真實(shí)地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平；

（4）資產(chǎn)負(fù)債率：因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)業(yè)銷售實(shí)行預(yù)售制，所以賬面會(huì)有大額的預(yù)收賬款，該筆負(fù)債會(huì)給企業(yè)帶來的大量現(xiàn)金，不同于一般的負(fù)債，在考慮一般的背負(fù)負(fù)債的程度時(shí)，應(yīng)該將該因素剔除；

（5）流動(dòng)比率：房地產(chǎn)行業(yè)中，存貨包含待售的房產(chǎn)和儲(chǔ)備的土地，所以流動(dòng)性較差，該指標(biāo)不能準(zhǔn)確體現(xiàn)可迅速變現(xiàn)的資產(chǎn)的情況；

（6）凈現(xiàn)值（NPV）：公式為投資項(xiàng)目未來現(xiàn)金凈流量的總現(xiàn)值-原始投資現(xiàn)值。當(dāng)NPV＞0時(shí)，項(xiàng)目可以進(jìn)行投資；NPV＜0時(shí)，項(xiàng)目不可以進(jìn)行投資。但是該指標(biāo)有局限性，不能比較初始投資額不同的項(xiàng)目孰優(yōu)孰劣。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的幾點(diǎn)建議

1.加強(qiáng)資金預(yù)算管理

建立健全財(cái)務(wù)預(yù)算體系，從源頭上把控項(xiàng)目投資的預(yù)判準(zhǔn)確性，并在投資過程中實(shí)施監(jiān)督，若投資節(jié)點(diǎn)的具體金額與預(yù)算不一致，需要及時(shí)查找原因，判斷其是否合理；成立監(jiān)督管理部門，隨時(shí)跟蹤項(xiàng)目建設(shè)投資的全過程；形成群策機(jī)制，投資方案需要層層把關(guān)，最后通過公司董事會(huì)等權(quán)力機(jī)構(gòu)統(tǒng)一批準(zhǔn)通過；提高相關(guān)人員的專業(yè)水平，必要時(shí)可聘請法務(wù)、財(cái)務(wù)專家進(jìn)行指導(dǎo)。如果是通過收購項(xiàng)目公司來收儲(chǔ)房產(chǎn)和土地，需要對該公司進(jìn)行全面調(diào)研。

2.開拓融資渠道，加強(qiáng)融資成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)可以多渠道進(jìn)行融資，如果企業(yè)信用高，規(guī)模大，可以采用發(fā)行股票、發(fā)行債券及信托的方式進(jìn)行融資；如果是大型集團(tuán)公司，母公司可以統(tǒng)籌下屬子公司的資金需求，形成較大的融資需求向銀行借款，從而可以獲得相對較低的貸款利率，再以統(tǒng)借統(tǒng)還的形式將資金下放給子公司使用。另外，還可以選擇與其他公司合作開發(fā)，彌補(bǔ)自身資金不足的短板。公司應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)融資事宜，提前制定資金償債預(yù)案，保證按時(shí)還本付息，保持公司良好的信譽(yù)；編制籌集資金使用情況表，保證每一筆錢都用在刀刃上，開源節(jié)流。

3.經(jīng)營過程中多收少支、快收慢支

健全預(yù)算管理體系，每項(xiàng)費(fèi)用的支出要嚴(yán)格把關(guān)，制定月度資金使用計(jì)劃，對工程款支付節(jié)點(diǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確把控；選擇規(guī)模大、效益好、資金實(shí)力雄厚的建筑開發(fā)商合作，在合理的范圍內(nèi)，盡量推后工程款的支付；公司可以自己成立銷售部門，從而減少對外支付的銷售費(fèi)用；對應(yīng)收賬款進(jìn)行賬齡管理，積極進(jìn)行催收；在房產(chǎn)建設(shè)過程中就可以進(jìn)行預(yù)售，盡快回籠資金；銷售時(shí)可采用現(xiàn)金折扣方式，吸引購房者盡快付款；大型集團(tuán)公司可以對下屬子公司制定回款考核指標(biāo)，督促其盡快完成回款任務(wù)。

在相關(guān)法律法規(guī)允許的前提條件下，可以靈活地運(yùn)用稅收籌劃機(jī)制，減少相關(guān)稅費(fèi)的支出。如，依據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財(cái)稅[2008]175號(hào)）規(guī)定：“在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。”房地產(chǎn)企業(yè)在購買土地使用權(quán)時(shí)，可以采用股權(quán)并購的方式，購買股權(quán)而不是直接購買土地使用權(quán)，這樣在獲得土地使用權(quán)的同時(shí)，就不需要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的契稅支出。又如，銷售房屋與房屋裝修相互分開，將營業(yè)收入分為兩筆，房地產(chǎn)公司可以事先成立一家從事裝修的子公司，同時(shí)與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，客戶只需簽一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同就不用繳納，從而減輕了稅負(fù)。

4.加強(qiáng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的修正及完善

針對房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，對一些通用的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行修訂，使其更加適用于房地產(chǎn)行業(yè)。

（1）存貨/平均預(yù)收賬款：以本期平均預(yù)收賬款的規(guī)模，消化現(xiàn)有存貨的周期。該指標(biāo)越小，說明存貨的銷售壓力越小。

（2）預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)率：替代應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率來考察銷售收入的周轉(zhuǎn)情況。

（3）調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債率：剔除預(yù)收賬款因素的影響，公式為（負(fù)債總額-預(yù)收賬款）/（資產(chǎn)總額-預(yù)收賬款）。

（4）（現(xiàn)金類資產(chǎn)+存貨+投資性房地產(chǎn)-預(yù)收款項(xiàng)）/全部債務(wù)：房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)主要集中于存貨之中，土地儲(chǔ)備、未完成的建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品的形式存在，現(xiàn)金類資產(chǎn)為流動(dòng)性很高的資產(chǎn)，而投資性房地產(chǎn)往往有較高的變現(xiàn)價(jià)值，同時(shí)剔除已經(jīng)以預(yù)收賬款形式變現(xiàn)的資產(chǎn)部分，即為長期來看，房企的核心償債資產(chǎn)。

（5）現(xiàn)值指數(shù)（PI）：公式為投資項(xiàng)目未來現(xiàn)金凈流量/原始投資現(xiàn)值，為絕對數(shù)指標(biāo)，便于兩個(gè)初始投資額不同的項(xiàng)目進(jìn)行比較，彌補(bǔ)了凈現(xiàn)值（NPV）指標(biāo)的不足。

財(cái)務(wù)指標(biāo)一般只關(guān)注過去的經(jīng)營業(yè)績，而忽略了影響企業(yè)未來發(fā)展的一些重要因素；同時(shí)，財(cái)務(wù)指標(biāo)往往使經(jīng)營者只關(guān)心短期經(jīng)濟(jì)效益，忽視了長遠(yuǎn)的發(fā)展。而非財(cái)務(wù)指標(biāo)彌補(bǔ)了以上不足，常見的非財(cái)務(wù)指標(biāo)有市場占有率、人員構(gòu)成、顧客滿意程度等。