變“權(quán)”為利 點(diǎn)“土”成金
——山東武城縣農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的探索

趙淑莉

作為農(nóng)村承包地經(jīng)營權(quán)抵押貸款全國試點(diǎn)之一，山東省武城縣通過積極探索，有效盤活了農(nóng)村土地資源，促進(jìn)了新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體和金融資本進(jìn)農(nóng)業(yè)、進(jìn)農(nóng)村，為實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略提供了重要的要素支撐。截至2019年底，累計(jì)發(fā)放農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)貸款23.4億元。

搭建“三個(gè)體系”，筑牢抵押貸款工作基石

一是搭建管理服務(wù)體系。成立縣級(jí)農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易中心，鎮(zhèn)設(shè)服務(wù)站，村設(shè)服務(wù)點(diǎn)，形成了覆蓋縣鄉(xiāng)村的三級(jí)服務(wù)體系，重點(diǎn)開展農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)、“四荒地”使用權(quán)、林權(quán)、養(yǎng)殖水面經(jīng)營權(quán)四類規(guī)范交易，全面激發(fā)了農(nóng)村市場(chǎng)活力。同時(shí)，依托縣農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易中心，積極引導(dǎo)農(nóng)村土地規(guī)范有序流轉(zhuǎn)，形成了集流轉(zhuǎn)申報(bào)、登記、鑒證、調(diào)解、仲裁以及日常監(jiān)管為一體的管理服務(wù)體系。目前，完成各類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易1028筆，規(guī)范流轉(zhuǎn)土地近10萬畝。

二是搭建政策保障體系。制定了《武城縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)登記管理辦法》《武城縣農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款辦法》《武城縣農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范“項(xiàng)目池”實(shí)施辦法》等一系列文件，建立起覆蓋農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證、評(píng)估流轉(zhuǎn)、抵押登記、風(fēng)險(xiǎn)防控等各個(gè)環(huán)節(jié)的政策體系。

三是搭建農(nóng)村信用體系。積極開展“信用鎮(zhèn)”“信用村”“信用戶”創(chuàng)建工作，將農(nóng)戶和新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體全部納入銀行征信系統(tǒng)，建立電子信用檔案，形成了科學(xué)的信用評(píng)價(jià)機(jī)制。加大信用評(píng)定成果運(yùn)用，對(duì)信用良好的給予貸款政策優(yōu)惠，對(duì)失信背信的加大懲治力度，不斷優(yōu)化農(nóng)村金融環(huán)境。

創(chuàng)新“四項(xiàng)機(jī)制”，打通融資抵押關(guān)鍵路徑

一是辦好“一證”，讓農(nóng)地入市有了“通行證”。2016年在全市率先完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作，確權(quán)土地72.9萬畝，頒證率達(dá)100%，徹底解決了農(nóng)村承包土地面積不準(zhǔn)、四至不清、空間位置不明、權(quán)益保障難等問題。在此基礎(chǔ)上，在全省率先為規(guī)范流轉(zhuǎn)土地的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體發(fā)放《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)證》，使農(nóng)地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)“三權(quán)分置”政策實(shí)現(xiàn)證件化、具體化，確保用于抵押貸款的農(nóng)地經(jīng)營權(quán)合法有效、權(quán)屬明晰。目前，已發(fā)放《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)證》241本，涉及土地流轉(zhuǎn)面積5.6萬畝。

二是出具“一書”，讓抵押交易有了“計(jì)價(jià)器”。針對(duì)農(nóng)村土地實(shí)際資產(chǎn)價(jià)值認(rèn)定難的問題，創(chuàng)新建立了土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值評(píng)估機(jī)制，依托縣農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易中心開展簡易免費(fèi)評(píng)估，為農(nóng)戶和新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體出具《土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值評(píng)估認(rèn)定書》，使土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值不僅“看得見”，還能“摸得著”，銀行依據(jù)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行放款。目前，已辦理評(píng)估912筆，涉及土地面積26878畝，評(píng)估價(jià)值2.14億元。

為提高價(jià)值評(píng)估精準(zhǔn)度，出臺(tái)了《關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格的指導(dǎo)意見》，結(jié)合當(dāng)?shù)剞r(nóng)村土地交易等多種因素，制定土地流轉(zhuǎn)交易最低保護(hù)價(jià)和指導(dǎo)價(jià)，每三年發(fā)布一次，作為確定土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值的條件和依據(jù)。同時(shí)，為試點(diǎn)銀行提供抵押登記服務(wù)，對(duì)抵押物的權(quán)屬、面積、地界、抵押時(shí)間等事項(xiàng)依法進(jìn)行登記確認(rèn)，出具《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)他項(xiàng)權(quán)證》，滿足試點(diǎn)銀行開展抵押貸款工作需要。

三是建立“一池”，讓融資抵押有了“保護(hù)網(wǎng)”。創(chuàng)新探索土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款“項(xiàng)目池”承接機(jī)制，從全縣新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體中選擇經(jīng)營狀況好、信譽(yù)度高的優(yōu)質(zhì)主體，通過優(yōu)先給予涉農(nóng)項(xiàng)目扶持和金融扶持等優(yōu)惠政策，建立起風(fēng)險(xiǎn)防范“項(xiàng)目池”。當(dāng)借款主體無法正常經(jīng)營償還貸款時(shí)，其抵押的土地經(jīng)營權(quán)可由“項(xiàng)目池”中的其他主體承接經(jīng)營，并由承接主體續(xù)繳農(nóng)戶土地租金，以地上附屬物部分償還銀行貸款。該做法有效解決了抵押的土地經(jīng)營權(quán)變現(xiàn)難、處置難問題，保障了農(nóng)銀雙方權(quán)益。目前，入池優(yōu)質(zhì)主體達(dá)到100家。

四是用好“一網(wǎng)”，讓抵押貸款有了“高速路”。創(chuàng)立農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)信息共享系統(tǒng)，將業(yè)務(wù)辦理、數(shù)據(jù)管理、統(tǒng)計(jì)分析、土地流轉(zhuǎn)備案及合同管理、抵押貸款登記、以圖管地、新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體培育、融資需求管理等功能融于一體，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村土地確權(quán)成果的轉(zhuǎn)化應(yīng)用。通過系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)信息查詢、以圖管地、業(yè)務(wù)辦理及日常管理等。通過“大數(shù)據(jù)”跑腿，過去需要7到10天完成的貸款手續(xù)現(xiàn)在2天就能完成放款，大幅提高了工作效率。

探索“五種模式”，打造提質(zhì)增效強(qiáng)勁引擎

針對(duì)不同融資主體的貸款需求，組織各試點(diǎn)銀行發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)金融創(chuàng)新，開發(fā)了“雙保惠農(nóng)貸”“小額土地產(chǎn)權(quán)貸”“農(nóng)保通”等多款信貸產(chǎn)品，形成了直接抵押貸款、反擔(dān)保貸款、“農(nóng)地”抵押+其他產(chǎn)權(quán)擔(dān)保、他人土地經(jīng)營權(quán)擔(dān)保、省農(nóng)擔(dān)擔(dān)保等五種“農(nóng)地抵押貸款”新模式。直接抵押貸款，即以土地經(jīng)營權(quán)為抵押，在縣農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易中心辦理經(jīng)營權(quán)價(jià)值評(píng)估、抵押登記等手續(xù)后，直接在試點(diǎn)銀行辦理抵押貸款。反擔(dān)保貸款，即借款人與為其提供擔(dān)保的保證人簽訂反擔(dān)保合同，將土地經(jīng)營權(quán)抵押給保證人，試點(diǎn)銀行依據(jù)保證人提供的擔(dān)保進(jìn)行放貸。“農(nóng)地”抵押+其他產(chǎn)權(quán)擔(dān)保，即借款人土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值不足時(shí)，另外追加保證人或其他產(chǎn)權(quán)擔(dān)保的貸款方式。他人土地經(jīng)營權(quán)擔(dān)保，即借款人以他人承包土地經(jīng)營權(quán)為自己提供擔(dān)保，獲得銀行貸款。省農(nóng)擔(dān)擔(dān)保，即借款人將土地經(jīng)營權(quán)抵押給山東省農(nóng)業(yè)融資擔(dān)保公司和山東省農(nóng)業(yè)融資擔(dān)保公司，由他們?yōu)榻杩钊颂峁?dān)保進(jìn)行貸款。這五種模式融合了家庭承包土地、流轉(zhuǎn)土地兩類經(jīng)營權(quán)抵押貸款，既滿足了新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的融資需求，又破解了傳統(tǒng)農(nóng)戶貸款難、額度低、風(fēng)險(xiǎn)高的難題。

同時(shí)，堅(jiān)持規(guī)范化、專業(yè)化運(yùn)作，為防止因合同文本和操作不規(guī)范引起矛盾糾紛，統(tǒng)一制定《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同》文本、《農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款流程》，建立貸款申請(qǐng)—資格審查—現(xiàn)場(chǎng)勘查—資產(chǎn)評(píng)估—資料審批—簽訂合同—抵押登記—發(fā)放貸款“八步工作法”，形成了規(guī)范、便捷、高效的抵押貸款流程，保障了抵押貸款工作健康運(yùn)行。