淺析房地產(chǎn)行業(yè)成本核算

劉歡

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)，直接影響著我國經(jīng)濟發(fā)展水平。同時，房地產(chǎn)企業(yè)不斷增多，面對激烈的競爭，加強成本核算管理，已經(jīng)成為直接影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟利益的重要因素。本文首先闡述了房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的概念及重要性，之后分析了現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)成本核算過程中存在的一些問題，最后，在針對本文提出的現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)成本核算過程中存在的問題的基礎(chǔ)上，提出了相應(yīng)的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);成本核算;成本歸集;成本分?jǐn)?/p>

一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的相關(guān)理論

（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的概念

房地產(chǎn)成本核算是對企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中按照項目的自身開發(fā)特點， 確定成本核算對象， 設(shè)置成本核算會計科目， 核算和歸集項目開發(fā)過程中發(fā)生的各種成本費用按照一定的分配方式在不同成本核算對象之間進行合理歸集、分?jǐn)?、分配?以計算出項目的總成本和品類的單位成本，反映各核算對象的成本情況。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的重要性

1.房地產(chǎn)行業(yè)成本核算有助于降低企業(yè)成本，實現(xiàn)企業(yè)收益最大化。通過規(guī)范房地產(chǎn)成本核算，加強房地產(chǎn)企業(yè)各項目及總部機關(guān)的成本控制，有助于提供給企業(yè)管理者量化經(jīng)濟目標(biāo)與符合市場需求產(chǎn)品，同時降低產(chǎn)品成本，實現(xiàn)企業(yè)收益最大化，提高企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的競爭力，使企業(yè)在競爭中實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

2.房地產(chǎn)行業(yè)成本核算有助于分析市場，定位企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)行業(yè)的商品由于開發(fā)周期較長且商品呈現(xiàn)出多樣化具備特殊性，只靠市場調(diào)研分析市場定位往往有很大的偏差。精準(zhǔn)的成本核算可以精準(zhǔn)地核算企業(yè)的經(jīng)營利潤來源，促使企業(yè)將重心偏向于利潤貢獻高的戶型設(shè)計推廣，為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位提供重要數(shù)據(jù)支持。

二、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算存在的問題

（一）缺少指導(dǎo)性的行業(yè)成本核算制度，導(dǎo)致核算口徑不一致

由于房地產(chǎn)行業(yè)今年來爆炸式發(fā)展，使得整個行業(yè)對成本核算不重視，造成了粗放式管理，整個行業(yè)沒有規(guī)范的成本核算制度，有些企業(yè)將成本核算放在造價部門有些企業(yè)則放在合約部門，還有些企業(yè)會將該任務(wù)給了審計部門，實務(wù)中更多的企業(yè)將該項工作作為財務(wù)部的工作職能之一給予了財務(wù)部。而財務(wù)部在做成本核算是在整個工作鏈條的后端，屬于事后核算，往往不能取得足夠的證據(jù)鏈去支撐核算需要，即使取得了證據(jù)鏈，由于沒有統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范制度作指導(dǎo)，不同人員憑自身職業(yè)判斷進行歸集核算，隨機性太大。由此就造成了企業(yè)內(nèi)部不同項目數(shù)據(jù)沒有可比性，比如建筑安裝費用在整個項目成本的占比情況，現(xiàn)在幾乎沒有一個統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，有些建筑安裝費用歸集到別的科目了，有些別的科目集到了建筑安裝費用等等。而且財務(wù)部作為事后管理部門，發(fā)現(xiàn)問題一般都在事后，無法及時糾正偏差，同時也會導(dǎo)致核算數(shù)據(jù)不具備準(zhǔn)確性和可比性。

（二）成本隨意分?jǐn)?，結(jié)轉(zhuǎn)成本難度大

1.成本核算對象難以確定。由于房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特殊性致使其產(chǎn)品業(yè)態(tài)和項目本身開發(fā)節(jié)奏之間存在較大區(qū)別，比如一個項目可能同時存在商業(yè)地產(chǎn)、普通住宅、非普通住宅、別墅、車庫，而且這個項目也會根據(jù)實際需要分期進行開發(fā)，而現(xiàn)行會計準(zhǔn)則并沒有明確界定房地產(chǎn)成本核算對象，在核算實務(wù)中就使各成本核算對象的成本混為一談，給項目整體竣工決算成本結(jié)轉(zhuǎn)工作帶來巨大難度，甚至無法區(qū)分，同時也存在利潤操縱風(fēng)險，引起稅務(wù)稽查風(fēng)險。

2.成本核算歸集不健全。由于各開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)周期較長，從而時間跨度很大，在會計核算上一般會在工程竣工驗收階段結(jié)轉(zhuǎn)成本，很多配套工程可能會處于未完工狀態(tài)，無法結(jié)轉(zhuǎn)成本，從而導(dǎo)致成本歸集不健全。

3.成本分?jǐn)倹]有指導(dǎo)性文件，隨意性大，操作空間大。財會（2013）17號文件第八條要求：企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營特點和管理要求，確定成本核算對象，歸集成本費用，計算產(chǎn)品的生產(chǎn)成本。然而至今仍沒有詳細(xì)的文件明確房地產(chǎn)企業(yè)以產(chǎn)品開發(fā)的基本特性為依據(jù)，對消耗的各項成本費用進行合理地分?jǐn)偡峙?。?dǎo)致在實務(wù)中，人為調(diào)節(jié)空間巨大。同時存在業(yè)務(wù)財務(wù)分離的情況，財務(wù)人員在具體工作時，業(yè)務(wù)不熟悉，沒有按照工程的實際進行分配。

4.開發(fā)周期不確定。由于各工程項目開發(fā)工作量大、施工周期長，中間不確定因素很多，而會計核算成本基本上是以支付工程款為時間節(jié)點，可能會存在具體的工程進度與財務(wù)核算的時間差與空間差，進而導(dǎo)致不同周期的成本進入同一周期核算的現(xiàn)象發(fā)生。

5.業(yè)務(wù)與財務(wù)高度分離，導(dǎo)致預(yù)算結(jié)算有偏差。大多數(shù)房地產(chǎn)的企業(yè)的處于粗放的成本控制管理工作，沒有制定成本管理工作目標(biāo)，各個部門之間缺少有效的溝通，致使業(yè)務(wù)信息不對稱，成本核算基礎(chǔ)性工作不能達成共識從而導(dǎo)致團隊經(jīng)營效率低下。由于財務(wù)部門在基礎(chǔ)性成本核算工作中的財務(wù)管理核算職能沒能得到發(fā)揮，僅僅靠主觀判斷意識去工作，直接造成成本管控工作的真實性得不到應(yīng)證，使預(yù)算與財務(wù)結(jié)算工作數(shù)據(jù)不一致，進而影響企業(yè)的長期規(guī)劃及戰(zhàn)略目標(biāo)

（三）項目費用核算不合理

除去工程項目所發(fā)生的直接成本之外，各項目所發(fā)生的其他相關(guān)費用也占據(jù)了房地產(chǎn)成本核算很大比例。如勞保費用、福利費用、管理人員工資、所消耗的辦公費用、資金成本、差旅費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等等。這些費用同時發(fā)生在企業(yè)總部、企業(yè)所屬各組織、各項目，很難界定其所屬主體，而且由于財務(wù)部門很難接觸到工程項目預(yù)算，在歸集分配這些費用中難免出現(xiàn)偏差、不合理的現(xiàn)象。然而，這部分費用有很大部分是歸集到間接費用里的，在土地增值稅清算工作的要求中對開發(fā)間接費用的要求很嚴(yán)格，如果核算不合理，將會導(dǎo)致在土地增值稅工作中的調(diào)增，從而增加企業(yè)稅負(fù)，影響企業(yè)整體利潤。

銷售作為房地產(chǎn)企業(yè)費用的另一巨頭，貫穿于整個房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中，然而該部分費用由于單純考慮銷售回款，與成本核算工作往往脫節(jié)，給核算管理工作帶來巨大困難。

三、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的改進對策

（一）建立規(guī)范的房地產(chǎn)行業(yè)成本核算制度，保持核算口徑不一致

1.建議規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)會計核算工作。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，開發(fā)周期長，各項目之間沒有可比性，而且很多成本的核算可選擇范圍很大，使得會計核算工作極易造成有失真實。建議逐步建立健全房地產(chǎn)行業(yè)會計核算準(zhǔn)則，出具相關(guān)文件規(guī)范成本核算方式，保持行業(yè)基礎(chǔ)性核算口徑一致。

2.建議房地產(chǎn)企業(yè)建立項目全過程成本核算制度。建議企業(yè)建立項目全過程成本核算制度，建立一套事前謀劃、事中控制、事后分析的系統(tǒng)、科學(xué)的成本核算制度。做到企業(yè)內(nèi)部所有項目核算有章可循，規(guī)范企業(yè)內(nèi)部橫向核算口徑一致。

（二）建立健全成本核算制度，規(guī)范成本分?jǐn)?，為結(jié)轉(zhuǎn)成本做好基礎(chǔ)性工作

1.統(tǒng)一成本對象確定原則，做好事前謀劃，規(guī)范成本核算。成本核算的目的無非是將各項成本費用歸集、分配到相關(guān)主體，保證成本結(jié)轉(zhuǎn)的準(zhǔn)確性，為成本監(jiān)控做好基礎(chǔ)。本著這個原則，事先謀劃，以開發(fā)體量和開發(fā)周期作為劃分的標(biāo)準(zhǔn)，保證成本核算的準(zhǔn)確性。結(jié)合施工許可證的分期標(biāo)準(zhǔn)，或者結(jié)合預(yù)算造價以招標(biāo)階段標(biāo)段劃分等，采取分期分批確定成本核算對象。

2.根據(jù)相關(guān)要求，規(guī)范成本歸集。梳理工程款批復(fù)流程，調(diào)整工程款撥付申請單，要求項目部在工程款撥付申請單上標(biāo)準(zhǔn)成本負(fù)擔(dān)主體，并經(jīng)預(yù)算造價部門確認(rèn)，保證與工程造價歸集對象一致后，財務(wù)人員將該項成本歸集到相關(guān)成本核算對象。

3.合理確定成本分?jǐn)偡椒?。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，除了建筑安裝費用可以作為直接成本直接歸集到核算對象，其他的成本費用基本上都是共同成本費用或者間接成本費用，需要歸集后二次分配。對于單一的項目來說，核算起來很簡單，直接歸屬到項目成本即可。而對于復(fù)雜的項目，要遵循實質(zhì)重于形式原則和收入成本配比原則，借助占地面積法、建筑面積占比法、預(yù)算造價占比情況以及合同主體等方法，先經(jīng)歷一次分配分配到不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品上去，然后再依據(jù)是否可售經(jīng)歷二次分配各個具體核算對象上去。不得為了方便，簡單分?jǐn)偂?/p>

4.結(jié)合工程形象進度，堅持權(quán)責(zé)發(fā)生制。由于實際工作中，多以支付工程款作為核算依據(jù)，會給長開發(fā)周期長項目的成本核算工作帶來失準(zhǔn)，應(yīng)該與工程部門及造價部門共同成立成本管理中心，以工程的形象進度作為核算時間節(jié)點，正確使用應(yīng)付賬款和預(yù)付賬款科目核算與權(quán)責(zé)發(fā)生制不一致的成本費用。

5.做好部門溝通，加強業(yè)務(wù)財務(wù)融合工作。成立以總經(jīng)理為組長，項目、預(yù)算、財務(wù)、銷售都要參加的成本控制小組，從項目謀劃階段開始由各部門提供基礎(chǔ)情況，財務(wù)進行項目預(yù)測分析。在項目開發(fā)過程中，財務(wù)部多與預(yù)算部門溝通，并經(jīng)常深入到項目一線，多與項目部溝通項目進展情況，對項目進行的各個階段工程款撥付核實無誤，嚴(yán)控簽證制度，避免成本失控。

（三）規(guī)范項目費用核算

引進項目全面預(yù)算管理機制，對項目各項費用進行預(yù)算控制，預(yù)算內(nèi)費用按預(yù)算時間節(jié)點結(jié)算，預(yù)算外費用，需由經(jīng)手部門編制滾動預(yù)算，上報預(yù)算管理委員會，經(jīng)簽批同意后，增加項目費用預(yù)算，進行費用結(jié)算工作。

完善績效考核制度，明確項目實際費用與預(yù)算費用的偏差區(qū)間，對于發(fā)生偏差區(qū)間以外費用的項目給予相應(yīng)的懲罰機制，對于偏差區(qū)間內(nèi)的項目給予獎勵。

四、 結(jié)論

房地產(chǎn)成本核算工作時房地產(chǎn)企業(yè)的一項重要工作，是保證企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵道路，是整個行業(yè)健康發(fā)展的重中之重，身為房地產(chǎn)從業(yè)者的我們，要加強成本核算工作，多向?qū)＜艺埥蹋⑼晟瞥杀竞怂阒贫?，為企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展保駕護航。

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（作者單位：滄州市建投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）