公共產(chǎn)品供給與房地產(chǎn)市場調(diào)控分析及政策建議

摘要：我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)市場調(diào)控不斷深化，公共產(chǎn)品供給所發(fā)揮的作用是不可替代的。房地產(chǎn)市場存在特殊性，其在運行的過程中會受到各種因素的影響，諸如資本因素、土地因素、政策因素等。由于不同的地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展存在差異，房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果也各有不同。重視公共產(chǎn)品供給與房地產(chǎn)市場之間所存在的關(guān)系，做好調(diào)控分析工作，房地產(chǎn)發(fā)展步伐不斷加快。根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展需求對于房地產(chǎn)市場做好調(diào)控工作，公共產(chǎn)品合理供給，并落實相關(guān)政策，以推進房地產(chǎn)業(yè)更好更快地發(fā)展。著重于研究公共產(chǎn)品供給與房地產(chǎn)市場調(diào)控分析與政策建議。

關(guān)鍵詞：公共產(chǎn)品;供給;房地產(chǎn)市場;調(diào)控;政策建議

中圖分類號：F293

文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）11-0028-32

收稿日期：2020-10-11

1引言

我國的買房熱已經(jīng)持續(xù)了多年，雖然國家出臺了一些政策以控制炒房行為，但直到現(xiàn)在，買房熱依然沒有降溫。房價連年上漲，購房者依然沒有放棄買房的欲望。房產(chǎn)價格是人們所關(guān)心的話題，經(jīng)過多年的觀察也總結(jié)了一些價格波動規(guī)律。我們都知道，學(xué)區(qū)房的價格是比較高的，主要是我國人民重視孩子教育，希望用購買學(xué)區(qū)房的方式讓孩子接受良好的教育，于是學(xué)區(qū)房熱度越來越高，家長們也踴躍購買，甚至出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。房價與地段也存在相關(guān)性，地段好，房價必然會很高，特別是交通便利的地段，通常房產(chǎn)的價格是比較高的。良好的交通環(huán)境會吸引很多購房者的注意，甚至將周邊區(qū)域的房價帶動起來，就會導(dǎo)致房價居高不下。但是，如果認真觀察就會發(fā)現(xiàn)，這個區(qū)域的房價上升了，其他區(qū)域的房價就會相應(yīng)地下降，這就是房地產(chǎn)市場競爭的一種現(xiàn)象。我們都會發(fā)現(xiàn)一種現(xiàn)象，在交通條件良好的區(qū)域，交通沿線的房產(chǎn)價格上升，而周邊很大一片區(qū)域的房價會呈現(xiàn)出下降的趨勢。需要注意的是，在經(jīng)濟快速發(fā)展環(huán)境中，房價上升是一種必然現(xiàn)象，也是市場健康運行的結(jié)果。從政府角度而言，增加公共產(chǎn)品供給，比如交通設(shè)施不斷完善，對房價的增長可以起到抑制作用，同時還可以促進經(jīng)濟快速發(fā)展。

2當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控思路

面對房價居高不下的局面，當(dāng)前所采取的調(diào)控房地產(chǎn)市場思路是供給“經(jīng)濟適用房”，并適當(dāng)?shù)脑黾訑?shù)量，使得房價得到有效控制。采用這種方式比較有效，但是也會面臨一些問題。主要是有關(guān)政府部門對于購買經(jīng)濟適用房的人的經(jīng)濟收入很難準確核對，一些經(jīng)濟收入比較高的居民采用隱瞞收入的方法購買低價的經(jīng)濟適用房，這樣就會導(dǎo)致政府出臺的政策不能很好地發(fā)揮房地產(chǎn)市場調(diào)控作用，不能為中低收入階層提供很好的服務(wù)。

一些經(jīng)濟收入比較高的居民開始關(guān)注并購買經(jīng)濟適用房，主要的目的是為了獲取差價，于是，二手經(jīng)濟適用房變得異常搶手。經(jīng)濟收入比較低的居民在城市各個區(qū)域分布，而經(jīng)濟適用房的樓盤所在區(qū)域非常有限，且多處于比較偏僻的位置，這必然會導(dǎo)致低收入購房者購買了經(jīng)濟適用房之后，交通非常不便。比如，北京市的經(jīng)濟適用房社區(qū)規(guī)劃建筑面積已經(jīng)達到幾百萬平方米，這么大的規(guī)模已經(jīng)相當(dāng)于小型城鎮(zhèn)了。社區(qū)上下班時段的交通流量猛增，交通擁堵導(dǎo)致居民早晨出門難，晚上下班堵在路上，很晚才能到家。這樣的交通狀況很難讓社區(qū)長遠發(fā)展。國家出臺經(jīng)濟適用房政策，主要的目的是為了抑制房價，但是，政府出面干涉，很明顯與市場決定價格的原則不符合，就會導(dǎo)致一定的經(jīng)濟損失。

對于房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象，政府還采用了增加“炒房”成本的方式，對房地產(chǎn)投機行為予以抑制?？墒?，對房地產(chǎn)是否具有消費需求、是否為投機行為，是很難嚴格區(qū)分的。運用這種政策抑制炒房的方式，使得房地產(chǎn)市場不能按照市場規(guī)律正常運轉(zhuǎn)，就會導(dǎo)致負面效應(yīng)。比如，購買房產(chǎn)需要貸款，采用增加房地產(chǎn)抵押貸款利率的方式，可以使得炒房的資金成本增加，但是，自住型購房者需要支出的利息也增加，這就使得人們對房地產(chǎn)的消費需求降低。此外，采用提高二手房交易所得稅的方式，可以將炒房獲得的利潤空間縮小，但是必然會影響房地產(chǎn)市場的正常運行，同時還會影響交易行為，對合理配置資源非常不利，同時會降低房地產(chǎn)市場的運轉(zhuǎn)效率。

對于房地產(chǎn)投機行為予以抑制，當(dāng)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場泡沫現(xiàn)象而且非常嚴重的時候能夠獲得明顯效果。但是這種政策不能長期執(zhí)行，否則會影響房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。

3公共產(chǎn)品供給

3.1公共產(chǎn)品的界定

公共產(chǎn)品是相對于私人產(chǎn)品而言的，在對產(chǎn)品的消費資金使用上不存在競爭性，在產(chǎn)品的受益上也不具有排他性。公共產(chǎn)品就是我們所熟知的“公共財貨”，即“公共物品”，多數(shù)人可以共同消費，也可以共同享用。比如，國防方面以及公安司法方面的財物以及勞務(wù)是可以共享的，包括義務(wù)教育以及公共福利事業(yè)等也屬于公共產(chǎn)品范疇。公共產(chǎn)品所具備的特點是，對公共產(chǎn)品的消費不會對另一些人對其消費造成影響，這就是公共產(chǎn)品不具有競爭性的體現(xiàn)。一些人利用這些產(chǎn)品，對其他人利用這些產(chǎn)品不會產(chǎn)生排斥感，所以不具有排他性。公共產(chǎn)品通常是政府提供，或者是社會團體提供。

但是，也有一些準公共產(chǎn)品，在其性質(zhì)上與私人產(chǎn)品非常接近，也會向社會提供。為了將獲益者的負擔(dān)與非獲益者的負擔(dān)平衡，將資源的使用效益提高，政府供應(yīng)這些公共產(chǎn)品的時候，與市場產(chǎn)品的供應(yīng)方式非常類似，就是按照某種價格標準，以收費的方式向消費者供應(yīng)。比如，一些醫(yī)療產(chǎn)品就是采用政府供給的方式，也可以采用個人付費的方式，另外，自來水、電、煤氣等的供給都采用了收費的方式。公共產(chǎn)品與私人產(chǎn)品的不同之處在于，由于其為公共提供，公共產(chǎn)品生產(chǎn)的費用是由政府承擔(dān)，也就是財政撥款為公眾提供公共產(chǎn)品。

3.2公共產(chǎn)品供給者的特征

公共產(chǎn)品供給者具有規(guī)模特征，同時也具有風(fēng)險特征。企業(yè)在籌集資金的時候采用公共產(chǎn)品供給的方法，需要企業(yè)有一定的規(guī)模，有雄厚的經(jīng)濟實力，才能在供給公共產(chǎn)品的時候交易支付一定的成本，比如，合同成本、執(zhí)行成本以及簽約成本等等。企業(yè)的規(guī)模對公共產(chǎn)品供給的規(guī)模起到了決定性的作用，通常大型企業(yè)公共產(chǎn)品供給比較容易。如果是中型企業(yè)或者小型企業(yè)，規(guī)模小，缺乏經(jīng)濟實力，交易成本比較高。如果采用發(fā)行股票的方法，公共產(chǎn)品供給方式不夠。從交易方式角度而言，大型企業(yè)與中小企業(yè)在公共產(chǎn)品供給方式上存在不同，信息不對稱是其中的一個重要因素。所以，中小企業(yè)選擇供給公共產(chǎn)品方式的時候，以中小銀行為主。

公共產(chǎn)品供給者具有風(fēng)險特征，在進行產(chǎn)品創(chuàng)新的時候存在風(fēng)險、技術(shù)創(chuàng)新的時候也會存在風(fēng)險，主要體現(xiàn)為新產(chǎn)品投入市場之后能否受到歡迎是很難確定的。產(chǎn)品需要技術(shù)創(chuàng)新，一些新出臺的管理決策與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展要求不適合，就會有風(fēng)險存在。

4房地產(chǎn)市場調(diào)控中公共產(chǎn)品供給所發(fā)揮的作用

4.1合理控制房價

按照傳統(tǒng)的房價控制理論，房地產(chǎn)企業(yè)在確定房價的時候，需要對各種因素充分考慮，這些要素都會不同程度地影響房價，對于房地產(chǎn)企業(yè)本身而言，這些要素對資金配置也具有一定的影響。

當(dāng)前科學(xué)技術(shù)成果不斷涌現(xiàn)，在企業(yè)的發(fā)展中不斷引進先進的科學(xué)技術(shù)成果，企業(yè)在生產(chǎn)運營中充分發(fā)揮科技優(yōu)勢，可以根據(jù)需要轉(zhuǎn)變要素權(quán)重，主要體現(xiàn)為要素競爭內(nèi)容發(fā)生變化，要素競爭形式也有所變化，其中的有形資源就變得越來越重要，而且這些有形資源在企業(yè)中所作出的貢獻是非常顯著的。政府在研究房地產(chǎn)市場的時候，主要是從要素的分布情況出發(fā)，對不同國家以及不同地區(qū)的房價影響因素進行分析，也就是針對可利用的公共產(chǎn)品供給情況分析影響因素對房價的影響，明確房價決定于各種要素的綜合效應(yīng)。

對于房地產(chǎn)業(yè)而言，公共產(chǎn)品供給存在差異，房價也會受到不同程度的影響。通過對這方面的問題進行分析可以了解一個國家的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展狀況良好，能夠獲得較高的利潤，其中公共產(chǎn)品供給不可忽視，房價在一定程度上對公共產(chǎn)品供給存在依賴性，良好的公共產(chǎn)品供給對于房地產(chǎn)業(yè)而言是良好的機遇，能夠讓房價無形中上漲很多，利潤也不斷創(chuàng)新高。如果公共產(chǎn)品供給方面比較弱，房價就不會很高。所以，房地產(chǎn)業(yè)要獲得良性發(fā)展，就要優(yōu)化公共產(chǎn)品供給，其經(jīng)濟意義非常大。

4.2發(fā)揮公共產(chǎn)品供給的優(yōu)勢

發(fā)揮公共產(chǎn)品供給的優(yōu)勢，就是聚集社會上的各種公共資源，可謂是一種變相的區(qū)域范圍內(nèi)公共設(shè)施建設(shè)工程。各種公共產(chǎn)品被集中在小區(qū)附近，其就成為了資本，再轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y。公共產(chǎn)品供給的效率能夠影響房價，當(dāng)前房地產(chǎn)市場運行的速度加快，采用多種方式公共產(chǎn)品供給，通過各個渠道將公共產(chǎn)品聚集起來，提高利用率，使得公共產(chǎn)品更好地為居民服務(wù)。從某種意義上來講，房地產(chǎn)市場所具備的發(fā)展前景以及經(jīng)濟情況都會對企業(yè)所生產(chǎn)的公共產(chǎn)品存在一定的影響，使得公共產(chǎn)品供給過程中，產(chǎn)品的使用效率提高了，也決定了房價。當(dāng)居民購買房子的時候，不僅投資房子，同時也投資公共產(chǎn)品供給，所以，整個購買房子的過程看似簡單，事實上內(nèi)涵豐富。無論當(dāng)前的市場經(jīng)濟運行狀況如何，倘若將公共產(chǎn)品供給量進行設(shè)置，使其成為規(guī)定的數(shù)值，就可以基于此實施資金投入，公共產(chǎn)品供給的數(shù)量對經(jīng)濟社會所產(chǎn)生的影響是不可小覷的，對企業(yè)的生產(chǎn)要素必然會造成影響。如果公共產(chǎn)品供給的數(shù)量不足，房價很難提高，甚至出現(xiàn)下降的趨勢。企業(yè)公共產(chǎn)品供給也存在一定的風(fēng)險，需要采取相應(yīng)的風(fēng)險規(guī)避措施，確保企業(yè)的各項工作順利展開。

5公共產(chǎn)品供給對房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響

20世紀90年代，各種新型的公共產(chǎn)品涌現(xiàn)出來，公共產(chǎn)品所具備的優(yōu)勢更加明顯，甚至對房價有一定的決定作用一比如，實驗學(xué)校在樓盤建立了分校，很多與教育相關(guān)的產(chǎn)品就會涌現(xiàn)出來，在本區(qū)域范圍內(nèi)占有較高的市場份額，使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得更高的利潤，同時將學(xué)校周圍的經(jīng)濟帶動起來。在學(xué)校這種公共產(chǎn)品的帶動下，相關(guān)產(chǎn)品的技術(shù)含量越來越高，質(zhì)量也有所提高，產(chǎn)品不斷更新，相應(yīng)的技術(shù)發(fā)展步伐也不斷加快，使得房地產(chǎn)市場經(jīng)濟呈現(xiàn)出高級化的趨勢。教育公共產(chǎn)品的供給，為優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)創(chuàng)造了良好的條件。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使得不同企業(yè)的經(jīng)濟關(guān)系更加緊密，各個企業(yè)之間在產(chǎn)品和經(jīng)營方面不再是獨立運行的，而是相互滲透，建立了合作關(guān)系，企業(yè)受到高科技產(chǎn)品的影響越來越大，經(jīng)濟總量也逐漸增多。

通常而言，產(chǎn)業(yè)進行升級的初級階段以及發(fā)生轉(zhuǎn)移的初始階段，對房地產(chǎn)市場也會存在一定的影響。當(dāng)公共產(chǎn)品升級，就會進入到創(chuàng)造階段，其對房地產(chǎn)市場的影響是決定性的，而且這種影響的產(chǎn)生依賴于人力資本的投入以及實物投資。從房地產(chǎn)方面來看，技術(shù)不斷創(chuàng)新。技術(shù)水平要有所提高，就需要做好開發(fā)工作，還要對技術(shù)不斷創(chuàng)新，以創(chuàng)造更多的利潤。對于上面的工作，房地產(chǎn)企業(yè)可以為公共產(chǎn)品的生產(chǎn)和供應(yīng)提供資金支持，對有關(guān)的科學(xué)研究和科學(xué)開發(fā)也可以起到一定的支撐作用。經(jīng)過研究開發(fā)所獲得的科研成果不斷擴大影響范圍，轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的進程也不斷加快。由此可見，技術(shù)上要實現(xiàn)創(chuàng)新，資金支持是必不可少的。有了政府的支持，技術(shù)創(chuàng)新才能得以實現(xiàn)。

房地產(chǎn)對提高企業(yè)的公共產(chǎn)品生產(chǎn)技術(shù)水平會產(chǎn)生積極的影響。當(dāng)前，房地產(chǎn)發(fā)展速度不斷加快，所獲得的科技成果會擴大影響范圍，雖然其會遭到阻礙，但是并不會產(chǎn)生很大的影響。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1979年至1993年期間，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展速度是最快的，呈現(xiàn)出快速上升的局面，而且上升的速度等同于經(jīng)濟發(fā)達國家生產(chǎn)率提高的速度，基于此可以明確，要推進房地產(chǎn)化程度的快速提升，可以將科技成果快速轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)力，對于提高生產(chǎn)效率起到一定的促進作用。

6政策建議

6.1對公共產(chǎn)品供給服務(wù)體系予以完善

中國當(dāng)前正處于新時期，要將房地產(chǎn)市場與公共產(chǎn)品所具備的優(yōu)勢充分發(fā)揮出來，就要對企業(yè)的公共產(chǎn)品供給情況進行分析，對成本采取有效控制措施，減少資金投入量。從政策角度出發(fā)對公共產(chǎn)品供給服務(wù)體系予以完善，需要從企業(yè)實際需求出發(fā)將公共產(chǎn)品供給服務(wù)體系建立起來，使得房地產(chǎn)市場運行的過程中，資金周轉(zhuǎn)效率更高，市場信息的敏感度也逐步提升。通過優(yōu)化公共產(chǎn)品，使其更好地為房地產(chǎn)發(fā)展服務(wù)，其優(yōu)勢得以充分發(fā)揮出來，可以讓企業(yè)獲得更多的資金支持。

6.2對房地產(chǎn)市場予以完善

對房地產(chǎn)市場予以完善，為房地產(chǎn)發(fā)展與公共產(chǎn)品優(yōu)勢的充分發(fā)揮創(chuàng)造良好條件，而且有助于風(fēng)險監(jiān)督管理的進一步加強。處于新的經(jīng)濟發(fā)展時期，越來越多的房地產(chǎn)市場主體涌現(xiàn)出來，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)也多種多樣，房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境也逐漸復(fù)雜化，這就需要發(fā)揮政府的指導(dǎo)作用完善房地產(chǎn)市場，對于多元化房地產(chǎn)市場中所存在的風(fēng)險因素予以分析，強化監(jiān)督管理工作，對于風(fēng)險監(jiān)管機制不斷完善，還要完善標準。做好這些工作的同時，公共產(chǎn)品供給渠道還需要進一步擴展。

6.3對城市交通環(huán)境予以改善

對公共產(chǎn)品供給與房地產(chǎn)市場調(diào)控進行分析，認識到改善交通環(huán)境的重要性，特別是大型樓盤之間的交通環(huán)境良好、便利，讓居民在購房的時候沒有后顧之憂。改善了交通，就意味著房價也需要作出相應(yīng)的調(diào)整。城區(qū)和郊區(qū)的放射型交通干線連接起來，使得城區(qū)與郊區(qū)樓盤之間不再競爭。通過設(shè)計放射型交通干線，同時也增加了可供建造住宅的土地，對房價的提升起到重要的促進作用。

7結(jié)束語

通過上面的研究可以明確，從我國當(dāng)前的社會經(jīng)濟發(fā)展情況來看，由于優(yōu)化了房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展步伐不斷加快，但從當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟情況來看，依然存在不足之處，還需要進一步提升。我國重視市場經(jīng)濟發(fā)展，房價調(diào)控需要重點考慮公共產(chǎn)品供給方面的問題，推進房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。要明確公共產(chǎn)品供給與房地產(chǎn)市場之間所存在的關(guān)系，還要明確市場經(jīng)濟發(fā)展狀態(tài)，判斷房地產(chǎn)市場與公共產(chǎn)品供給是否保持步調(diào)一致，根據(jù)市場經(jīng)濟的發(fā)展實際情況以及房地產(chǎn)經(jīng)濟體制，根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況調(diào)整房價，推進房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展。

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作者簡介：夏禹槳，華中科技大學(xué)，博士研究生。