創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地成行業(yè)“新寵”

摘要：新型產(chǎn)業(yè)用地（MO）是指為適應(yīng)創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展和創(chuàng)新人才的空間需求，用于研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試、檢測、無污染生產(chǎn)等環(huán)節(jié)及其配套設(shè)施的用地。創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地的推出，是解決現(xiàn)如今產(chǎn)業(yè)發(fā)展和土地供應(yīng)之間的不匹配問題，是政府順應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級和城市發(fā)展而做出的一種調(diào)整。對于后期的落實(shí)和監(jiān)督，是對政府管理能力的一種考驗(yàn)。對于有能力的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商而言，也是不容錯(cuò)失的發(fā)展機(jī)會(huì)。

關(guān)鍵詞：創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地;工業(yè)用地;土地用途

中圖分類號：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）11-0066-68

收稿日期：2020-10-31

1創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用的地提出

土地是最基本的生產(chǎn)要素，土地的利用方式、利用效率關(guān)乎著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展效率。隨著城市、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，各地為適應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地多元化的需求和城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的趨勢，都在積極改革用地政策。

如近期廣州市印發(fā)了《廣州市新型產(chǎn)業(yè)用地（MO）準(zhǔn)入退出實(shí)施指引（試行）》，目的是為廣州各區(qū)政府（含廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì)）有效規(guī)范管理新型產(chǎn)業(yè)用地（MO）的實(shí)施提供遵循，進(jìn)一步促進(jìn)工業(yè)用地節(jié)約集約利用和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。雖然新型產(chǎn)業(yè)用地并非率先在廣州提出和實(shí)踐，但是創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地卻成為業(yè)內(nèi)的新寵。

新型產(chǎn)業(yè)用地（MO）是指為適應(yīng)創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展和創(chuàng)新人才的空間需求，用于研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試、檢測、無污染生產(chǎn)等環(huán)節(jié)及其配套設(shè)施的用地。

早在2013年，深圳便出臺(tái)了《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（2013版），其中提出“適應(yīng)深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級創(chuàng)新的趨勢，在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)中增加‘新型產(chǎn)業(yè)用地（MO）和‘物流用地（WO）等類別，促進(jìn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和貿(mào)易物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展。而隨后2015年5月，國土資源部等六部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》，從加大新供用地保障力度，鼓勵(lì)盤活利用現(xiàn)有用地，引導(dǎo)新興產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，完善新興產(chǎn)業(yè)用地監(jiān)管制度等方面為新興產(chǎn)業(yè)用地的發(fā)展提出建議。除了深圳，東莞、南京、天津、杭州等地都在積極進(jìn)行嘗試。

如杭州市按工業(yè)（創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)）用途登記創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地使用權(quán)，以區(qū)別于普通工業(yè)用地;南京市根據(jù)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營屬性，采取在B類（商服用地）B29項(xiàng)（其他商務(wù)設(shè)施用地）下細(xì)分B29a用地（科研設(shè)計(jì)用地），將經(jīng)營性科研設(shè)計(jì)用地與科研事業(yè)單位用地加以區(qū)分，二是在M類（工業(yè)用地）下增加Ma（生產(chǎn)研發(fā)用地），用于生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)的發(fā)展;天津是提出M4（科技研發(fā)類用地），福州市在一類工業(yè)用地M1下沒置M1（創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地），從而區(qū)別于普通的工業(yè)用地，見表1。

2創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地的價(jià)值及現(xiàn)實(shí)意義

為什么各地都在積極進(jìn)行創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地的研究和探索？

首先，傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)開發(fā)存在較多無序開發(fā)、浪費(fèi)資源的情形。某些企業(yè)買了土地，卻并沒有進(jìn)行開發(fā)，始終閑置;再加上我國工業(yè)用地使用年限通常是50年，但是許多企業(yè)的生命周期并沒有那么長，企業(yè)破產(chǎn)后土地也就閑置了。重重因素的疊加加劇了園區(qū)和城市用地布局的紊亂，土地利用效率低下，導(dǎo)致土地資源浪費(fèi)。

而深圳等地又存在眾多城中村，低效的土地亟待盤活。因此，如何更高效、集約地利用土地就極其重要。并且，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新常態(tài)，產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級是擺在每個(gè)城市面前的問題。早期，存在眾多無主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的園區(qū)，產(chǎn)業(yè)用地效益低下。如今，如何通過土地資源的合理配置，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級，提高土地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出，把低效的工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)樾屡d的產(chǎn)業(yè)集群，是關(guān)乎城市發(fā)展的重要命題。

另外，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，特別是工業(yè)園區(qū)都存在重產(chǎn)業(yè)、低配套的問題，導(dǎo)致職住通勤時(shí)間長等城市病問題愈發(fā)嚴(yán)重，而隨著新世代人群對生活、工作價(jià)值觀念的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)、生活的融合是必然趨勢。因此，通過改變土地的用途，將單一功能的園區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合發(fā)展的產(chǎn)城融合多功能區(qū)也是未來園區(qū)發(fā)展的重要方向。

而創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地的推出便是基于土地利用效益低下、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合，進(jìn)行城市更新提出的。對于市場準(zhǔn)入、開發(fā)強(qiáng)度、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、產(chǎn)權(quán)分割條件等都有明確的規(guī)定。

開發(fā)強(qiáng)度是新型產(chǎn)業(yè)用地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵性問題。各城市傳統(tǒng)工業(yè)用地容積率在1.0 - 2.0之間，而新興產(chǎn)業(yè)用地容積率大多數(shù)在3.0 - 5.0之間，土地利用效率大幅提高。如廣州的新型產(chǎn)業(yè)用地的容積率在3.0 - 5.0間，配套設(shè)施比例達(dá)30%（普通工業(yè)用地為14%-15%）;杭州市要求創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地的容積率原則上不低于2.0。通過提高容積率，并且提高配套設(shè)施比例，一方面可以有效解決土地利用率低下的問題;另一方面，提高產(chǎn)業(yè)配套用地比例，增加工業(yè)園區(qū)內(nèi)住宅、商業(yè)及教育的配套，有利于推動(dòng)產(chǎn)業(yè)同區(qū)向產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合。

為促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，新興產(chǎn)業(yè)用地對于人駐的企業(yè)所屬行業(yè)類別、企業(yè)經(jīng)營情況、投資強(qiáng)度等指標(biāo)都有明確的要求。如此次廣州出臺(tái)的MO便具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，明確了新型產(chǎn)業(yè)用地（MO）產(chǎn)業(yè)用房的租賃或分割受讓對象，應(yīng)為C（制造業(yè)）、I（信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)）、M（科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)）行業(yè)，優(yōu)先引進(jìn)廣州工業(yè)和信息化重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試、檢測、無污染生產(chǎn)等環(huán)節(jié)。

另外，各地對分割轉(zhuǎn)讓的條件都作出了明確的規(guī)定，如2018年3月，《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地（MO）管理暫行辦法》中規(guī)定符合分割轉(zhuǎn)讓條件的產(chǎn)業(yè)用房單棟建筑的套內(nèi)建筑面積不得少于2000平方米。產(chǎn)業(yè)用房可按基本單元分割，每個(gè)基本單元的套內(nèi)建筑面積不得少于300平方米。2018年7月，惠州市政府發(fā)布的《惠州仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)新型產(chǎn)業(yè)用地（M+）管理暫行辦法（征求意見稿）》中要求施行彈性出讓政策，分為產(chǎn)權(quán)分割（允許銷售50%）和非產(chǎn)權(quán)分割兩種使用類型，產(chǎn)權(quán)分割項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)用房基本單元建筑面積不得小于300平方米。

不同的地區(qū)根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)對工業(yè)園區(qū)的分割銷售、退出機(jī)制等進(jìn)行了限制，利于讓園區(qū)回歸產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)，避免開發(fā)商打插邊球，以發(fā)展產(chǎn)業(yè)的名義圈地發(fā)展房地產(chǎn)，讓地產(chǎn)配套能真正服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

綜上，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地的推出，可以解決現(xiàn)今產(chǎn)業(yè)發(fā)展和土地供應(yīng)之間的不匹配問題，是政府順應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級和城市發(fā)展而做出的一種調(diào)整。對于后期的落實(shí)和監(jiān)督，實(shí)際上是對政府管理能力的一種考驗(yàn)。對于有能力的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商而言，也是不容錯(cuò)失的發(fā)展機(jī)會(huì)。

文章來源：本又由方升研究機(jī)構(gòu)供稿。