疫情中實踐創(chuàng)新實地查勘方式的嘗試

童玲

摘?要： 本次抗擊新冠肺炎疫情中，武漢市人員出行受到強管制，所有工作只能從線上線下配合全部轉(zhuǎn)到線上，相當于對估價規(guī)范中評估程序的機制和體制進行了一次極限式檢驗和破壞性試驗，倒逼武漢市房地產(chǎn)估價行業(yè)在實地查勘和報告撰寫、審核等流程中采用新的手段適應突然的變化，本文選取評估程序中實地查勘環(huán)節(jié)的兩種新方式，分享武漢市估價機構(gòu)的創(chuàng)新思路和探索嘗試。

關(guān)鍵詞： 武漢;新冠肺炎疫情;實地查勘

【中圖分類號】F23?【文獻標識碼】A?【DOI】10.12215/j.issn.1674-3733.2020.41.257

1?引言

房地產(chǎn)估價中的實地查勘工作十分重要，實地查勘估價對象即對估價對象進行現(xiàn)場調(diào)查或現(xiàn)場勘驗，是房地產(chǎn)估價專業(yè)人員親自到估價對象現(xiàn)場，核對、檢查、感知、詢問和記錄估價對象狀況的行為?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 50291-2015）的估價程序中明確指出：房地產(chǎn)估價師對估價對象進行實地查勘，應拍攝反映估價對象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料，應制作實地查勘記錄，并應記載實地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、時間和人員及其簽名。房地產(chǎn)由于各不相同、價值量大，對其進行實地查勘是不可省略的關(guān)鍵估價程序之一，也是對作為估價依據(jù)的資料進行核查驗證的必要手段之一，更重要的是，實地查勘的結(jié)果作為估價依據(jù)，直接關(guān)系到估價結(jié)果的正確性。已有人民法院終審裁定房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價師未嚴格按法律法規(guī)和估價規(guī)范進行實地查勘，未認真審查資料即出具估價報告的行為構(gòu)成出具證明文件重大失實罪，因此任何房地產(chǎn)估價項目都必須對估價對象進行實地查勘。

疫情期間，武漢封城，在政府的特殊管制和戰(zhàn)時措施下，非抗疫車輛不允許上路，故無法進行人工實地查勘，評估機構(gòu)采用兩種無接觸方式完成了對實地查勘評估程序的探索，論證了無接觸方式下進行實地查勘的可行性。

2?遠程查勘小程序的實際運用

3月上旬，我司估價師多次通過線上會議進行學習、討論和情境模擬，認為云估價推出的遠程查勘小程序適用于此階段，有幾個案子使用了遠程查勘的方式。我們將任務(wù)分配給1名房地產(chǎn)估價師，與客戶加了微信以后，在評估師的詳細講解和詢問下，客戶通過此小程序現(xiàn)場拍攝視頻，并對房屋內(nèi)部、外部的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理、小區(qū)（園區(qū)）環(huán)境、交通條件、周邊配套、居住（辦公、生產(chǎn)）體驗一一道來，整個查勘的過程耗時約0.5-1小時，設(shè)定最長15分鐘重新聯(lián)結(jié)一次，避免視頻時間過久，提煉重要因素效率低下。第一段視頻錄制內(nèi)容為估價師自我介紹和小程序客戶端操作講解，第二段視頻為權(quán)屬證件、租賃合同、施工圖紙等評估資料的拍攝和雙方用手機定位確認拍攝時各自所處地理位置，第三段及以后的視頻為客戶在現(xiàn)場邊根據(jù)估價師的在線指導邊拍攝房地產(chǎn)的實地狀況。遠程查勘完成后，視頻內(nèi)容在雙方的微信中，可方便地導入電腦存檔，出具評估報告時也可在視頻中截圖，以圖片的形式呈現(xiàn)估價對象的現(xiàn)場情況。不足之處有以下幾點：①在云估價系統(tǒng)里無法導入和導出視頻，獲得的資料只能上傳至查勘員和客戶的PC端，查勘員的手機移動端甚至連查勘任務(wù)都沒有發(fā)起入口和資料儲存接口，在系統(tǒng)中根本無法實現(xiàn)查詢、調(diào)用、統(tǒng)計等功能;②當項目復雜，或有程序要求，有3方及以上的參與方時，由于小程序沒有群組功能，只能分別進行，信息交互不及時甚至缺失;③查勘效率不高，資料整理也只能人工操作，耗時耗力;④評估工作的特點少，與普通的微信視頻聊天區(qū)別不大，作為一個服務(wù)于評估工作的小程序功能開發(fā)不足，適用性和工作參與性十分有限。

4月份開始隨著武漢疫情的逐步控制，市內(nèi)的人工實地查勘工作陸續(xù)恢復，但要離開武漢市仍十分困難，如估價師到達目的地和返回武漢之后都必須進行核酸檢測和按規(guī)定時間隔離，開展工作時，除了現(xiàn)場拍攝，還有市場調(diào)查走訪等大量工作要與人接觸，評估的時間、經(jīng)費都遠超往常，從機構(gòu)的角度出發(fā)，更擔心員工在外出工作的過程中被新冠病毒感染，要承擔員工、客戶健康的巨大風險，寧可放棄業(yè)務(wù)也不敢派人出差。此時，遠程查勘的優(yōu)勢又被我們放在了對武漢市以外房地產(chǎn)評估的實踐之中，估價師與客戶首先通過充分仔細的溝通建立起相互信任的關(guān)系，再請客戶使用此小程序幫助估價師看到估價對象的實地狀況，并按估價師的要求完成部分市場調(diào)查工作，估價師結(jié)合搜集到的資料進行測算給出評估結(jié)果，節(jié)約了出差的時間，效率反而有所提高，而客戶由于參與了周邊市場調(diào)查工作，對自己的房地產(chǎn)價值也有了更清晰的認識，提高了對評估結(jié)果的理解與接納程度。

3?無人機查勘在疫情中嶄露頭角

無人機在攝影過程中主要通過獲取高分辨率空間數(shù)據(jù)為應用目標，利用3S技術(shù)在系統(tǒng)中獲取地塊邊界數(shù)字化以及體積等計算和從而進行影像的自動匹配，達到數(shù)據(jù)的快速處理。操作人員疫情居家期間反復操作演練，使用大疆（DJI）御mavic2 pro/zoom專業(yè)變焦版無人機進行了實地查勘工作的3次測試。

3.1?測試中使用的無人機類型介紹

無人機分類方式多樣，主要的分類方式有按飛行平臺構(gòu)型分，按用途分（軍用、民用），按尺度分（微型、輕型、小型、大型），按任務(wù)高度分（超低空、低空、中空、高空、超高空），按活動半徑分（超近程、近程、短程、中程、遠程）。

測試使用的無人機根據(jù)上述分類屬于低空超近程微型無人機，是基本無飛行限制的消費級無人機。操作員是1萬公里飛行實踐、有4年經(jīng)驗的飛手，技術(shù)高超，他認為估價實地查勘中難度最大的是室內(nèi)、外穿出，因為GPS信號突變、定高突變、視覺定位突變、障礙物干擾、避障介入……此時飛機很可能在姿態(tài)模式/視覺定位模式/GPS定位模式之間來回折騰，各系統(tǒng)都在爭奪控制權(quán)，炸機風險很大。

3.2?無人機實地查勘測試過程概述

我們設(shè)計的測試方案從易到難，3月30日第1次測試選定的估價對象為距停機坪約1公里的一套301.32平方米的2層樓別墅。操作的復雜程度遠超想象，室外飛行時飛手熟練避開電線、高壓線，但進入小區(qū)卻差點在降低飛行高度時撞到綠化樹木，室外飛入室內(nèi)的操作消耗了不少時間，我們與“委托方”電話溝通，詢問室內(nèi)的高度，說明利用無人機進行實地查勘的注意事項，室內(nèi)拍攝過程基本順利，但此別墅有地下負一層，飛手認為地下室信號、光線太差，不同意對地下室進行查勘，整個室內(nèi)查勘過程耗時約5分鐘，略顯倉促。從拍攝的方式來看，建筑室內(nèi)的各個功能區(qū)中面積大于20平方米的部分如客廳、餐廳、主臥、書房、露臺，無人機可進入該功能區(qū)內(nèi)進行拍攝，但面積、空間較小的如次臥、客房、廚房、衛(wèi)生間則采用了在門口懸停的拍攝方式，估價對象房屋室內(nèi)、外照片的效果是令人滿意的，但“委托方”《不動產(chǎn)權(quán)證》的拍攝是以一頁頁翻開《不動產(chǎn)權(quán)證》的動態(tài)視頻方式來完成的，后期權(quán)證的截圖照片效果卻并不好。

4月28日第2次測試選擇了距停機坪約1.5公里處的一套洋房，總樓層6層，估價對象位于第5層，面積185.01平方米。上次室內(nèi)外穿梭的是別墅入戶的雙開大門，這次只能選擇從露臺穿梭，我們增加了“室內(nèi)觀察員”的角色給“委托方”，他要時刻觀察飛機動態(tài)，跟隨飛行器用手機向飛手報告其狀態(tài)。《不動產(chǎn)權(quán)證》的拍攝這次改進為翻開一頁拍一張照片的形式，效果比上次好很多，特別是外景的照片（小區(qū)環(huán)境、小區(qū)內(nèi)道路、小區(qū)大門、周邊環(huán)境）從空中拍攝的角度新鮮，美侖美煥，從起飛到降落整個查勘耗時18分鐘。工作完成后的會議上“委托方”提到出于安全考慮，怕兒童被無人機誤傷，讓家人帶著小孩和寵物出去了，人類、動物和無人機的相互干擾是今后要重點關(guān)注的問題。這次又發(fā)現(xiàn)了無人機電量的問題，測試用的這款無人機理論最長飛行時間是31分鐘，但這次查勘耗時18分鐘，降落時的電量卻為19%，看來無人機工作中要十分重視理論與實際的差別。

6月2日，第3次測試，無人機操作員請來了2位他的飛友，準備挑戰(zhàn)距停機坪3公里處的一棟高層建筑物內(nèi)住宅的實地查勘工作，所在建筑物總樓層20層，估價對象位于第15層，面積為153.39平方米。6月份武漢大部分企業(yè)恢復正常上班了，住宅小區(qū)內(nèi)行人較多，這次無人機起飛后經(jīng)多次努力仍沒把握能安全地從陽臺飛入室內(nèi)，擔心撞到墻上掉落會傷人，故無功而返。

3.3?無人機實地查勘測試總結(jié)

（1）純土地的評估現(xiàn)場情況簡單，適合高空拍攝，無人機可以代替人開展實地查勘工作;單套住宅的現(xiàn)場查勘較簡單，耗時一般較短，室內(nèi)外人數(shù)不多，未來使用無人機技術(shù)較為合適;而商鋪、酒店、辦公等人員密集區(qū)域不可控因素太多，不適用無人機實地查勘;工業(yè)房地產(chǎn)則視具體情況而定。

（2）嚴禁夜航，人員密集區(qū)域的飛行要特別慎重，一旦從高空墜落后果十分嚴重，起飛前的各項準備工作要一絲不茍完成，電池電量、天氣狀況、風力風向條件好的時候方可起飛，任務(wù)執(zhí)行過程中嚴格遵守“安全第一”的原則。

（3）將無人機實地查勘技術(shù)普及推廣目前還為時較早，存在以下困難：

1）本輪測試中使用的消費級無人機雖然性能有限，但對駕駛員和起飛均無要求，2019年7月，司法部辦公廳向多地去函就多部門聯(lián)合起草的《無人駕駛航空器飛行管理暫行條例（送審稿）》征求意見中提出，分布式操作的無人機系統(tǒng)或者集群，其操作者個人無需取得安全操作執(zhí)照，組織飛行活動的單位或者個人以及管理體系應當接受安全審查并取得安全操作合格證。2020年6月國務(wù)院辦公廳正式印發(fā)《國務(wù)院2020年立法工作計劃》（國辦發(fā)〔2020〕18號），明確將《無人駕駛航空器飛行管理暫行條例》的制定納入國務(wù)院2020年立法工作計劃，這就意味著評估機構(gòu)要使用無人機工作大概率需要向管理部門進行申請并能通過安全審查取得合法的證照。

（2）民用無人機駕駛員培訓包括安全操作培訓和行業(yè)培訓，安全操作培訓管理由國務(wù)院民用航空主管部門負責。駕駛員需掌握運行守法要求和風險警示，熟悉操作說明，所以人員培訓不是公司內(nèi)部請個老師來講幾次課那樣簡單的事情，實踐操作也需要大量演練，是個難點。

3）無人機技術(shù)的成熟度尚不足以支撐評估業(yè)務(wù)中實地查勘的全部業(yè)務(wù)需求，如天氣條件限制、續(xù)航時間限制、飛行距離限制等，而客戶對無人機實地查勘方式的接受和配合程度亦是千差萬別，更使得查勘效果不一而同。

4）目前無人機的購置、維修、操作成本太高，視頻、照片后期處理工作還要開發(fā)新程序來自動匹配評估報告模版，否則報告成本也降不下來、效率也提高不了。

4?效果檢驗和應用領(lǐng)域拓展

5月中旬開始，十余天時間內(nèi)，武漢市1400萬居民完成新冠病毒核酸檢測，市民出行開始正?；Ｎ覀冊诔薪有聵I(yè)務(wù)同時，也安排人員對疫情期間使用遠程查勘和無人機查勘的幾處現(xiàn)場進行了回訪，經(jīng)對比，發(fā)現(xiàn)上述兩種方式獲得的現(xiàn)場照片、數(shù)據(jù)資料和估價師到現(xiàn)場的感受基本一致。7月份征收評估工作開始進場，我們嘗試加入無人機查勘的方式，并對此新手段獲取的資料進行研究，同時需要說明的是，因未對估價對象進行人工實地查勘造成虛假估價報告、有重大遺漏或有重大差錯的估價報告的法律責任，不一定會因采取了無人機查勘而被豁免，仍然由出具估價報告的房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師依法承擔。無法入戶時，評估人員需與代辦公司或街道等第三方無利害關(guān)系人上門，無人機對此過程進行多角度航拍，充分取證了房屋地理位置、外觀和評估人員登門的確實證據(jù)，此應用已取得了征收管理部門和代辦公司的認可。未來還可使用民用測繪無人機，利用航空測量功能快速區(qū)分征收項目中違建與合法建筑物范圍，輔助計算征收范圍內(nèi)道路、管線布線長度、構(gòu)筑物（如船塢、碼頭岸線、工程坑道、豎塔、倉儲罐體、礦山涵洞）的土建工程量。

結(jié)束語：本次新冠肺炎疫情是新中國成立以來最大的一次重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件，沖擊巨大，我們估價行業(yè)也未能幸免。處于疫情風暴中心的武漢評估機構(gòu)為配合委托人工作，保質(zhì)保量完成工作，在疫情期間和疫情好轉(zhuǎn)之后群策群力采取了多種手段措施，因人而異、因事而變、精準研判、迅速實施，認真總結(jié)，特別是年輕一代的估價師大膽將日常工作經(jīng)驗結(jié)合科技手段運用到實地查勘之中，為未來的人工智能深度介入評估行業(yè)做了有益的探索。疫情帶給我們的思考是順應5G時代，利用創(chuàng)新技術(shù)手段更高質(zhì)、更高效、更低成本地完成評估工作，不斷調(diào)整和創(chuàng)新房地產(chǎn)估價機構(gòu)的發(fā)展方式，進而促進房地產(chǎn)估價行業(yè)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

[1]?GB/T 50291-2015，房地產(chǎn)估價規(guī)范.[S].

[2]?張丹丹.談如何進行房地產(chǎn)估價的現(xiàn)場查勘.[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2015（14）.

[3]?李亞凝.無人機分類與法律規(guī)制——兼評《無人駕駛航空器飛行管理暫行條例（征求意見稿）》.[J].中國應用法學，2019（6）.

[4]?吳建端.國內(nèi)外無人機規(guī)制的最近發(fā)展態(tài)勢.[J].中國應用法學，2019（6）.