離婚糾紛中婚前按揭房產(chǎn)的處理問題分析

謝曉蕓 王學(xué)兵

昭通學(xué)院，云南 昭通 657000

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的當(dāng)下，按揭購房依然是人們購買城市住房的最主要方式，而伴隨婚姻生活和房價(jià)難以預(yù)料的發(fā)展，離婚問題、房產(chǎn)糾紛問題成為近幾年來的社會焦點(diǎn)?；诨榍鞍唇曳慨a(chǎn)的歸屬和劃分問題的復(fù)雜性，此類案件也成為離婚房產(chǎn)糾紛中的焦點(diǎn)，加之按揭手續(xù)和房產(chǎn)證辦理手續(xù)復(fù)雜、總耗時長，使得在簽訂房屋買賣合同后到領(lǐng)取房產(chǎn)證這一較長時間內(nèi)的婚姻糾紛涉及更為復(fù)雜的法律關(guān)系，而這只是其中一種情況，因此較婚后房產(chǎn)分割等情況而言，婚前按揭房的權(quán)屬、債務(wù)等問題的解決難度更大。為此，需要綜合考慮《物權(quán)法》、《婚姻法》等規(guī)定進(jìn)行合理處理，但目前立法中存在缺陷，導(dǎo)致司法判決常出現(xiàn)不同結(jié)果，不僅損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，也對司法權(quán)威產(chǎn)生巨大沖擊，造成不良的社會效應(yīng)，因此系統(tǒng)研究離婚案件中婚前按揭房處理問題極為重要。

一、我國現(xiàn)行的夫妻財(cái)產(chǎn)制及對婚前按揭房的概述

（一）我國現(xiàn)行的夫妻財(cái)產(chǎn)制概述

婚前按揭房的財(cái)產(chǎn)性質(zhì)應(yīng)按照夫妻財(cái)產(chǎn)制的相關(guān)原則、規(guī)定進(jìn)行判定，因此在決定其產(chǎn)權(quán)歸屬、劃分份額時，需對夫妻財(cái)產(chǎn)制進(jìn)行詳細(xì)分析：

夫妻財(cái)產(chǎn)制是關(guān)于夫妻財(cái)產(chǎn)所有權(quán)問題的法律制度，它還涉及夫妻婚前和婚后所得財(cái)產(chǎn)的歸屬、管理、使用、收益、處分以及對外債務(wù)的清償、婚姻終止時財(cái)產(chǎn)的分割等一系列問題。內(nèi)容包括：①婚前、婚后雙方財(cái)產(chǎn)所有權(quán)歸屬；②在婚姻存續(xù)期的共同財(cái)產(chǎn)管理、處分；③婚后或離婚債務(wù)承擔(dān)問題；④離婚后家庭財(cái)產(chǎn)清算問題。

夫妻財(cái)產(chǎn)制根據(jù)產(chǎn)生的依據(jù)不同，分為法定財(cái)產(chǎn)和約定財(cái)產(chǎn)。依財(cái)產(chǎn)的結(jié)合形式和程度分為統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)、共同財(cái)產(chǎn)、分別財(cái)產(chǎn)，其中統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)指女方結(jié)婚后轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，婚姻終止時，男方有義務(wù)返還財(cái)產(chǎn)的原本價(jià)值；共同財(cái)產(chǎn)指雙方的個人財(cái)產(chǎn)歸為共有財(cái)產(chǎn)，或約定部分財(cái)產(chǎn)歸雙方共有；分別財(cái)產(chǎn)制指雙方分別對各自的財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)。參考相關(guān)的規(guī)定，雖然內(nèi)容上不完全一致，卻都強(qiáng)調(diào)對財(cái)產(chǎn)的公平分配，并對弱勢方利益有一定保護(hù)。

（二）我國婚前按揭房概述

婚前按揭房中“按揭”源于地方方言。按揭一詞廣義為任何形式的抵押，狹義即是人們對買房時辦理貸款抵押這一過程的理解，包含房產(chǎn)抵押、分期還款兩大特點(diǎn)。我國法律對抵押貸款有具體規(guī)定，銀行在辦理抵押貸款業(yè)務(wù)時會留存房產(chǎn)證書，辦理抵押登記，房屋所有權(quán)人不會變更，但出現(xiàn)按揭人違約等情況，銀行將按規(guī)定行使房屋抵押權(quán)。

二、婚前按揭房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬問題分析

在我國離婚案件中雙方若存在婚前按揭房，若雙方未能協(xié)商解決，法院需對產(chǎn)權(quán)歸屬、增值劃分等問題進(jìn)行判決。之前由于我國物權(quán)法中關(guān)于物權(quán)變動的規(guī)定，與婚姻法中的相關(guān)規(guī)定存在沖突，使得當(dāng)事人和司法判決都存在困惑，而《婚姻法解釋（三）》的內(nèi)容，解決了部分法律沖突的問題，婚前按揭房產(chǎn)的歸屬等問題有了法律依據(jù)，同案不同判等現(xiàn)象大大減少。根據(jù)該司法解釋的內(nèi)容，表明婚前由一方出資首付款購買不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)單獨(dú)登記在付款方名下，婚后以共同財(cái)產(chǎn)償還貸款，離婚時若雙方未達(dá)成協(xié)議，則可判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記方單獨(dú)所有，未還房屋貸款也由其單獨(dú)承擔(dān)，而對于其他情況，需要進(jìn)行進(jìn)一步的產(chǎn)權(quán)界定和劃分。

（一）界定婚前按揭房產(chǎn)

婚前按揭房產(chǎn)在立法中的表述為：住房抵押貸款。按照現(xiàn)行房產(chǎn)交易的不同方式，按揭房產(chǎn)可分現(xiàn)房按揭、期房按揭，以及二手房按揭。現(xiàn)房按揭是指按揭人以所購現(xiàn)房向貸款銀行設(shè)定抵押擔(dān)保；而期房按揭指房屋尚在建設(shè)期間，購買人與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同并交于銀行，此合同為擔(dān)保貸款；二手房產(chǎn)則是公民、法人等交易關(guān)系間的房屋買賣。婚前按揭房產(chǎn)因存在抵押貸款，使該房產(chǎn)存在三層法律關(guān)系，即買賣關(guān)系、借貸關(guān)系、抵押關(guān)系。

（二）婚前按揭房產(chǎn)的歸屬認(rèn)定的處理理論

在處理此類房產(chǎn)的歸屬問題時，是否取得房屋產(chǎn)權(quán)證書及取得的時間是進(jìn)行歸屬認(rèn)定的兩個重要因素，具體分以下三種情況：

1.一方在婚前以個人名義按揭購房并在婚前取得產(chǎn)權(quán)證

該情形下，對于房產(chǎn)歸屬存在兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)按《物權(quán)法》中關(guān)于不動產(chǎn)登記的相關(guān)制度規(guī)定，將該種情況下的房產(chǎn)界定為購買方的婚前個人財(cái)產(chǎn)，因?yàn)椴粍赢a(chǎn)轉(zhuǎn)移以登記生效，此種情況下房屋所有權(quán)在婚前便已完全確定，物權(quán)不因婚姻關(guān)系發(fā)生變動，而即使雙方利用共同財(cái)產(chǎn)還貸，也不應(yīng)改變婚前已經(jīng)產(chǎn)生的物權(quán)。另一觀點(diǎn)則認(rèn)為另一方即使未承擔(dān)首付款，但有共同償貸行為，即是對該房產(chǎn)出資，因此不能簡單歸為一方，應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

2.婚前一方按揭購房，在婚后領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證

本文認(rèn)為，該種情況應(yīng)與上述第一種觀點(diǎn)相同，即根據(jù)《物權(quán)法》對于登記生效的規(guī)定，應(yīng)以房屋產(chǎn)權(quán)證書取得的時間作為此類房產(chǎn)的歸屬認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，具體而言，產(chǎn)權(quán)證書時間登記在婚前，則為首付款支付方個人財(cái)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)證書時間登記在婚后，則為夫妻共同財(cái)產(chǎn)?！痘橐龇ń忉專ㄈ返谑畻l中則有不同規(guī)定，認(rèn)為該種情況下無論房屋產(chǎn)權(quán)證書登記為一人還是兩人，都屬于承擔(dān)首付一方個人財(cái)產(chǎn)。

3.婚前共同購房付首付，婚后取證

如果雙方共同出資支付首付款并以二人共同名義登記，則該房產(chǎn)為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，婚后夫妻雙方應(yīng)按財(cái)產(chǎn)份額承擔(dān)相同份額的償還貸款義務(wù)；若該情況下產(chǎn)權(quán)證書只登記在夫妻一方名下，即一方出資行為未在登記中體現(xiàn)出來，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，此種情形下歸屬為登記一方單獨(dú)所有，因?yàn)橹挥袣w屬在登記一方，才能基于購房合同為銀行提供完全的產(chǎn)權(quán)信任，以確保銀行行使對按揭人的權(quán)利。

三、婚前按揭房產(chǎn)增值部分的分割處理

（一）婚前按揭房產(chǎn)的增值部分歸屬問題

不動產(chǎn)增值指裝修、擴(kuò)建等或由于價(jià)格升值、附近規(guī)劃發(fā)展、購物交通等更便利等情況產(chǎn)生的價(jià)值增長?，F(xiàn)實(shí)狀況是，生活中一方即使未出錢，但付出實(shí)際貢獻(xiàn)，這里的實(shí)際貢獻(xiàn)當(dāng)然地包括勞務(wù)、體力等非貨幣性質(zhì)的付出，從而使得婚姻關(guān)系中的價(jià)值貢獻(xiàn)難以判定。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的房產(chǎn)增值部分屬于房屋原物的孳息，應(yīng)歸產(chǎn)權(quán)人所有；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《婚姻法解釋（二）》第11條，一方以個人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，故對婚前個人還款部分及婚后共同還款引起的房屋增值部分均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，由雙方平分；第三種觀點(diǎn)則認(rèn)為，婚前個人還款部分引起的相應(yīng)房屋增值歸首付款一方，而婚姻關(guān)系存續(xù)期間該房屋的增值部分則應(yīng)歸為夫妻共同所有，分割時購房一方應(yīng)當(dāng)對另一方進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

（二）婚前按揭房產(chǎn)增值部分的分割方案

本文認(rèn)為，具體分割增值財(cái)產(chǎn)時，需考慮購置資金來源，即對婚前婚后的經(jīng)濟(jì)、勞動付出進(jìn)行劃分：①婚前一方交納首付并償還的部分貸款；②婚后共同償還的部分；③未償還的部分。第①部分，按投入份額比例將增值部分按相同比例進(jìn)行劃分；第②部分，因?qū)儆诠餐?cái)產(chǎn)，為保護(hù)弱勢方利益，即考慮其因婚姻生活或限購等因素喪失購房資格和購房升值機(jī)遇，不應(yīng)對半分割增值部分或按投入價(jià)值判定份額，產(chǎn)權(quán)方應(yīng)予以另一方適當(dāng)補(bǔ)償，而立法對此部分沒有明確規(guī)定；第③部分視為所有權(quán)人單獨(dú)債務(wù)。

四、結(jié)束語

綜上，在經(jīng)濟(jì)增長、城市發(fā)展的背景下，房產(chǎn)與利益緊緊相連，離婚案件中對于婚前按揭房產(chǎn)歸屬、增值部分劃分的問題，影響著個人發(fā)展和社會公平。因此，在處理時，需綜合各項(xiàng)相關(guān)法案，在公平的原則下適當(dāng)保護(hù)弱勢一方。因?qū)W識有限，本文的研究有待進(jìn)一步深入。