我國房地產(chǎn)行業(yè)常見法律風(fēng)險研究*

顧海玲

北海職業(yè)學(xué)院，廣西 北海 536000

在房地產(chǎn)現(xiàn)代發(fā)展中，因不了解法律風(fēng)險而導(dǎo)致企業(yè)受到法律懲處的案例并不罕見，這些案例也成功引起了整個行業(yè)對法律風(fēng)險的重視。但法律問題比較復(fù)雜，對于非專業(yè)人士而言很容易因為一時的偏差而導(dǎo)致風(fēng)險爆發(fā)，對此如何防護(hù)法律風(fēng)險就是一項值得思考的問題，對此進(jìn)行研究具有一定的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)行業(yè)常見法律風(fēng)險種類、成因

（一）種類

房地產(chǎn)行業(yè)常見法律風(fēng)險主要體現(xiàn)在四個環(huán)節(jié)，即土地出讓、建造環(huán)節(jié)、交易過程與稅收，各類風(fēng)險定義如下。

1.土地出讓

房地產(chǎn)行業(yè)的開展必然會占用國家土地資源，而我國土地資源非私有化的，只能通過劃撥或者出讓的方式獲得國有土地使用權(quán)。基于此開發(fā)商需要與當(dāng)?shù)赝恋刭Y源管理機(jī)構(gòu)簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，根據(jù)合同要求支付一定的出讓金，由此實現(xiàn)租賃，而這整個過程即為土地出讓。但如果房地產(chǎn)企業(yè)無法履行合同，或在未簽訂合同的情況下占用了國家土地資源，就會導(dǎo)致法律風(fēng)險爆發(fā)［1］。

2.建造環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)項目的建造涉及到房地產(chǎn)企業(yè)資金供給情況、施工方的建造能力與履行合同義務(wù)的能力。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)與施工方簽訂合同之后，在資金供給或施工方相關(guān)層面上出現(xiàn)與合同條款不符的情況，就會導(dǎo)致建造環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險爆發(fā)。即假設(shè)某房地產(chǎn)項目當(dāng)中，施工方因為某些因素影響，所以無法在指定工期內(nèi)完成項目，且刻意不與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)系，這時房地產(chǎn)企業(yè)有可能將陷入冗長的司法手續(xù)中，這也屬于建造環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險。

3.交易過程

很多房地產(chǎn)企業(yè)都推出了“首付分期”策略，即消費者可以先付一部分資金來獲取建筑使用權(quán)，隨后定期、定額的支付后續(xù)費用，直至所有費用還清。在這一條件下，假設(shè)消費者只支付了首付，隨后不再定期支付后續(xù)費用，就會導(dǎo)致建筑陷入歸屬不清的局面，這種局面往往會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)與消費者產(chǎn)生法律糾紛，使得交易過程中爆發(fā)法律風(fēng)險。

4.稅收

在房地產(chǎn)行業(yè)稅收環(huán)節(jié)中的法律風(fēng)險尤其突出，其發(fā)生概率遠(yuǎn)超其他法律風(fēng)險，因此相關(guān)企業(yè)必須引起重視。稅收環(huán)節(jié)中的法律風(fēng)險一般是指房地產(chǎn)企業(yè)受某些因素影響，不能正確履行自身納稅義務(wù)，這時稅收作為國家所執(zhí)行的機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)這種情況必然會通過法律手段對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行處罰，情況嚴(yán)重時甚至吊銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。

（二）成因

1.土地出讓法律風(fēng)險成因

當(dāng)房地產(chǎn)無法履行與地方相關(guān)機(jī)構(gòu)簽訂的合同義務(wù)時，其項目占用國家土地資源的行為就會成為一種非法行為，而造成這一現(xiàn)象的原因大體有二：①合同中對租賃費用的支付要求不明確，即雖然我國在土地出讓租賃合同上有統(tǒng)一性要求，但某些房地產(chǎn)企業(yè)與地方政府在簽訂合同時會對一些內(nèi)容進(jìn)行修改，這時就可能導(dǎo)致租賃費用的支付要求不明確，在這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)就容易出現(xiàn)不能定期支付費用的情況；②地方機(jī)構(gòu)監(jiān)督力度不足，即某些地方機(jī)構(gòu)在與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂合同之后，并不會安排專人對企業(yè)履行合同義務(wù)的情況進(jìn)行監(jiān)督，這種現(xiàn)象可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)“僥幸心理”，履行合同義務(wù)時的態(tài)度散漫，這時可能出現(xiàn)以上情況，隨之爆發(fā)法律風(fēng)險。

2.建造環(huán)節(jié)法律風(fēng)險成因

在房地產(chǎn)建造環(huán)節(jié)中法律風(fēng)險爆發(fā)的概率較高，原因在于房地產(chǎn)企業(yè)與施工方簽訂合同之前，無法明確施工方履行合同的能力以及相關(guān)信用水平，因此只能根據(jù)主觀判斷來選擇施工方，與其簽訂合同，這時施工方履行合同的能力以及相關(guān)信用水平是不可靠的，如果出現(xiàn)一些違規(guī)行為，就會導(dǎo)致法律風(fēng)險爆發(fā)。此外值得注意的是，如果在合同簽訂后房地產(chǎn)企業(yè)因為自身法律素質(zhì)、意識等問題不履行自身合同義務(wù)，就會導(dǎo)致施工方使用法律手段對自身進(jìn)行處罰，這也是建造環(huán)節(jié)法律風(fēng)險的表現(xiàn)與成因。

3.交易過程法律風(fēng)險成因

房地產(chǎn)交易過程中的法律風(fēng)險爆發(fā)概率同樣處于高水平，原因在于現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)為了謀求自身發(fā)展，其提出的“首付分期”策略是全面開放的，只要消費者能夠支付首付，其就可以獲得房屋使用權(quán)。但全面開放的策略顯然就忽視了消費者的信用問題，導(dǎo)致某些信用水平低、劣跡斑斑的消費者成為企業(yè)用戶，而此類用戶就大概率選擇不支付后續(xù)費用，處處躲避房地產(chǎn)企業(yè)，導(dǎo)致風(fēng)險爆發(fā)。

4.稅收法律風(fēng)險成因

雖然稅收法律風(fēng)險情況復(fù)雜，但成因比較簡要，具體包括：①房地產(chǎn)企業(yè)的稅收概念模糊，如現(xiàn)代很多房地產(chǎn)企業(yè)對稅收籌劃與避稅、稅收籌劃與偷逃稅的概念并不了解，使得企業(yè)本意是為了做好稅收籌劃的行為，成為了避稅、偷逃稅的違法行為，使得稅收法律風(fēng)險爆發(fā)；②企業(yè)為了降低稅收額而不擇手段，即某些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為自身稅收過高，影響了企業(yè)經(jīng)營成本與收益，因此作出“惡意拖延”、“避而不見”等手段來實現(xiàn)目的，而這些手段顯然是違法的，觸及到了法律底線，使得法律風(fēng)險爆發(fā)，隨之而來的將是嚴(yán)厲的法律懲戒［2］。

二、房地產(chǎn)行業(yè)常見法律風(fēng)險防護(hù)策略

針對以上四項常見法律風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用相關(guān)策略來進(jìn)行防護(hù)，具體策略包括：明確土地出讓租賃支付機(jī)制，做好自我監(jiān)督工作；建立施工方信用評估體系，合理選擇施工方；建立用戶信用評估體系，靈活應(yīng)用銷售策略；明確稅收概念，加強(qiáng)法律素質(zhì)與意識。各策略具體內(nèi)容如下。

（一）明確土地出讓租賃支付機(jī)制，做好自我監(jiān)督工作

為了避免土地出讓法律風(fēng)險爆發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)在與地方機(jī)構(gòu)簽訂合同時，應(yīng)當(dāng)主動對合同進(jìn)行審查，重點對合同中有關(guān)于土地出讓租賃支付機(jī)制的條款進(jìn)行分析，一旦發(fā)現(xiàn)疑點或缺陷，則要與相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商，再對合同條款進(jìn)行改善，這樣可以避免因不清楚土地出讓租賃支付要求而導(dǎo)致的法律風(fēng)險爆發(fā)。同時在房地產(chǎn)企業(yè)角度上，其簽訂合同之后就有責(zé)任去履行相關(guān)義務(wù)，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好自我監(jiān)督工作，合理管控企業(yè)內(nèi)部資金，將土地出讓租賃支付費用規(guī)劃到資金管理方案中，確保自身能定期支付相關(guān)費用，規(guī)避法律風(fēng)險。

（二）建立施工方信用評估體系，合理選擇施工方

根據(jù)建造環(huán)節(jié)法律風(fēng)險成因可知，該法律風(fēng)險之所以會爆發(fā)，很大程度上是因為房地產(chǎn)企業(yè)不知道施工方履行合同義務(wù)的能力與信用水平，所以要避免此類法律風(fēng)險爆發(fā)，企業(yè)就要針對施工方建立信用評估體系，由此對施工方的履行合同義務(wù)的能力與信用水平進(jìn)行評估，再根據(jù)評估結(jié)果來合理選擇施工方。針對施工方履行合同義務(wù)的能力與信用水平，在信用評估體系中應(yīng)當(dāng)設(shè)立“施工方以往業(yè)務(wù)合同履行情況”、“施工方主要干部信用水平”等指標(biāo)，依照科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)對施工方進(jìn)行評估即可。

（三）建立用戶信用評估體系，靈活應(yīng)用銷售策略

與施工方信用評估體系建立原因一樣，如果房地產(chǎn)企業(yè)不知道消費者（用戶）的信用水平，盲目的對外開放“首付分期”策略，就會導(dǎo)致相關(guān)法律風(fēng)險爆發(fā)。在這一條件下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)圍繞消費者設(shè)立評估指標(biāo)，如“當(dāng)前信用水平”、“收入情況”、“是否負(fù)債”、“負(fù)債額”、“是否存在過信用不良時刻”等，這些指標(biāo)將幫助房地產(chǎn)企業(yè)了解消費者信用水平，再根據(jù)評估結(jié)果，對信用良好的消費者開放“首付分期”策略，而對信號表現(xiàn)不佳的消費者則不開放，靈活的使用該策略為企業(yè)創(chuàng)收，同時避免法律風(fēng)險爆發(fā)。

（四）明確稅收概念，加強(qiáng)法律素質(zhì)與意識

針對稅收法律風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)相關(guān)人員必須明確稅收籌劃與避稅、稅收籌劃與偷逃稅的概念，要清楚的認(rèn)識到任何降低稅收的行為都必須在國家法律、政策允許的情況下開展，若行為超出法律、政策允許范圍，則行為不可取，以免法律風(fēng)險爆發(fā)。同時房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)自我法律素質(zhì)與意識，決不能作出“惡意拖延”、“避而不見”等違法行為。

三、結(jié)語

綜上，本文對我國房地產(chǎn)行業(yè)常見法律風(fēng)險進(jìn)行了研究，闡述了常見法律風(fēng)險種類與成因，同時提出了相關(guān)的防護(hù)策略。文中提出的防護(hù)策略可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)避開法律風(fēng)險，可起到保障企業(yè)運作始終處于法律、政策允許范圍內(nèi)的作用。