關(guān)于離婚時夫妻共同財產(chǎn)的分割問題分析

王 宇

上海市崇明區(qū)人民法院，上海 202158

一、夫妻共同財產(chǎn)的判斷

夫妻共同財產(chǎn)指夫妻結(jié)婚后到一方死亡或者離婚之前這段時間，這期間夫妻所得的財產(chǎn)，除約定的外，均屬于夫妻共同財產(chǎn)，夫妻依法享有對共同財產(chǎn)平等地占有、使用、收益和處分的權(quán)利。第一，包括孳息和自然增值。孳息是指由物產(chǎn)生的收益，分為天然孳息和法定孳息。天然孳息是依物的本性天然而獲得的孳息，如蘋果樹長出的蘋果等；法定孳息是指物因某種法律關(guān)系所產(chǎn)生的收益，如存款的利息等。自然增值是屬于不需要人為操作自然增加的東西，比如收藏的老字畫、珍貴玉器，以及房屋在一段時間后價格的上漲；如果對房屋進(jìn)行裝修、改建等而使房屋價格上漲，就不屬于自然增值。第二，一方個人所有房屋的租金是否屬于個人財產(chǎn)，不能一概而論，應(yīng)考慮是否對房屋投入了管理或者勞務(wù)。配偶一方投入了精力對房屋加以維護(hù)和管理，租金應(yīng)認(rèn)定為投資經(jīng)營收益，屬于夫妻共同財產(chǎn)；未對房屋經(jīng)過維護(hù)和管理，則房屋租金屬個人財產(chǎn)。

二、夫妻共同房產(chǎn)的分割

（一）婚前婚后購買的房屋歸屬

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》和法院案例，對于婚前婚后財產(chǎn)的歸屬大致梳理如下：

婚前一方以個人財產(chǎn)買房時，第一種情況，婚前取得產(chǎn)權(quán)證，同時還清貸款或者婚前付清全款，婚后取得房產(chǎn)證登記在自己名下，那么產(chǎn)權(quán)歸一方所有；第二種情況，婚前付清全款，原來登記在一方名下，后登記在雙方名下，那么視為一方的贈與，屬于夫妻共同財產(chǎn)；第三種情況，付清首付，貸款買房，婚后共同還貸，登記在首付方，那么協(xié)議解決財產(chǎn)權(quán)屬，法院可判產(chǎn)權(quán)歸一方所有，歸還另一方還貸部分及相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，產(chǎn)權(quán)登記方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

婚前雙方共同出資，第一種情況，付清全款，登記在一方名下，那么能證明出資情況，則屬于雙方按份共有，不能證明出資的，且一方否認(rèn)另一方出資，則只能認(rèn)定為一方所有；第二種情況，付清全部房款，房屋登記在雙方名下，那么根據(jù)登記證書認(rèn)定按份共有或共同共有。

婚后夫妻一方以個人婚前財產(chǎn)買房，第一種情況，婚后共同還貸，房屋登記在雙方名下，那么屬于夫妻共同財產(chǎn)；第二種情況，付清全款，并登記在自己名下，那么如非投資經(jīng)營行為，屬于一方婚前財產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，應(yīng)認(rèn)定為個人財產(chǎn)；第三種情況，付清全款，登記在雙方名下，那么視為一方的贈與，屬于夫妻共同財產(chǎn)。

對于離婚時貸款房屋的處理如何進(jìn)行處理，離婚時如果房屋貸款尚未還清，房屋歸在非貸款人一方時，還需要到銀行辦理貸款變更手續(xù)，此時產(chǎn)權(quán)人應(yīng)支付參與還貸方的共同還貸部分和對應(yīng)的房屋增值補(bǔ)償款的計算。

第一，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間還清貸款的。宜以截止至開始共同還貸時剩余的貸款本金所占當(dāng)時房屋價值的比例，以該比例乘以房屋現(xiàn)值，其結(jié)果即為共同還貸部分所對應(yīng)的房屋現(xiàn)值。該結(jié)果既包括了共同還貸的本金和利息，也包括了共同還貸本息所對應(yīng)的房屋增值部分。換言之，共同還貸部分對應(yīng)的增值即為對應(yīng)的房屋現(xiàn)值減去歸還的貸款本息。

第二，如果在婚姻關(guān)系存續(xù)期間貸款未還完的，如同前述分析，上述計算出的共同還貸部分所對應(yīng)的房屋現(xiàn)值中則還包括了離婚時剩余的貸款本金在內(nèi)，故上述計算出的現(xiàn)值應(yīng)扣除離婚時還剩余的貸款本金。

第三，如果分割處理時間相隔離婚時間較長且房價變化明顯的，在計算出共同還貸部分在離婚時所對應(yīng)的房屋價值后，再按共同還貸部分離婚時對應(yīng)的房屋價值所占離婚時全部房屋價值的比例乘以房屋現(xiàn)值，所得出的結(jié)果即為共同還貸部分對應(yīng)的全部房屋現(xiàn)值。或者在共同還貸部分離婚時所對應(yīng)的房屋價值的基礎(chǔ)上，再加上按上述比例計算的自離婚至處理時的增值。

（二）對于公房使用權(quán)的分割

第一，法院對公房承租權(quán)的處理方法。公房即公有房屋，當(dāng)事人雖然沒有所有權(quán)，但其享有的使用權(quán)包含經(jīng)濟(jì)價值，所以離婚時需要承租權(quán)進(jìn)行分配。由于公房的租金一般非常便宜，所有當(dāng)事人都想取得承租權(quán)。起訴后，夫妻雙方可以在法官的主持下，對公房的居住、使用以及以后房屋所有權(quán)的歸屬等問題進(jìn)行協(xié)商，如果無法達(dá)成一致意見，法院只能就房屋的居住、使用（承租權(quán)）作出判決，而不能對房屋所有權(quán)的歸屬進(jìn)行判決。如果夫妻一方取得了公房的使用權(quán)，另一方取得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。對于補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，公房不像商品房一樣可以上市，容易確定價值，所以由法官根據(jù)具體情況酌情處理。

第二，變更公房承租權(quán)的注意事項(xiàng)。夫妻一方作為公房承租人同意將房屋使用權(quán)變更給對方的，這時應(yīng)當(dāng)先征求一下出租人（一般是承租人的工作單位）的意見。一般情況下，出租人對于因離婚而導(dǎo)致的變更承租權(quán)的情況，不會予以阻攔或拒絕。需要注意的是，如果接受承租權(quán)的一方?jīng)]有公房所在城市的戶口，往往沒有辦法完成變更手續(xù)。此時應(yīng)當(dāng)與對方簽訂一份房屋使用協(xié)議，寫明雙方的權(quán)利和義務(wù)，仍由對方作為承租人，但實(shí)際使用人是自己。

（三）對宅基地上房屋的分割

根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)是我國特有的用益物權(quán)，宅基地的所有權(quán)歸集體所有，由本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無償使用，具有強(qiáng)烈的人身屬性，因此離婚時只能對附著于宅基地上的房屋作出分割，并不能對宅基地本身作出處理。

第一，宅基地房屋的分割原則。首先區(qū)分出涉案房屋的財產(chǎn)性質(zhì)，即分清楚是家庭共同財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)。如果是家庭共同財產(chǎn)，則應(yīng)先進(jìn)行分家析產(chǎn)，確定出屬于夫妻共同所有的房產(chǎn)份額。對于夫妻共同共有的房產(chǎn)的分割則可以參照城市房產(chǎn)分割的原則進(jìn)行。分家析產(chǎn)比較簡單的操作辦法是確認(rèn)每一個家庭成員應(yīng)獲得的財產(chǎn)份額，再讓離開家庭的一方獲得與其財產(chǎn)份額相適應(yīng)的金錢補(bǔ)償。通常有兩種分割方法：一種為按照房屋的建筑結(jié)構(gòu)，將房屋不同部分判歸各個當(dāng)事人所有，例如（2015）杭余塘民初字第318號；另一種為按照建造房屋時的出資情況，由取得房屋一方給付另一方補(bǔ)償款，例如（2016）浙0802民初2448號。

第二，法院對未取得權(quán)屬證書的宅基地房的處理方法。目前，在我國大部分地方?jīng)]有建立宅基地住房登記發(fā)證制度，對于未取得權(quán)屬證書的宅基地房，法院一般不會對房屋的權(quán)屬做出判定，只對房屋的居住或使用權(quán)做出處理。

第三，宅基地房屋拆遷時女方能否分得拆遷補(bǔ)償款。在下列情況下，女方一般可以分得拆遷款：一是媳婦戶口遷入婆家的，按人頭分的拆遷款應(yīng)有份；二是女方戶口未落婆家的，一般享有一定面積的搬遷樓房購房指標(biāo)，這種指標(biāo)具有一定的經(jīng)濟(jì)價值，所以女方對于拆遷補(bǔ)償也有份；三是女方參與翻建房的，比如提供了錢款，拆遷后也可分得拆遷款。目前，在農(nóng)村地區(qū)，女方大多是從娘家村嫁進(jìn)婆家村，其中一些媳婦沒能取得婆家村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，而農(nóng)村宅基地的申請一般只有本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能申請。所以建議女方結(jié)婚后，應(yīng)及時將戶口遷入婆家，確保拆遷時能夠分得補(bǔ)償款。

三、房產(chǎn)分割的法律實(shí)務(wù)

第一，離婚變更房屋產(chǎn)權(quán)不征收契稅。離婚可能導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)的變動，比如原來產(chǎn)權(quán)證上是夫妻兩個人的名字，現(xiàn)在要變更為一個人的名字。屬于房屋共有權(quán)的變動而非現(xiàn)行契稅政策規(guī)定征稅的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為，所以對離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅。

第二，房屋名下戶口的處理。這是很多人容易忽略的問題，尤其一些房屋下的戶口具有很大的經(jīng)濟(jì)價值。很容易受到各個機(jī)關(guān)的職責(zé)推諉，不予立案。所以，當(dāng)事人最好在離婚協(xié)議中就戶口遷移的時間做出約定，并可以約定如果一方不及時辦理，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償對方一定數(shù)額的金錢，這樣可以有效督促其盡快遷移戶口。

第三，房產(chǎn)按照現(xiàn)值進(jìn)行分割。法院分割房產(chǎn)一般是以房產(chǎn)當(dāng)前價值進(jìn)行，而不是購買房產(chǎn)時的合同價格。房產(chǎn)的市場價值可以由夫妻雙方協(xié)商確定，如果無法達(dá)成一致意見，原告可以申請法院評估。

四、結(jié)語

婚姻法中的夫妻財產(chǎn)分割這一論題具有很大的實(shí)踐價值，指導(dǎo)著我們?nèi)绾蚊鎸ξ寤ò碎T的房產(chǎn)分割案件，筆者選中的幾個角度分析希望能夠?qū)鉀Q離婚時房產(chǎn)分割爭議有所幫助。