房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理問題及對(duì)策

張小娣

（蘭州瑞興達(dá)投資管理有限責(zé)任公司，甘肅 蘭州 730070）

一、前言

房地產(chǎn)企業(yè)在政策不斷調(diào)整，市場日趨規(guī)范的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭加劇，盈利空間變小。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身的業(yè)務(wù)管理特點(diǎn)，加強(qiáng)成本管控的力度，只有做到最大程度地控制好企業(yè)的項(xiàng)目成本，企業(yè)才能有盈利空間。本文打算從房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管理制度、項(xiàng)目成本管理方法、專業(yè)人才的培養(yǎng)以及考核機(jī)制方面對(duì)存在的各項(xiàng)問題進(jìn)行探討，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)企業(yè)項(xiàng)目成本的管控，提高企業(yè)的成本管理水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)及成本管理的必要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)

1．房地產(chǎn)企業(yè)投資大、風(fēng)險(xiǎn)高

房地產(chǎn)行業(yè)是周期性行業(yè)，開發(fā)過程中受政策和市場影響較大，具有投資大，風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。

2．開發(fā)土地取得的方式，直接影響項(xiàng)目的開發(fā)成本

土地成本的支出在開發(fā)成本中所占比例較大，構(gòu)成了項(xiàng)目開發(fā)成本的主體。

土地取得的方式主要有：通過拆遷取得土地開發(fā)權(quán)，直接購買熟地。通過第一種方式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，如要大部分住房選擇回遷安置，開發(fā)前期只需支付補(bǔ)償費(fèi)，資金投入較少，但拆遷期限的長短直接影響土地成本；通過直接購買土地取得土地開發(fā)權(quán)，前期投資較大。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理的必要性

房地產(chǎn)開發(fā)工程是一個(gè)復(fù)雜的建筑實(shí)施過程，在開發(fā)建設(shè)的整個(gè)過程中，包括立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、結(jié)算、銷售，每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本都要進(jìn)行嚴(yán)格的和科學(xué)的控制和管理。

1．房地產(chǎn)企業(yè)多采用傳統(tǒng)的成本管理方法

企業(yè)項(xiàng)目成本管理工作流于表面，手段老化，責(zé)任成本制度沒有落實(shí)，企業(yè)成本浪費(fèi)情況嚴(yán)重。

2．房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控不嚴(yán)，延期交房，導(dǎo)致項(xiàng)目成本加大

企業(yè)對(duì)項(xiàng)目整體成本沒有嚴(yán)格的管控，項(xiàng)目開建后施工進(jìn)度緩慢，人工費(fèi)、原材料、施工機(jī)具使用費(fèi)等價(jià)格上漲，管理費(fèi)用增加，導(dǎo)致項(xiàng)目整體開發(fā)成本加大。另外，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋時(shí)，在與購房人簽訂的購房合同中對(duì)房屋的交房日期都有明確的約定，如果延期交房，將根據(jù)合同約定，要承擔(dān)違約責(zé)任，并按合同約定向購房人支付一定比例的交房違約金。這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，無形中又增加了項(xiàng)目的開發(fā)成本，利潤空間縮小。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制環(huán)節(jié)，是一環(huán)緊扣一環(huán)，如果哪個(gè)環(huán)節(jié)沒有控制到位，將會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，最終的結(jié)果是只能是項(xiàng)目開發(fā)失敗。只有對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全過程中對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行精細(xì)化控制，建立合理可行的項(xiàng)目成本管理制度，才能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理的現(xiàn)狀和存在的問題

（一）開發(fā)項(xiàng)目成本管理控制制度不完善

大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立相關(guān)的規(guī)章制度、崗位職責(zé)、成本控制流程等。有些雖然建立了相關(guān)的管理制度，但制度并不完善，過于表面化和簡單化。在執(zhí)行過程中，存在執(zhí)行力不強(qiáng)，達(dá)不到企業(yè)控制成本的作用。企業(yè)的相關(guān)責(zé)任人沒有承擔(dān)起控制成本的責(zé)任，權(quán)責(zé)不明，責(zé)任不清，懲罰不嚴(yán)。項(xiàng)目成本的控制沒有落實(shí)到人，沒有人承擔(dān)責(zé)任，企業(yè)的項(xiàng)目成本控制也就無法實(shí)現(xiàn)。

（二）項(xiàng)目成本管理方法落后

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方法，采用的是傳統(tǒng)的方法，主要是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)施工階段的建安成本進(jìn)行控制，其主要方法是在具體的施工過程中，對(duì)施工成本的管理，主要包括對(duì)人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)企業(yè)管理費(fèi)用的開支，進(jìn)行監(jiān)督和控制，對(duì)將要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差進(jìn)行糾正，將施工階段的建安成本控制在計(jì)劃成本的范圍之內(nèi)，避免出現(xiàn)成本超支現(xiàn)象。但在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)中，企業(yè)項(xiàng)目成本受土地市場情況、競爭對(duì)手以及消費(fèi)者市場情況等各方面因素影響，建安成本只是占整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)成本的一部分，僅對(duì)建安成本的控制，已無法滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目成本的全面控制。

（三）缺乏專業(yè)素養(yǎng)的成本管理人員

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，行業(yè)的分工更加的精細(xì)化，對(duì)房地產(chǎn)成本管理人員的專業(yè)性要求也越來越高。傳統(tǒng)的只需掌握財(cái)務(wù)知識(shí)和設(shè)計(jì)的模式已經(jīng)不符合時(shí)代發(fā)展的潮流，新的發(fā)展趨勢(shì)要求成本管理人員具有更高的專業(yè)和綜合素養(yǎng)，統(tǒng)籌掌握并運(yùn)用財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)、工程管理、銷售等多方面的知識(shí)，以求在房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中綜合處理多方信息，來節(jié)約項(xiàng)目成本，優(yōu)化企業(yè)的建設(shè)成本，為公司獲取更大的收益。

（四）成本考核體系不健全

房地產(chǎn)企業(yè)成本考核的制定過于表面化和簡單化，只有一些簡單的規(guī)章制度，而具體的誰來做，怎么做，什么時(shí)候做，在哪里做，應(yīng)該做到什么程序，這樣的關(guān)鍵內(nèi)容卻沒有進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定。這種過于關(guān)注形式化的成本考核體系既沒有實(shí)際意義，更不能解決實(shí)際問題。要想激發(fā)企業(yè)員工的動(dòng)力，必須建立一套完善的成本考核體系。

四、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理的對(duì)策

（一）建立健全目標(biāo)成本管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要制定一套全面涵蓋企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)，能有效實(shí)施的成本管理制度，細(xì)致劃分成本控制各個(gè)環(huán)節(jié)的責(zé)任，做到事前有預(yù)算、事中有控制、事后有考核。使企業(yè)全體員工建立一個(gè)良好的成本管控意識(shí)和行之有效的成本管理制度，這樣才能把項(xiàng)目總成本控制在企業(yè)預(yù)算成本的范圍之內(nèi)。建立目標(biāo)成本管理制度，一方面實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的管理，另一方面將責(zé)任細(xì)致到第一個(gè)部門，每一個(gè)人，責(zé)任到人。便于對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行監(jiān)督、控制，對(duì)成本執(zhí)行過程中不規(guī)范的行為進(jìn)行及時(shí)校正。目標(biāo)成本只是對(duì)企業(yè)項(xiàng)目成本做出的預(yù)測(cè)，在實(shí)際過程中如存在不合理的地方，可以經(jīng)批準(zhǔn)后進(jìn)行修改，與實(shí)際成本時(shí)行及時(shí)對(duì)比，保證成本管理的正常運(yùn)行，防止成本超支現(xiàn)象發(fā)生。

（二）采用科學(xué)的成本管理和控制方法進(jìn)行全面控制

對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的全過程實(shí)行成本管理控制，主要分為以下幾個(gè)階段的控制：

1．項(xiàng)目開發(fā)前期的成本控制

在項(xiàng)目開發(fā)前期，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)整體的項(xiàng)目的可預(yù)計(jì)的各項(xiàng)成本以及未來有可能發(fā)生的各項(xiàng)成本做出總體的預(yù)算，要對(duì)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本有一個(gè)成本控制。

2．設(shè)計(jì)階段的成本控制

項(xiàng)目開發(fā)成本管理的重點(diǎn)是設(shè)計(jì)階段的成本控制，其對(duì)工程造價(jià)的影響在75%以上，為保證成本有效的管理，一般采用限額設(shè)計(jì)方式。

3．招標(biāo)、投標(biāo)與合同簽訂階段的成本控制

項(xiàng)目的成本管理和結(jié)算，主要受這個(gè)階段的工作質(zhì)量好壞的影響。要選擇報(bào)價(jià)合理，工期較短、信譽(yù)良好的承包商，要考慮到對(duì)今后的工程實(shí)施和結(jié)算時(shí)可能帶來的負(fù)面影響。

4．施工階段的成本控制

這個(gè)階段成本控制的重點(diǎn)對(duì)象是工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)節(jié)，要對(duì)工程量進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)算，對(duì)工程的付款情況及時(shí)同財(cái)務(wù)部進(jìn)行核對(duì)，及時(shí)掌握各個(gè)工程的付款情況，對(duì)工程簽證要進(jìn)行嚴(yán)格的審核，由于施工過程中項(xiàng)目的變更對(duì)合同的重新修訂和補(bǔ)充，要加以足夠的重視。施工階段由于整個(gè)工程項(xiàng)目的變更，造成的施工項(xiàng)目設(shè)計(jì)發(fā)生變化以及增加的工程簽證，企業(yè)的工程部和成本部要建立完善的成本控制制度。

5．工程施工完畢，進(jìn)入結(jié)算階段的成本控制

施工項(xiàng)目建設(shè)完畢，要進(jìn)行大量的、集中的、復(fù)雜的工程結(jié)算工作。要避免施工項(xiàng)目在進(jìn)行最終結(jié)算的過程中，結(jié)算人員由于各種原因，出現(xiàn)主觀上的計(jì)算錯(cuò)誤和客觀上的失誤，制定相應(yīng)的結(jié)算制度進(jìn)行約束，包括會(huì)議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、審計(jì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制。

（三）注重專業(yè)人才的儲(chǔ)備和培養(yǎng)

人才是企業(yè)發(fā)展中至關(guān)重要的因素，房地產(chǎn)企業(yè)和管理人員必須具有較高的專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)，統(tǒng)籌掌握和應(yīng)用財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)、工程管理、銷售等多方面的知識(shí)，在房地產(chǎn)的成本管理中綜合應(yīng)用多方信息，來節(jié)約企業(yè)成本。主要通過兩個(gè)途徑：一是在招聘員工時(shí)，更加注重考察員工的專業(yè)素養(yǎng)和綜合能力，而不是僅停留在較為表面的業(yè)務(wù)能力上。二是企業(yè)內(nèi)部要進(jìn)行員工培養(yǎng)，能夠在員工招聘時(shí)就進(jìn)行人才培養(yǎng)固然是最好的，但在時(shí)間、資金等不充裕的情況下，對(duì)內(nèi)部員工進(jìn)行培養(yǎng)也是一個(gè)較為合理和有效的方法，通過對(duì)內(nèi)部員工進(jìn)行有序化的培養(yǎng)，提高員工的專業(yè)素養(yǎng)和綜合能力。

（四）制定有效的成本考核制度

制定考核獎(jiǎng)懲機(jī)制的制度，才是有效的管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)在制定項(xiàng)目成本管理制度的同時(shí)，也要健全成本考核制度。動(dòng)態(tài)評(píng)估、事中考量、獎(jiǎng)罰分明，考核要責(zé)任明確、可追溯、可量化、標(biāo)準(zhǔn)明確，能分期累計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)固定，考核與經(jīng)濟(jì)利益掛鉤。根據(jù)成本考核制度的規(guī)定，對(duì)各部門的成本控制情況及時(shí)進(jìn)行有效性評(píng)價(jià)。對(duì)評(píng)價(jià)得好的部門要進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)評(píng)價(jià)差的部門也要有一定的懲罰。只有切實(shí)落實(shí)成本考核制，才能調(diào)動(dòng)全體員工實(shí)施成本控制的積極性，成本控制才能收到較好的效果，企業(yè)的成本才能真正的降低。成本管控不等于不花錢和不讓花錢，花的關(guān)鍵才是最重要的。省錢和花錢要避免兩個(gè)誤區(qū)，一是避免不計(jì)成本的追求效果，要關(guān)注業(yè)主需求、關(guān)注成本和品質(zhì)的適度；二是避免強(qiáng)調(diào)成本而導(dǎo)致品質(zhì)降低，導(dǎo)致“豆腐渣”工程，這樣降低的是企業(yè)的品質(zhì)，最終會(huì)影響企業(yè)的口碑，甚至影響銷售。

五、結(jié)論

本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，分析發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)大部分存在項(xiàng)目成本管理制度不完善，采用的項(xiàng)目管理方法落后、缺少專業(yè)的管理人才、成本考核體系不建全等問題。針對(duì)這些問題，本文提出了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立目標(biāo)成本管理制度、進(jìn)行全生命周期的成本控制、注重專業(yè)人才的培養(yǎng)和建立有效的成本考核機(jī)制等解決辦法。同時(shí)建議房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)項(xiàng)目成本的管控，提高企業(yè)的成本管理水平。