經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的問題及對(duì)策

于強(qiáng)強(qiáng)

（恒大地產(chǎn)集團(tuán)濟(jì)南置業(yè)有限公司，山東 濟(jì)南 250014）

一、引言

當(dāng)前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了新常態(tài)，具體表現(xiàn)為：供給側(cè)改革使得我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整升級(jí)。在此大背景下，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇?，住房緊缺的時(shí)代已成為過去，房?jī)r(jià)日漸平穩(wěn)。尤其隨著“房住不炒”理念的提出、房貸緊縮政策以及各地市的限購(gòu)政策的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度明顯放緩，利潤(rùn)明顯下滑。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系的發(fā)展具有重大影響。如何判斷房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展情況？不管是企業(yè)股東、管理層等內(nèi)部使用者，還是政府、投資者和普通購(gòu)房者等外部使用者，都依賴于企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。高質(zhì)量的會(huì)計(jì)信息可以準(zhǔn)確反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)情況，為其決策提供有力依據(jù)。然而，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量較前幾年雖有所提高，但仍然存在一些問題，不利于信息使用者進(jìn)行最有效的判斷。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)及政府相關(guān)部門需要重點(diǎn)關(guān)注這個(gè)問題，深入剖析會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的各類問題并有針對(duì)性地實(shí)施有效措施，逐步提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，以此促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目從競(jìng)拍拿地、立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、預(yù)售、工程竣工驗(yàn)收到交付使用，需要經(jīng)歷幾年的時(shí)間，周期較長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)一般在前期建設(shè)階段需要投入大量資金，待項(xiàng)目開始銷售后才能回款，緩解融資和現(xiàn)金流量的壓力，故運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)普遍高于其他行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)使得其會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在以下幾個(gè)方面的問題：

（一）會(huì)計(jì)核算不統(tǒng)一規(guī)范

會(huì)計(jì)核算不統(tǒng)一規(guī)范主要來自收入確認(rèn)和成本核算兩方面。我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)—收入》（財(cái)會(huì)[2017]22號(hào)）第四條規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在履行了合同中的履約義務(wù)，即在客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員需要根據(jù)自身企業(yè)的營(yíng)銷政策：如一次性付款、分期付款、合同是否可撤銷等，以及竣工驗(yàn)收日期、交房日期和開具發(fā)票日期等綜合信息，運(yùn)用自己的職業(yè)判斷確定應(yīng)該結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)或時(shí)間段。這可能導(dǎo)致在收入確認(rèn)時(shí)間和金額上存在重大分歧。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)往往采取集中拿地、分期建設(shè)的做法，如何在處于不同建設(shè)階段的分期中分?jǐn)偢黜?xiàng)土地和建安成本，以及在占地面積法、建筑面積法、可售面積法等方法中選取何種分?jǐn)偡椒ǎ紝⒅苯佑绊懫髽I(yè)的成本數(shù)據(jù)。另外對(duì)于建設(shè)期間跨度大的項(xiàng)目，因竣工結(jié)算成本的取得一般都晚于銷售完成的時(shí)間，故成本受物價(jià)上漲的影響較大，后期進(jìn)行土地增值稅清算會(huì)影響清算金額的準(zhǔn)確性。這些都將直接影響企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)是否準(zhǔn)確可靠。

（二）會(huì)計(jì)信息披露不足

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，前期投入資金大，房地產(chǎn)企業(yè)在期初陸續(xù)投入資金到中后期全部收回的整個(gè)過程中將會(huì)面臨各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，如政府調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、施工質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和業(yè)主維權(quán)造成的聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等。這對(duì)會(huì)計(jì)信息披露的及時(shí)性和完整性提出了更高的要求。但在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，除上市房地產(chǎn)企業(yè)外，我國(guó)目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露內(nèi)容很少，重要信息的披露嚴(yán)重不足，會(huì)計(jì)信息使用者不能通過財(cái)務(wù)報(bào)表和披露內(nèi)容全面了解項(xiàng)目的開發(fā)成本和各項(xiàng)費(fèi)用、項(xiàng)目的現(xiàn)金流量情況、有息負(fù)債到期及償還能力、利潤(rùn)構(gòu)成等信息，不能滿足投資者對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的需求，不能以此判斷企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況和發(fā)展前景。

（三）會(huì)計(jì)信息可比性弱

房地產(chǎn)企業(yè)從立項(xiàng)到竣工交付完畢，需要跨越多個(gè)年度。在項(xiàng)目的建設(shè)期，會(huì)大量投入土地成本和開發(fā)成本等，籌資活動(dòng)會(huì)產(chǎn)生項(xiàng)目利息支出，同時(shí)建設(shè)期也會(huì)有相當(dāng)金額的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益。但是受營(yíng)銷政策影響，預(yù)收樓款結(jié)轉(zhuǎn)為收入的確認(rèn)與開發(fā)建設(shè)成本的確認(rèn)并不會(huì)同步進(jìn)行。因此會(huì)計(jì)政策中的收入費(fèi)用配比原則在企業(yè)未得到很好的體現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)某個(gè)年度的凈利潤(rùn)并不能反映當(dāng)年的經(jīng)營(yíng)狀況，只有縱觀整個(gè)項(xiàng)目周期的平均水平，才能得出較為客觀的結(jié)論。某個(gè)年度的財(cái)務(wù)報(bào)表，不一定能夠真實(shí)反映企業(yè)當(dāng)年的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)情況，且房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受地域限制明顯，不同地域的土地價(jià)格、銷售定價(jià)及稅負(fù)水平都會(huì)有很大差別。故而使得不同企業(yè)間及同一企業(yè)不同期間的會(huì)計(jì)信息失去了可比性，不利于信息使用者做出合理判斷。

（四）財(cái)務(wù)人員專業(yè)水平不一

企業(yè)會(huì)計(jì)制度和準(zhǔn)則是會(huì)計(jì)信息形成過程中的技術(shù)性規(guī)范，其執(zhí)行情況和效果依賴于企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)水平。目前我國(guó)會(huì)計(jì)制度規(guī)范體系中專門針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度和指引還存在很多不足。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性及會(huì)計(jì)信息質(zhì)量往往取決于財(cái)務(wù)人員的職業(yè)判斷能力和勝任力水平。財(cái)務(wù)人員的個(gè)人能力、對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、稅法及各項(xiàng)政策的掌握程度、對(duì)項(xiàng)目和各項(xiàng)業(yè)務(wù)的熟悉了解程度等都會(huì)直接影響其職業(yè)判斷能力。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體進(jìn)入發(fā)展新常態(tài)的大背景下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)以往的只追求規(guī)模、不注重質(zhì)量的發(fā)展理念已不再適應(yīng)時(shí)代需求，發(fā)展模式亟需轉(zhuǎn)型升級(jí)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作也需要做出及時(shí)改變以適應(yīng)新形勢(shì)下企業(yè)發(fā)展的要求，這就對(duì)財(cái)務(wù)人員提出了更高的要求。但現(xiàn)狀是很多房地產(chǎn)企業(yè)將工作重心放在項(xiàng)目開發(fā)與銷售上，對(duì)財(cái)務(wù)人員專業(yè)能力的培訓(xùn)和提升未給予足夠重視。財(cái)務(wù)人員離職率高、工作交接不規(guī)范等因素都會(huì)進(jìn)一步降低房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。

三、提高我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的具體措施

（一）完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度

我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)制度中存在很多未結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)加以規(guī)范的特殊情形，因此使得房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行收入確認(rèn)和成本分?jǐn)偟炔僮鲿r(shí)無規(guī)范統(tǒng)一的會(huì)計(jì)處理原則和方法。在實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員只能根據(jù)自己的職業(yè)判斷，結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況，選擇其認(rèn)為合理的核算方法。而由于財(cái)務(wù)人員的專業(yè)水平不同、工作經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)判斷能力都是有限的，其使用的會(huì)計(jì)核算方法可能并不恰當(dāng)。因此，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，我國(guó)應(yīng)積極推進(jìn)建立關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)、成本核算等專門的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引，持續(xù)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度，為房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算提供依據(jù)，以提高我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。

（二）擴(kuò)大信息披露范圍、加強(qiáng)外部監(jiān)管力度

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露制度并不完善，還需對(duì)披露內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充和調(diào)整。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該增加對(duì)土地儲(chǔ)備量、項(xiàng)目施工進(jìn)度及成本構(gòu)成、開發(fā)成本預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)售政策及實(shí)際銷售完成情況、項(xiàng)目現(xiàn)金流量狀況、有息負(fù)債構(gòu)成等內(nèi)容的披露和公開。尤其需要充分披露股東及戰(zhàn)略投資者的投入產(chǎn)出情況和現(xiàn)金流量是否足以覆蓋到期債務(wù)等信息，以便信息使用者據(jù)此進(jìn)行合理決策。同時(shí)外部監(jiān)管部門也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督力度，確保其穩(wěn)定發(fā)展。如住建局等政府相關(guān)部門要把關(guān)項(xiàng)目質(zhì)量問題，不能出現(xiàn)嚴(yán)重的項(xiàng)目質(zhì)量問題和重大維權(quán)事件，稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)企業(yè)是否準(zhǔn)確核算稅金并及時(shí)繳納，銀保監(jiān)局應(yīng)當(dāng)監(jiān)測(cè)金融機(jī)構(gòu)是否按照政策規(guī)定執(zhí)行最新的房貸信貸政策等。

（三）提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)能力

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式需要向高質(zhì)量、高周轉(zhuǎn)和低杠桿轉(zhuǎn)變，日常工作管理應(yīng)更加精細(xì)化和信息化。管理層需要對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果做出合理的判斷和預(yù)期，以制定切實(shí)可行的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)于會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的要求也越來越高。因此財(cái)務(wù)人員需要加強(qiáng)自我學(xué)習(xí)，掌握最新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法知識(shí)，不斷提升自身的會(huì)計(jì)專業(yè)知識(shí)水平和業(yè)務(wù)能力，實(shí)現(xiàn)向管理型會(huì)計(jì)的轉(zhuǎn)變，為企業(yè)的戰(zhàn)略決策提供最準(zhǔn)確和有價(jià)值的信息。從企業(yè)的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立并逐步完善企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算相關(guān)的操作指引、加強(qiáng)現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、注重財(cái)務(wù)專業(yè)人才的引進(jìn)和培養(yǎng)。

四、結(jié)論

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展事關(guān)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在問題是既定的事實(shí)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量勢(shì)在必行。本文認(rèn)為逐步完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)信息披露范圍、加強(qiáng)宏觀外部監(jiān)管，努力提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)能力，可以在一定程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，更好地滿足企業(yè)管理、投資者決策以及政府制定相關(guān)政策的需求。