有關(guān)城市土地一級開發(fā)整治投融資模式的探析

鐘東寧

摘要：本文以具體的項目為案例，來論述城市土地一級開發(fā)投融資過程中需要遵循的相關(guān)原則，又對我國城市土地一級開發(fā)投融資模式中存在的問題進(jìn)行論述，具體來說，城市土地開發(fā)投融資中主要存在融資主體不明確、融資方式單一等諸多問題。根據(jù)城市土地一級開發(fā)投融資模式中存在的問題，在今后的發(fā)展中，需要從明確項目開發(fā)融資主體、構(gòu)建城市土地一級融資法律體系、創(chuàng)新城市土地一級開發(fā)融資金融產(chǎn)品等三大方面來進(jìn)行改進(jìn)，為我國城市土地一級開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展提供堅實的保障。

關(guān)鍵詞：城市土地;一級開發(fā);投融資模式;提升策略

前言

土地的一級開發(fā)作為我國房地產(chǎn)領(lǐng)域中一個十分關(guān)鍵的部分，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和成城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，城市土地開發(fā)的形式會越來越多樣化。但是，隨著城市土地開發(fā)的不斷推進(jìn)，面臨的問題也會越來越多，尤其是在投資和融資方面出現(xiàn)的問題。為此，本文就以具體的項目來舉例子，針對項目運行過程中，投融資方面存在的問題進(jìn)行研究，從而根據(jù)其存在的問題，提出有針對的，科學(xué)合理的策略。

一、項目背景分析

在本文中，就以珠海西部A片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施工程項目作為研究的案例。該工程項目是珠海市當(dāng)?shù)卣c中鐵集團(tuán)相互合作共同投資開發(fā)的一個項目。項目的實施方式、規(guī)劃制定、合作原則、利潤收益等多個方面的問題都按照雙方合同的約定來進(jìn)行[1]。在該項目合作過程中，珠海市政府的主要工作責(zé)任就是制定各項規(guī)劃、實施土地批準(zhǔn)、設(shè)計初步的項目建設(shè)工作。此外還需要對當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境進(jìn)行評估，水土保持情況進(jìn)行論證等。而承接該項目的中鐵集團(tuán)需要負(fù)責(zé)該項目運行中的資金籌集和分配工作以及項目具體實施的工程建設(shè)工作，例如基本的施工地圖設(shè)計、施工過程、工程驗收、質(zhì)量后期保修等等。在投融資方面則主要負(fù)責(zé)資金的計劃、資金的籌集方式以及對資金運行過程的監(jiān)督等。為了保障該工作的有效順利進(jìn)行，就需要構(gòu)建一套合理有效的投融資模式，這樣不僅可以降低投資成本費用，更加可以保障項目的順利進(jìn)行。

二、目前城市土地一級開發(fā)主要資金來源

（一）國家開發(fā)銀行貸款

向國家開發(fā)銀行貸款是較為普遍的融資模式。在該模式下，土地一級開發(fā)企業(yè)在獲得當(dāng)?shù)卣o予的前期資金會，可與當(dāng)?shù)卣炗喭恋匾患夐_發(fā)協(xié)議后，就可以根據(jù)開發(fā)的項目向開發(fā)銀行申請一定比例的貸款。在該模式下有兩個劣勢，第一位最近幾年，伴隨我國對房地產(chǎn)行業(yè)的把控，貸款的門檻越來越高。第二，我國開發(fā)銀行是我國從事政策性金融融資活動的機(jī)構(gòu)，在貸款中，政府部門參與的運行力度大。

（二）商業(yè)銀行貸款

企業(yè)也可以利用“分成權(quán)”的形式向商業(yè)銀行貸款

（三）信托方式融資

在我國，房地產(chǎn)信托計劃的形式主要有三個不同的方面：第一為貸款型信托。第二為股權(quán)型信托。第三為土地儲備信托。

（四）私募股權(quán)基金

在城市土地一級開發(fā)中，政府可以根據(jù)當(dāng)?shù)亻_發(fā)的特點，例如當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展特點、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的特點、開發(fā)企業(yè)的特點等因素來確定擬合作的私募股權(quán)基金。

以上四種模式是我國城市土地一級開發(fā)中的主要融資模式，除了以上四種方式之外，還可以發(fā)行公司債券的形式等。具體而言，企業(yè)在進(jìn)行城市土地一級開發(fā)過程中，還需要結(jié)合我國的房地產(chǎn)相關(guān)政策，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式來選擇合適的額融資方式。

三、城市土地一級開發(fā)整治投融資原則分析

（一）合理預(yù)測與規(guī)劃原則

城市土地一級開發(fā)是一項時間很長、耗資巨大的工程項目。在整個項目的進(jìn)行過程中，需要處理好諸多的環(huán)節(jié)，例如對于征地進(jìn)行補(bǔ)償工作、對于拆遷進(jìn)行補(bǔ)充以及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和完善工作。在每一項工程進(jìn)行中都需要進(jìn)行合理的規(guī)劃和預(yù)測。其次，由于周期較長，回收資金也相應(yīng)拉長，這就使得城市土地一級開發(fā)需要對項目進(jìn)展的各個方面，例如融資金額、時間、風(fēng)險等各個方面進(jìn)行預(yù)測和計劃[2]。最后，城市土地一級開發(fā)還需要與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)的權(quán)威機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，對于項目進(jìn)展中出現(xiàn)的問題及其可以出現(xiàn)的問題進(jìn)行及時的整治，對于投資的項目從整體上進(jìn)行預(yù)算，預(yù)測出資金回收的周期，融資的成本以及最終的回報等幾個方面，只有實現(xiàn)正確的預(yù)測才可以為項目的有效進(jìn)展提供堅實的基礎(chǔ)。

（二）融資所需要堅實的時間性原則

城市土地一級開發(fā)在整個過程中，都需要巨額的資金作為鋪墊，必須要通過有效的融資方式來“供養(yǎng)”整個項目的開發(fā)運行。在整個融資的過程中，必然會形成一定程度的融資成本[3]。有了有效的降低融資成本，就需要對融資所獲得的資金進(jìn)行合理的規(guī)劃與預(yù)測，且規(guī)劃和預(yù)測的基礎(chǔ)不僅需要與整個項目活動相關(guān)，更需要與項目的運行時間相關(guān)。最好的情況就是結(jié)合項目的進(jìn)展情況合理的制定融資期限，這樣既不浪費資金，又可以合理的把控時間。

（三）合理選擇最佳的融資方式原則

城市土地一級開發(fā)在整個過程中，會根據(jù)不同的項目來產(chǎn)生不同的融資方，而融資方的不同，其融資的成本、融資的難易程度等都會不同。為此，在整個城市土地一級開發(fā)的項目進(jìn)行過程中，都需要結(jié)合項目進(jìn)展情況和具體的資金需要，選擇合適的融資方，選擇合適的融資方式，同時更需要嚴(yán)格的來控制融資的成本[4]。

三、城市土地一級開發(fā)整治投融資管理存在的問題

（一）缺少明確的融資主體

地方政府作為土地管理的只要執(zhí)行者，還需要與當(dāng)?shù)貒临Y源部門合作，統(tǒng)一進(jìn)行協(xié)同工作。但是，目前在我國的多數(shù)地區(qū)，對于城市土地資源開發(fā)沒有明確規(guī)定融資主體，各個地區(qū)具有不同的表現(xiàn)形式。在當(dāng)下情況下，出現(xiàn)的主要問題就是，由于缺乏明確的融資主體，就會導(dǎo)致資源償還的追責(zé)一方缺失，這樣就直接導(dǎo)致很多資金提供企業(yè)不愿意參與到城市土地一級開發(fā)項目的運行過程中。

（二）融資渠道較為單一

目前，在我國的多數(shù)地區(qū)，對于土地一級開發(fā)的融資途徑主要有自有儲備資金、政府財政撥款、向銀行貸款這三種形式[5]。但是，由于城市土地一級開發(fā)的所需資金較多，導(dǎo)致前兩種資金融資缺少，為此還依舊是以銀行貸款為主。這樣由于融資渠道的單一性，就會出現(xiàn)了一系列的問題。具體如下幾個方面所示：

1.提高了銀行經(jīng)營的風(fēng)險

一般情況下，融資方會將土地儲備作為抵押來向銀行來貸款，但是往往城市一級土地并沒有出讓權(quán)，在法律上就缺乏相應(yīng)的法律執(zhí)行效力，這樣就會給銀行帶來一定的財務(wù)風(fēng)險。

2. 提升了城市土地一級開發(fā)的成本

城市土地一級開發(fā)是一項時間較久，投資規(guī)模巨大的項目。雖然可以向銀行進(jìn)行貸款，但是卻需要向銀行支付高額的利息，這就無形中提升了項目開發(fā)的成本。

3. 提高了城市土地一級開發(fā)的不確定性。

不同銀行根據(jù)不同的項目所提出的貸款條件是不同的，除此之外，還會受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、國家宏觀政策的影響。以上很多因素的不確定都會導(dǎo)致城市土地一級開發(fā)中的不確定性。

四、城市土地一級開發(fā)整治融資渠道的拓展策略

（一）明確項目開發(fā)融資主體

以上提出的諸多問題都是由于城市土地一級開發(fā)的融資主體不明確導(dǎo)致的。為此，在未來的城市土地一級開發(fā)整治過程中，就需要對其進(jìn)行明確。具體而言，可以通過公示的方式，讓更多的社會群眾了解城市土地一級開發(fā)融資主體，同時更加需要加大宣傳的力度和效果，讓投資方可以通過較多的途徑來了解融資主體，從而為相關(guān)的貸款管理工作的進(jìn)行提供堅實的基礎(chǔ)和依據(jù)[6]。

（二）構(gòu)建城市土地一級融資法律體系

通過研究相關(guān)文獻(xiàn)和我國的相關(guān)法律法規(guī)，可以發(fā)現(xiàn)我國至今為止都未出臺任何有關(guān)城市土地一級開發(fā)融資管理的法律法規(guī)。當(dāng)前現(xiàn)存的市場主要就是以房地產(chǎn)開發(fā)貸款機(jī)構(gòu)的相關(guān)規(guī)定來作為依據(jù)和參考的。但是，在市場多元化的今天，更加需要制定明確而嚴(yán)格的額融資法律來對城市土地一級開發(fā)融資模式進(jìn)行監(jiān)督和管理。具體而言，通過相關(guān)法律的完善可以對目前市場上的主要融資模式和相關(guān)環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)定，使其運行更加規(guī)范化。例如在組織形式方面、資產(chǎn)的組合方面、流通轉(zhuǎn)讓等多個方面。通過相關(guān)法律法規(guī)的完善可以讓更多的相關(guān)受益者都可以做的有法可依，行為更加的規(guī)范化。最后，通過出臺城市土地一級開發(fā)融資法律法規(guī)可以讓更多投資者的利益獲得保障，可以為城市土地一級開發(fā)工作更加的完善。

（三）創(chuàng)新城市土地一級開發(fā)融資金融產(chǎn)品

為了有效的解決以上幾個方面的問題，金融機(jī)構(gòu)需要根據(jù)項目自身的情況來對資金的需求、投資回報周期等多個因素進(jìn)行分析。向社會推出相應(yīng)的金融產(chǎn)品。例如，根據(jù)我國信托投資平臺出臺的相關(guān)規(guī)定，土地信托融資在2001年的時候，出臺了一系列的土地開發(fā)融資金融產(chǎn)品，例如為城市土地一級開發(fā)聽債券發(fā)行、私募股權(quán)基金等多種不同類型的金融產(chǎn)品。以上金融產(chǎn)品的進(jìn)行，可以使得某些項目以較快的速度獲得資金，從而在很大的程度上降低了開發(fā)的成本。

結(jié)語

綜上所述，目前隨著我國城鎮(zhèn)化程度的不斷深入發(fā)展，城市開發(fā)的強(qiáng)度會越來越高，城市土地一級開發(fā)如何獲得更加有效的融資方式是最為主要的問題，多元化的融資途徑不僅可以降低融資的風(fēng)險，保障項目的順利進(jìn)行，更加可以促進(jìn)融資的規(guī)范化進(jìn)行。而目前上，我國城市土地開發(fā)市場上融資方面主要面臨的問題就是缺少明確的融資主體、融資渠道較為單一兩個大方向的問題。為此，在今后的發(fā)展中，需要從明確項目開發(fā)融資主體、構(gòu)建城市土地一級融資法律體系、創(chuàng)新城市土地一級開發(fā)融資金融產(chǎn)品等三大方面來進(jìn)行改進(jìn)，為我國城市土地一級開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展提供堅實的保障。

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作者姓名：鐘東寧 出生年月：1980年7月

性別：女

學(xué)歷：本科 籍貫：廣東省鶴山市 民族：漢

研究方向：土地儲備、城市更新改造

廣州市越秀區(qū)土地開發(fā)中心，廣東省廣州市，510000