淺談房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理

摘要：全面預(yù)算管理是促進(jìn)企業(yè)成本控制，增強(qiáng)資金使用效率，提高企業(yè)管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要措施。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了高速發(fā)展，隨著市場環(huán)境變化，國家宏觀政策的調(diào)控，房地產(chǎn)公司在激烈的市場競爭中也面臨著多樣化挑戰(zhàn)。房產(chǎn)開發(fā)公司若想在市場競爭和企業(yè)盈利間取得突破，就需要從自身管理入手，提升企業(yè)的市場競爭力。但目前許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在預(yù)算編制不科學(xué)、執(zhí)行不規(guī)范、預(yù)算控制流于形式等問題，為此需要深入分析原因，提出恰當(dāng)?shù)母倪M(jìn)措施，通過提高預(yù)算編制水平，加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行，使房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理更加科學(xué)、有效。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算管理

中圖分類號(hào)：F293.33?文獻(xiàn)識(shí)別碼：A?文章編號(hào)：2096-3157（2020）22-0066-02

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的助推器，隨著市場飽和度的提高，在越發(fā)激烈的競爭中，如何生存壯大，是擺在每一家企業(yè)掌舵人眼前的核心問題。有效的預(yù)算，可以提前對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)做出準(zhǔn)確的預(yù)測及判斷，為財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)保駕護(hù)航;從實(shí)際執(zhí)行結(jié)果與數(shù)據(jù)的差距找尋原因，彌補(bǔ)企業(yè)管理短板;從宏觀上規(guī)劃企業(yè)的戰(zhàn)略方向，也可從微觀上指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng);可以從整體上預(yù)測利潤目標(biāo)，也可以從細(xì)節(jié)上控制成本費(fèi)用;更好地進(jìn)行整體籌劃，實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用的精細(xì)化管理，最大程度地使用稅收優(yōu)惠政策;為企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)提前做出預(yù)判，確保企業(yè)運(yùn)行在安全高速的道路上。

一、全面預(yù)算基本概述

預(yù)算是通過對(duì)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)通盤考慮，實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)部各部門具體事務(wù)所涉及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的預(yù)判，以數(shù)字的形式進(jìn)行表述，從而展現(xiàn)出企業(yè)長、中、短期經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的結(jié)果。全面預(yù)算作為一種現(xiàn)代化管理方式首先應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)為全員全部門積極參與，所有員工均應(yīng)樹立預(yù)算理念，從最高負(fù)責(zé)人到基層員工都必須參與預(yù)算編制與實(shí)施。全面預(yù)算要涵蓋全部的業(yè)務(wù)活動(dòng)，包括前期拿地、報(bào)批報(bào)建、前期融資、工程投入、成本測算、合約規(guī)劃、崗位設(shè)定、人員定編、收入預(yù)測、費(fèi)用預(yù)估、稅金測算及籌劃、工程竣工驗(yàn)收及交付;在此過程中不僅要做好前期預(yù)算編制及審批，還要做好事中的執(zhí)行、控制及調(diào)整，并且在事后進(jìn)行監(jiān)督、考評(píng)，以保證預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算的意義

1.規(guī)范企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)

預(yù)算管理可以將企業(yè)的成本費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的列出，可以依據(jù)以前年度或者項(xiàng)目工作情況及資金使用情況，合理計(jì)劃并預(yù)算本年度或本項(xiàng)目所需的資金、資源，實(shí)現(xiàn)資源的合理使用，避免資產(chǎn)浪費(fèi)及錯(cuò)配，讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在既定框架內(nèi)進(jìn)行。

2.控制成本及費(fèi)用支出

全面預(yù)算管理可以在事前規(guī)劃各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)指標(biāo)，在各項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)以既定標(biāo)準(zhǔn)去執(zhí)行，有助于約束職工行為，讓公司的運(yùn)行方向在既定軌道里，防止風(fēng)險(xiǎn)的無效支出的發(fā)生。

3.有效激勵(lì)員工

目標(biāo)清晰明確，再將工作業(yè)績與預(yù)算目標(biāo)聯(lián)系起來，從思想上就規(guī)范了職工的工作思想;職工清楚了工作任務(wù)與目標(biāo)的聯(lián)系后，也能夠快速把自己的工作行為及態(tài)度調(diào)整到最佳，提高自己的工作效率，向?qū)ψ陨碜钣欣姆较虬l(fā)展;事后通過對(duì)工作結(jié)果進(jìn)行財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)，與預(yù)算進(jìn)行對(duì)比，從而對(duì)員工個(gè)人可以得出非常有效準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀

全面預(yù)算管理的實(shí)施已經(jīng)成為現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理中的共識(shí)，雖然房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐步認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性，但在實(shí)際經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理仍然存在一定的問題。

1.沒有形成預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)近年來一直處于快速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，企業(yè)采用的基本都是粗放式管理，行業(yè)的繁榮發(fā)展掩蓋了企業(yè)自身內(nèi)部管理的不足，預(yù)算管理只是形式上存在。有的房地產(chǎn)企業(yè)有預(yù)算制度，但是只是用來制定企業(yè)年度預(yù)算，與行業(yè)特點(diǎn)不匹配;有的因?yàn)楣こ坛杀旧婕敖痤~高，對(duì)公司資金影響大，有工程預(yù)算，但是無整體預(yù)算;有的有項(xiàng)目預(yù)算，也有企業(yè)年度預(yù)算，但是兩則無關(guān)聯(lián);以上種種都是企業(yè)對(duì)預(yù)算管理不重視，對(duì)全面預(yù)算認(rèn)識(shí)不足，把預(yù)算當(dāng)做一個(gè)簡簡單單的任務(wù)去完成，沒有形成完整的預(yù)算體系，結(jié)果使得預(yù)算無權(quán)威。最終在管理層的眼里，項(xiàng)目預(yù)算只是一個(gè)了解項(xiàng)目利潤情況的測算，企業(yè)預(yù)算只是一個(gè)了解公司資金情況的測算，無法起到引導(dǎo)企業(yè)聚焦長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的作用。

2.員工預(yù)算意識(shí)不足，業(yè)務(wù)水平有待提升

全面預(yù)算管理是新的企業(yè)管理方法，要把所有的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)以預(yù)算的形式展現(xiàn)出來。比如在工程成本預(yù)算中，有的成本項(xiàng)目有漏項(xiàng)，有的數(shù)據(jù)用經(jīng)驗(yàn)值，成本編制人員對(duì)當(dāng)?shù)卣卟涣私狻?duì)項(xiàng)目情況不了解，只是估算出一個(gè)大體單方成本;在費(fèi)用預(yù)算中則是用收入的一定比例得出，在此基礎(chǔ)上再計(jì)算稅金，得出項(xiàng)目預(yù)算;實(shí)際執(zhí)行過程中，發(fā)現(xiàn)成本明細(xì)項(xiàng)偏低或者遺漏，業(yè)務(wù)部門內(nèi)部則先進(jìn)行成本項(xiàng)目間挪用，由于房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性，往往發(fā)現(xiàn)成本已經(jīng)超標(biāo)時(shí)已在很長時(shí)間后，再加上變更、簽證無預(yù)算管理，實(shí)際結(jié)算時(shí)成本遠(yuǎn)超原預(yù)算。又比如費(fèi)用預(yù)算是按收入的一定比例計(jì)算，未對(duì)整個(gè)項(xiàng)目或者全年的具體工作做出計(jì)劃或者安排，只是被動(dòng)的去工作，從未考慮過支出的合理及效益，過程中產(chǎn)生了大量的浪費(fèi)。

3.編制方法簡單化，準(zhǔn)確性差

在一些房地產(chǎn)企業(yè)編制項(xiàng)目整體預(yù)算時(shí)，不客觀分析實(shí)際情況，工程成本預(yù)算簡單的以經(jīng)驗(yàn)單價(jià)與建筑面積乘積得出，費(fèi)用預(yù)算采用定率方式確定;落實(shí)預(yù)算編制過程中，不對(duì)各項(xiàng)目真實(shí)性核查，初編制后不進(jìn)行預(yù)算細(xì)化，后期預(yù)算指標(biāo)修改隨意，導(dǎo)致預(yù)算脫節(jié)、失真，影響了預(yù)算管理效力的發(fā)揮。

4.預(yù)算執(zhí)行過程控制缺乏剛性

就目前很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，大部分關(guān)于項(xiàng)目的預(yù)算編制在成本管理部，成本部門既當(dāng)裁判員又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員，以各種理由頻繁變動(dòng)預(yù)算;而財(cái)務(wù)部門只負(fù)責(zé)企業(yè)賬務(wù)的核對(duì)與統(tǒng)計(jì)，弱化了財(cái)務(wù)部門的基本職能，無法對(duì)項(xiàng)目預(yù)算及資金使用進(jìn)行有效控制，使得財(cái)務(wù)部門的工作重點(diǎn)不在預(yù)算管控及分析上，而是放在了數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及財(cái)務(wù)報(bào)表的編制上。

5.預(yù)算考核力度差

獎(jiǎng)懲有度才能規(guī)范組織成員的行為，使得員工知道什么樣的行為值得鼓勵(lì)，什么樣的行為是被禁止的。但大部分房地產(chǎn)企業(yè)只是簡單地對(duì)工程進(jìn)度、銷售額進(jìn)行考核，沒有對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和考核，缺少制衡機(jī)制和考評(píng)制度，未真正實(shí)現(xiàn)基于預(yù)算的獎(jiǎng)懲分明，使員工工作熱情較低，造成預(yù)算執(zhí)行效果差，制約了全面預(yù)算管理的效果。

四、如何解決預(yù)算管理中存在的問題

1.建立全面預(yù)算管理體系

預(yù)算制度的建立就是為全面預(yù)算的實(shí)施打下良好的基礎(chǔ)，使預(yù)算的操作有完整的根基。完善的預(yù)算管理體系可以約束企業(yè)內(nèi)部人員的行為舉止，有效地提升企業(yè)員工工作積極性及責(zé)任意識(shí)，公司的整體目標(biāo)是由每位員工的個(gè)人目標(biāo)組成的，只有員工個(gè)人目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)才能保證所制定目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。建立健全預(yù)算管理體系，應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際特點(diǎn)，根據(jù)實(shí)際需要，對(duì)企業(yè)的全面預(yù)算管理體系進(jìn)行不斷更新與創(chuàng)新，完善符合本企業(yè)特色的預(yù)算體系，以推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展。

2.重視全面預(yù)算的編制

企業(yè)最高管理層應(yīng)建立預(yù)算管理為核心的管理制度。首先，應(yīng)專門召開全面預(yù)算啟動(dòng)會(huì)議，確定項(xiàng)目預(yù)算的編制時(shí)間、原則及周期;其次，由總經(jīng)理召開各部門預(yù)算會(huì)議，就預(yù)算編制過程中存在的問題、難點(diǎn)進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào);再次，預(yù)算數(shù)據(jù)的編制結(jié)果要進(jìn)行主導(dǎo)部門的復(fù)核，并在總經(jīng)理參與的預(yù)算會(huì)議上進(jìn)行詳細(xì)匯報(bào);最后，責(zé)任部門上報(bào)的預(yù)算要經(jīng)過部門負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的簽字確認(rèn)并報(bào)董事會(huì)核準(zhǔn)。

3.企業(yè)預(yù)算編制應(yīng)全員參與

預(yù)算編制組織部門要根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)制定各責(zé)任部門的預(yù)算編制科目明細(xì)，由上至下發(fā)出預(yù)算表格式，再由下至上反饋預(yù)算表內(nèi)容，因?yàn)轭A(yù)算涉及部門費(fèi)用及成本支出控制，責(zé)任部門預(yù)算傾向于偏松，公司為實(shí)現(xiàn)股東利益最大化必然要求責(zé)任部門偏緊，存在部門利益博弈，所以預(yù)算應(yīng)全員參與全面制定本部門責(zé)任計(jì)劃及費(fèi)用計(jì)劃，防止漏項(xiàng)，實(shí)事求是，預(yù)算不可偏大或者偏緊，保證預(yù)算的真實(shí)可行。

4.引進(jìn)信息化管理系統(tǒng)

信息化技術(shù)能極大程度提高工作效率。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算一般由財(cái)務(wù)部門匯總及監(jiān)督，但預(yù)算與會(huì)計(jì)核算是兩個(gè)相關(guān)的獨(dú)立系統(tǒng)，例如會(huì)計(jì)核算是依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度;而預(yù)算編制則可以依據(jù)企業(yè)、項(xiàng)目的實(shí)際情況自行制定預(yù)算明細(xì)及匯總方式;會(huì)計(jì)核算采用權(quán)責(zé)發(fā)生制，預(yù)算采用收付實(shí)現(xiàn)制;會(huì)計(jì)核算側(cè)重事后記錄，而預(yù)算側(cè)重事前控制。由于兩者之間的關(guān)聯(lián)性，往往很多人簡單的將會(huì)計(jì)核算與預(yù)算管理捆綁在一起，認(rèn)為財(cái)務(wù)人員應(yīng)該簡單迅速的拿出與預(yù)算相對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)，而事實(shí)上，預(yù)算執(zhí)行數(shù)據(jù)往往由財(cái)務(wù)人員手工單獨(dú)整理，這樣出來的數(shù)據(jù)費(fèi)時(shí)費(fèi)力容易出錯(cuò)，并且存在反饋不及時(shí)，易造成超預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)。通過信息管理系統(tǒng)的引進(jìn)，順應(yīng)信息技術(shù)的發(fā)展趨勢，簡化了執(zhí)行操作的困難。計(jì)算機(jī)處理系統(tǒng)時(shí)效性極強(qiáng)，可以即時(shí)取出時(shí)點(diǎn)數(shù)據(jù)，在涉及預(yù)算調(diào)整時(shí)，可以將數(shù)據(jù)及時(shí)錄入系統(tǒng)對(duì)應(yīng)目錄，并得到最新的預(yù)算對(duì)比數(shù)據(jù);并且在合同的審批階段就可以及時(shí)反饋出預(yù)計(jì)合同金額是否超出預(yù)算，支付數(shù)是否超出合同額，將超支風(fēng)險(xiǎn)提前顯現(xiàn)，大大改善了財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的滯后性;信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)來源于經(jīng)辦人錄入，經(jīng)過相關(guān)部門審核，極大的降低了手工匯總的缺陷，并且實(shí)現(xiàn)了遠(yuǎn)距離共享。

5.企業(yè)中層及高管應(yīng)加強(qiáng)預(yù)算管理思維

企業(yè)管理層應(yīng)首先遵守預(yù)算制度，預(yù)算的增加要履行相應(yīng)審批程序，不應(yīng)將不可預(yù)測性作為理由，將個(gè)人權(quán)力關(guān)進(jìn)預(yù)算的籠子里;其次，預(yù)算的準(zhǔn)確性取決于責(zé)任部門領(lǐng)導(dǎo)是否能夠準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)本部門業(yè)務(wù)成本和費(fèi)用，換而言之，就是部門領(lǐng)導(dǎo)對(duì)本部門業(yè)務(wù)是否清楚，對(duì)本部門工作是否有安排;第三，出現(xiàn)預(yù)算外情況，應(yīng)及時(shí)通過預(yù)算追加程序處理。制度的破壞往往從管理層的放任開始，因此只有在企業(yè)管理層的帶頭遵守下，全面預(yù)算管理工作的各個(gè)環(huán)節(jié)才能順利完成。

6.開展全面預(yù)算培訓(xùn)，提高預(yù)算管理人員專業(yè)技能

預(yù)算管理從本質(zhì)上要求財(cái)務(wù)人員必須懂業(yè)務(wù)，必須經(jīng)常與各預(yù)算部門進(jìn)行交流，要具有把財(cái)務(wù)語言翻譯成業(yè)務(wù)語言，同時(shí)也要把業(yè)務(wù)語言翻譯成財(cái)務(wù)語言的能力，也就是既能從財(cái)務(wù)走向業(yè)務(wù)也能從業(yè)務(wù)走向財(cái)務(wù)，讓預(yù)算的內(nèi)容接地氣，更具有可操作性。財(cái)務(wù)人員必須不斷加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不但要學(xué)習(xí)同行業(yè)先進(jìn)的預(yù)算管理經(jīng)驗(yàn)，也要學(xué)習(xí)最先進(jìn)的預(yù)算管理方法，同時(shí)還要了解學(xué)習(xí)其他部門的業(yè)務(wù)，以便于與業(yè)務(wù)部門溝通引導(dǎo)，為公司的全面預(yù)算管理添磚加瓦。

7.建立合理的考核機(jī)制，獎(jiǎng)懲明確

預(yù)算編制不是終極目的，執(zhí)行是為了更好地管控方向，預(yù)算分析是為了及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏離的原因，預(yù)算考核是為了告訴大家哪些是該做的，哪些是應(yīng)該鼓勵(lì)的，分部門設(shè)計(jì)與其業(yè)務(wù)特征的考核指標(biāo)，對(duì)于提高員工的積極性，實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)意義重大。

五、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算時(shí)，一定要提高規(guī)格，建立預(yù)算管理體系，結(jié)合企業(yè)本身特點(diǎn)，借助信息化管理系統(tǒng)對(duì)預(yù)算編制、執(zhí)行進(jìn)行全流程管控，以此來促進(jìn)企業(yè)管理的科學(xué)化與精細(xì)化，從而增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

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作者簡介：

晏軍，供職于杭州匯高置地有限公司。